Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/3312
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 mei 2024 in de zaak tussen
[bedrijf] B.V., uit [vestigingsplaats], eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort, verweerder
(gemachtigde: M.C.M. van Roon).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 29 juni 2023.
1.1.
In de beschikking van 31 januari 2023 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats] (het object) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 671.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2022. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als gebruiker van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf wordt gehanteerd.
1.2.
Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 29 juni 2023 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatierapport.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 8 april 2024 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van verweerder en [taxateur], taxateur van verweerder.
Overwegingen
Procedeergedrag
2. Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de latere brieven en een ‘pinpointbrief’ staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee. De rechtbank zal deze stellingen daarom niet bespreken. De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op de onroerende zaak betrekking hebben en de rechtbank zal die wel beoordelen. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de rechtbank of verweerder zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden.
Beoordeling van het geschil
3. In geschil is de hoogte van de WOZ-waarde van het object. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van het object is de waarde in het economisch verkeer. Verweerder heeft de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast. Hierbij wordt de brutohuurwaarde vermenigvuldigd met de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank volgt partijen hierin.
4. Verweerder heeft de huurwaarde en de kapitalisatiefactor op inzichtelijke wijze gebaseerd op gerealiseerde huur- en kooptransacties van voldoende vergelijkbare objecten. De rechtbank oordeelt dat verweerder daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZwaarde van € 671.000,- niet te hoog is. Wat eiseres aanvoert maakt dat niet anders.
Huurwaarde
5. Volgens eiseres had verweerder voor het bepalen van de huurwaarde gebruik moeten maken van de eigen (omzetgerelateerde) overeengekomen huurprijs.
6. Verweerder stelt dat de eigen huurprijs niet bruikbaar is, omdat deze afhankelijk is van de omzet. Dit is volgens verweerder onvoldoende nauwkeurig om de huurwaarde van het object vast te stellen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder terecht het eigen, omzetgerelateerde huurcijfer niet betrokken bij het bepalen van de huurwaarde. Om de waarde in het economisch verkeer te kunnen benaderen moet aansluiting worden gezocht bij marktconforme huurcijfers. In beginsel is daar het eigen huurcijfer het meest geschikt voor, maar in dit geval is de door eiseres betaalde huur niet zonder meer een marktconforme huur, omdat de huur is gerelateerd aan de bedrijfsresultaten van de onderneming van eiseres. [1] Eiseres heeft niet aangegeven waarom de huurprijs desondanks marktconform zou zijn. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder terecht aansluiting gezocht bij de gerealiseerde huurcijfers van vijf referentieobjecten. De gebruikte referentieobjecten zijn in dezelfde straat gelegen als het object van eiseres en in gebruik als winkelruimte. De beroepsgrond slaagt niet.
Kapitalisatiefactor
7. Eiseres heeft verder aangevoerd dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de kapitalisatiefactor niet te hoog is vastgesteld, omdat verweerder bij de bottom-up berekeningen met verschillende cijfers voor leegstandsrisico, vaste lasten, onderhoud en netto yield heeft gerekend.
8. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat vanwege het leegstandsrisico de kapitalisatiefactorberekeningen verschillen. Het leegstandsrisico verschilt namelijk per moment. De berekening is verstrekt op basis van het percentage van leegstandsrisico ten tijde van die berekening. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat verweerder bovendien de kapitalisatiefactor heeft bepaald aan de hand van vergelijkingsobjecten met een kapitalisatiefactor tussen de 11,3 en 12,3 en verweerder de bottom-up berekeningen als aanvulling op deze onderbouwing heeft aangeleverd. Onderhavig object heeft een kapitalisatiefactor van 10,7 zodat voldoende is onderbouwd dat de kapitalisatiefactor niet te hoog is vastgesteld.
Duur van de procedure en het verzoek immateriële schadevergoeding
9. De gemachtigde van eiseres heeft namens haar verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
10. Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 8 februari 2023. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus nog geen twee jaar verstreken. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
11. Het beroep is ongegrond, omdat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht. Ook wijst de rechtbank het verzoek om schadevergoeding af.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.C.G. van Dijk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
17 mei 2024.
De rechter is verhinderd deze uitspraak te tekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.