Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/3326
uitspraak van de meervoudige kamer van 4 juni 2024 in de zaak tussen
[eiser 1] , en
[eiser 2], uit [plaats] , eisers
(gemachtigde: mr. A.M.L. Josten)
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Leusden
(gemachtigde: mr. C.A. Lindhout).
Inleiding
1. Deze zaak gaat over het verzoek van eisers aan het college om tegemoetkoming in planschade. Eisers zijn eigenaar van het perceel met woning aan de Van [adres] in [plaats] . Voor het gebied tegenover het perceel van eisers is op 6 februari 2020 het bestemmingsplan ‘Maanwijk, Leusden Zuid’ (het nieuwe bestemmingsplan) vastgesteld. Dit bestemmingsplan is op 2 april 2020 in werking getreden en voorziet in (onder meer) de bouw van 120 woningen op de gronden tegenover de woning van eisers.
1.1.
Eisers stellen schade te lijden als gevolg van deze planologische ontwikkeling vanwege waardevermindering van hun woning. Eiseres hebben op 6 juli 2022 een aanvraag om tegemoetkoming in planschade ingediend.
1.2.
Het college heeft [adviesbureau] gevraagd te adviseren over het verzoek van eisers. Op 18 november 2022 heeft [adviesbureau] een conceptadvies uitgebracht. Eisers hebben hierop met een zienswijze gereageerd. Vervolgens heeft [adviesbureau] op 17 januari 2023 een definitief advies uitgebracht. Het college heeft dit advies overgenomen en het verzoek van eisers met het besluit van 1 februari 2023 (het primaire besluit) afgewezen.
1.3.
Eisers hebben bezwaar gemaakt tegen het primaire besluit en een tegenrapport van [bedrijf 1] B.V. van 24 maart 2023 overgelegd. Met het besluit 24 mei 2023 (het bestreden besluit) heeft het college het bezwaar van eisers ongegrond verklaard en de afwijzing van het verzoek in stand gelaten.
1.4.
Eisers hebben beroep ingesteld bij de rechtbank. Het college heeft een verweerschrift en een taxatierapport van 4 december 2023 van taxateur [taxateur] ingediend.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 20 maart 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eisers, de gemachtigde van eisers, bijgestaan door deskundige [deskundige 1] (werkzaam bij [bedrijf 1] B.V.) en de gemachtigde van het college, bijgestaan door deskundige [deskundige 2] (werkzaam bij [adviesbureau] ).
Beoordeling door de rechtbank
Overgangsrecht
2. De verzoeken om planschade zijn ingediend op grond van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Op 1 januari 2024 is de Wro ingetrokken en is de Omgevingswet in werking getreden. Omdat voor die datum het nieuwe bestemmingsplan van kracht is geworden en de verzoeken om schadevergoeding binnen vijf jaar na die datum zijn ingediend, is in deze zaken de Wro met de onderliggende regelingen nog van toepassing. Dat volgt uit het overgangsrecht van artikel 4.19 van de Invoeringswet Omgevingswet.
Beoordelingskader
3. Iemand kan in aanmerking komen voor een tegemoetkoming in planschade als hij schade lijdt doordat het bestemmingsplan is gewijzigd. [1] Bij de beoordeling van een aanvraag om tegemoetkoming in planschade moet worden bekeken of iemand door die wijziging in een nadeliger positie is komen te verkeren en of diegene daardoor schade lijdt of zal lijden.
4. Het college heeft de weigering van de planschade gebaseerd op het advies
van [adviesbureau] . Dat advies ligt ook aan het bestreden besluit ten grondslag. Het is vaste rechtspraak dat het college zich bij het nemen van een besluit op een verzoek om planschadevergoeding mag baseren op het advies van een door hem benoemde onafhankelijke en onpartijdige deskundige, tenzij er concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies naar voren zijn gebracht. [2]
Waardering van de schadefactoren
5. Partijen zijn het er over eens dat eisers in een planologisch nadeligere situatie terecht zijn gekomen, omdat er een toename is van hinder en een afname van privacy, uitzicht en situeringswaarde.
6. Eisers voeren aan dat in het advies van [adviesbureau] de waardevermindering niet juist is vastgesteld, omdat er een te beperkt aantal schadefactoren in de planologische vergelijking is betrokken en deze te licht zijn gewaardeerd.
7. [bedrijf 1] heeft geconcludeerd dat sprake is van (middel)zware planschade. Bij de waardering van de schadefactoren heeft [bedrijf 1] gebruik gemaakt van een 5-puntsschaal. De schadefactoren uitzicht en situeringswaarde manifesteren zich in meer dominante mate, wat volgens [bedrijf 1] onvoldoende tot uitdrukking komt in de geconstateerde waardedaling. Ook aan de schadefactoren privacy en licht- en geluidhinder moet een zwaarder gewicht worden toegekend dan [adviesbureau] heeft gedaan.
8. [adviesbureau] heeft geconcludeerd tot een beperkte planologische verslechtering. Voor de schadefactoren uitzicht en situeringswaarde is [adviesbureau] uitgegaan van een duidelijke planologische verslechtering en voor de schadefactoren hinder en privacy van een beperkte planologische verslechtering. Bij de waardering van de schadefactoren is gebruik gemaakt van een 6-puntsschaal.
9. De rechtbank geeft eisers geen gelijk. Beide deskundigen denken anders over de waardering van de nadelige effecten. Dit verschil van inzicht is echter vrij beperkt en mede het gevolg van het gebruik van een andere beoordelingsschaal. Dit beperkte verschil in beoordeling van de schadefactoren maakt nog niet dat het door [adviesbureau] uitgevoerde onderzoek onzorgvuldig is geweest en dat het college het advies van [adviesbureau] niet heeft mogen volgen. Eisers hebben dat ook niet gesteld. Het rapport van [bedrijf 1] roept geen twijfel op over de juistheid of volledigheid van het advies van [adviesbureau] . [adviesbureau] heeft de verschillende schadefactoren en de waardering inzichtelijk gemaakt en op de zitting nader toegelicht. De rechtbank kan deze toelichting volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Taxatie
10. Eisers voeren aan dat [adviesbureau] voor de taxatie van de woning voor de planologische wijziging geen taxateur heeft ingeschakeld, maar de taxatie heeft laten verrichten door de opsteller van het planschadeadvies. Daarom staat niet vast dat de opsteller van het planschadeadvies deskundig is op het gebied van het taxeren van onroerende zaken. Eisers wijzen in dit verband op rechtspraak van de Afdeling. [3]
11. Het college heeft erkend dat de planschadedeskundige van [adviesbureau] de taxatie van de woning heeft verricht en dat geen taxateur is ingeschakeld. Het college heeft in reactie op deze beroepsgrond besloten alsnog een taxatie te laten verrichten door een register-taxateur NRVT. In het rapport van taxateur [taxateur] van 4 december 2023 is de waarde van de woning van eisers voorafgaand aan de planologische wijziging vastgesteld op een bedrag van € 350.000,-. In het op de zitting overgelegde rapport van 11 december 2023 heeft [adviesbureau] vastgesteld dat de eerder vastgestelde waarde van de woning van € 380.000,- een te grote afwijking laat zien en dat de aanvangswaarde van de woning moet worden gewijzigd van € 380.000,- naar € 350.000,-.
12. Hieruit volgt dat het college vindt dat de oorspronkelijke taxatie niet aan het bestreden besluit ten grondslag kon worden gelegd. Dit betekent dat sprake is van een motiveringsgebrek in het bestreden besluit. Het beroep is daarom gegrond. De rechtbank zal beoordelen of de nadere onderbouwing van het vastgestelde schadebedrag in het rapport van [adviesbureau] van 11 december 2023, mede gebaseerd op het taxatierapport van [taxateur] van 4 december 2023, het bestreden besluit kan dragen.
12. Eisers voeren aan dat het college in opdracht van [adviesbureau] een taxateur heeft ingeschakeld, wat de indruk wekt dat [adviesbureau] niet onafhankelijk is maar in feite een partij-deskundige is. Dat betekent volgens eisers dat het college zich niet heeft mogen baseren op het rapport van [adviesbureau] .
14. De rechtbank volgt eisers hierin niet. Uit de toelichting op de zitting is naar voren gekomen dat [adviesbureau] heeft gereageerd op het door eisers in beroep geconstateerde gebrek in het rapport van 17 januari 2023 en dat heeft besproken met het college. Vervolgens is in samenspraak met het college besloten een onafhankelijk taxateur in te schakelen. De handelswijze van [adviesbureau] getuigt naar het oordeel van de rechtbank niet van partijdigheid, maar juist van een zorgvuldige aanpak.
15. In het rapport van 11 december 2023 heeft [adviesbureau] toegelicht dat de taxatie van de waarde van de woning op € 350.000,- leidt tot een bijstelling van de waarde onder het nieuwe bestemmingsplan en van de waardevermindering. Uitgaande van de aard en omvang van de planologische verslechtering heeft [adviesbureau] de waarde van de woning na inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan vastgesteld op een bedrag van € 336.000,- zodat sprake is van schade ter hoogte van € 14.000,-.
16. Eisers voeren aan dat niet valt in te zien dat een daling van de aanvangswaarde van de woning ook moet leiden tot een daling van het waardeverschil vóór en ná de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan. Zij vinden het opvallend dat de waardevermindering is gewijzigd van € 15.000,- naar € 14.000,-, waardoor de planologische verslechtering uitkomt op 4%, wat exact overeenkomt met de omvang van het normale maatschappelijke risico zoals [adviesbureau] dat heeft vastgesteld.
17. De rechtbank stelt voorop dat niet ter discussie staat of de waardevermindering van de woning terecht is gewijzigd van € 15.000,- naar € 14.000,-, maar of de schade terecht is vastgesteld op € 14.000,-. Het enkele feit dat het bedrag van € 14.000,- neerkomt op een waardevermindering van 4% , wat precies overeenkomt met het vastgestelde normaal maatschappelijk risico is onvoldoende om de conclusie te rechtvaardigen dat de waardevermindering ten onrechte is vastgesteld op € 14.000,-.
18. Eisers hebben verder aangevoerd dat de gehele taxatie, dus zowel de taxatie vóór als de taxatie ná de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan in de taxatie had moeten worden betrokken. De rechtbank volgt eisers hierin niet. De rechtspraak van de Afdeling [4] gaat over de taxatie van de aanvangswaarde van de onroerende zaak. In die zaak had het college zich onvoldoende vergewist van de deskundigheid van de opsteller van het advies op het gebied van het taxeren van het object. Deze uitspraak gaat dus niet over het begroten van de omvang van de schade, wat een andere beoordeling en deskundigheid vergt. Op de zitting heeft deskundige Bragt toegelicht de werkwijze te hanteren dat de taxateur de aanvangswaarde van de onroerende zaak vaststelt en dat vervolgens afstemming plaatsvindt met de planschadedeskundige van [adviesbureau] over de waardevermindering, waarbij wordt betrokken dat de waardevermindering in lijn moet zijn met de vastgestelde planologische verslechtering. De rechtbank kan deze toelichting volgen.
19. Het voorgaande betekent dat met het aanvullende rapport van [adviesbureau] en het taxatierapport van [taxateur] het gebrek in het bestreden besluit is hersteld en dat het college deze rapporten aan het bestreden besluit ten grondslag heeft kunnen leggen.
Omvang van het normaal maatschappelijk risico
20. [adviesbureau] heeft het normaal maatschappelijk risico vastgesteld op 4% van de waarde van de woning vóór het intreden van de schade. Volgens [adviesbureau] past de ontwikkeling gedeeltelijk in de structuur van de omgeving, omdat aansluiting wordt gezocht bij de bestaande bebouwing ten zuiden van het plangebied. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de doorgaande weg ‘Groene Zoom’ en aan de westzijde door de Maanweg en is daarom een geïsoleerd gebied, dat functioneel niet meer als een zelfstandig overgangsgebied kan worden aangemerkt. Ook past de ontwikkeling binnen een reeks van jaren door de gemeente gevoerd beleid. [adviesbureau] baseert dit op de ‘Kadernota Maanwijk’ en de herijking van de Woonvisie 2012-2022 ‘Wonen met karakter’, in werking getreden op 1 juli 2016 (de Woonvisie). Nu er tussen vaststelling van de herijking van de woonvisie en datum van inwerkingtreding van het bestemmingsplan meer dan drie jaren zijn verstreken, past de ontwikkeling volgens [adviesbureau] binnen het langjarige beleid van de gemeente Leusden.
Past de ontwikkeling binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving
21. Eisers voeren aan dat de ontwikkeling niet past in de ruimtelijke structuur van de omgeving. De locatie moet worden aangemerkt als een uitbreidingslocatie, omdat de ontwikkeling plaatsvindt in agrarisch gebied buiten de bebouwde kom en de locatie aan drie zijden is omringd door onbebouwd gebied.
22. De rechtbank kan de motivering van [adviesbureau] volgen. Wat eisers daar tegenin brengen, geeft de rechtbank geen aanleiding voor een ander oordeel. Gelet op de situering van de ontwikkeling in een deels agrarische omgeving, aansluitend bij de bestaande woonbebouwing ten zuiden van het plangebied en bij de al aanwezige infrastructuur van wegen aan de noordzijde en westzijde van het plangebied heeft [adviesbureau] de ontwikkeling als gedeeltelijk passend in de ruimtelijke structuur kunnen aanmerken.
Past de ontwikkeling binnen het gedurende een reeks van jaren gevoerde ruimtelijke beleid
23. In de Woonvisie staat over de nieuwbouwopgave in de gemeente Leusden dat de bouwlocaties in bestaande woonwijken en locaties zoals Maanwijk en Mastenbroek vooral zijn bedoeld voor gezinnen en (in mindere mate) bijzondere woonvormen voor zorgbehoevenden. Eisers betwisten niet dat uit de Woonvisie kan worden afgeleid dat er woningen zijn voorzien op de locatie Maanwijk. Eisers stellen dat de Kadernota Maanwijk van 30 mei 2017 een reactie is op het concrete bouwinitiatief van [bedrijf 2] voor de ontwikkeling van Maanwijk als woonwijk. Daarna is deze ontwikkeling al eind 2017 voor inspraak voorgelegd wat tot terinzagelegging van het ontwerp-bestemmingsplan in 2019 heeft geleid. Gelet op de korte tijd tussen de Woonvisie uit 2016 en de concrete plannen voor het ontwikkelen van de woonwijk naar aanleiding van het bouwinitiatief, kan er volgens eisers geen sprake zijn van een gedurende een reeks van jaren gevoerd beleid van de gemeente Leusden.
24. Zoals [adviesbureau] terecht stelt, zit er tussen de Woonvisie en het in werking treden van het nieuwe bestemmingsplan op 2 april 2020 een periode van meer dan drie jaar. De rechtbank is van oordeel dat dit niet per definitie betekent dat er, gelet op de lengte van deze periode, sprake is van een langjarig door de gemeente gevoerd beleid. Zoals eisers naar voren hebben gebracht, is de Woonvisie binnen het jaar opgevolgd door een concreet bouwinitiatief van Heijmans om Maanwijk te ontwikkelen tot woonwijk wat na inspraak van omwonenden heeft geleid tot het in procedure brengen van het bestemmingsplan en vaststelling daarvan. Gelet hierop past de bouw van 120 woningen in Maanwijk naar het oordeel van de rechtbank niet in het gedurende een reeks van jaren gevoerde planologische beleid van de gemeente.
25. Het college heeft ten onrechte de omvang van het normaal maatschappelijk risico op 4 % van de waarde van de woning onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade toegepast.
Conclusie en gevolgen
26. Het beroep is gegrond. De rechtbank zal daarom het bestreden besluit van 24 mei 2023 vernietigen wegens strijd met de artikelen 7:12, eerste lid, en artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De rechtbank ziet aanleiding zelf in de zaak te voorzien.
27. De onroerende zaak had op de peildatum een waarde van € 350.000,- onder het oude planologische regime en € 336.000,- onder het nieuwe planologische regime. Op grond van overweging 24 van deze uitspraak wordt een drempel van 3 % van de waarde van de woning onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade toegepast. De drempel is gelijk aan
€ 10.500,-. De rechtbank zal daarom de tegemoetkoming in planschade vaststellen op € 3.500,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van 11 juli 2022, zijnde de dag van ontvangst van de aanvraag, tot aan de dag van uitbetaling.
28. Omdat het beroep gegrond is, moet het college het griffierecht aan eisers vergoeden.
29. Ook veroordeelt de rechtbank het college in de door eisers gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.750- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het bijwonen van de zitting met een waarde per punt van € 875,-), met een wegingsfactor 1.
30. Eisers hebben gevraagd om vergoeding van de kosten van het inschakelen van de deskundige. Het college heeft op de zitting toegelicht dat het geen bezwaar heeft tegen vergoeding van deze kosten. De rechtbank vindt het inroepen van de deskundigheid van een planschadeadviseur door eisers en de door de deskundige in rekening gebrachte kosten redelijk. De rechtbank zal deze kosten van in totaal € 2.858,02 toewijzen.
31. De totale proceskostenveroordeling, bestaande uit kosten voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand en deskundigenkosten, bedraagt € 4.608,02.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het besluit van 24 mei 2023;
- bepaalt dat het college aan eisers een tegemoetkoming in planschade toekent van € 3.500,-, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van 11 juli 2022 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit van 24 mei 2023;
- veroordeelt het college in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 4.608,02;
- draagt het college op het betaalde griffierecht van € 184,- aan eisers te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, voorzitter, en mr. K. de Meulder en mr. C. de Kruif, leden, in aanwezigheid van mr. G.M.T.M. Sips, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 4 juni 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.