Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 10549526 \ UC EXPL 23-3967 RvdH/1037
Vonnis van 29 mei 2024
in de zaak van
[eiseres] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. dr. H. [A] ,
tegen
[gedaagde],
wonende in [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. P.K. Singh.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 5;
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 18 (de volledige en correct genummerde set producties is bij akte nagezonden);
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de door [eiseres] op 23 maart 2024 toegestuurde producties 1c tot en met 9c;
- de mondelinge behandeling van 3 april 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de akte uitlaten van [gedaagde] ;
- de antwoordakte van [eiseres] .
1.2.
[eiseres] heeft op 23 maart 2024, voorafgaand aan de mondelinge behandeling een omvangrijke akte ingediend, terwijl de kantonrechter daartoe geen gelegenheid heeft gegeven. De gemachtigde [gedaagde] heeft daartegen bezwaar gemaakt. De griffier heeft partijen op 28 maart 2024 laten weten dat de akte niet wordt toegelaten. Tijdens de mondelinge behandeling is besproken dat de producties wel zijn toegelaten, maar dat dat niet duidelijk is gecommuniceerd. De producties waarop [eiseres] een beroep heeft gedaan, zijn tijdens de mondelinge behandeling besproken.
1.3.
De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[eiseres] heeft aan [gedaagde] een zelfstandige woonruimte aan de [adres] tweede verdieping in [plaats] (hierna: het gehuurde) verhuurd van 1 december 2018 tot en met 30 november 2020. De kale huurprijs bedroeg € 650,00 per maand en het voorschot voor de servicekosten € 50,00 per maand.
2.2.
Op 18 december 2020 heeft [gedaagde] zich tot de huurcommissie gewend. Die heeft op 9 maart 2023 besloten dat de huur € 277,68 per maand zou moeten zijn.
2.3.
[eiseres] is het daarmee niet eens en vindt dat de uitspraak van de huurcommissie moet worden vernietigd, om de volgende redenen:
- de huurcommissie is er ten onrechte van uitgegaan dat het gaat om een tijdelijke huurovereenkomst als bedoeld in de tweede volzin van artikel 7:271 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW). De bedoeling van partijen was om een huurovereenkomst te sluiten voor onbepaalde tijd, die werd voorafgegaan door een huurovereenkomst voor bepaalde tijd zolang [gedaagde] nog geen geldige verblijfstitel in Nederland had. Het bepaalde in artikel 7:249 lid 2 BW is daarom volgens [eiseres] niet van toepassing;
- [gedaagde] heeft niet binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs ingediend. De huurcommissie had hem daarom niet-ontvankelijk moeten verklaren;
- de huurcommissie heeft geen onderzoek ter plaatse gedaan. Zij is afgegaan op de informatie die zij van [gedaagde] heeft verkregen;
- de huurcommissie heeft in de puntentelling rekening gehouden met een te lage WOZ-waarde. Daarnaast heeft [eiseres] geld geïnvesteerd in het gehuurde en daarom maakt zij aanspraak op renovatiepunten;
- [eiseres] heeft aanvankelijk ook gesteld dat de huurcommissie ten onrechte geen punten heeft toegekend voor de buitenruimte bij het gehuurde. [eiseres] heeft dit standpunt tijdens de mondelinge behandeling ingetrokken.
2.4.
[gedaagde] voert verweer. Partijen hebben volgens hem een huurovereenkomst gesloten voor bepaalde tijd als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW. [gedaagde] was daarom ontvankelijk in zijn verzoek aan de huurcommissie. In geval er sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, kan een verzoek aan de huurcommissie op grond van artikel 7:249 lid 2 BW namelijk worden ingesteld tot zes maanden na het einde van de huurovereenkomst. Binnen die termijn is het verzoek ook ingediend. [gedaagde] stelt (na de mondelinge behandeling) dat het puntenaantal horend bij de woonruimte 73 is en dat de huurprijs moet worden vastgesteld op € 349,66. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.
2.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
3.De beoordeling
3.1.
De kern van het geschil tussen partijen komt neer op de kwalificatie van de huurovereenkomst. Die is relevant, omdat op basis daarvan moet worden beoordeeld of [gedaagde] tijdig een verzoek tot vaststelling van de huurprijs bij de huurcommissie heeft ingediend. De kantonrechter stelt vast dat partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW hebben gesloten. Dat betekent dat [gedaagde] ontvankelijk was in zijn verzoek bij de huurcommissie. Hierna legt de kantonrechter uit waarom dat zo is en vervolgens gaat hij in op de stellingen van partijen over de waardering van het gehuurde en de huurprijs.
Partijen hebben een tijdelijke huurovereenkomst gesloten
3.2.
De huurovereenkomst heeft als titel:
‘TENANCY AGREEMENT FOR LIMITED PERIOD’.In artikel 2 van de huurovereenkomst is opgenomen:
‘TENANCY AGREEMENT FOR LIMITED PERIOD’.In artikel 2 van de huurovereenkomst is opgenomen:
‘The tenancy shall be entered into a period of maximum 24 months, starting on the 1st December 2018 and ending on 30th November 2020. This agreement is for a limited period of maximum two years and cannot be extended.’
3.3.
De kantonrechter is van oordeel dat deze bepaling niet anders kan worden begrepen dan dat partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd hebben gesloten, die bovendien niet kon worden verlengd. [eiseres] stelt weliswaar dat partijen een andere bedoeling hadden, maar heeft daarvan geen (begin van een) onderbouwing overgelegd. De kantonrechter gaat daar dan ook niet van uit. Daarbij weegt mee dat [eiseres] zich juist naar de inhoud van deze bepaling heeft gedragen. [eiseres] heeft de opzegging van de huurovereenkomst immers per 1 december 2020 aangezegd in haar brief van 27 oktober 2020, zoals blijkt uit de brief van 27 november 2020. In die laatste brief bevestigt [eiseres] de inhoud van de brief van 27 oktober 2020. De aanzegging is precies verstuurd binnen de termijn die de wet stelt voor een tijdige aanzegging van het einde van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. [1] De inhoud van de brieven en de gedragingen van [eiseres] laten weinig ruimte voor een andere bedoeling. Dat [eiseres] achteraf bezien meent dat er wel degelijk sprake was van een andere bedoeling neemt de kantonrechter daarom niet aan.
3.4.
[eiseres] stelt dat de huurovereenkomst niet door een professional is opgesteld, maar door [gedaagde] zelf. Om die reden zou er weinig waarde moeten worden toegekend aan de bewoordingen van de overeenkomst. [gedaagde] betwist dat hij de huurovereenkomst heeft opgesteld. De kantonrechter is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] de huurovereenkomst heeft opgesteld. De heer [A] heeft de huurovereenkomst namelijk (namens [eiseres] ) per e-mail van 27 november 2018 aan [gedaagde] heeft verstuurd. [gedaagde] heeft op diezelfde datum gereageerd en kenbaar gemaakt dat hij de huurovereenkomst begrijpt en daarmee instemt. [2] Die gang van zaken is niet te begrijpen als het [gedaagde] zelf zou zijn geweest die de huurovereenkomst had opgesteld. Overigens is dit punt naar het oordeel van de kantonrechter van ondergeschikt belang. Zelf als [gedaagde] de huurovereenkomst zou hebben opgesteld, heeft nog steeds te gelden dat uit de huurovereenkomst niet anders kan worden afgeleid dan dat bedoeld is een huurovereenkomst voor bepaalde tijd aan te gaan.
3.5.
[eiseres] heeft verder nog aangevoerd dat de huurovereenkomst op 25 november 2018 mondeling is gesloten en op die datum is ingegaan. Ook daarvoor ziet de kantonrechter geen aanknopingspunten. De schriftelijke overeenkomst is gesloten op 27 november 2018 en daarin is een duidelijk aanvangsdatum genoemd, namelijk 1 december 2018. Die datum is dan ook leidend. [eiseres] heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit afgeleid kan worden dat partijen iets anders beoogd hebben. Overigens maakt de discussie hierover niet uit voor de uitkomst van de procedure. [eiseres] gaat er kennelijk van uit dat de huurovereenkomst (in elk geval) na verloop van de periode van twee jaar is voortgezet voor onbepaalde tijd, omdat [gedaagde] het gehuurde niet binnen twee jaar heeft verlaten. Omdat dan – alsnog – sprake zou zijn van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kwam [gedaagde] geen beroep meer toe op artikel 7:249 lid 2 BW. Daarin volgt de kantonrechter [eiseres] niet. Zelfs als de huurovereenkomst al na verloop van twee jaar zou zijn voortgezet voor onbepaalde tijd, betekent dat nog niet dat [gedaagde] geen mogelijkheid meer had om het verzoek aan de Huurcommissie in te stellen op het moment dat hij dat heeft gedaan. Die kennelijke lezing door [eiseres] van artikel 7:249 lid 2 BW volgt niet uit dat artikel. Het artikel beoogt namelijk extra bescherming te geven aan de huurder die aanvankelijk een huurovereenkomst voor bepaalde tijd had gesloten. Daarvan is in dit geval sprake. Alleen als er al
van het begin af aaneen huurovereenkomst voor onbepaalde tijd had bestaan, had [gedaagde] binnen zes maanden na aanvang van de huur een verzoek bij de Huurcommissie moeten indienen. Als zo geredeneerd zou worden als [eiseres] doet zou de bescherming die artikel 7:249 lid 2 BW aan de huurder beoogt te bieden namelijk illusoir worden.
van het begin af aaneen huurovereenkomst voor onbepaalde tijd had bestaan, had [gedaagde] binnen zes maanden na aanvang van de huur een verzoek bij de Huurcommissie moeten indienen. Als zo geredeneerd zou worden als [eiseres] doet zou de bescherming die artikel 7:249 lid 2 BW aan de huurder beoogt te bieden namelijk illusoir worden.
[gedaagde] heeft tijdig een verzoek ingediend bij de huurcommissie
3.6.
De kantonrechter stelt op grond van het voorgaande vast dat partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd hebben gesloten als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW. In dat geval kan een huurder tot uiterlijk zes maanden na afloop van de huurovereenkomst de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. De huurcommissie heeft het verzoek van [gedaagde] op 18 december 2020 ontvangen. [gedaagde] heeft het verzoek bij de huurcommissie dus tijdig ingediend. De huurcommissie heeft hem terecht ontvankelijk geacht in zijn verzoek.
3.7.
[eiseres] heeft bezwaren geuit tegen het feit dat de huurcommissie geen onderzoek ter plaatse heeft uitgevoerd. De kantonrechter weegt die bezwaren niet mee. [gedaagde] heeft namelijk aangegeven dat hij niet in staat was de onderzoeker van de Huurcommissie toegang tot het gehuurde te geven omdat hij er niet meer woonde. Verder heeft [eiseres] volgens [gedaagde] zelf de onderzoeker de toegang tot het gehuurde geweigerd. [eiseres] heeft dat niet weersproken zodat de kantonrechter daarvan uitgaat. Gelet op deze omstandigheden kan [eiseres] [gedaagde] niet tegenwerpen dat de onderzoeker het gehuurde niet bezocht heeft. Overigens betekent het enkele feit dat de onderzoeker het gehuurde niet heeft bezocht nog niet dat zijn bevindingen niet juist zijn. De concrete bezwaren die [eiseres] tegen de vastgestelde puntentelling heeft aangevoerd zullen hierna worden besproken.
Het gehuurde wordt gewaardeerd op 73 punten
Uitgangspunt
3.8.
[gedaagde] stelt dat het gehuurde moet worden gewaardeerd op 57 punten. De huurcommissie heeft dat puntenaantal ook vastgesteld. Hoe het totaal aantal punten is opgebouwd, kan worden afgeleid uit de huurprijscheck die [gedaagde] heeft overgelegd als productie 14 bij zijn conclusie van antwoord. De kantonrechter neemt dat overzicht als uitgangspunt bij de puntentelling, met dien verstande dat [eiseres] verweer heeft gevoerd tegen twee posten: de WOZ-waarde en renovatiepunten.
WOZ-waarde
3.9.
De vraag is van welke WOZ-waarde er moeten worden uitgegaan in de puntentelling. In het overzicht van [gedaagde] is gerekend met een WOZ-waarde van € 47.960,00 en 16 punten. [eiseres] is het daarmee niet eens, omdat de WOZ-waarde volgens hem € 90.000,00 was op 1 januari 2017. [gedaagde] heeft in zijn akte na de zitting erkend dat de WOZ-waarde per 1 januari 2017 € 90.000,00 is. Volgens [gedaagde] betekent dat dat er vanwege de WOZ-waarde in totaal 32 punten kunnen worden toegekend, 16 meer dan waarmee in het overzicht gerekend is. [eiseres] is in de gelegenheid gesteld bij akte hierop te reageren. Zij heeft op 18 april 2024 ook nog een akte overgelegd, maar is daarin niet op dit punt ingegaan. Ook de kantonrechter gaat er bij de beoordeling van uit dat er voor de WOZ-waarde 16 punten had moeten worden berekend. Dat leidt tot een totaalaantal punten van (57+16=) 73 punten.
3.10.
De kantonrechter merkt nog op dat [eiseres] bij de op 18 april 2024 toegestuurde akte een productie heeft bijgevoegd die kennelijk niet te maken het heeft met het geschil in deze zaak. Als [eiseres] die productie in had willen sturen in een andere zaak tussen dezelfde partijen, dan moet zij daar zelf zorg voor dragen.
Renovatiepunten
3.11.
[eiseres] stelt daarnaast dat zij € 70.000,00 in het gehuurde heeft geïnvesteerd, voordat [gedaagde] daar ging wonen. Daarmee moet volgens [eiseres] bij de puntentelling rekening worden gehouden. [gedaagde] betwist dat er betalingsbewijzen voor die investeringen zijn.
3.12.
De kantonrechter overweegt als volgt. [eiseres] heeft als productie 6c een aantal facturen overgelegd. Een groot aantal van die facturen zien op de periode nadat de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] tot stand was gekomen. Deze kunnen daarom niet worden meegerekend. De facturen van Totaalonderhoud [handelsnaam 1] en [naam] consultancy & Engineering zijn weliswaar van voor aanvang van de huurperiode, maar zien volgens de omschrijving niet nadrukkelijk op het gehuurde (de eerstgenoemde factuur ziet op huisnummer [huisnummer] en de tweede op huisnummer [huisnummer] begane grond). Ook deze facturen kunnen niet worden meegerekend.
3.13.
De facturen van Adviesbureau [handelsnaam 2] van 4 februari 2017 en [bedrijf] zien op [adres] , maar zowel op de eerste als de tweede etage. Een specificatie van de kosten die specifiek zijn gemaakt voor het gehuurde ontbreekt, maar het totaalbedrag van beide facturen samen is al onder de grens van € 10.000,00 voor het toekennen van extra punten, zodat ook na een specificatie geen extra punten vanwege renovatie kunnen worden toegekend. Op deze grond zullen daarom geen extra punten worden toegekend.
Conclusie
3.14.
Het gehuurde wordt gewaardeerd op 73 punten. De aanvangshuurprijs bedraagt in dat geval € 349,66. [3] De kantonrechter zal dat vaststellen.
Proceskostenveroordeling
3.15.
[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
164,00
(2,00 punten × € 82,00)
- nakosten
€
41,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
205,00
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
stelt de kale huurprijs voor het gehuurde vast op € 349,66 per 1 december 2018,
4.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 205,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
4.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2024.