ECLI:NL:RBMNE:2024:3621

Uitspraak

RECHTBANK Midden-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: C/16/575218 / KG ZA 24-242

Vonnis in kort geding van 11 juni 2024

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

wonend te [woonplaats] ,
2.
[eiseres sub 2],

wonend te [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: eisers,

advocaat: mr. R.B. Rouwen,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

wonend te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],

wonend te [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: gedaagden,

advocaat: mr. D. van den Berg en mr. M. Oprel

1.De procedure

1.1.

De voorzieningenrechter beschikt over de volgende stukken:

- de dagvaarding met 27 producties,

- de 23 producties van gedaagden,
- de pleitnota van eisers met daarin een eiswijziging,
- de pleitnota van gedaagden.

1.2.

Op 28 mei 2024 heeft mr. S.G. Gaertman, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. G. Delissen, griffier, een mondelinge behandeling gehouden. Daarbij waren aanwezig [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] , bijgestaan door mr. Rouwen. Ook was aanwezig de juridisch adviseur van eisers, mr. S. Razaac. Verder waren aanwezig [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , bijgestaan door mr. van den Berg en mr. Oprel. Beide partijen hebben pleitnota’s voorgedragen en op vragen van de voorzieningenrechter en op elkaar gereageerd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt.

1.3.

De voorzieningenrechter heeft gezegd dat vandaag uitspraak zal worden gedaan.

2.De kern van de zaak

2.1.

Eisers hebben op 6 november 2023 voor een bedrag van € 1.875.000,- een woning gekocht van gedaagden. Kort na het passeren van de leveringsakte op 2 februari 2024 hebben eisers gebreken geconstateerd aan de woning en de veranda en asbest aangetroffen in de tuin. Zij hebben gedaagden verzocht die gebreken te herstellen, maar die stellen dat zij daar niet aansprakelijk voor zijn. In deze procedure krijgen eisers deels gelijk.

3.De beoordeling

3.1.

Het gaat hier om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. De voorzieningenrechter moet daarom eerst beoordelen of eisers ten tijde van dit vonnis bij die voorzieningen een spoedeisend belang hebben. Daarnaast geldt dat de voorzieningenrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de gevraagde voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Voor een geldvordering in kort geding geldt bovendien dat rekening wordt gehouden met het risico dat eisers het geldbedrag niet terug kunnen betalen als zij in de bodemprocedure alsnog ongelijk krijgen.

Spoedeisend belang

3.2.

Eisers hebben aangevoerd dat aanwezigheid van asbest in de tuin en de ondeugdelijke constructie van de veranda een gevaarlijke situatie oplevert. Hiermee hebben zij voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang hebben bij de vorderingen die betrekking hebben op deze onderdelen. Dat is anders voor wat betreft de overige vorderingen. De voorzieningenrechter zal daar hieronder bij de bespreking van die vorderingen verder op ingaan.

Primaire vordering: voorschot op schadevergoeding

3.3.

Eisers vorderen primair een voorschot van € 750.000,- op de schadevergoeding. Bij een vordering tot betaling van een geldsom in kort geding is terughoudendheid op zijn plaats. Zoals hiervoor bij de overweging over het spoedeisend belang al is aangestipt, geldt voor de vorderingen die geen betrekking hebben op het bodemonderzoek en herstel van de veranda dat daarvan niet evident is dat eisers daar een spoedeisend belang bij hebben. Zo hebben eisers niet aannemelijk gemaakt dat het nodig is dat zij op korte termijn over een bedrag van € 750.000,- beschikken. Zij hebben gesteld dat hun financiële middelen uitgeput beginnen te raken, en dat is gelet op de uitgaven die zij in verband met de woning hebben moeten doen ook zeer aannemelijk, maar dat alle gestelde gebreken met spoed opgelost moeten worden en dat zij daarvoor een bedrag van € 750.000,- nodig hebben is niet voldoende aannemelijk gemaakt. Bovendien zullen de vorderingen die gaan over het bodemonderzoek en de veranda (deels) toegewezen worden, zodat er voor die onderdelen geen belang is bij een voorschot.

3.4.

Verder is het nog maar de vraag of de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat alle door eisers gestelde gebreken voor rekening van gedaagden komen. De voorzieningenrechter kan dat niet voor alle gestelde gebreken beoordelen nu partijen het over vrijwel alles met elkaar oneens zijn en uit de aanwezige stukken niet voldoende duidelijk wordt wie van partijen gelijk heeft. Daarvoor is nader onderzoek nodig waarvoor in kort geding geen plaats is. Daar komt bij dat eisers een zeer aanzienlijk bedrag als voorschot vorderen en dat maakt het risico groter dat zij dat niet volledig terug zullen kunnen betalen, mocht dat nodig blijken te zijn. Zeker nu zij hebben aangegeven dat zij zo spoedig mogelijk alle gebreken willen herstellen en daar zelf geen geld meer voor hebben.

3.5.

Uit het voorgaande volgt dat onvoldoende aannemelijk is gemaakt dat eisers een spoedeisend belang hebben bij hun vordering, dat de vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen en dat eisers het voorschotbedrag terug zullen kunnen betalen. De voorzieningenrechter wijst de vordering tot betaling van een voorschot dan ook af.

Subsidiaire vorderingen

Vordering II: bodemonderzoek

3.6.

Vast staat dat asbest aanwezig is geweest in de tuin. Het gaat om een strook van ongeveer vier meter breed over de gehele lengte van het perceel langs de erfgrens met de buren. Eisers waren daar voor de koop van de woning mee bekend. Ook waren zij ermee bekend dat deze strook gesaneerd is, maar dat er op een bepaalde diepte nog wel restverontreiniging aanwezig kan zijn. Dat staat ook zo in artikel 6.4.3 van de koopovereenkomst, maar in datzelfde artikel staat ook dat het asbest uit deze strook volgens de geldende regels is gesaneerd en dat de sanering door de Regionale uitvoeringsdienst (RUD) is goedgekeurd en dat klopt niet. In de beschikking van het RUD van 15 juni 2023 (productie 1 en 25 bij dagvaarding) staat namelijk dat de sanering niet voldoet aan de criteria van het Besluit uniforme saneringen (BUS) en de Regelingen uniforme saneringen (RUD). Er zijn acht overtredingen geconstateerd, waarvan het gevolg kan zijn dat de asbestverontreiniging over de rest van het maaiveld is verspreid en dat er een nieuw geval van verontreiniging is ontstaan. Gedaagden hebben voor de overtredingen ook een formele waarschuwing gekregen. Omdat de verontreiniging aan het maaiveld is weggenomen heeft RUD vanwege doelmatige besteding van overheidsmiddelen toch ingestemd met de sanering en besloten gebruiksbeperkingen op te leggen. De zaak is vervolgens overgedragen aan de Afdeling Handhaving van RUD, die in de mail van 30 augustus 2023 (productie 4 van gedaagden) heeft meegedeeld dat zij afziet van handhavend optreden tegen de overtredingen.

3.7.

Behalve dat artikel 6.4.3. van de koopovereenkomst niet op alle punten overeenstemt met de feiten, hebben gedaagden in artikel 6.4.1 van de koopovereenkomst uitdrukkelijk verklaard dat zij niet bekend zijn met verontreiniging die aan normaal gebruik in de weg staat en zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning dan wel andere maatregelen, terwijl ze al sinds de beschikking van 15 juni 2023 van op de hoogte moeten zijn geweest van de mogelijkheid van meer verontreiniging. De restverontreiniging die in de overeenkomst is genoemd en waarnaar gedaagden verwijzen, ziet alleen op de gesaneerde strook van vier meter en niet op de mogelijke verontreiniging die het gevolg is van de overtredingen van gedaagden.

3.8.

Gedaagden stellen verder dat zij hebben voldaan aan hun mededelingsplicht wat betreft de mogelijke overige vervuiling met asbest. De beschikking van het RUD is immers aan de koopovereenkomst gehecht en eisers hebben daar voor het sluiten van de overeenkomst kennis van kunnen nemen. Gedaagden wijzen in dat verband op de door hen overgelegde productie 3. Eisers hadden er daarom volgens gedaagden niet op mogen vertrouwen op afwezigheid van overige verontreiniging en het had op hun weg gelegen om voor het sluiten van de koopovereenkomst een bodemonderzoek uit te laten voeren. In beginsel geldt inderdaad dat eisers naar aanleiding van de RUD beschikking in het kader van hun onderzoeksplicht zelf eerder onderzoek hadden moeten laten doen naar het risico overige asbestvervuiling. Dat neemt echter niet weg dat gedaagden ten onrechte hebben verklaard dat zij niet bekend zijn met overige verontreiniging waarvoor maatregelen moeten worden genomen. Voor zover gedaagden menen dat het feit dat RUD heeft afgezien van handhavend optreden wat betreft de overige vervuiling overweegt de voorzieningenrechter dat deze beslissing van de RUD niet betekent er geen maatregelen getroffen hoeven te worden in verband met die overige vervuiling. Die maatregelen en gebruiksbeperkingen staan in de beschikking van RUD. Bovendien waren gedaagden ruim voor het sluiten van de overeenkomst op de hoogte van de beschikking van RUD, in tegensteling tot eisers, die blijkens de hiervoor aangehaalde productie 3 pas in de week voor het sluiten van de overeenkomst via de verkoopmakelaar de beschikking van RUD hebben ontvangen. Gelet op deze omstandigheden dient naar het oordeel van de voorzieningenrechter de mededelingsplicht van gedaagden zwaarder te wegen dan de onderzoeksplicht van eisers.

3.9.

Het voorgaande vormt aanleiding om gedaagden te veroordelen om de kosten van het bodemonderzoek te betalen. Vanwege de verstoorde verhoudingen tussen partijen acht de voorzieningenrechter het niet opportuun om gedaagden te veroordelen om een deskundige in te schakelen die het onderzoek moet gaan uitvoeren. Dit kan tot onnodige discussie leiden over de deskundigheid van het ingeschakelde bedrijf of over de momenten waarop dat bedrijf haar onderzoek in de tuin van eisers kan uitvoeren. Om dat soort problemen te voorkomen laat de voorzieningenrechter het aan eisers over om een deskundig bedrijf in te schakelen. Eisers hebben het bedrijf [bedrijf 1] BV al benaderd voor het bodemonderzoek en daar ook al een offerte voor ontvangen (productie 25 dagvaarding). Gedaagden hebben de deskundigheid van dit bedrijf niet betwist en hebben evenmin de hoogte van de offerte betwist. Het ligt voor de hand dat eisers dit bedrijf inschakelen voor het bodemonderzoek. Zij zijn daartoe echter niet verplicht en kunnen ook een ander in hun ogen geschikt bedrijf inschakelen. De kosten van het bodemonderzoek komen voor rekening van gedaagden, voor zover die het bedrag van € 7.139,- uit de offerte van [bedrijf 1] BV niet overschrijden. De voorzieningenrechter zal gedaagden daarom veroordelen om dit bedrag aan eisers te betalen.

Vordering III: sanering van de bodem

3.10.

Eisers vorderen dat gedaagden worden veroordeeld om opvolging te geven aan de conclusie, althans de saneringsaanbeveling, voortkomend uit het hiervoor bedoelde bodemonderzoek naar mogelijke vervuiling van de tuin, gevolgd door herstel van de tuin in de toestand die eisers mochten verwachten op basis van de koopovereenkomst. Deze vordering wijst de voorzieningenrechter af.

3.11.

Op dit moment is er nog teveel onduidelijkheid over de omvang van de eventuele vervuiling in de bodem van de tuin en over de kosten voor sanering. Pas na het bodemonderzoek zal duidelijk zijn wat er qua sanering moet gebeuren en pas dan kan er een reële opgave gegeven worden van de kosten van de sanering. Dat zegt ook [bedrijf 1] zelf in haar mail van 7 mei 2024 (productie 24 dagvaarding). Daarnaast zal het onderzoek moeten uitwijzen in hoeverre de eventuele vervuiling te wijten is aan het handelen van gedaagden. En als het bodemonderzoek daar geen duidelijkheid over kan geven dan zal daar wellicht nog door een andere deskundige onderzoek naar moeten worden gedaan. Het voert te ver om gedaagden te veroordelen om conclusies op te volgen uit een onderzoek dat nog niet heeft plaatsgevonden en waarvan nog geheel onduidelijk is wat daaruit naar voren zal komen. De vordering is te ruim geformuleerd. Toewijzing daarvan zou neerkomen op een carte blanche voor eisers.

Vordering IV: herstel van de veranda

3.12.

Eisers vorderen dat gedaagden worden veroordeeld om de veranda te herstellen. Tijdens de zitting is duidelijk geworden dat eisers als zij het over de veranda hebben hiermee de halfopen overkapping bedoelen die in de tuin staat. Het dak van dit bouwwerk is bedekt met zonnepanelen. Gedaagden hebben deze veranda als bouwpakket gekocht en hebben die zelf met de hulp van hun zoons in elkaar gezet, zo hebben zij ter zitting toegelicht. Zij verkeerden in de veronderstelling dat zij er goed in geslaagd waren om de veranda volgens de gebruiksaanwijzing in elkaar te zetten. Uit deze toelichting maakt de voorzieningenrechter op dat het in elkaar zetten van dergelijke bouwwerken geen professionele bezigheid is van gedaagden. Dat blijkt ook wel uit het bouwkundig onderzoek dat eisers hebben laten verrichten, waarin is geconstateerd dat enkele dragende constructies niet goed zijn uitgevoerd. Zo zijn onderdelen die van belang zijn voor de draagkracht van het dak niet correct geplaatst, zoals de gordingen, sporen en spanten. Ook sluiten de tussenwanden niet aan op de dragersconstructie (productie 19 dagvaarding). Leverancier [leverancier] komt tot een vergelijkbare conclusie en wijst op het gevaar dat de kap door de fouten in de dragende constructie kan losschieten en dat het geheel kan instorten (productie 6 dagvaarding). Met het bouwkundig onderzoek en het onderzoek van [leverancier] hebben eisers voldoende aannemelijk gemaakt dat er wat betreft de veranda sprake is van een ondeugdelijke constructie die door de slecht geplaatste dragende onderdelen een risico op instorten oplevert, vooral nu het dak ook nog eens is verzwaard met zonnepanelen. Snel ingrijpen is hier dan ook op zijn plaats.

3.13.

Omdat gedaagden ervoor hebben gekozen om als niet professionele bouwers de veranda zelf in elkaar te zetten, acht de voorzieningenrechter het waarschijnlijk dat de rechter in een bodemprocedure tot het oordeel zal komen dat gedaagden hiervoor aansprakelijk zijn. Gelet op de gevaarzettende situatie zal de voorzieningenrechter daarom de vordering van eisers toewijzen, in die zin dat gedaagden de kosten van het herstel van de veranda moeten betalen. De kosten voor het herstellen van de veranda bedragen volgens de offerte van leverancier [leverancier] € 25.310,- (productie 22 dagvaarding). Gedaagden hebben die kosten niet, althans niet voldoende betwist. De voorzieningenrechter zal dan ook van deze kosten uitgaan voor het herstel van de veranda. Ook hier geldt dat eisers vanwege de verstoorde verhoudingen tussen partijen zelf een deskundige moeten inschakelen om het herstel conform de overgelegde offerte van [leverancier] uit te laten voeren. De kosten van het herstel komen voor rekening van gedaagden, voor zover die het bedrag van € 25.310,- uit de offerte van [leverancier] niet overschrijden. De voorzieningenrechter zal gedaagden daarom veroordelen om dit bedrag aan eisers te betalen.

Vordering V: herstel van overige gebreken

3.14.

Eisers vorderen veroordeling van gedaagden om de gebreken zoals opgesomd in het Rapport en de verder in het lichaam van de dagvaarding genoemde gebreken (zie hoofdstuk 4) te laten herstellen door een ter zake deskundige aannemer. Deze gebreken hangen voornamelijk samen met de bouw van de woning. Voor de beoordeling van de gestelde gebreken is het van belang om duidelijkheid te krijgen over wie welk deel van de woning heeft gebouwd. Partijen verschillen daarover van mening. Volgens eisers was er sprake van een door [bedrijf 2] casco opgeleverde woning en hebben gedaagden daarna nog veel zelf gedaan en/of door onprofessionele bouwers laten doen. Gedaagden stellen dat op drie onderdelen na het gehele huis door het goed aangeschreven [bedrijf 3] is gebouwd en dat zij voor die drie onderdelen deskundigen hebben ingeschakeld. Wie hier gelijk heeft is zonder nadere bewijslevering niet uit te maken. Behalve de bijdrage van [bedrijf 3] in de bouw van de woning moet ook duidelijk worden hoe de gestelde gebreken zijn ontstaan, wie er bij de bouw van de gebrekkige onderdelen betrokken was en voor wiens rekening dat moet komen.

Dat betekent dat er nog nader onderzoek nodig is en dat kan niet in kort geding. Overigens hebben eisers, zoals hiervoor onder 3.3 en 3.4 al is overwogen, ook het spoedeisend belang bij herstel van deze gebreken niet voldoende aannemelijk gemaakt. De voorzieningenrechter ziet daarom geen reden om vooruitlopend op een bodemprocedure gedaagden te veroordelen om alle door eisers gestelde gebreken te laten herstellen.

Dwangsom

3.15.

Op de zitting hebben eisers een eiswijziging ingediend, waarin zij een dwangsom vorderen. Bij veroordeling tot betaling van een geldsom kan geen dwangsom worden opgelegd. De voorzieningenrechter wijst deze vordering dan ook af.

Proceskosten

3.16.

Eisers krijgen deels gelijk. Gedaagden worden daarom hoofdelijk in de proceskosten veroordeeld. Het griffierecht wordt slechts toegewezen voor (het deel van) de vorderingen waarop eisers gelijk hebben gekregen. Die vorderingen vertegenwoordigen samen een waarde van niet meer dan € 100.000,-. Dat betekent dat eisers alleen aanspraak kunnen maken op vergoeding van een bedrag aan griffierecht van € 1.325,-. De rest van het door eisers betaalde griffierecht blijft voor hun rekening. Ook het deel van het griffierecht dat gedaagden meer hebben moeten betalen dan het tarief dat hoort bij een vordering met een waarde van minder dan € 100.000,-, moet voor rekening van eisers komen. Dat is een bedrag van € 1.301,-. De proceskosten aan de kant van gedaagden worden begroot op:

- dagvaarding € 135,97

- griffierecht € 1.325,00 (€ 1.301,00 blijft voor rekening van eisers)

- salaris advocaat € 1.107,00 (tarief gemiddelde zaak)

- nakosten
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Subtotaal € 2.745,97

- verrekening griffierecht -
€ 1.301,00(teveel betaald door gedaagden)

Totaal € 1.444,97

4.De beslissing

De voorzieningenrechter:

4.1.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk tot betaling van € 7.139,- aan eisers voor het doen van onderzoek naar aanwezigheid van asbest in de tuin,

4.2.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk tot betaling van € 25.310,- aan eisers voor het herstellen van de veranda,

4.3.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.444,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als zij niet tijdig aan die veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, wordt daar € 92,00 bij opgeteld,

4.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

4.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Gaertman, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2024.