Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 10691720 \ UC EXPL 23-6002 RvdH/1037
Vonnis van 29 mei 2024
in de zaak van
[eiseres] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. dr. H. Kanhai,
tegen
[gedaagde],
wonende in [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. P.K. Singh.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 9,
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 7,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 7,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de mondelinge behandeling van 3 april 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[eiseres] heeft aan [gedaagde] een zelfstandige woonruimte aan de [straat] [nummer/toevoegsel] in [plaats] (hierna: het gehuurde) verhuurd van 1 december 2018 tot en met 30 november 2020. De kale huurprijs bedroeg € 650,00 per maand en het voorschot voor de servicekosten € 50,00 per maand.
2.2.
Volgens [eiseres] was het voorschotbedrag voor de servicekosten ontoereikend. [eiseres] stelt dat [gedaagde] nog € 3.689,52 (na aftrek van het voorschot) aan haar moet betalen. Dat bedrag bestaat uit de volgende posten:
- gas en elektra € 3.252,41
- waterleveranties € 317,86
- verwarming en warm water € 948,16
- installatie nieuwe ketel
Subtotaal € 4.839,52
Af: voorschot 23 x € 50,00
€ 1.150,00
€ 1.150,00
Totaal € 3.689,52
2.3.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] haar vordering gewijzigd. Het deel dat ziet op gas en elektra moet worden verlaagd, omdat de factuur ziet op drie woonruimten (de benedenwoning op de [straat] [nummer] en de beide appartementen op de [straat] [nummer/toevoegsel] ) en dus door drie moet worden gedeeld (en niet door twee, zoals [eiseres] in de dagvaarding heeft gedaan). Verder heeft [eiseres] verklaard dat de vordering met betrekking tot waterleveranties moet worden gedeeld door 2 (de beide appartementen op de [straat] [nummer/toevoegsel] ). Het deel van de vordering dat ziet op ‘verwarming en warm water’ en ‘installatie nieuwe ketel’ heeft [eiseres] tijdens de zitting ingetrokken. De kantonrechter begrijpt daarom dat [eiseres] haar vordering ter zitting heeft aangepast als volgt:
- gas en elektra € 2.168,27
- waterleveranties
Subtotaal € 2.327,20
Af: voorschot 23 x € 50,00
€ 1.150,00
€ 1.150,00
Totaal € 1.177,20
De kantonrechter zal deze wijzigingen (zo nodig) betrekken in zijn beoordeling.
2.4.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert primair tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] en subsidiair tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.
2.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
3.De beoordeling
3.1.
De kantonrechter verklaart [eiseres] niet-ontvankelijk in haar vorderingen, omdat zij die pas na het verstrijken van de vervaltermijn aanhangig heeft gemaakt. Hierna wordt uitgelegd waarom de kantonrechter tot deze beslissing komt.
3.2.
De verhuurder moet de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar een afrekening verstrekken van de servicekosten. Dit volgt uit artikel 7:259 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Als de huurder en verhuurder geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over de betalingsverplichting van de huurder, kan de verhuurder of huurder de kantonrechter verzoeken daarover uitspraak te doen. Een dergelijk verzoek kan worden gedaan tot uiterlijk vierentwintig maanden nadat de hiervoor genoemde termijn van zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, is verstreken. [1]
3.3.
De vorderingen van [eiseres] zien op (december) 2018, 2019 en januari tot en met november 2020. Dat betekent dat [eiseres] haar vorderingen aanhangig had moeten maken op: uiterlijk 1 juli 2021, respectievelijk 1 juli 2022 en 1 juli 2023. De dagvaarding die leidde tot de onderhavige procedure heeft [eiseres] op 11 augustus laten betekenen. [eiseres] heeft haar vorderingen dus niet binnen de verschillende vervaltermijnen ingediend.
3.4.
Dat laatste heeft [eiseres] niet betwist, maar zij stelt dat er sprake is van bijzondere omstandigheden en dat de vervaltermijn daarom niet van toepassing is. Die omstandigheden bestaan er volgens [eiseres] uit dat [gedaagde] volgens haar halsoverkop was verdwenen. [eiseres] was in de veronderstelling dat [gedaagde] niet meer in Nederland woonde. De kosten van een procedure wogen onder die omstandigheden niet op tegen de baten, aldus [eiseres] .
3.5.
De kantonrechter vat dit op als een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW. Voor een beroep op dat artikel moet er sprake zijn van heel bijzondere dan wel uitzonderlijke omstandigheden die rechtvaardigen dat een bepaling uit de wet niet nageleefd hoeft te worden. De kantonrechter is van oordeel dat er van zulke bijzondere omstandigheden geen sprake is. Nog los van het feit dat de veronderstelling van [eiseres] over de woonplaats van [gedaagde] (zo is inmiddels gebleken) niet juist was, rechtvaardigen een mogelijk financieel negatieve uitkomst van de procedure of een gebrek aan verhaal bij de huurder niet dat [eiseres] de vervaltermijn voor het instellen van een verzoek niet naleeft.
3.6.
Daar komt bij dat [gedaagde] tot en met december 2020 in het gehuurde woonde en [eiseres] in ieder geval in die periode wist waar hij [gedaagde] kon bereiken. [eiseres] had [gedaagde] in ieder geval voor een deel van de servicekosten kunnen aanmanen of dagvaarden. Voor de periode daarna valt niet in te zien dat [eiseres] [gedaagde] niet had kunnen dagvaarden. Volgens [gedaagde] stond hij in de Basisregistratie Personen ingeschreven op het adres waar hij ook daadwerkelijk verbleef. De deurwaarder had dat eenvoudig moeten kunnen achterhalen. Het verweer van [eiseres] slaagt daarom niet en haar vorderingen worden afgewezen.
3.7.
[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
476,00
(2,00 punten × € 238,00)
- nakosten
€
119,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
595,00
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
verklaart [eiseres] niet-ontvankelijk in haar vordering,
4.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 595,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
4.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2024.