Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Locatie Utrecht
Zaaknummer: 10646116 UC EXPL 23-5323 WMB/61313
Vonnis van 3 juli 2024
in de zaak van
[opposante],
wonend in [woonplaats] ,
oorspronkelijk gedaagde partij,
eisende partij in het verzet,
hierna te noemen: [opposante] ,
gemachtigde: mr. R.M. van Ommeren,
tegen:
de stichting
STICHTING BO-EX ‘91,
gevestigd in Utrecht,
oorspronkelijk eisende partij,
verwerende partij in het verzet,
hierna te noemen: Bo-Ex,
gemachtigde: mr. D.M. van Ralen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de oorspronkelijke dagvaarding van 14 april 2023;
- het verstekvonnis van 17 mei 2023 (met zaaknummer 10465393 UC EXPL 23-2764, hierna: het verstekvonnis);
- de verzetdagvaarding van 1 augustus 2023 (aan te merken als de conclusie van antwoord);
- de conclusie van antwoord in het verzet;
- de conclusie van repliek in het verzet;
- de conclusie van dupliek in het verzet;
- de akte uitlating producties van [opposante] ;
- de akte overlegging productie van Bo-Ex.
1.2.
Op 18 juni 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Op de mondelinge behandeling is [opposante] verschenen samen met haar gemachtigde, mr. van Ommeren. De zoon van [opposante] , de heer [A] , was ook bij de zitting aanwezig. Bo-Ex is op de zitting verschenen, vertegenwoordigd door mevrouw [B] , woonconsulent huurincasso bij Bo-Ex, en haar gemachtigde, mr. van Ralen.
1.3.
Aan het eind van de zitting heeft de kantonrechter een mondelinge beslissing genomen. In die beslissing is [opposante] opgedragen om diezelfde dag, 18 juni 2024, per e-mail aan de griffie van de rechtbank en aan Bo-Ex het betaalbewijs toe te sturen van de betaling die zij in de avond van 17 juni 2024 zou hebben verricht. Aan Bo-Ex is opgedragen om uiterlijk om 12:00 uur op 21 juni 2024 de kantonrechter te laten weten of de bedoelde betaling op haar rekening is bijgeschreven.
1.4.
Aan het eind van de zitting heeft de kantonrechter bepaald dat er een vonnis wordt gewezen.
1.5.
Na de zitting heeft Bo-Ex op 19 juni 2024 per e-mail aan de rechtbank bevestigd dat zij de gestelde betaling van 17 juni 2024 heeft ontvangen.
2.De beoordeling
Kern van de zaak
2.1.
[opposante] huurt sinds 2 april 2012 van Bo-Ex de woning met het adres [adres] ( [postcode] ) te [woonplaats] (hierna: de woning). Op 17 mei 2023 is er een verstekvonnis tussen partijen gewezen (10465393 UC EXPL 23-2764). In het verstekvonnis heeft de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden op grond van een huurachterstand van € 1.988,04. Daarnaast is [opposante] daarin veroordeeld tot ontruiming van de woning en tot betaling van de huurachterstand, vermeerderd met de wettelijke rente, de proceskosten en een gebruiksvergoeding in het geval zij niet aan de ontruimingsveroordeling zou voldoen.
2.2.
Op 1 augustus 2023 is [opposante] tegen het verstekvonnis in verzet gekomen. [opposante] weigert aan het verstekvonnis te voldoen. Zij beroept zich – kort samengevat – op de belangenafweging van artikel 6:265 BW en stelt dat de huurachterstand gegeven de omstandigheden niet voldoende ernstig is (geweest) om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Volgens haar was er weliswaar inderdaad sprake van een huurachterstand, maar heeft zij die huurachterstand ondertussen ingelopen. Bovendien is er volgens haar sprake van een betalingsregeling tussen partijen die aan een ontbinding in de weg staat.
2.3.
In de verzetprocedure heeft Bo-Ex haar originele eis vermeerderd, in die zin dat zij de gronden voor haar vorderingen heeft aangevuld. Volgens Bo-Ex is er niet alleen (nog steeds) sprake van een huurachterstand, maar pleegt [opposante] bovendien woonfraude door haar woning alleen voor haar zoon aan te houden, terwijl zij in strijd met de huurovereenkomst zelf niet haar hoofdverblijf daar heeft. [opposante] heeft volgens Bo-Ex ook in eerste instantie de huurovereenkomst zelf opgezegd per 1 mei 2023. Daarnaast heeft Bo-Ex haar vorderingen tot betaling van de huurachterstand verder verhoogd, omdat volgens haar de huurachterstand van [opposante] na de uitspraak van het verstekvonnis juist verder is toegenomen. Zowel de huurachterstand als de woonfraude zijn volgens Bo-Ex zodanig ernstige tekortkomingen van [opposante] dat zij de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. [opposante] ontkent dat er sprake zou zijn van woonfraude of van een (rechtsgeldige) opzegging van de huurovereenkomst.
2.4.
De kantonrechter zal het verstekvonnis gedeeltelijk vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van Bo-Ex (met uitzondering van de proceskosten) afwijzen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
[opposante] is op tijd in verzet gekomen
2.5.
Voordat er inhoudelijk op de beoordeling van de zaak wordt ingegaan stelt de kantonrechter vast dat het verzet kan worden geacht tijdig en op de juiste wijze te zijn ingesteld, aangezien het tegendeel gesteld noch gebleken is. [opposante] kan daarom in zoverre in haar verzet worden ontvangen.
Er is geen sprake van een opzegging van de huurovereenkomst
2.6.
Wat betreft de inhoudelijke beoordeling stelt de kantonrechter voorop dat de huurovereenkomst niet op 1 mei 2023 is geëindigd op grond van een opzegging door [opposante] . [opposante] heeft immers ontkend dat zij zou hebben opgezegd en tijdens de zitting heeft Bo-Ex in reactie op een vraag van de kantonrechter bevestigd dat zij geen beroep meer doet op de opzegging. Dat strookt ook met het feit dat Bo-Ex haar eis in deze procedure heeft vermeerderd met het bedrag aan (extra) huurachterstand dat volgens haar vanaf mei 2023 is ontstaan.
De huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst niet
2.7.
Als grond voor haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst heeft Bo-Ex onder andere gesteld dat er (nog steeds) sprake is van een voldoende ernstige huurachterstand om de ontbinding te rechtvaardigen. Het laten ontstaan van een huurachterstand vormt een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Uit artikel 6:265 BW volgt dat iedere tekortkoming door een partij in de nakoming van een overeenkomst de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming niet ernstig genoeg is om de ontbinding te rechtvaardigen. Bij een tekortkoming in de vorm van een huurachterstand geldt dat een huurachterstand van drie maanden of meer in principe voldoende ernstig is om de ontbinding van een huurovereenkomst te rechtvaardigen.
2.8.
Om te kunnen beoordelen of de huurachterstand van [opposante] in dit geval de ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt is het gezien het bovenstaande van belang om vast te stellen hoe hoog de huurachterstand nu is en wat het geldende maandelijkse huurbedrag is. Over beide punten verschillen partijen van mening. Daarnaast heeft [opposante] aangevoerd dat zij een betalingsregeling met Bo-Ex heeft gesloten die in de weg staat aan de ontbinding van de huurovereenkomst op grond van een huurachterstand. In het navolgende zal de kantonrechter alle drie de discussiepunten apart bespreken.
i.
De betalingsregeling tussen partijen is vervallen
De betalingsregeling tussen partijen is vervallen
2.9.
Partijen zijn het erover eens dat zij op 5 mei 2023 een betalingsregeling hebben getroffen, nadat Bo-Ex [opposante] had gedagvaard in verband met de huurachterstand die was ontstaan in de maanden februari tot en met april 2023. Zij verschillen echter van mening over de vraag of die betalingsregeling tussen hen nog steeds van kracht is.
2.10.
Volgens [opposante] hebben partijen in de regeling afgesproken dat zij maandelijks een bedrag van € 200,00 van de bestaande huurachterstand zou afbetalen en dat daarmee een ontruimingsprocedure zou worden voorkomen. Zij voert aan dat zij tien maanden lang steeds tijdig de maandbedragen heeft voldaan, waardoor de huurachterstand volgens haar is afbetaald. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft zij tijdens de zitting gewezen op het betalingsoverzicht dat Bo-Ex op 5 juni 2024 heeft overgelegd, waarop in totaal tien betalingen van € 200,00 vanaf mei 2023 worden vermeld. De betalingsregeling tussen partijen is volgens [opposante] daarom nog steeds van kracht, waardoor zij niet op grond van de huurachterstand tot ontruiming kan worden veroordeeld.
2.11.
De kantonrechter stelt vast dat het betoog van [opposante] niet opgaat, omdat de betalingsregeling tussen partijen is vervallen. Bo-Ex heeft er terecht op gewezen dat in de bevestiging van de betalingsregeling duidelijk vermeld staat dat de regeling zonder verdere waarschuwing vervalt als niet steeds tijdig zowel de aflossingen, als de lopende verplichtingen worden betaald. Uit het betalingsoverzicht van 5 juni 2024 – waarvan [opposante] op de zitting zelf heeft bevestigd dat dat overzicht klopt – volgt dat zij zich niet aan de betalingsregeling heeft gehouden. Daaruit blijkt namelijk dat zij de huurpenningen in de periode 1 mei 2023 tot en met 1 mei 2024 meermaals niet tijdig of volledig heeft betaald. Dit heeft tot gevolg dat de huurachterstand van februari tot en met april 2023 weer opeisbaar is en de betalingsregeling niet in de weg staat aan (de executie van) een veroordeling tot ontruiming van de woning.
ii.
Huurachterstand niet door huurprijsverhoging toegenomen
Huurachterstand niet door huurprijsverhoging toegenomen
2.12.
Bo-Ex stelt dat er bij het vaststellen van de huurachterstand rekening moet worden gehouden met een huurprijsverhoging die zij per 1 juli 2023 heeft doorgevoerd. Per die datum stelt zij dat de maandelijkse huur van € 662,68 door haar is verhoogd naar € 809,95. [opposante] voert aan dat zij niet door Bo-Ex op de hoogte is gesteld over een huurprijsverhoging en dat de verhoging bovendien buitensporig is. Dat maakt volgens [opposante] dat de huurprijsverhoging niet geoorloofd is geweest.
2.13.
Dat betoog van [opposante] slaagt. Bo-Ex heeft niet gesteld dat er sprake is van een huurprijsbeding in de huurovereenkomst. Op de zitting is ook gebleken dat een dergelijk beding ontbreekt. Dit betekent dat Bo-Ex op grond van artikel 7:248 lid 1 BW voor een huurprijsverhoging de wettelijke procedure van artikel 7:252 e.v. BW moet volgen. Die procedure vereist dat er door de verhuurder twee maanden voorafgaand aan de ingangsdatum van de huurprijsverhoging een schriftelijk voorstel wordt gedaan aan de huurder. De huurder heeft in zo’n geval de mogelijkheid om het voorstel af te wijzen, waarna het voorstel aan de huurcommissie ter beoordeling kan worden voorgelegd.
2.14.
Bo-Ex heeft op de zitting gesteld dat zij een dergelijk voorstel per brief aan [opposante] heeft gestuurd. De bedoelde brief heeft zij echter niet overgelegd, noch heeft zij onderbouwd dat [opposante] die brief ook daadwerkelijk heeft ontvangen. [opposante] ontkent dat zij een schriftelijk voorstel voor een huurprijsverhoging heeft ontvangen. Gezien die betwisting door [opposante] had het op de weg gelegen van Bo-Ex om onderbouwing aan te leveren voor haar stellingen. Aangezien zij dat niet heeft gedaan, gaat de kantonrechter ervan uit dat [opposante] geen voorstel van Bo-Ex heeft ontvangen. Daaruit volgt op zichzelf al dat Bo-Ex niet heeft voldaan aan de vereisten van de procedure van artikel 7:252 e.v. BW en zij dus geen huurprijsverhoging kon doorvoeren. Voor de berekening van de huurachterstand van [opposante] zal de kantonrechter daarom in het navolgende de huurprijs van € 662,68 aanhouden.
iii.
De huurachterstand is voor de zitting volledig afbetaald
De huurachterstand is voor de zitting volledig afbetaald
2.15.
Met de vaststelling dat de betalingsregeling tussen partijen is vervallen en dat er geen sprake kan zijn geweest van een rechtsgeldige huurprijsverhoging, rest de vraag hoeveel de huidige huurachterstand bedraagt. Duidelijk is dat het geschil tussen partijen ziet op de huurpenningen voor de maanden februari 2023 tot en met juni 2024. Bovendien zijn partijen het erover eens dat [opposante] in de tussentijd verschillende betalingen heeft gedaan, zoals deze zijn weergegeven in het betalingsoverzicht van 5 juni 2024. Verder heeft [opposante] op instructie van de kantonrechter na de zitting een betalingsbewijs voor een bedrag van € 2.137,93 overgelegd en heeft Bo-Ex bevestigd dat zij dat bedrag van [opposante] heeft ontvangen.
2.16.
Daaruit volgt dat [opposante] over de relevante periode in totaal € 9.277,52 (= 14 x € 662,68) aan huur moest betalen en dat zij de volgende betalingen heeft gedaan:
- 29 maart 2023
€
110,95
(afrekening SSK 2022)
- 23 mei 2023
€
200,00
- 31 mei 2023
€
655,00
- 24 juni 2023
€
200,00
- 25 juli 2023
€
200,00
- 2 augustus 2023
€
600,00
- 24 augustus 2023
€
200,00
- 31 augustus 2023
€
670,00
- 20 september 2023
€
200,00
- 29 september 2023
€
530,00
- 2 oktober 2023
€
130,00
- 22 oktober 2023
€
200,00
- 31 oktober 2023
€
670,00
- 28 november 2023
€
200,00
- 28 november 2023
€
200,00
- 28 november 2023
€
200,00
- 28 november 2023
€
200,00
- 5 januari 2024
€
670,00
- 1 april 2024
€
810,00
- 7 mei 2024
€
809,50
- 29 mei 2024
€
809,50
- 17 juni 2024
€
2.137,93 +/+
Totaal:
€
10.602,88
2.17.
Uit het overzicht blijkt dus dat [opposante] de huurachterstand die was ontstaan volledig heeft afbetaald en zij met de laatste betaling zelfs voor een bedrag van € 1.325,36 (= € 10.602,88 - € 9.277,52) te veel heeft betaald.
iv.
Conclusie: geen vordering tot betaling en geen ontbinding op grond van een huurachterstand
Conclusie: geen vordering tot betaling en geen ontbinding op grond van een huurachterstand
2.18.
Uit het voorgaande volgt dat de vordering van Bo-Ex tot betaling van de huurachterstand zal worden afgewezen, aangezien de huur over de relevante periode al volledig door [opposante] is betaald. Verder volgt hieruit dat er op dit moment geen sprake meer is van een tekortkoming aan de zijde van [opposante] , zoals dat nog wel het geval was toen het verstekvonnis werd uitgesproken. Hoewel het inlopen van de huurachterstand de originele tekortkoming niet ongedaan maakt, is de kantonrechter van oordeel dat deze tekortkoming een ontbinding en ontruiming niet rechtvaardigt.
Het is niet vast komen te staan dat [opposante] woonfraude pleegt
2.19.
Bo-Ex heeft in de verzetprocedure haar originele eis vermeerderd en als aanvullende grond voor haar vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst gesteld dat [opposante] woonfraude zou plegen. Volgens Bo-Ex houdt [opposante] de woning alleen aan voor haar meerderjarige zoon die daar woont, terwijl zij zelf niet haar hoofdverblijf in de woning heeft. Bo-Ex wijst erop dat die manier van handelen in strijd is met de regels omtrent woonruimteverdeling en op zichzelf een voldoende ernstige tekortkoming vormt om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
2.20.
[opposante] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de eisvermeerdering door Bo-Ex. De kantonrechter laat de vermeerdering daarom toe. Echter, naar het oordeel van de kantonrechter heeft Bo-Ex haar standpunt onvoldoende onderbouwd. Bo-Ex heeft haar stellingen omtrent de vermeende woonfraude beperkt tot de opmerkingen dat [opposante] regelmatig in het Verenigd Koningrijk verblijft en dat haar zoon bij haar inwoont. Uit het enkele feit dat [opposante] regelmatig in het Verenigd Koningrijk verblijft volgt echter niet dat zij niet haar hoofdverblijf in de woning zou hebben. Bovendien heeft [opposante] onweersproken aangevoerd dat haar zoon al sinds zijn dertiende met haar in de woning woont. Ook daarin is geen woonfraude te zien. Kortom, de kantonrechter ziet zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, niet voldoende aanleiding om aan te nemen dat [opposante] woonfraude pleegt.
Conclusie: de vorderingen tot ontbinding en ontruiming zullen worden afgewezen
2.21.
Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter in deze verzetprocedure geen grond (meer) ziet die de ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen rechtvaardigt. De vorderingen tot ontbinding en ontruiming zullen daarom worden afgewezen.
[opposante] moet € 405,00 aan proceskosten aan Bo-Ex betalen
2.22.
[opposante] wordt in deze procedure in het gelijkgesteld. Het staat echter vast dat [opposante] ten tijde van het verstekvonnis een huurachterstand had van € 1.988,04 over de maanden februari tot en met april 2023. Deze achterstand heeft zij in maandelijkse termijnen van € 200,- ingelopen tot en met december 2023 tot in totaal € 2.000,00. Daarnaast is de huur over de periode van mei 2023 tot en met december 2023 betaald met een bedrag van € 3.365,95 terwijl verschuldigd was (8 x € 662,68 =) € 5.301,44, ofwel € 1.935,49 te weinig. De huurachterstand is pas op de dag (avond) voor de mondelinge behandeling volledig afbetaald. Bo-Ex heeft dus de verstekprocedure terecht gevoerd en heeft deze verzetprocedure moeten doorzetten om de huurachterstand door [opposante] betaald te krijgen. De proceskosten die Bo-Ex daarvoor heeft gemaakt komen daarom voor rekening van [opposante] . De proceskostenveroordeling van het verstekvonnis blijft dus in stand zoals hierna is beslist. De proceskosten van Bo-Ex in de verzetprocedure worden daarboven begroot op € 405,00 aan salaris gemachtigde (3,00 punten x € 135,00).
[opposante] hoeft geen buitengerechtelijk incassokosten te betalen
2.23.
Bo-Ex heeft van [opposante] verder een vergoeding voor de door haar gemaakte buitengerechtelijk incassokosten gevorderd. In artikel 13 van de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst is een oneerlijk beding opgenomen met betrekking tot de buitengerechtelijke incassokosten. In navolging van hetgeen in het verstekvonnis is beslist, zal de kantonrechter de vordering daarom afwijzen. [opposante] hoeft dus geen vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten aan Bo-Ex te betalen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
bekrachtigt het verstekvonnis van 17 mei 2023 (met zaaknummer 10465393 UC EXPL 23-2764) voor wat de veroordelingen in de wettelijke rente over € 1.988,04 vanaf 14 april 2023 tot de dag van voldoening, rekening houdend met de tussentijdse betalingen alsmede de gevorderde verschenen rente van € 5,93 en de proceskosten betreft;
3.2.
vernietigt het verstekvonnis van 17 mei 2023 (met zaaknummer 10465393 UC EXPL 23-2764) voor het overige en, opnieuw rechtdoende, wijst de overige vorderingen van Bo-Ex af;
3.3.
veroordeelt [opposante] in de kosten van de verzetprocedure aan de zijde van Bo-Ex, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 405,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [opposante] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. Slootweg, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 3 juli 2024.