Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Voorzieningenrechter
Zittingsplaats: Utrecht
zaaknummer: 11054560 UV EXPL 24-96 MB/40202
Vonnis in kort geding van 18 juni 2024
in de zaak van
de besloten vennootschap
NS Vastgoed B.V.,
gevestigd in Arnhem ,
verder ook te noemen: NS Vastgoed ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. J.M. Heikens,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. F.S.P. van der Wal.
1.De procedure
1.1.
NS Vastgoed heeft [gedaagde] op 27 mei 2024 gedagvaard om te verschijnen tijdens een mondelinge behandeling bij de voorzieningenrechter. Daarna heeft NS Vastgoed in haar e-mail van 31 mei 2024 aanvullende producties ingediend en heeft [gedaagde] in haar e-mail van 3 juni 2024 één productie ingediend.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 4 juni 2024 plaatsgevonden. Namens NS Vastgoed waren aanwezig mevrouw mr. [A] (advocaat in dienst van NS Vastgoed ), mevrouw [B] (asset manager bij NS Vastgoed ) en de heer [C] (transactiemanager bij NS Vastgoed ), samen met de gemachtigde van NS Vastgoed , de heer mr. J.M. Heikens. Namens [gedaagde] was de heer [D] (indirect bestuurder van [gedaagde] ) aanwezig, samen met de gemachtigde van [gedaagde] , de heer mr. F.S.P. van der Wal. Beide gemachtigden hebben een pleitnota voorgedragen; die pleitnota’s zijn aan het dossier toegevoegd. NS Vastgoed heeft haar eis gewijzigd, in die zin dat de plaatselijke aanduiding in het petitum wordt gewijzigd van ‘ [nummer 2] ’ in ‘ [nummer 1] ’. [gedaagde] heeft hier geen bezwaar tegen ingebracht. Mr. Heikens heeft daarnaast twee kleurenfoto’s en een plattegrondschets met toestemming van mr. Van der Wal aan de voorzieningenrechter gegeven. Ook deze stukken zijn aan het dossier toegevoegd. Verder heeft de voorzieningenrechter partijen een aantal vragen gesteld en heeft de griffier aantekeningen gemaakt van dat wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken.
1.3.
Ten slotte is bepaald dat er een vonnis komt.
2.De kern van de zaak
2.1.
NS Vastgoed is eigenaar van het terrein aan de [adres] in [plaats] – partijen noemen dit het ‘ [naam 1] -terrein’. [gedaagde] huurde het [naam 1] -terrein van NS Vastgoed . NS Vastgoed heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 maart 2023, maar [gedaagde] heeft het [naam 1] -terrein niet uiterlijk op genoemde datum ontruimd en aan NS Vastgoed opgeleverd. Dat moet [gedaagde] alsnog doen.
3.De achtergrond van de zaak
3.1.
Het [naam 1] -terrein is circa 750 m₂ groot en maakt onderdeel uit van een groter gebied van circa 20 hectare groot, dat plaatselijk bekend staat als ‘ [naam 2] ’. Dit gebied is tot het jaar 2000 door de NS gebruikt als spoorwegwerkplaats en in het gebied staan verschillende (monumentale) gebouwen. [gedaagde] huurt enkele van die gebouwen van NS Vastgoed . Het door [gedaagde] gehuurde [naam 1] -terrein werd door NS Vastgoed als onbebouwde grond aan [gedaagde] verhuurd. [gedaagde] heeft met ‘prefab units’ een tijdelijk pop-up restaurant geopend op het [naam 1] -terrein. Deze locatie gebruikt [gedaagde] nu nog als sublocatie voor evenementen en congressen die zij in één van de andere gebouwen organiseert.
3.2.
Voor het gebied bestaat een Masterplan [1] om het te (her)ontwikkelen. In het Masterplan is het gebied opgedeeld in drie deelgebieden: West, Midden en Oost. Op het moment van de mondelinge behandeling in dit kort geding loopt er een bestemmingsplanprocedure voor de gebieden West en Midden [2] . In de lopende bestemmingplanwijzigingen is het [naam 1] -terrein bestemd als maatschappelijk. Het [naam 1] -terrein zal door NS Vastgoed in erfpacht worden uitgegeven aan derden om een nieuw gebouw voor maatschappelijke doeleinden te ontwikkelen, bekend als de ‘ [naam 3] ’. NS Vastgoed heeft hiervoor in april/mei 2024 met derden een intentieovereenkomst gesloten.
4.De beoordeling
NS Vastgoed heeft een spoedeisend belang bij haar vordering
4.1.
De voorzieningenrechter moet eerst beoordelen of NS Vastgoed een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Dat is namelijk een vereiste voor toewijzing van een vordering in een kort geding procedure. De voorzieningenrechter is van oordeel dat NS Vastgoed een spoedeisend belang bij haar vordering heeft en licht dit hierna toe.
4.2.
Volgens NS Vastgoed zijn er verschillende omstandigheden die maken dat er een grote mate van spoedeisendheid is bij haar vordering tot ontruiming van het [naam 1] -terrein. Op die door NS Vastgoed in dit verband aangevoerde omstandigheden valt wel het een en ander af te dingen. Dat het bestemmingsplan op 30 augustus 2024 onherroepelijk wordt, zoals NS Vastgoed op de mondelinge behandeling heeft verteld, blijkt nergens uit en is door [gedaagde] betwist. Ook bestaat dan nog de mogelijkheid van beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak bij de Raad van State. Ook de termijnen in de intentieovereenkomst lijken minder definitief dan NS Vastgoed heeft gesuggereerd; er zijn bijvoorbeeld nog verlengingsmogelijkheden. Het gestelde afhaken van potentiële erfpachters is niet onderbouwd en ook door [gedaagde] betwist.
4.3.
Toch is er sprake van een spoedeisend belang aan de kant van NS Vastgoed . Het gaat hier namelijk om een voortdurende inbreuk op haar eigendomsrecht. De spoedeisendheid vloeit in dat geval voort uit de aard van de vordering, namelijk het door NS Vastgoed weer volledig kunnen beschikken over het [naam 1] -terrein zonder ongeoorloofd gebruik door derden.
4.4.
Ook moet bij het beoordelen van het spoedeisend belang de aannemelijkheid van toewijzing van de vordering in een bodemzaak worden meegewogen. Het is in dit geval (zeer) aannemelijk dat de vordering tot ontruiming in een bodemzaak wordt toegewezen. [gedaagde] heeft ook geen andere verweren aangevoerd, maar juist erkend dat áls er urgentie zou zijn, er ontruimd moet worden. Dit alles bij elkaar leidt tot het oordeel dat NS Vastgoed een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming van het [naam 1] -terrein.
[gedaagde] moet het [naam 1] -terrein ontruimen
4.5.
NS Vastgoed is eigenaar van het [naam 1] -terrein. Als eigenaar is zij bevoegd haar zaak van een ieder die haar zonder recht houdt, op te eisen. Dit staat in artikel 5:2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna afgekort als: BW).
4.6.
[gedaagde] gebruikt het [naam 1] -terrein zonder recht of titel. NS Vastgoed heeft namelijk de huurovereenkomst (die eerst de titel was voor het gebruik) beëindigd, door in haar brief van 26 september 2022 de huurovereenkomst op te zeggen tegen 31 maart 2023. Dat mocht NS Vastgoed doen, want partijen hebben in de huurovereenkomst afgesproken dat zij elk de huurovereenkomst kunnen opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden.
4.7.
Voor de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid is hier geen plaats. Als er een opzegbevoegdheid is afgesproken, is er alleen plaats voor de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid als daarvoor ruimte is. Dit is alleen het geval als er in de overeenkomst een leemte is die aanvulling behoeft. Dit volgt uit de uitspraak van de Hoge Raad van 2 februari 2018 [3] . Die ruimte is hier niet, omdat de opzeggingsbevoegdheid duidelijk is: beide partijen mogen opzeggen en een reden hiervoor is niet nodig.
4.8.
Het beroep van [gedaagde] op de beperkende werking van de redelijkheid en de billijkheid slaagt ook niet, want een tussen partijen geldende regel is (alleen dan) niet van toepassing als dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dit staat in artikel 6:248 lid 2 BW. Uit vaste rechtspraak [4] volgt dat de drempel voor ‘onaanvaardbaarheid’ hoog is en dat de rechter de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid terughoudend moet toepassen. [gedaagde] haalt die hoge drempel niet, want zij heeft niet uitgelegd waarom een beroep door NS Vastgoed op de overeengekomen opzeggingsbevoegdheid hier onaanvaardbaar zou zijn, en NS Vastgoed betwist dit.
4.9.
Gelet op dit alles is het aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat NS Vastgoed bevoegd is haar terrein van [gedaagde] op te eisen.
Slotsom: [gedaagde] moet ontruimen
De voorzieningenrechter zal de ontruiming van het [naam 1] -terrein bij wijze van voorlopige voorziening nu al toewijzen. Het belang van NS Vastgoed om vrij over haar eigendom te kunnen beschikken weegt namelijk zwaarder dan het enkele financiële belang dat [gedaagde] stelt te hebben om het pop-up restaurant op het [naam 1] -terrein te kunnen blijven gebruiken als sublocatie voor bijeenkomsten en congressen die zij in één van de omliggende gebouwen organiseert. Dit financiële belang is niet door [gedaagde] onderbouwd en ook door NS Vastgoed betwist.
4.10.
NS Vastgoed verzoekt de voorzieningenrechter om de ontruimingstermijn vast te stellen op twee maanden. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is dit een redelijke termijn voor [gedaagde] om het pop-up restaurant van het terrein te verwijderen en het [naam 1] -terrein leeg aan NS Vastgoed op te leveren. Deze termijn gaat in vanaf het moment dat dit vonnis door de deurwaarder aan [gedaagde] is betekend.
Aan [gedaagde] worden geen dwangsommen opgelegd
4.11.
NS Vastgoed vordert een dwangsom van € 50.000,00 ineens, te vermeerderen met een dwangsom van € 2.500,00 per dag als [gedaagde] het [naam 1] -terrein niet tijdig ontruimt. Deze vordering wijst de voorzieningenrechter af. NS Vastgoed heeft hierbij namelijk geen belang. Een dwangsom dient als prikkel om aan een veroordeling te voldoen. Dit staat in artikel 611a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Een prikkel tot nakoming is hier niet nodig, omdat [gedaagde] op de zitting heeft bevestigd aan een veroordeling tot ontruiming te zullen voldoen. Daarnaast kunnen dwangsommen, zoals [gedaagde] naar voren heeft gebracht, weer nieuwe discussies opleveren over de vraag wanneer aan de titel tot ontruiming is voldaan. Dit is bij een ontruiming door de deurwaarder (als dat toch nodig zou zijn als [gedaagde] niet vrijwillig nakomt) niet zo.
[gedaagde] moet de proceskosten van NS Vastgoed betalen
4.12.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom haar eigen proceskosten dragen en de proceskosten van NS Vastgoed betalen. De proceskosten van NS Vastgoed worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding € 139,41
- griffierecht € 130,00
- salaris gemachtigde € 814,00 (vast tarief)
- nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 1.218,41
4.13.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
De beslissing wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
4.14.
De voorzieningenrechter verklaart de beslissing uitvoerbaar bij voorraad, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de voorzieningenrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt
5.De beslissing
De voorzieningenrechter geeft de volgende voorlopige voorziening:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om het terrein aan de [adres] in [plaats] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie D, nummer [kadastrale aanduiding] ter grootte van circa 750 m₂ binnen twee maanden na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden met alle daarop aanwezige personen en zaken die niet al bij aanvang van de huurovereenkomst op, in of aan het terrein aanwezig waren en het terrein geheel ter vrije beschikking van NS Vastgoed te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten; zij moet aan NS Vastgoed haar proceskosten van € 1.218,41 betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan, te berekenen vanaf de vijftiende dag na aanschrijving tot de dag van volledige betaling;
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst al het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Atema en is door mr. V.E.J.A. Boots in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2024.