Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almere
Zaaknummer: 11123128 \ MV EXPL 24-68
Vonnis in kort geding van 25 juni 2024
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. M.J.M. van Zijl,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 31 mei 2024 met producties 1 tot en met 12;
- de nadere akte van [eiseres] met producties 13 tot en met 17;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 7;
- de nadere akte van [eiseres] met producties 13 tot en met 17;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 7;
- de nadere akte van [eiseres] met producties 18 en 19;
- de aanvullende conclusie van antwoord met 6 bijlagen.
1.2.
De zaak is op 11 juni 2024 bij de kantonrechter besproken. [eiseres] , bijgestaan door haar gemachtigde mr. Van Zijl, en [gedaagde] zijn verschenen. De gemachtigde van [eiseres] heeft een pleitnota overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat op de zitting is besproken.
1.3.
De kantonrechter heeft besloten dat vandaag de uitspraak is.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] is de eigenaresse van de woning aan de [adres] in ( [postcode] ) [plaats] (hierna: de woning).
2.2.
[gedaagde] huurt vanaf 1 november 2022 [eiseres] de woning tegen laatstelijk een huurprijs van € 2.150,00 per maand.
2.3.
Op 31 mei 2024 heeft [gedaagde] aan de gemachtigde van [eiseres] het volgende e-mailbericht gezonden:
‘
Geachte heer van Zijl,
Geachte heer van Zijl,
Wij hebben reeds een andere woning opgeleverd gekregen. Ik wacht op een datum dat de verhuizers kunnen.
Wat ons betreft kan worden afgesproken dat uiterlijk 1 juli 2024 de woning wordt opgeleverd.
Wellicht eerder, maar dat weet ik zodra ik de definitieve datum heb ontvangen.’
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert samengevat - ontruiming van de woning, betaling van de huurachterstand van € 8.600,00 en de lopende huurtermijnen tot de ontruiming en de buitengerechtelijke incassokosten van € 974,05 (inclusief BTW), vermeerderd met rente en kosten.
3.2.
[eiseres] legt -kort samengevat- aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door (opnieuw) een zeer forse betalingsachterstand te laten ontstaan. Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] vanaf aanvang van de huurovereenkomst de huurtermijnen vrijwel nooit tijdig betaald. Eerder had zij [gedaagde] al moeten dagvaarden vanwege een forse huurachterstand van € 17.200,00. Nadien had [gedaagde] beterschap beloofd en toezeggingen gedaan te zullen betalen. Echter, [gedaagde] is zijn toezeggingen niet nagekomen en heeft bovendien weer een nieuwe achterstand van € 8.600,00 laten ontstaan. Daar komt bij dat dit de tweede keer in zeer korte tijd is dat zij [gedaagde] in rechte heeft moet betrekken vanwege diens wanbetaling. Zij wordt hierdoor telkens op (juridische) kosten gejaagd en haar schade loopt maandelijks op. Daarnaast heeft zij de huurinkomsten nodig om de lasten van de huurwoning te betalen en ter voorziening van haar inkomen. Zij heeft dan ook recht en (spoedeisend) belang bij haar vorderingen.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Het meest verstrekkend verweer van [gedaagde] is dat [eiseres] geen spoedeisend belang bij haar vordering tot ontruiming heeft.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Het spoedeisend belang
4.1.
[gedaagde] heeft het spoedeisend belang van [eiseres] betwist. Volgens [gedaagde] heeft [eiseres] geen spoedeisend belang meer bij haar vordering tot ontruiming van de woning, omdat hij de huurovereenkomst op 31 mei 2024 al heeft opgezegd. Ook zal hij de woning uiterlijk 1 juli 2024 opleveren, aldus [gedaagde] . [eiseres] heeft dit standpunt van [gedaagde] gemotiveerd betwist.
4.2.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] wél een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming. [gedaagde] heeft zijn mail van 31 mei 2024 – die hij als een opzegging aanmerkt – pas verzonden nadat hij de dagvaarding had ontvangen. Het is – mede gelet op de gang van zaken na de eerdere procedure tussen partijen – begrijpelijk dat [eiseres] er niet zonder meer op vertrouwt dat [gedaagde] de woning op 1 juli 2024 daadwerkelijk ontruimd zal opleveren. Daarbij komt dat ook de inhoud van het mailbericht niet zonder meer als een opzegging kan worden aangemerkt en dat [gedaagde] in dat bericht ook in het geheel niet ingaat op de huurachterstand. Daar komt bij dat [gedaagde] op de vragen van de kantonrechter over zijn ‘nieuwe woning’, die zich volgens [gedaagde] in [locatie] zou bevinden, uiterst vaag bleef. Dat [gedaagde] daadwerkelijk een andere woning in [locatie] heeft gekregen en om die reden de woning uiterlijk 1 juli 2024 zal verlaten, is verder door [gedaagde] ook niet onderbouwd met stukken.
De huurachterstand
4.3.
[eiseres] stelt dat er sprake is van een huurachterstand van
€ 8.600,00. Die achterstand ziet op de periode van 1 februari 2024 tot en met 31 mei 2024. [gedaagde] betwist niet dat hij deze maanden niet heeft betaald, maar stelt dat hij een tegenvordering op [eiseres] heeft vanwege vermeende gebreken in de woning. Daarnaast voorziet [gedaagde] ook dat er bij de oplevering de nodige discussie zal ontstaan. Volgens [gedaagde] heeft [eiseres] een borg waarmee zij het een en ander kan verrekenen, maar hij niet, aldus [gedaagde] . Wat hier ook verder van zij, nu [gedaagde] geen eis in reconventie in deze procedure heeft in gesteld en verder ook geen gevolgen aan zijn standpunten heeft verbonden, gaat de kantonrechter hieraan voorbij. De kantonrechter stelt vast dat de huurachterstand tot en met mei 2024 het bedrag van € 8.600,00 is en dat [gedaagde] die achterstand aan [eiseres] moet betalen. De gevorderde huurachterstand van € 8.600,00 wordt dan ook toegewezen.
€ 8.600,00. Die achterstand ziet op de periode van 1 februari 2024 tot en met 31 mei 2024. [gedaagde] betwist niet dat hij deze maanden niet heeft betaald, maar stelt dat hij een tegenvordering op [eiseres] heeft vanwege vermeende gebreken in de woning. Daarnaast voorziet [gedaagde] ook dat er bij de oplevering de nodige discussie zal ontstaan. Volgens [gedaagde] heeft [eiseres] een borg waarmee zij het een en ander kan verrekenen, maar hij niet, aldus [gedaagde] . Wat hier ook verder van zij, nu [gedaagde] geen eis in reconventie in deze procedure heeft in gesteld en verder ook geen gevolgen aan zijn standpunten heeft verbonden, gaat de kantonrechter hieraan voorbij. De kantonrechter stelt vast dat de huurachterstand tot en met mei 2024 het bedrag van € 8.600,00 is en dat [gedaagde] die achterstand aan [eiseres] moet betalen. De gevorderde huurachterstand van € 8.600,00 wordt dan ook toegewezen.
4.4.
Vanaf 1 januari 2021 zijn verhuurders in het kader van de Wet Gemeentelijke schuldhulpverlening verplicht de huurachterstand bij de gemeente te melden. Dit wordt de vroegsignalering genoemd. Bij brief van 25 mei 2024 heeft (de gemachtigde van) [eiseres] melding van de huurachterstand van [gedaagde] bij de gemeente gedaan. De melding bij de gemeente staat toewijzing van de huurachterstand niet in de weg, omdat aan de huurachterstand kennelijk niet de financiële problemen van [gedaagde] ten grondslag liggen, maar de vermeende tegenvordering die [gedaagde] op [eiseres] zou hebben.
De ontruiming
4.5.
Gelet op de hoogte van de huurachterstand (4 maanden) is het zeer waarschijnlijk dat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen. De kantonrechter acht het daarom gerechtvaardigd om hierop vooruit te lopen, zodat de vordering tot ontruiming van de bedrijfsruimte zal worden toegewezen. [gedaagde] heeft zich ook niet verzet tegen de ontruiming van de woning.
4.6.
De ontruimingstermijn wordt bepaald op veertien dagen na de betekening van dit vonnis.
De lopende huurtermijnen vanaf 1 juni 2024
4.7.
De vordering tot betaling van de huurtermijnen vanaf 1 juni 2024 tot aan de dag der algehele ontruiming is niet weersproken en zal worden toegewezen.
De wettelijke rente
4.8.
De gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand en de lopende termijn(en) is niet betwist en zal als hierna in de beslissing is vermeld worden toegewezen.
De buitengerechtelijke incassokosten
4.9.
[eiseres] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten (inclusief btw) van € 974,05 komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.
De proceskosten
4.10.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
248,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.062,72
4.11.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
De uitvoerbaar bij voorraad verklaring
4.12.
[eiseres] verzoekt het vonnis uitvoer bij voorraad te verklaren. Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat [eiseres] het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [gedaagde] niet aan het vonnis (waaronder de veroordeling tot ontruiming) voldoet. [gedaagde] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als hij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist. Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als de belangen van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van [eiseres] om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. [gedaagde] heeft geen bezwaar tegen de vordering om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Evenmin zijn feiten en/of omstandigheden gebleken die aan toewijzing van deze vordering in de weg staan. Dit vonnis wordt daarom uitvoer bij voorraad verklaard.
5.De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende in kort geding,
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te ( [postcode] ) [plaats] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiseres] zijn, en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan [eiseres] :
a. a) € 8.600,00 aan achterstallige huur van 1 februari 2024 tot en met 31 mei 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van voldoening,
b) € 2.150,00 per maand vanaf 1 juni 2024 en € 2.274,40 per maand vanaf 1 juli 2024, tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over elke niet (tijdig) betaalde huurtermijn dan wel vergoeding vanaf de eerste dag van de betreffende maand tot de dag van betaling;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 974,05 aan buitengerechtelijke kosten;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.062,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.P. Hoekstra en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2024.
HHt/37278