ECLI:NL:RBMNE:2024:3343

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 11031984 \ UV EXPL 24-82 MS/1270

Vonnis in kort geding van 14 mei 2024

in de zaak van

STICHTING CAZAS WONEN,

gevestigd te Woerden,

eisende partij,

hierna te noemen: Cazas Wonen,

gemachtigde: mr. W.A. Kempe,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

2.
[gedaagde sub 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden] ,

gemachtigde: mr. Y. Wong.

1.De procedure

1.1.

Cazas Wonen heeft een dagvaarding met producties ingediend en [gedaagden] een conclusie van antwoord met een vordering in reconventie en producties. [gedaagden] heeft bij brief van 19 april 2024 het petitum van zijn conclusie van antwoord verbeterd.

1.2.

Cazas Wonen heeft bij brief van 3 mei 2024 nadere producties in het geding gebracht. [gedaagden] heeft bij e-mails van 3 mei 2024 ook nadere producties ingediend.

1.3.

Op 6 mei 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waar namens Cazas Wonen zijn verschenen de heer [A] , senior procesleider bij Cazas Wonen, en mr. W.A. Kempe, gemachtigde van Cazas Wonen. De heer [gedaagde sub 1] is verschenen met zijn zoon de heer [B] , zijn gemachtigde mr. Y. Wong en tolk de heer R. Dahman. Partijen hebben hun standpunten mondeling toegelicht, waarbij mr. Wong gebruik heeft gemaakt van een pleitnota. Partijen hebben op elkaar kunnen reageren en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagden] zijn vordering in reconventie ingetrokken. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat is besproken. Na afloop van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat in deze zaak uitspraak wordt gedaan.

2.De feiten

2.1.

Cazas Wonen verhuurt sinds 10 september 2021 een woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning) aan [gedaagden] Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van GroenWest van toepassing.

2.2.

Cazas Wonen wil onderhouds- en renovatiewerkzaamheden uitvoeren in en rondom 36 woningen die zij in bezit heeft. De woning van [gedaagden] ligt in deze groep woningen.

2.3.

Cazas Wonen heeft de huurders in het project, waaronder [gedaagden] , op 27 november 2023 een renovatievoorstel toegestuurd met het verzoek om hiermee akkoord te gaan. Cazas Wonen heeft voor de huurders een ‘Informatiebrochure onderhoudswerkzaamheden’ bij de brief gevoegd. In deze brochure staan de werkzaamheden vermeld die Cazas Wonen aan de woningen wil uitvoeren. Het gaat onder meer om het herstellen en schilderen van de gevel, het isoleren van de spouwmuur, het vervangen van enkele kozijnen en ramen en het (van binnenuit) isoleren van het dak. [gedaagden] heeft niet met het renovatievoorstel ingestemd.

2.4.

Cazas Wonen heeft [gedaagden] in de brief van 20 december 2023 laten weten dat 70% van de huurders akkoord is gegaan met het voorstel, dat hij binnen 8 weken de redelijkheid van het renovatievoorstel kan laten toetsen door de rechter en dat hij anders verplicht is om de werkzaamheden toe te staan. [gedaagden] is niet naar de rechter gegaan.

2.5.

In januari 2024 heeft Cazas Wonen geconstateerd dat [gedaagden] een serre heeft geplaatst aan de achterzijde van zijn woning waarvoor hij geen toestemming heeft gevraagd. Cazas Wonen heeft [gedaagden] in de brief van 16 januari 2024 laten weten dat hij als huurder verplicht is om ervoor te zorgen dat Cazas Wonen altijd onderhoudswerkzaamheden aan de woning kan uitvoeren en heeft hem verzocht de serre uiterlijk 31 januari 2024 te verwijderen zodat deze geen belemmering vormt voor de werkzaamheden.

2.6.

[gedaagden] heeft via een van zijn zoons laten weten dat het verwijderen en terugplaatsen van de serre tot hoge kosten zou leiden en dat hij vindt dat Cazas Wonen die kosten moet betalen.

2.7.

Cazas Wonen heeft [gedaagden] bij brief van 1 maart 2024 laten weten dat niet van haar kan worden verwacht dat zij de kosten voor demontage en montage van de serre voor haar rekening neemt. Zij heeft toestemming gegeven voor de serre onder de voorwaarden:

onderhoud en herstel van de serre komen voor rekening en risico van [gedaagden] ;
[gedaagden] verwijdert op verzoek van Cazas Wonen de serre als Cazas Wonen dat vanwege dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden van [gedaagden] vraagt (dus ook per direct voor het huidige renovatieplan);
[gedaagden] moet de serre hebben verwijderd als hij de woning verlaat (de serre mag dus na afloop van de werkzaamheden weer worden gemonteerd).

2.8.

[gedaagden] heeft Cazas Wonen bij brief van 22 maart 2024 laten weten dat hij niet zal meewerken aan de werkzaamheden en niet bereid is om de serre op zijn kosten te verwijderen.

3.Het geschil

3.1.

Cazas Wonen eist dat [gedaagden] wordt veroordeeld om:

I. gelegenheid te geven voor het uitvoeren van de onderhouds- en renovatiewerkzaamheden aan de woning;

II. voor de start van de werkzaamheden de volgende voorbereidingshandelingen te hebben verricht:

verwijdering van hun serre;
de ruimtes waar gewerkt zal worden vrijmaken van spullen, meubels en obstakels;
looproutes in/op het gehuurde vrijmaken;
eventuele zonneschermen en/of screens verwijderen;
de tuin vanaf de voor- en achtergevel vrijmaken zodat de steiger kan worden geplaatst;
zonneschermen, schotelantennes, bloembakken, lampen en andere attributen aan de gevel verwijderen;
weghalen van begroeiing van beplanting en struiken op 2 meter van de voor- en achtergevel;
raambekleding, gordijnen, vitrages e.d. verwijderen en vensterbanken leegmaken;
kostbare en kwetsbare eigendommen afdekken/inpakken en eventueel verplaatsen.

III. wanneer zij niet vrijwillig aan de veroordelingen onder I. en/of II. voldoen, de woning tijdelijk, voor de duur van de werkzaamheden, te ontruimen;

IV. de proceskosten te vergoeden.

3.2.

[gedaagden] voert verweer en verzoekt de vorderingen van Cazas Wonen af te wijzen, met veroordeling van Cazas Wonen in de kosten van de procedure.

4.De beoordeling

Toetsingskader

4.1.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of Cazas Wonen op dit moment bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in een (eventuele) bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat nu al de voorlopige voorziening moet worden toegewezen. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.

Spoedeisendheid

4.2.

Cazas Wonen heeft aangegeven dat de werkzaamheden rondom de woning inmiddels niet meer (zoals eerst gepland) op 10 juni 2024 zullen starten. Cazas Wonen wil de werkzaamheden zo snel mogelijk daarna laten uitvoeren omdat de materialen zijn ingekocht en de ingeschakelde werklieden de werkzaamheden nu nog kunnen combineren met het werk aan de andere woningen in het project. Als Cazas Wonen de uitkomst van een bodemprocedure zou moeten afwachten zou zij forse schade lijden. De kantonrechter is van oordeel dat Cazas Wonen hiermee voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vordering.

Toewijzing vordering onder I.

4.3.

Cazas Wonen eist dat [gedaagden] gelegenheid geeft voor het uitvoeren van de geplande onderhouds- en renovatiewerkzaamheden.

4.4.

Cazas Wonen wijst erop dat in de huurvoorwaarden (art. 8.1) en de wet (art. 7:220 lid 1 BW) staat dat een huurder verplicht is om dringende werkzaamheden in en aan de woning toe te staan. Volgens Cazas Wonen zijn deze werkzaamheden dringend. Ook staat in de huurvoorwaarden (art. 8.3) en de wet (art. 7:220 lid 2 BW) dat een huurder renovatiewerkzaamheden moet toestaan als 70% van de huurders voor wie het renovatievoorstel geldt daarmee akkoord is gegaan en de huurder die niet heeft ingestemd niet binnen acht weken daarna de kantonrechter heeft gevraagd om te beoordelen of het voorstel redelijk is.

4.5.

Cazas Wonen heeft [gedaagden] per brief geïnformeerd dat 24 van de 34 huurders - en daarmee 70% - akkoord is gegaan met het renovatievoorstel. [gedaagden] heeft erop gewezen dat Cazas Wonen bij de draagvlakmeting eerst een ander aantal woningen heeft genoemd, namelijk 36 in plaats van 34. Cazas Wonen heeft uitgelegd dat twee van haar woningen leeg zijn en dat daarom bij de berekening van het instemmingspercentage van 34 woningen is uitgegaan. De kantonrechter volgt deze uitleg en vindt het voldoende aannemelijk dat 70% van de huurders met het renovatievoorstel heeft ingestemd.

4.6.

[gedaagden] is hier op 20 december 2023 over geïnformeerd en hij is niet binnen acht weken na ontvangst van de brief naar de rechter gegaan. [gedaagden] is daarom verplicht om Cazas Wonen tot de woning toe te laten om de onderhouds- en renovatiewerkzaamheden uit te voeren. Ook als [gedaagden] hierdoor tijdelijk minder woongenot heeft, moet hij dat accepteren.

4.7.

De vordering om [gedaagden] te veroordelen om gelegenheid te geven voor de uitvoering van de geplande onderhouds- en renovatiewerkzaamheden wordt daarom toegewezen met een termijn van 14 dagen na betekening van het vonnis.

Toewijzing vordering onder II.

4.8.

De vordering onder II. om [gedaagden] te veroordelen de daarin genoemde voorbereidingshandelingen te verrichten, waaronder het verwijderen van de serre, wordt ook toegewezen. Cazas Wonen heeft voldoende onderbouwd dat het voor het uitvoeren van de werkzaamheden nodig is dat [gedaagden] deze voorbereidingshandelingen verricht.

4.9.

Voor de serre geldt dat vaststaat dat [gedaagden] deze zelf en zonder toestemming van Cazas Wonen heeft aangebracht. In artikel 9 van de algemene huurvoorwaarden staat dat huurders alleen veranderingen aan de woning mogen aanbrengen die zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden. Voor andere veranderingen of toevoegingen is toestemming van de verhuurder nodig. Als er geen toestemming is verleend, moet de huurder de verandering verwijderen zodra de verhuurder daarom vraagt.

4.10.

Cazas Wonen heeft in haar brief van 1 maart 2024 onder voorwaarden toestemming gegeven voor de serre, waarbij een van de voorwaarden is dat [gedaagden] de serre op het eerste verzoek van Cazas Wonen verwijdert als Cazas Wonen dat vanwege dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden van hem vraagt. Dat verzoek heeft Cazas Wonen gedaan.

4.11.

[gedaagden] heeft aangevoerd dat het voor de werkzaamheden niet nodig is om de serre te verwijderen. Cazas Wonen heeft erkend dat het technisch gezien mogelijk is om de werkzaamheden met serre te verrichten, maar voert aan dat dit lastiger zal zijn en dat er dan een substantieel risico op schade aan de serre bestaat die voor haar rekening zou (kunnen) komen.

4.12.

Cazas Wonen is eigenaar van de woning en het uitgangspunt in de huurvoorwaarden is dat zij bepaalt of de serre mag blijven staan, en zo ja, onder welke voorwaarden. Wanneer Cazas Wonen zonder enige reden zou eisen dat de serre wordt verwijderd, zou het kunnen dat zij daarmee misbruik maakt van haar recht. Dat is hier niet het geval: Cazas Wonen heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een belang heeft bij tijdelijke verwijdering van de serre en dat is voldoende. [gedaagden] moet de serre dus verwijderen.

4.13.

[gedaagden] voert nog aan dat hij vanaf oktober 2021 bij Cazas Wonen verschillende malen over de werking van de achterdeur heeft geklaagd, onder meer omdat deze moeilijk sluit en hij hierdoor veel last van tocht en ongedierte had en zich niet veilig voelde. Volgens [gedaagden] heeft Cazas Wonen dit niet opgelost en heeft hij er daarom voor gekozen om een serre voor de achterdeur te plaatsen. [gedaagden] stelt hiermee het gebrek op eigen kosten te hebben hersteld (zoals bedoeld in art. 7:206 lid 3 BW) en meent dat de serre daarmee onderdeel is geworden van de woning.

4.14.

Dat betoog gaat niet op. Weliswaar is gebleken dat [gedaagden] viermaal heeft geklaagd over de achterdeur, maar het plaatsen van een serre is geen redelijk herstel van een slecht sluitende achterdeur. Ook is onvoldoende gebleken dat Cazas Wonen geen actie heeft ondernomen op de meldingen: volgens de verhuurder zou alleen op de laatste melding geen opvolging zijn gegeven omdat zij de huurders niet thuis trof.

4.15.

Cazas Wonen heeft onder voorwaarden toestemming gegeven voor de serre en dus is [gedaagden] gebonden aan de gestelde voorwaarden. Hij zal de serre daarom tijdelijk (gedurende de uitvoering van de werkzaamheden) op eigen kosten moeten verwijderen.

Toewijzing vordering onder III.

4.16.

De eis om [gedaagden] te veroordelen om de woning tijdelijk te ontruimen als hij niet vrijwillig meewerkt, wordt ook toegewezen. Cazas Wonen kan de veroordelingen in dit vonnis anders niet afdwingen, mocht [gedaagden] niet vrijwillig meewerken.

4.17.

Cazas Wonen heeft tijdens de mondelinge behandeling toegezegd dat [gedaagden] gedurende de periode van de werkzaamheden in een volledig gestoffeerde en gemeubileerde rust- of wisselwoning kan verblijven. Zij heeft daarmee voldoende rekening gehouden met het belang van [gedaagden] om dan vervangende huisvesting te hebben, mede gelet op de leeftijd en medische situatie van [gedaagde sub 1] en zijn partner.

Proceskosten

4.18.

[gedaagden] heeft ongelijk gekregen en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Dat hij niet de financiële middelen heeft om die kosten te voldoen, zoals zijn gemachtigde heeft gesteld, is geen omstandigheid die de kantonrechter hierin mee kan wegen. Cazas Wonen staat in haar recht en de kosten die zij heeft moeten maken om dat recht af te dwingen moet [gedaagden] vergoeden. De proceskosten van Cazas Wonen worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

138,97

- griffierecht

€

130,00

- salaris gemachtigde

€

814,00

- nakosten

€

135,00

Totaal

€

1.217,97

4.19.

De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat zowel de heer [gedaagde sub 1] als mevrouw [gedaagde sub 2] kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

4.20.

Voor de vordering in reconventie zal geen kostenveroordeling worden uitgesproken omdat [gedaagden] deze vordering tijdens de mondelinge behandeling heeft ingetrokken en niet is gebleken dat Cazas Wonen hiervoor kosten heeft gemaakt.

4.21.

[gedaagden] moet de proceskostenvergoeding betalen binnen 14 dagen nadat Cazas Wonen daar schriftelijk om heeft verzocht. Wordt niet op tijd aan de veroordelingen voldaan en laat Cazas Wonen dit vonnis daarna betekenen, dan moet [gedaagden] ook de kosten van betekening betalen.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

4.22.

Cazas Wonen heeft gevorderd om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dat betekent dat het vonnis direct moet worden nagekomen, ook als [gedaagden] in hoger beroep gaat. [gedaagden] heeft hiertegen bezwaar gemaakt omdat bij het ten uitvoer leggen een onomkeerbare situatie zou ontstaan en hoger beroep dan geen effect meer zou hebben.

4.23.

Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als de belangen van [gedaagden] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van Cazas Wonen om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. Dat is hier niet het geval. Cazas Wonen heeft er belang bij om spoedig met de werkzaamheden te starten, zoveel mogelijk gelijktijdig met de rest van het project. Ook weegt mee dat de serre na afronding van de werkzaamheden weer aan de woning gemonteerd mag worden. De schade die [gedaagden] zou lijden als hij in hoger beroep toch gelijk krijgt, is voornamelijk financieel van aard (de kosten voor demontage en montage). Die schade kan hij in dat geval van Cazas Wonen vorderen. De uitspraak wordt dus uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis gelegenheid te geven voor de uitvoering van de onderhouds- en renovatiewerkzaamheden genoemd in randnummer 12 van, en productie 6 zoals aangehecht aan, de dagvaarding, in en aan het gehuurde, staande en gelegen te ( [postcode] ) [plaats] , gemeente Utrecht, aan het adres [adres] , door Cazas Wonen en/of door Cazas Wonen ingeschakelde derden;

5.2.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om uiterlijk één werkdag voor de start van de werkzaamheden in/aan de onder 5.1. genoemde woning, de volgende voorbereidingshandelingen ten behoeve van het project als omschreven in productie 6 bij de dagvaarding te hebben verricht:

verwijdering van hun serre;
de ruimtes waar gewerkt zal worden vrijmaken van spullen, meubels en obstakels;
looproutes in/op het gehuurde vrijmaken;
eventuele zonneschermen en/of screens verwijderen;
de tuin vanaf de voor- en achtergevel vrijmaken zodat de steiger kan worden geplaatst;
zonneschermen, schotelantennes, bloembakken, lampen en andere attributen aan de gevel verwijderen;
weghalen van begroeiing van beplanting en struiken op 2 meter van de voor- en achtergevel;
raambekleding, gordijnen, vitrages e.d. verwijderen en vensterbanken leegmaken;
kostbare en kwetsbare eigendommen afdekken/inpakken en eventueel verplaatsen.

5.3.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk, wanneer hij niet vrijwillig aan de onder onderdeel 5.1. en/of 5.2. opgenomen veroordelingen voldoet, uiterlijk binnen 24 uur na betekening van dit vonnis, de onroerende zaak gelegen te ( [postcode] ) [plaats] , gemeente Utrecht, aan het adres [adres] , met al het zijne, tijdelijk, voor de duur van de onder 5.1. genoemde noodzakelijke onderhouds- en renovatiewerkzaamheden, te ontruimen, althans een voor deze werkzaamheden vereist gedeelte van die onroerende zaak, een en ander ter uitsluitende beoordeling van Cazas Wonen;

5.4.

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.217,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S. T. Könning en in het openbaar uitgesproken op 14 mei 2024.