Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/3257
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 maart 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: M. Boerlage).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 31 maart 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op
€ 248.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
€ 248.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 19 juni 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
1.4.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 11 maart 2024. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door dhr. [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
2. Eiser is eigenaar van de woning, een bovenwoning uit 1904. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 110 m².
2.1.
Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 239.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 284.000,-. Naast de hoogte van de WOZ-waarde is in geschil of de heffingsambtenaar op verzoek van eiseres alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan hem heeft gestuurd.
Procedeergedrag
3. Het door de gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. Voor zover op de zitting gronden zijn aangevoerd zal de rechtbank die bespreken zolang dat niet in strijd komt met de goede procesorde.
Beoordelingskader
4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
4.1.
De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentieobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
4.2.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier bovenwoningen in de binnenstad van [woonplaats] :
- [adres 2] , verkocht op 16 juli 2021 voor € 650.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 2 december 2020 voor € 700.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 2 juni 2021 voor € 827.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 21 december 2020 voor € 557.500,-.
Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentieobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentieobjecten goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
5.1.
Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit.
Objectonderdelen
6. Eiser stelt dat door de heffingsambtenaar een te lage waarde is toegekend aan de afzonderlijk gewaardeerde objectonderdelen (zoals de berging, het dakterras en de zolder) van de referentiewoningen, waardoor de m2-prijs omhoog gaat. Volgens eiser is daarom de eindwaarde van de woning te hoog vastgesteld.
6.1.
De heffingsambtenaar gaat voor de berging, het dakterras en de zolder uit van een eenheidsprijs van € 500,- per m2. De heffingsambtenaar stelt primair dat terecht is uitgegaan van deze eenheidsprijs en dat deze consequent wordt toegepast, wat leidt tot referentiewoningen met m2-prijzen van € 4.140,-, € 4.715,-, € 5.090,- en € 4.117,-. Subsidiair heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar op de zitting toegelicht dat zelfs wanneer wordt uitgegaan van een waarde van € 50.000,- voor de verschillende objectonderdelen, deze m2-prijs van iedere referentie daarmee met ongeveer € 200,- zakt. Wanneer men dat afzet tegen de m2-prijs van de woning van eiser, namelijk € 2582,-, is deze nog steeds duidelijk veel lager. De heffingsambtenaar stelt dat daaruit duidelijk blijkt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank kan dit volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Gebruiksoppervlakte
7. Eiser stelt dat de gebruiksoppervlakten van de referentiewoningen niet overeenkomen met de BAG-gegevens en de iWOZ-documenten. Door de heffingsambtenaar wordt daardoor in de taxatiematrix gerekend met onjuiste metrages waardoor de eindwaarde te hoog is vastgesteld.
7.1.
De taxateur heeft hierover op de zitting toegelicht dat deze onderlinge verschillen ontstaan doordat de BAG een andere methodiek gebruikt. De heffingsambtenaar kijkt naar de oppervlakte van de woning waar geleefd/gewoond kan worden, terwijl de BAG uitgaat van alle meters die aan de woning vastzitten. Volgens de heffingsambtenaar zijn deze verschillen niet van invloed op de eindwaarde omdat wordt uitgegaan van het gebruiksoppervlak.
7.2.
De rechtbank ziet geen reden om aan de juistheid van de gebruikte gebruiksoppervlakten te twijfelen, gelet op de uitleg van de heffingsambtenaar. De beroepsgrond slaagt niet.
7.3.
Omdat de redelijke termijn niet is overschreden wordt het beroep op schadevergoeding in verband met overschrijding van de redelijke termijn afgewezen.
Conclusie en gevolgen
8. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 maart 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.