Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Almere
Vonnis van 27 maart 2024
in de zaak met zaaknummer: 9612701 \ MC EXPL 21-8281 D/51246 van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres in conventie,
verweerster in voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. L.M. Ravestijn,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
hierna te noemen: [gedaagde sub 1] ,
gemachtigde: mr. A.M.M. Greijdanus (Stichting Achmea Rechtsbijstand),
de stichting
2. STICHTING WONINGCORPORATIE HET GOOI EN OMSTREKEN,
gevestigd te Hilversum,
gedaagde in conventie,
eiseres in voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen: Het Gooi en Omstreken,
gemachtigde: mr. J.G. van Heertum.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 28 december 2022;
- de aanvullende producties 17 tot en met 19 van [eiseres] ;
- de mondelinge behandeling van 22 maart 2023, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;
- de akte van [eiseres] van 24 mei 2024;
- de akte van [gedaagde sub 1] met de beschikking op een verzoek tot instelling mentorschap van 30 mei 2023;
- de akte wijziging van eis met aanvullende producties 20 tot en met 22 van [eiseres] ;
- de mondelinge behandeling van 28 februari 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
1.2.
De zaak is na de mondelinge behandeling van 22 maart 2023 verwezen naar mediation. Dit heeft niet tot een resultaat geleid, waarna een nieuwe mondelinge behandeling is bepaald. Tijdens de mondelinge behandeling van 28 februari 2024 was namens [eiseres] de heer [A] , directeur-eigenaar (hierna: [A] ), aanwezig. Hij werd bijgestaan door mr. Ravestijn. Ook [gedaagde sub 1] was aanwezig, vertegenwoordigd door zijn dochter mevrouw [gemachtigde] en (namens mr. Greijdanus) bijgestaan door mr. W.G Tideman. Namens Het Gooi en Omstreken was mr. Van Heertum aanwezig. Mr. Ravestijn heeft tijdens de mondelinge behandeling kleurenkopieën van eerder overgelegde producties ingediend.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Het Gooi en Omstreken is eigenaar van het perceel (hierna: het perceel van Het Gooi en Omstreken) met daarop de woning (hierna: de woning) aan de [adres] in [plaats] . Sinds 24 juli 2006 huurt [gedaagde sub 1] de woning van Het Gooi en Omstreken. De huur omvat ook het gebruik van de om de woning gelegen groenstroken en tuinen.
2.2.
Sinds 2020 is [eiseres] eigenaar van het perceel met de kadastrale aanduiding ‘’ [kadastraalnummer] ’ in [plaats] (hierna: het perceel van [eiseres] ).
2.3.
Het perceel van [eiseres] grenst aan het perceel van Het Gooi en Omstreken en aan een perceel met daarop een school(plein).
2.4.
In 2015 heeft [gedaagde sub 1] in de achtertuin bij de woning een mantelzorgwoning gebouwd.
2.5.
In juli 2021 heeft het Kadaster in opdracht van [eiseres] een grensreconstructie uitgevoerd, waarbij de kadastrale grens is uitgemeten. De kadastrale grens is in het relaas van bevindingen van 12 juli 2021 vastgelegd zoals weergegeven in onderstaande tekening:
2.6.
Per e-mail van 31 januari 2023 schrijft het Kadaster – voor zover van belang – het volgende aan [eiseres] :
“
De rode onderbroken lijn op het Relaas is de gereconstrueerde grens”.
De rode onderbroken lijn op het Relaas is de gereconstrueerde grens”.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiseres] vordert na wijziging van eis – samengevat – het volgende:
I. een verklaring voor recht dat [gedaagde sub 1] op/over de erfgrens van [eiseres] heeft gebouwd en dat daarmee het eigendomsrecht van [eiseres] wordt geschonden;
II. een gebruiksvergoeding van € 150,- per maand voor een periode van vijf jaar vanaf december 2021 met jaarlijkse indexering van 2%, met een mogelijke verlenging van vijf jaar, opdat [eiseres] het gebruik van haar perceel door [gedaagde sub 1] zal gedogen;
III. [gedaagde sub 1] te bevelen zijn volledige medewerking te verlenen aan al hetgeen de gemeente Wijdemeren verlangt ter zake van de mantelzorgwoning, onder meer in geval van een aanschrijving op basis van het feit dat de mantelzorgwoning in strijd is met het geldende bestemmingsplan;
IV. veroordeling van [gedaagde sub 1] tot betaling van € 485,- aan kosten in verband met de grensreconstructie, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldatum van de factuur die [eiseres] daarvoor heeft ontvangen en aan het Kadaster heeft betaald;
V. [gedaagde sub 1] te bevelen binnen een week na betekening van dit vonnis de objecten in de sloten, in het water, toebehorend aan [eiseres] te verwijderen, met machtiging om het bevel, wanneer [gedaagde sub 1] daaraan niet voldoet, zelf ten uitvoer te leggen, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
VI. [gedaagde sub 1] te bevelen de nog op sociale media en/of het internet circulerende berichten met betrekking tot het perceel van [eiseres] (met name wat [eiseres] op dat perceel doet, of juist niet doet) en berichten over [eiseres] en de aan [eiseres] gelieerde personen (het echtpaar [A] ) te verwijderen en [gedaagde sub 1] te verbieden soortgelijke berichten te plaatsen op sociale media, op het internet of te verspreiden via welk medium dan ook;
VII. een dwangsom van € 500,- per (dag)deel dat [gedaagde sub 1] niet aan het bevel onder III, V en VI voldoet;
VIII. veroordeling van [gedaagde sub 1] tot betaling van € 20.280,45, althans een bedrag in goede justitie vast te stellen, aan buitengerechtelijke kosten;
IX. veroordeling van [gedaagde sub 1] in de proceskosten.
3.2.
[eiseres] legt aan de hiervoor genoemde vorderingen onder I tot en met III en onder V ten grondslag dat [gedaagde sub 1] zonder recht of titel gebruik maakt van (een gedeelte van) haar eigendom. Volgens [eiseres] behoren een strook grond waarop een gedeelte van de mantelzorgwoning is gebouwd en de sloot waarin [gedaagde sub 1] objecten heeft liggen bij haar perceel. Ter onderbouwing verwijst [eiseres] naar de gereconstrueerde grens in het relaas van bevindingen van 12 juli 2021 (productie 1 bij dagvaarding) en naar de toelichting daarop (productie 17 van [eiseres] ). Omdat afbraak van een gedeelte van de mantelzorgwoning volgens [eiseres] zeer ingrijpend zou zijn, vordert zij in plaats daarvan een maandelijkse gebruiksvergoeding. Verder stelt [eiseres] dat [gedaagde sub 1] de kosten voor de grensreconstructie (zoals gevorderd onder IV) bij wijze van schadevergoeding aan haar verschuldigd is. Aan de vordering die ziet op de online uitlatingen van [gedaagde sub 1] (zoals genoemd onder VI) legt [eiseres] (naar de kantonrechter begrijpt) ten grondslag dat die uitlatingen jegens haar onrechtmatig zijn.
3.3.
[gedaagde sub 1] en Het Gooi en Omstreken voeren verweer. Zij betwisten dat de gereconstrueerde grens in het relaas van bevindingen van het Kadaster de erfgrens is.
Volgens [gedaagde sub 1] en Het Gooi en Omstreken ligt de erfgrens in het midden van de sloot tussen de percelen. Daarnaast voeren zij aan – voor zover de gereconstrueerde grens wel als de erfgrens wordt aangemerkt – dat Het Gooi en Omstreken door verkrijgende verjaring dan wel bevrijdende verjaring eigenaar is geworden van de strook grond waarop een gedeelte van de mantelzorgwoning staat, zodat van onrechtmatig gebruik door [gedaagde sub 1] geen sprake is. Verder maken [gedaagde sub 1] en Het Gooi en Omstreken bezwaar tegen de hoogte van de door [eiseres] gevorderde gebruiksvergoeding en tegen het gevorderde bevel tot medewerking aan alles wat de gemeente Wijdemeren ter zake van de mantelzorgwoning verlangt. [gedaagde sub 1] maakt ook bezwaar tegen de vordering van [eiseres] die ziet op zijn online uitlatingen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan.
in voorwaardelijke reconventie
3.5.
Voor zover niet zou komen vast te staan dat Het Gooi en Omstreken eigenaar is (geworden) van de strook grond waarop (een deel van) de door [gedaagde sub 1] gerealiseerde mantelzorgwoning is gelegen, vordert zij veroordeling van [eiseres] om binnen 30 dagen na dit vonnis medewerking te verlenen aan het vestigen van een erfdienstbaarheid. Daarbij vordert Het Gooi en Omstreken dat haar het recht wordt verleend de strook grond te (laten) gebruiken zolang en voor zover de mantelzorgwoning daarop aanwezig is en uiterlijk tot het eindigen van de huurovereenkomst tussen Het Gooi en Omstreken en [gedaagde sub 1] , tegen betaling van een schadeloosstelling van € 169,60 door Het Gooi en Omstreken aan [eiseres] . Verder vordert Het Gooi en Omstreken een dwangsom van € 150,- per dag dat [eiseres] in gebreke blijft om aan de veroordeling te voldoen, totdat een maximum van € 2.500,- is bereikt.
3.6.
Volgens [eiseres] voert het vestigen van een erfdienstbaarheid te ver. Zij kan zich vinden in een gedoogconstructie waarbij aan haar een vergoeding wordt betaald, mits eventuele afspraken slechts verbintenisrechtelijke werking hebben en niet onlosmakelijk met het gebruik van haar perceel verbonden zijn.
3.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
Wat oordeelt de kantonrechter?
4.1.
Partijen krijgen over en weer (on)gelijk. De gevorderde verklaring voor recht zal slechts gedeeltelijk worden toegewezen. Naar het oordeel van de kantonrechter is sprake van overbouw, maar alleen voor zover het gaat om de overstek van de mantelzorgwoning. De vordering tot verwijdering van de objecten in de sloot zal worden toegewezen. De overige vorderingen van [eiseres] zullen worden afgewezen. Dit oordeel wordt hierna gemotiveerd.
De door het Kadaster gereconstrueerde grens is de erfgrens
4.2.
[eiseres] stelt zich op het standpunt dat de gereconstrueerde grens in het relaas van bevindingen van het Kadaster van 12 juli 2021 de erfgrens is.
Volgens [eiseres] blijkt uit het relaas van bevindingen dat een deel van de mantelzorgwoning (aangeduid als “
ht aanbouw”) over de erfgrens is gebouwd.
ht aanbouw”) over de erfgrens is gebouwd.
4.3.
[gedaagde sub 1] en Het Gooi en Omstreken betwisten de erfgrens uit het relaas van bevindingen. Zij stellen zich op het standpunt dat de sloot aan de achterzijde van de mantelzorgwoning een kavelsloot is, waarvan het midden moet worden aangemerkt als de erfgrens. Dat blijkt volgens [gedaagde sub 1] en Het Gooi en Omstreken uit oude kadastrale tekeningen die zij hebben ingediend.
4.4.
Uit het verweer begrijpt de kantonrechter dat [gedaagde sub 1] en Het Gooi en Omstreken een beroep doen op artikel 5:36 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Op grond van deze bepaling wordt het midden van een sloot die dient als erfafscheiding vermoed de grens te zijn tussen de erven. In dit geval is dat vermoeden ontkracht door de grensreconstructie door het Kadaster. De kantonrechter gaat uit van de juistheid van die grensreconstructie. In het relaas van bevindingen van het Kadaster is de erfgrens (de onderbroken lijn bij de rode pijl) tussen de percelen van [eiseres] en Het Gooi en Omstreken weergegeven zoals die op basis van de huidige kadastrale gegevens is gereconstrueerd. Uit de genoemde maten en referentiepunten in de tekening (onder 4.2) en uit de foto’s die [eiseres] van de referentiepunten heeft ingediend, blijkt op welke gegevens de uitkomst van het Kadaster is gebaseerd. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben [gedaagde sub 1] en Het Gooi en Omstreken het relaas van bevindingen onvoldoende weersproken.
Uit de door hen ingediende kadastrale tekeningen blijkt – zonder verdere toelichting, die ontbreekt – niet duidelijk waar de percelen van [eiseres] en Het Gooi en Omstreken zich bevinden. Uit de tekeningen kan ook niet duidelijk worden afgeleid dat in het gebied sprake is (geweest) van een kavelsloot en dat de erfgrens zich in het midden van die sloot zou bevinden. De kantonrechter gaat er dan ook van uit dat de door het Kadaster gereconstrueerde grens de erfgrens is.
Verkrijgende verjaring van strook grond waarop deel van de mantelzorgwoning is gebouwd
4.5.
Uit het relaas van bevindingen van het Kadaster blijkt dat de mantelzorgwoning gedeeltelijk over de erfgrens is gebouwd. Volgens [eiseres] maakt [gedaagde sub 1] daarmee inbreuk op haar eigendomsrecht. Het Gooi en Omstreken en [gedaagde sub 1] voeren aan dat Het Gooi en Omstreken door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van de strook grond tussen de door het Kadaster vastgestelde erfgrens en de beschoeiing van de sloot (hierna: de strook grond) waarop deels de mantelzorgwoning staat. Om dit verweer te onderbouwen hebben Het Gooi en Omstreken en [gedaagde sub 1] foto’s van (het gebruik van) de strook grond uit het verleden en een uittreksel van de kadastrale kaart uit 2006 ingediend.
4.6.
Volgens [eiseres] is van verkrijgende verjaring geen sprake. Zij stelt zich op het standpunt dat de strook grond in of omstreeks 2013 door [gedaagde sub 1] is gedempt. Dat blijkt volgens [eiseres] uit luchtfoto’s, uit de berekening die [A] op basis van die foto’s heeft gemaakt en uit een verklaring van [A] en de heer [B] (hierna ook: [B] ) van 2 april 2022. Deze stukken zijn door [eiseres] ingediend.
4.7.
Op grond van artikel 3:99 BW worden rechten op onroerende zaken door een bezitter te goeder trouw verkregen door een onafgebroken bezit van tien jaren. De vraag of sprake is van bezit moet worden beantwoord aan de hand van de artikelen 3:107 BW en verder. Het Gooi en Omstreken moet de strook grond naar buiten kenbaar ondubbelzinnig in (middellijk) bezit hebben genomen met de pretentie daarvan eigenaar te zijn. Er moet sprake zijn van een voor anderen zichtbare machtsuitoefening over de zaak waaruit de pretentie van eigendom blijkt en het moet duidelijk zijn dat de macht van de oorspronkelijke bezitter van de zaak is gebroken.
4.8.
De kantonrechter stelt vast dat Het Gooi en Omstreken de strook grond momenteel in bezit heeft. In dit geval is sprake van middellijk bezit in de zin van artikel 3:107 lid 3 BW. Het bezit wordt immers uitgeoefend door [gedaagde sub 1] de strook grond op basis van de huurovereenkomst in gebruik te laten houden. Voor verkrijgende verjaring is vereist dat het middellijk bezit van Het Gooi en Omstreken al minstens tien jaar onafgebroken voortduurt. In dit kader rust de bewijslast op Het Gooi en Omstreken.
4.9.
Allereerst moet beoordeeld worden of de strook grond altijd al heeft bestaan of dat die – zoals door [eiseres] naar voren is gebracht en door [gedaagde sub 1] en Het Gooi en Omstreken is ontkend – in 2013 is gecreëerd. Naar het oordeel van de kantonrechter zijn er onvoldoende aanwijzingen om vast te stellen dat de strook grond aan de tuin is toegevoegd doordat een gedeelte van de sloot is gedempt. Hoewel de feitelijke situatie op de luchtfoto’s uit 2010, 2011 en 2012 door de slechte kwaliteit van de foto’s en door de aanwezige bomen niet duidelijk is te zien, lijkt het erop dat de tuin op de luchtfoto uit 2013 dezelfde omvang heeft als in de jaren daarvoor. De luchtfoto’s tonen in ieder geval niet aan dat er vanaf 2013 sprake is van een strook grond die daarvóór nog niet bestond. Dat volgt ook niet uit de berekening die [eiseres] heeft ingediend. Die berekening is immers mede gebaseerd op de onduidelijke foto’s uit 2010, 2011 en 2012 en is door [A] (directeureigenaar van [eiseres] ) zelf opgesteld. De verklaring van [A] en [B] lijkt ook door [A] zelf te zijn opgesteld. [A] heeft die verklaring in ieder geval – naast [B] – ook zelf ondertekend. Deze omstandigheden doen afbreuk aan de geloofwaardigheid en betrouwbaarheid van de verklaring. Bovendien kan uit de verklaring slechts worden afgeleid hoe de feitelijke situatie vóór de bouw van de woning was. In de verklaring staat namelijk – voor zover van belang – het volgende:
“
Op donderdag 17 maart 2022 hebben wij [B] (…) en [A] (…) op lokatie een gesprek gehad betreffende de sloten rond het plein van de [schoolnaam] te [plaats] . De heer [B] woont van jongsaf in [plaats] en heeft in zijn jeugdjaren zelfs onderwijs genoten op deze school.
Op donderdag 17 maart 2022 hebben wij [B] (…) en [A] (…) op lokatie een gesprek gehad betreffende de sloten rond het plein van de [schoolnaam] te [plaats] . De heer [B] woont van jongsaf in [plaats] en heeft in zijn jeugdjaren zelfs onderwijs genoten op deze school.
De nadruk van het gesprek lag op de ligging van de gedempte, voormalige sloot tussen het huidige hek van het schoolplein en de achterzijde van de huizen met huisnummers [huisnummers] aan de [straat] . De heer [B] beschreef dat tussen het genoemde hek en de genoemde huizen zich, voorafgaande aan de bouw van deze huizen, een sloot bevond met een geschatte breedte van 4 meter, exclusief rietkragen vanaf het huidige hek van het schoolplein.”.
Hieruit volgt niet dat [gedaagde sub 1] of Het Gooi en Omstreken de sloot aan de achterzijde van de woning gedeeltelijk heeft gedempt. De kantonrechter gaat er dan ook van uit dat de strook grond altijd al heeft bestaan.
4.10.
Vervolgens moet worden beoordeeld of Het Gooi en Omstreken de strook grond al gedurende minstens tien jaar in middellijk bezit heeft. Uit een door [gedaagde sub 1] ingediende afbeelding van een filmfragment uit 1998 blijkt dat de strook grond destijds – vóór de huurovereenkomst tussen Het Gooi en Omstreken en [gedaagde sub 1] deel uit maakte van de tuin aan de achterzijde van de woning. Op de afbeelding is een schutting te zien, die het perceel van Het Gooi en Omstreken scheidt van het naastgelegen perceel van de buren. Die schutting loopt door tot aan de sloot en staat dus gedeeltelijk op de strook grond. Verder is op de afbeelding te zien dat de strook grond één geheel vormt met de tuin bij de woning. De sloot vormt in feite de begrenzing van de achterzijde van de tuin. Uit de door [eiseres] ingediende luchtfoto’s – die tijdens de mondelinge behandeling uitgebreid zijn besproken – volgt dat de strook grond altijd onderdeel van de tuin is geweest. Dat wordt ondersteund door twee verklaringen van omwonenden van 22 augustus 2022 die [gedaagde sub 1] heeft ingediend. De omwonenden verklaren dat de achtertuin bij de woning al zo lang als zij er wonen (sinds 1986 respectievelijk 1993) in zijn volledigheid tot aan de sloot wordt gebruikt. Verder is tijdens de mondelinge behandeling gebleken dat [gedaagde sub 1] in het verleden op een deel van de strook grond een schuurtje heeft gebouwd. Dat schuurtje is te zien op de luchtfoto uit 2007 (zonder dak), op de luchtfoto’s vanaf 2012 tot en met 2014 (met dak, waarop ladders liggen) en op de door [gedaagde sub 1] ingediende foto’s uit 2015 waarop het schuurtje wordt afgebroken (productie 9 bij conclusie van dupliek). In 2015 is het schuurtje vervangen door de mantelzorgwoning, waarvan het dak op de luchtfoto uit 2016 te zien is. Tijdens de mondelinge behandeling is ook gebleken dat [gedaagde sub 1] in 2008 aan de rand van de beschoeiing van de sloot over de hele lengte van de strook grond een zwart, ijzeren hekje heeft geplaatst, omdat er kleinkinderen in de tuin zouden gaan rennen. Volgens [gedaagde sub 1] is het deel van het hekje achter de mantelzorgwoning weggehaald, maar staat de rest van het hekje er nog steeds. Dit hekje is ook te zien op één van de door [gedaagde sub 1] ingediende foto’s uit 2015 (pagina’s 3 en 5 van productie 9 bij conclusie van dupliek). Op grond van het voorgaande is naar het oordeel van de kantonrechter komen vast te staan dat [gedaagde sub 1] al minstens tien jaar onafgebroken de feitelijke macht over de strook grond uitoefent. Daarmee is ook komen vast te staan dat Het Gooi en Omstreken de strook grond al gedurende minstens tien jaar onafgebroken in middellijk bezit heeft.
4.11.
Voor verkrijgende verjaring is verder vereist dat Het Gooi en Omstreken als middellijk bezitter te goeder trouw is geweest. Artikel 3:118 lid 1 BW bepaalt dat een bezitter te goeder trouw is wanneer hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijze als zodanig mocht beschouwen. Op grond van artikel 3:118 lid 3 BW wordt goede trouw vermoed aanwezig te zijn. Het is aan [eiseres] om tegenbewijs te leveren. Volgens [eiseres] heeft [gedaagde sub 1] de strook grond niet kunnen beschouwen als onderdeel van het gehuurde. Ter onderbouwing stelt zij dat de door [gedaagde sub 1] ingediende kadasterkaart uit 2006 bij aanvang van de huur niet tot enig bewijs van goeder trouw kan dienen, omdat op de kaart geen erfgrens of sloot wordt aangegeven en omdat de kaart vermeldt dat er geen betrouwbare maten aan kunnen worden ontleend. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiseres] het vermoeden uit artikel 3:118 lid 3 BW hiermee onvoldoende ontzenuwd. Dat op de kadastrale kaart uit 2006 geen erfgrens of sloot staat weergegeven, ondersteunt juist het vermoeden van goede trouw. Het Gooi en Omstreken had uit die kadastrale kaart immers niet hoeven begrijpen dat de strook grond in eigendom toebehoorde aan de rechtsvoorganger van [eiseres] . Het Gooi en Omstreken mocht er op basis van de feitelijke situatie van uitgaan dat haar perceel doorliep tot de sloot. Daarmee is sprake van goede trouw in de zin van artikel 3:118 BW.
4.12.
Op grond van het voorgaande is naar het oordeel van de kantonrechter aan de vereisten voor verkrijgende verjaring in de zin van artikel 3:99 BW voldaan. Daarmee is komen vast te staan dat Het Gooi en Omstreken eigenaar is geworden van de strook grond. Dat is anders voor het gedeelte van de sloot onder de overstek van de mantelzorgwoning, waarover hierna meer.
Overstek
4.13.
Tijdens de mondelinge behandeling is duidelijk geworden dat aan de achterzijde van de mantelzorgwoning sprake is van een overstek. De overstek is te zien op de luchtfoto uit 2016 en op de foto op pagina 9 van de toelichting bij het relaas van bevindingen (productie 17 van [eiseres] ). Volgens [gedaagde sub 1] gaat het om een overstek van ongeveer 60 centimeter diep. Dit gedeelte van de mantelzorgwoning hangt boven de sloot, die eigendom is van [eiseres] . Daarmee is sprake van overbouw. Het Gooi en Omstreken is geen eigenaar geworden van het gedeelte van de sloot onder de overstek. De mantelzorgwoning is in 2015 door [gedaagde sub 1] gebouwd, wat betekent dat Het Gooi en Omstreken het betreffende gedeelte van de sloot nog geen tien jaar (onafgebroken) in middellijk bezit heeft. Van verkrijgende verjaring is alleen daarom al geen sprake. Op grond van het voorgaande zal voor recht worden verklaard dat [gedaagde sub 1] voor zover het de overstek van de mantelzorgwoning betreft over de erfgrens tussen het perceel van [eiseres] en het perceel van Het Gooi en Omstreken heeft gebouwd.
4.14.
[eiseres] vordert – samengevat – dat [gedaagde sub 1] wordt veroordeeld om vanaf december 2021 aan haar een gebruiksvergoeding van € 150,- per maand te betalen voor het gebruik van de strook grond (vordering II onder 3.1). Voor zover deze vordering ook ziet op
het gebruik van het gedeelte van de sloot onder de overstek van de mantelzorgwoning, geldt het volgende. Op grond van artikel 5:21 lid 2 BW is het gebruik van de ruimte boven de oppervlakte (in dit geval een gedeelte van de sloot die bij [eiseres] in eigendom is) aan anderen ( [gedaagde sub 1] ) toegestaan, indien dit gebruik zo hoog boven de oppervlakte plaats vindt dat de eigenaar ( [eiseres] ) geen belang heeft zich daartegen te verzetten. Uit de hiervoor onder 4.13 genoemde foto’s volgt dat de overstek enkele meters boven de sloot hangt. [eiseres] heeft niet duidelijk gemaakt welk belang zich er tegen verzet dat [gedaagde sub 1] van de ruimte boven het betreffende gedeelte van de sloot gebruik maakt. Verder is gesteld noch gebleken dat en waarom een gebruiksvergoeding daarvoor gerechtvaardigd zou zijn. Zo heeft [eiseres] niet aannemelijk gemaakt dat zij van de overstek op enige wijze hinder ondervindt of dat haar perceel door de overstek – die een beperkte omvang heeft – in waarde zou zijn gedaald. De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding om [gedaagde sub 1] te veroordelen tot het betalen van een gebruiksvergoeding aan [eiseres] . De vordering van [eiseres] tot het betalen van een gebruiksvergoeding zal daarom worden afgewezen.
Geen bevel tot medewerking aan hetgeen de gemeente Wijdemeren verlangt
4.15.
[eiseres] vordert om [gedaagde sub 1] te bevelen tot volledige medewerking aan al hetgeen de gemeente Wijdemeren verlangt ter zake van de mantelzorgwoning, onder meer in geval van een aanschrijving op basis van het feit dat de mantelzorgwoning in strijd is met het geldende bestemmingsplan. Deze vordering kan, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, alleen betrekking hebben op de overstek. Voor zover deze vordering ook ziet op deze overstek geldt het volgende. Naar het oordeel van de kantonrechter is de vordering van [eiseres] te algemeen geformuleerd – en daarmee te onbepaald – en zou toewijzing tot executieproblemen (kunnen) leiden. Bovendien heeft [eiseres] onvoldoende aannemelijk gemaakt welk belang zij bij haar vordering heeft, zeker gelet op het verweer van [gedaagde sub 1] dat een mantelzorgwoning vergunningsvrij mag worden gebouwd. Op grond van het voorgaande zal de vordering van [eiseres] worden afgewezen.
[gedaagde sub 1] moet de objecten in de sloot verwijderen
4.16.
Uit het relaas van bevindingen van het Kadaster blijkt dat de sloot aan de achterzijde van de tuin bij de woning onderdeel is van het perceel van [eiseres] . Vast staat dat [gedaagde sub 1] in die sloot een opblaasbootje heeft liggen en dus van (een deel van) de sloot gebruik maakt. Daarmee maakt [gedaagde sub 1] inbreuk op het eigendomsrecht van [eiseres] . [gedaagde sub 1] moet het bootje – en eventuele andere objecten – uit de sloot verwijderen. Dat het om een plezierbootje voor de kleinkinderen van [gedaagde sub 1] gaat en dat het bootje wordt gebruikt om de slootkant te onderhouden, leidt niet tot een ander oordeel. Deze belangen van [gedaagde sub 1] wegen niet op tegen het eigendomsrecht van [eiseres] . Het door [eiseres] gevorderde bevel tot verwijdering (vordering V onder 3.1) zal dan ook worden toegewezen. Gelet op de verhouding tussen [eiseres] en [gedaagde sub 1] zal een dwangsom worden toegewezen van € 250,- per dag dat [gedaagde sub 1] niet aan het bevel voldoet, totdat een maximum van € 2.500,- is bereikt. De door [eiseres] gevorderde machtiging om het bevel zelf, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie, ten uitvoer te leggen zal worden afgewezen gelet op de mogelijkheid om het vonnis ten uitvoer te laten leggen (artikel 430 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering).
Kosten voor de grensreconstructie
4.17.
[eiseres] vordert dat [gedaagde sub 1] wordt veroordeeld om € 485,- aan kosten voor de grensreconstructie aan haar te vergoeden. In beginsel komen deze kosten voor rekening van [eiseres] als opdrachtgever van het Kadaster. Dat is anders als sprake is van kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid in de zin van artikel 6:96 lid 2 sub b BW. De kantonrechter begrijpt – hoewel daarover door [eiseres] niets is gesteld – dat [eiseres] deze bepaling aan haar vordering ten grondslag legt. Naar het oordeel van de kantonrechter is [gedaagde sub 1] als huurder in ieder geval niet aansprakelijk voor de kosten voor het Kadaster. Een grensreconstructie is namelijk bedoeld om duidelijkheid te scheppen in een eigendomskwestie. In dit geval is Het Gooi en Omstreken eigenaar van het perceel met daarop de mantelzorgwoning en niet [gedaagde sub 1] . De gevorderde kosten van € 485,- zullen alleen daarom al worden afgewezen.
De online uitlatingen van [gedaagde sub 1]
4.18.
[eiseres] heeft in de akte wijziging van eis van 16 februari 2024 een vordering ingediend die ziet op online uitlatingen van [gedaagde sub 1] . Volgens [eiseres] doet [gedaagde sub 1] op sociale media en het internet ten onrechte negatieve uitlatingen over haar en het gebruik van haar perceel. Om dit te onderbouwen heeft [eiseres] berichten van een Facebook-pagina van [gedaagde sub 1] en een eigen toelichting op die berichten ingediend.
4.19.
[gedaagde sub 1] maakt bezwaar tegen de vordering van [eiseres] . Hij voert aan dat de vordering pas vlak voor de nieuwe mondelinge behandeling van 28 februari 2024 is ingediend. Volgens [gedaagde sub 1] heeft hij sinds de eerste mondelinge behandeling op 22 maart 2023 geen uitlatingen op sociale media of het internet over [eiseres] gedaan en heeft hij geen toegang meer tot het betreffende Facebook-account, omdat [eiseres] de berichten heeft gerapporteerd.
4.20.
De kantonrechter stelt voorop dat de vordering van [eiseres] pas in een zeer laat stadium – nog geen twee weken voor de tweede mondelinge behandeling op 28 februari 2024 – is ingesteld. Tijdens die mondelinge behandeling heeft [A] verklaard dat de laatste online uitlatingen van [gedaagde sub 1] over [eiseres] en haar perceel dateren van december 2022. Gelet op die omstandigheid had [eiseres] haar vordering vóór de mondelinge behandeling van 22 maart 2023 kunnen en moeten indienen. Daarmee is zij nu te laat. [eiseres] heeft bovendien onvoldoende duidelijk gemaakt welk belang zij op dit moment nog bij haar vordering heeft, nu er recent door [gedaagde sub 1] geen online uitlatingen over [eiseres] en haar perceel meer zijn gedaan. Op grond van het voorgaande zullen de vordering en de daaraan door [eiseres] verbonden dwangsom worden afgewezen.
Buitengerechtelijke kosten
4.21.
[eiseres] vordert veroordeling van [gedaagde sub 1] tot betaling van € 20.280,45 aan buitengerechtelijke kosten. Dit bedrag bestaat uit € 580,45 aan kosten voor het Kadaster, € 10.200,- aan kosten voor uren die [A] aan de zaak heeft besteed en € 9.500,- aan advocaatkosten. [gedaagde sub 1] betwist dat [eiseres] deze kosten (voor deze zaak) heeft gemaakt en dat hij de kosten aan [eiseres] zou moeten vergoeden.
4.22.
Gelet op de betwisting door [gedaagde sub 1] lag het op de weg van [eiseres] om haar vordering nader (met stukken) te onderbouwen. Dat heeft [eiseres] naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gedaan. Onduidelijk is gebleven waar de gevorderde kosten van € 580,45 voor het Kadaster op zien. Uit niets blijkt dat [eiseres] deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt. Ook de overige kosten zijn onvoldoende onderbouwd. [eiseres] heeft weliswaar enkele brieven van haar gemachtigde aan [gedaagde sub 1] en enkele door [A] opgestelde documenten ingediend, maar die stukken rechtvaardigen niet de gevorderde kosten van € 10.200,- en € 9.500,-. Daarnaast is gesteld noch gebleken dat [eiseres] kosten heeft gemaakt voor werkzaamheden die niet vallen onder werkzaamheden waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding pleegt in te sluiten. Op grond van het voorgaande zal de vordering van [eiseres] volledig worden afgewezen.
Proceskosten
4.23.
Omdat [eiseres] enerzijds en [gedaagde sub 1] en Het Gooi en Omstreken anderzijds over en weer in het (on)gelijk worden gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat ieder de eigen kosten draagt.
in voorwaardelijke reconventie
4.24.
Het Gooi en Omstreken heeft – voor zover niet zou komen vast te staan dat zij eigenaar is (geworden) van de strook grond waarop (een deel van) de door [gedaagde sub 1] gerealiseerde mantelzorgwoning is gelegen – een reconventionele vordering ingesteld. Zij vordert op grond van artikel 5:54 BW dat [eiseres] wordt veroordeeld om medewerking te verlenen aan het vestigen van een erfdienstbaarheid. [eiseres] maakt hiertegen bezwaar.
4.25.
De kantonrechter begrijpt de vordering zo dat de door Het Gooi en Omstreken gestelde voorwaarde is vervuld, nu is komen vast te staan dat de overstek boven een gedeelte van de sloot van [eiseres] hangt waarvan Het Gooi en Omstreken geen eigenaar is (geworden). Daarom moet beoordeeld worden of [eiseres] moet meewerken aan het vestigen van een erfdienstbaarheid.
4.26.
Naar het oordeel van de kantonrechter komt Het Gooi en Omstreken geen beroep toe op artikel 5:54 BW. Op grond van deze bepaling kan de eigenaar van het gebouw of werk dat ten dele boven het erf van een ander is gebouwd te allen tijde vorderen dat hem tegen schadeloosstelling een erfdienstbaarheid tot het handhaven van de bestaande toestand wordt verleend. De mantelzorgwoning is – zoals door Het Gooi en Omstreken in haar conclusie van antwoord tevens (voorwaardelijke) eis in reconventie naar voren is gebracht – een door [gedaagde sub 1] zelf aangebrachte voorziening op het gehuurde, wat betekent dat [gedaagde sub 1] en niet Het Gooi en Omstreken daarvan eigenaar is. De vordering van Het Gooi en Omstreken zal daarom worden afgewezen. De standpunten van partijen kunnen verder onbesproken blijven.
Proceskosten
4.27.
Het Gooi en Omstreken moet de proceskosten (inclusief nakosten) van [eiseres] betalen, omdat Het Gooi en Omstreken ongelijk heeft gekregen. De kosten van [eiseres] worden begroot op nihil, omdat de voorwaardelijke eis in reconventie geen substantieel meerwerk voor de gemachtigde van [eiseres] heeft opgeleverd.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat [gedaagde sub 1] voor zover het de overstek van de mantelzorgwoning betreft over de erfgrens tussen het perceel van [eiseres] en het perceel van Het Gooi en Omstreken heeft gebouwd;
5.2.
beveelt [gedaagde sub 1] om binnen één week na betekening van dit vonnis de objecten in de sloot te verwijderen, op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag dat [gedaagde sub 1] niet aan dit bevel voldoet, tot een maximum van € 2.500,- is bereikt;
5.3.
compenseert de proceskosten, in die zin dat partijen ieder de eigen kosten dragen;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in voorwaardelijke reconventie
5.5.
wijst de vorderingen van Het Gooi en Omstreken af;
5.6.
veroordeelt Het Gooi en Omstreken in de proceskosten van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Wegen en in het openbaar uitgesproken op 27 maart 2024.