Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Almere
zaaknummer: 10823171 MC EXPL 23-7215 J/13702
Vonnis van 19 juni 2024
inzake
de stichting
Woningstichting GoedeStede,
gevestigd te Almere,
verder ook te noemen GoedeStede,
eisende partij,
gemachtigde: mr. T. Mulder, advocaat te Almere,
tegen:
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: M. Badulkhan, werkzaam bij MWB Legal Services B.V.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van GoedeStede;
- de conclusie van antwoord van [gedaagde] ;
- een aanvullende productie van GoedeStede;
- de aanvullende producties van [gedaagde] ;
- de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 8 mei 2024.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
GoedeStede verhuurt met ingang van 30 mei 2013 aan [gedaagde] een woning aan de [adres] in [plaats] .
2.2.
In artikel 7 van de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde huurreglement staat, voor zover hier van belang, het navolgende:
(…)
1. Huurder gebruikt het gehuurde uitsluitend als zelfstandige woonruimte en onderhoudt het gehuurde zoals een goed huurder betaamt, met inachtneming van de op hem rustende
verplichtingen uit de wet, het reglement en het gebruik. Hij zal het gehuurde, waaronder begrepen alle aanhorigheden en de met overige huurders gezamenlijk te gebruiken gemeenschappelijke voorzieningen, mits aanwezig, overeenkomstig de bestemming gebruiken en hieraan niets wijzigen.
2. Huurder zal het gehuurde niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van GoedeStede gebruiken of laten gebruiken voor het uitoefenen of het doen uitoefenen van een beroep of bedrijf.
(…)
5. Huurder zal in het gehuurde zijn hoofdverblijf hebben en hij is verplicht om het gehuurde daadwerkelijk zelf te gebruiken. Een onafgebroken afwezigheid van langer dan twee maanden dient de huurder aan de verhuurder vooraf mee te delen. Tevens dient hij in dat geval aan verhuurder te laten weten wie voor hem gedurende zijn afwezigheid als zaakwaarnemer, voor zover het deze overeenkomst betreft, zal optreden.
(…)
10. Huurder zal het gehuurde zonder voorafgaande toestemming van verhuurder niet geheel of gedeeltelijk, hetzij kosteloos, hetzij tegen betaling, in huur of gebruik afstaan aan een
ander. Toestemming dient schriftelijk en vooraf van verhuurder te zijn verkregen. (…)
11. Huurder dient er voor zorg te dragen dat buren of derden geen overlast of hinder ondervinden, in welke vorm dan ook, die wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in of bij het gehuurde bevinden, of zaken waarvoor huurder wettelijk aansprakelijk is.
(…)
3.Het geschil
3.1.
GoedeStede vordert – samengevat – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- de tussen GoedeStede en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst ontbindt;
- [gedaagde] veroordeelt om binnen drie dagen na betekening van het vonnis de woning met al degenen die zich daar in bevinden en al datgene dat zich daarin bevindt te verlaten, te ontruimen en in oorspronkelijke, onbeschadigde en schone staat op te leveren, onder afgifte van de sleutels ten kantore van GoedeStede, met het verbod de woning na de ontruiming opnieuw te betrekken c.q. te gebruiken;
- [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, met de wettelijke rente vanaf acht dagen na het vonnis en de nakosten.
3.2.
Ter onderbouwing van haar vorderingen stelt GoedeStede dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de haar wettelijke en contractuele verplichtingen als huurster door niet haar hoofdverblijf in de woning te hebben, de woning illegaal onder te verhuren aan derden of beschikbaar te stellen aan een derde en een kapsalon te (laten) exploiteren vanuit de woning. Daarnaast veroorzaken derden stankoverlast rondom de woning.
3.3.
[gedaagde] betwist de door GoedeStede gestelde tekortkomingen. Als er al sprake zou zijn van een tekortkoming, kan die niet aan haar worden toegerekend, aldus [gedaagde] .
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Beoordelingskader
4.1.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) levert iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen grond op voor ontbinding van de onderliggende overeenkomst, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt. Anders dan [gedaagde] meent, is de toerekenbaarheid van de tekortkoming niet relevant voor een ontbinding.
4.2.
Het voorgaande brengt met zich dat GoedeStede moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] en dat het aan [gedaagde] is om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling (Hoge Raad 21 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).
Hoofdverblijf
4.3.
De grootste discussie tussen partijen ziet op de vraag of [gedaagde] haar hoofdverblijf heeft in de woning, zoals is vereist op grond van artikel 7 lid 5 van het huurreglement.
4.4.
Uitgangspunt is dat sprake is van het houden van hoofdverblijf in een woning, als het leven van de huurder zich in hoofdzaak in en vanuit de woning afspeelt. Daarbij is de plaats waar iemand regelmatig ’s nachts slaapt van grote betekenis. Bij de beoordeling of iemand op een bepaalde plaats zijn hoofdverblijf heeft, moeten alle omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen.
4.5.
Wanneer een verhuurder gemotiveerd stelt dat de huurder de huurovereenkomst overtreedt doordat hij zijn hoofdverblijf niet (meer) in het gehuurde heeft, blijft de bewijslast van het ontbrekend hoofdverblijf op de verhuurder rusten, maar van de huurder mag worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verhuurder om deze aanknopingspunten voor eventuele bewijslevering te verschaffen. Als de huurder niet voldoet aan de verzwaarde motiveringsplicht kan de rechter de stellingen van de verhuurder als onvoldoende betwist voor waar aannemen, al of niet met de mogelijkheid van tegenbewijs (Gerechtshof Amsterdam 2 april 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1109).
4.6.
Volgens GoedeStede leidt [gedaagde] haar leven voornamelijk in Ghana. Herhaaldelijk is gebleken dat [gedaagde] daar voor langere tijd verblijft. [gedaagde] erkent dat zij over woonruimte beschikt in Ghana, daar economische activiteiten ontplooit en twee minderjarige kinderen van haar daar wonen. [gedaagde] gaat naar eigen zeggen vaak naar Ghana, steeds voor één of twee maanden, maar betwist dat zij haar hoofdverblijf naar Ghana heeft verplaatst.
4.7.
De kantonrechter oordeelt dat het, zeker gelet op de door haar erkende omstandigheden (dat zij een woning, werk en minderjarige kinderen in Ghana heeft), op de weg van [gedaagde] had gelegen om haar verweer handen en voeten te geven door feitelijke gegevens te verstrekken ter motivering van haar betwisting. Bijvoorbeeld door vliegtickets of bankafschriften te overleggen waaruit volgt welke perioden zij in de woning heeft verbleven. GoedeStede heeft hier voorafgaand aan de procedure ook al om gevraagd. Door niets over te leggen waaruit de omvang van haar verblijf in de woning kan worden afgeleid, heeft [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd weersproken dat zij haar hoofdverblijf niet meer in de woning heeft. De stelling van GoedeStede dat [gedaagde] in strijd handelt met het bepaalde in artikel 7 lid 5 van het huurreglement komt daarom vast te staan.
Onderhuur/ingebruikgeving
4.8.
De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] niet heeft betwist dat er door GoedeStede op 28 december 2021 twee mannen zijn aangetroffen in de woning die de woning van haar huurden. Hiermee heeft [gedaagde] in strijd gehandeld met voormelde regel.
4.9.
Verder staat vast dat de meerderjarige dochter van [gedaagde] in de woning woont.
[gedaagde] voert aan dat het in haar cultuur niet ongebruikelijk is dat volwassen kinderen bij hun ouders blijven wonen. Overwogen wordt dat hiervoor is vastgesteld dat [gedaagde] haar hoofdverblijf niet meer in de woning heeft. Door de woning aan haar dochter beschikbaar te stellen en zelf op een andere plek te verblijven, handelt [gedaagde] in strijd met het bepaalde in artikel 7 lid 10 van het huurreglement.
Kapperszaak
4.10.
Vaststaat dat [gedaagde] op grond van artikel 7 lid 2 van het huurreglement de woning niet zonder toestemming van GoedeStede mag gebruiken of laten gebruiken voor het uitoefenen of het doen uitoefenen van een beroep of bedrijf.
4.11.
[gedaagde] heeft erkend dat zij en haar dochter in de woning een kapperszaak hebben uitgeoefend. Niet gesteld of gebleken is dat GoedeStede hiervoor toestemming heeft gegeven. Volgens [gedaagde] is van een tekortkoming aan haar zijde echter geen sprake omdat de woning in overwegende mate voor bewoning is gebruikt, gezien het voor de bedrijfsmatige activiteiten gebruikte vloeroppervlak. De kantonrechter oordeelt dat het gebruikte vloeroppervlak niet relevant is. Afgesproken is dat er géén beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten vanuit de woning mochten plaatsvinden. De kantonrechter concludeert dan ook dat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met artikel 7 lid 2 van het huurreglement.
Overlast
4.12.
GoedeStede stelt dat er door bezoek van [gedaagde] rondom de woning werd geblowd en dat GoedeStede daarover klachten heeft ontvangen. Dit onderdeel is door [gedaagde] niet betwist. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met artikel 7 lid 11
van het huurreglement.
Conclusie
4.13.
[gedaagde] huurt van GoedeStede een sociale huurwoning. Een sociale huurwoning moet uitsluitend dienen voor de huisvestiging van hen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning. Hiervoor heeft de kantonrechter vastgesteld dat [gedaagde] op verschillende punten tekort is geschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen uit de huurovereenkomst. De tekortkomingen, waarvan die omtrent het hoofdverblijf, de ingebruikgeving en de kapperszaak voor GoedeStede het zwaartepunt vormen, rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft geen omstandigheden aangevoerd die in de weg staan aan de ontbinding. De kantonrechter zal de vorderingen van GoedeStede tot ontbinding en ontruiming dan ook toewijzen, met dien verstande dat aan [gedaagde] een wat langere termijn zal worden gegeven voor de ontruiming.
Proceskosten
4.14.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van GoedeStede worden begroot op:
- dagvaarding € 129,85
- griffierecht € 128,00
- salaris gemachtigde € 408,00 (2 punten x tarief € 204,00)
- nakosten
€ 102,00
€ 102,00
Totaal € 767,85
4.15.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals hierna is vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] per vandaag;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis de woning met al degenen die zich daar in bevinden en al datgene dat zich daarin bevindt te verlaten, te ontruimen en in oorspronkelijke, onbeschadigde en schone staat op te leveren, onder afgifte van de sleutels ten kantore van GoedeStede, met het verbod de woning na de ontruiming opnieuw te betrekken c.q. te gebruiken;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van GoedeStede, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 767,85, alsmede, indien [gedaagde] niet binnen
14 dagen na aanschrijving door GoedeStede volledig aan dit vonnis voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, de kosten van betekening;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
5.5.
verklaart voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst af wat er meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2024.