ECLI:NL:RBMNE:2024:322

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Almere

Zaaknummer: 10845596 \ MV EXPL 23-169

Vonnis in kort geding van 25 januari 2024

in de zaak van

WONINGSTICHTING GOEDESTEDE,

gevestigd te Almere,

eisende partij,

hierna te noemen: Goedestede,

gemachtigde: mr. T. Mulder,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. E.J.H. van Lith.

1.Het verloop van dit kort geding

1.1.

Goedestede heeft [gedaagde] op 21 december 2023 in kort geding gedagvaard om op 11 januari 2024 voor de kantonrechter in Lelystad te verschijnen. Daarbij heeft Goedestede twaalf producties meegestuurd.

1.2.

De zaak is op 11 januari 2024 bij de kantonrechter besproken. Namens Goedestede is de heer [A] (consulent zorg en overlast) verschenen, bijgestaan door mr. Mulder. Namens [gedaagde] is zijn gemachtigde mr. Van Lith op de zitting verschenen. De gemachtigde van [gedaagde] heeft een pleitnota overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat op de zitting is besproken.

1.3.

De kantonrechter heeft besloten dat vandaag de uitspraak is.

2.Het geschil en de beoordeling

Waar gaat de zaak over?

2.1.

[gedaagde] huurt van Goedestede sinds 2 juni 2020 de woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning). Eind oktober 2023 ontvangt Goedestede meldingen dat omwonenden ernstige (geluids)overlast ondervinden van het (woon)gedrag van [gedaagde] en zijn bezoek. Op 27 november 2023 heeft er een politie-inval in de woning van [gedaagde] plaatsgevonden. Hierbij zijn grote hoeveelheden aan verdovende middelen, lachgasflessen en zwaar illegaal vuurwerk aangetroffen. Deze vondst in combinatie met de verschillende meldingen, die de gemeente ook heeft ontvangen van (geluids)overlast over [gedaagde] en zijn bezoek, heeft de gemeente bij besluit van
4 december 2023 doen besluiten om met ingang van 8 december 2023 de woning van [gedaagde] voor de duur van 3 maanden te sluiten. Bij brief van 12 december 2023 heeft Goedestede de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. In dit kort geding staat de vraag centraal óf en in hoeverre voldoende aannemelijk is dat de buitengerechtelijke ontbinding in een eventuele bodemprocedure stand zal houden en dat [gedaagde] de woning moet verlaten en ontruimen. Voor zover de voorgaande vraag ontkennend wordt beantwoordt, staat vervolgens de vraag centraal in hoeverre voldoende aannemelijk is dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, huurreglement en wet dat in de bodemprocedure geoordeeld wordt dat huurovereenkomst ontbonden moet worden en dat daarop vooruitlopend [gedaagde] de woning moet verlaten en ontruimen.

Wat wil Goedestede en waarom?

2.2.

Goedestede wil – kort gezegd – dat [gedaagde] de woning ontruimt. Goedestede baseert haar vordering tot ontruiming in de eerste plaats – primair – op artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). De woning is door de burgemeester gesloten op grond van artikel 13b van de Opiumwet (OW). Artikel 7:231 lid 2 BW bepaalt dan dat Goedestede de huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden. Goedestede vordert de ontruiming van de woning in de tweede plaats – subsidiair – omdat [gedaagde] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, het huurreglement en de wet niet nakomt. [gedaagde] moet zich als een goed huurder gedragen, geen overlast veroorzaken, zich onthouden van bedrijfsmatige activiteiten die in strijd zijn met de Opiumwet, en de woning gebruiken overeenkomstig de bestemming als woonruimte gebruiken. Ook heeft [gedaagde] gevaarzettend gehandeld voor zichzelf en voor omwonenden door een grote hoeveelheid lachgasflessen en illegaal vuurwerk in de woning en berging bij de woning op te slaan.

2.3.

Ook wil Goedestede dat [gedaagde] de huurachterstand tot en met december 2023, de rente daarover en de lopende huur vanaf maart 2024 tot de dag van de ontruiming betaalt. Goedestede vordert dit omdat [gedaagde] zijn betalingsverplichting uit de huurovereenkomst niet nakomt.

2.4.

Goedestede wil daarnaast dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de proces- en nakosten, met rente.

Wat vindt [gedaagde] ?

2.5.

[gedaagde] vindt het – kort samengevat – niet terecht als hij de woning moet ontruimen, omdat het feestje op 27 november 2023 een éénmalig incident is geweest. Hij wil graag in de woning blijven wonen. Hij heeft een moeilijk leven gehad. De laatste jaren gaat het eindelijk beter met hem. Als hij de woning moet verlaten komt hij op straat te staan en zal hij dakloos worden.

Wat oordeelt de kantonrechter?

2.6.

Goedestede krijgt gelijk. Goedestede mocht de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk ontbinden. Dit betekent dat [gedaagde] de woning moet ontruimen en wel binnen veertien dagen nadat de gemeente de woning weer heeft vrijgegeven. Verder moet [gedaagde] de huurachterstand tot en met december 2023 van € 1.217,70 en de huur met ingang van maart 2024 tot de dag van de ontruiming aan Goedestede betalen. Ook moet [gedaagde] de proceskosten betalen. Hierna wordt eerst ingegaan op het spoedeisend belang van Goedestede bij haar vordering en het toetsingskader in kort geding. Daarna wordt het oordeel van de kantonrechter uitgelegd.

Spoedeisend belang

2.7.

Gelet op het veiligheidsrisico dat voor omwonenden heeft bestaan, heeft Goedestede naar het oordeel van de kantonrechter een spoedeisend belang bij de door haar ingestelde vordering tot ontruiming van de woning. Daarnaast heeft Goedestede een zwaarwegend belang om ook naar andere huurders een signaal af te geven dat tekortkomingen zoals in het onderhavige geval niet worden getolereerd. Op grond van het voorgaande kan naar het oordeel van de kantonrechter in redelijkheid niet van Goedestede worden verlangd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. De spoedeisendheid van de gevorderde huurachterstand en de huur tot aan de dag van de ontruiming is gelegen in de proceseconomie. Goedestede heeft er belang bij dat zij in deze procedure betaling van de huurachterstand en de huur met ingang van maart 2024 tot aan de dag van de ontruiming kan vorderen en daarvoor niet een aparte bodemprocedure hoeft te starten. Dit betekent dat de vorderingen van Goedestede inhoudelijk kunnen worden behandeld.

Het toetsingskader

2.8.

Voor toewijzing van een vordering in kort geding is vereist dat de feiten en omstandigheden die aan de vordering ten grondslag zijn gelegd, voldoende aannemelijk zijn. Gelet op de ernstige gevolgen van een ontruiming voor [gedaagde] , is voor toewijzing van die ontruiming in kort geding vereist dat het hoogstwaarschijnlijk is dat de bodemrechter desgevraagd de ontruiming zal toewijzen. Voor nadere bewijslevering is in dit kort geding geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

Waarom moet [gedaagde] de woning ontruimen?

2.9.

Goedestede baseert haar vordering tot ontruiming in de eerste plaats – primair – op de buitengerechtelijke ontbinding (artikel 7:231 lid 2 BW). Beoordeeld moet worden of Goedestede de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk mocht ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. In dat artikel is bepaald dat de verhuurder bevoegd is de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden op grond dat door gedragingen in het gehuurde in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en het gehuurde daarom op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten. Deze bevoegdheid vormt een uitzondering op de in lid 1 neergelegde dwingendrechtelijke regel dat ontbinding van een huurovereenkomst wegens een tekortkoming van de huurder slechts kan geschieden door de rechter. Gelet op dit karakter van lid 2 van artikel 7:231 BW bestaat slechts ruimte voor toepassing van de daarin neergelegde uitzondering, als aan de daarin vermelde eisen is voldaan.

2.10.

[gedaagde] heeft in strijd met de artikelen 2 en 3 van de Opiumwet gehandeld door een handelshoeveelheid aan hennep (70,23 gram) – meer dan 5 gram wordt aangemerkt als handelsvoorraad – en een grote hoeveelheid lachgasflessen (249 kilo) in de woning aanwezig te hebben. Er is ook nog een grote hoeveelheid illegaal vuurwerk (5 dozen Cobra 6 van in totaal 141 kilo) in de woning is gevonden. De woning is vanwege die vondst bij besluit van 4 december 2023 op last van de burgemeester gesloten voor de duur van drie maanden. De kantonrechter gaat uit van de juistheid van de inhoud van dit besluit, in die zin dat hij als vaststaand aanneemt dat de hennep, de lachgasflessen en illegaal vuurwerk in de woning zijn aangetroffen. Dat is ook niet door (de gemachtigde van) [gedaagde] betwist.

2.11.

De buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Goedestede heeft dus plaatsgevonden overeenkomstig de wettelijke regeling. Dat het besluit nog niet onherroepelijk is ( [gedaagde] gaat nog bezwaar maken tegen dit besluit van de burgemeester), doet daar niet aan af. Het beginsel van de formele rechtskracht brengt immers met zich dat de civiele rechter uit moet gaan van de geldigheid van een besluit van een bestuursorgaan als daartegen een met voldoende waarborgen omklede rechtsgang heeft opengestaan of nog open staat en die rechtsgang niet tot vernietiging van het besluit heeft geleid. Dat [gedaagde] geen betrokkenheid heeft bij de aangetroffen hennep en de lachgasflessen, zoals namens [gedaagde] is aangevoerd, staat er overigens niet aan in de weg dat aan de vereisten van artikel 7:231 lid 2 BW is voldaan. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat het voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure geoordeeld zal worden dat Goedestede terecht gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk te ontbinden.

2.12.

De kantonrechter overweegt ten overvloede nog het volgende. Zoals hiervoor is overwogen, staat vast dat de hennep, de lachgasflessen en illegaal vuurwerk in de woning zijn aangetroffen. Het in de woning aanwezig hebben van 249 kilo aan lachgasflessen,
70,23 gram aan hennep en 141 kilo aan Cobra 6 zijn ieder op zichzelf staand al een voldoende ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde] . Lachgas is een oxiderend gas dat brand kan veroorzaken en verbranding van brandbare stoffen kan versterken. Weliswaar is namens [gedaagde] aangevoerd dat die lachgasflessen en hennep naar de woning zijn meegenomen door derden, die op het feestje op 27 november 2023 afkwamen, en dat het een eenmalige gebeurtenis is geweest, maar dat maakt het niet anders. [gedaagde] is op grond van artikel 7:219 BW verantwoordelijk voor de gedragingen van derden die zich met zijn goedvinden in de woning bevinden. [gedaagde] had er op moeten toezien dat in zijn woning geen lachgasflessen en hennep aanwezig waren. Het is bovendien algemeen bekend dat drugs en lachgas het gedrag van mensen (ernstig) kan beïnvloeden. [gedaagde] heeft daarmee miskend dat de combinatie van de aanwezigheid van grote hoeveelheid aan lachgasflessen, (het gebruik van) hennep en grote hoeveelheid Cobra 6 heeft geleid tot gevaarzettend gedrag. Het had ook anders af kunnen lopen als er bijvoorbeeld een vuurtje op een lachgasfles of een doos Cobra 6 terecht was gekomen. De gevolgen waren dan niet te overzien geweest. Daarnaast blijkt uit het besluit van de burgemeester dat, anders dan namens [gedaagde] is gesteld, niet een eenmalig feest is geweest. Uit de meldingen en het uitgevoerde buurtonderzoek blijkt dat er meerdere feestjes per week werden gehouden, waarbij lachgas werd gebruikt en verschillende personen (met hun voertuigen) op afkwamen. Dat zorgt voor geluidsoverlast in de buurt en geeft de buren ook een onveilig gevoel. De geluidsoverlast, die wordt veroorzaakt door de feestjes in de woning van [gedaagde] , heeft de politie ook meerdere keren geconstateerd en [gedaagde] is door de politie voor de geluidsoverlast ook geverbaliseerd. [gedaagde] heeft zich dan ook niet als een goed huurder gedragen. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat het voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure geoordeeld zal worden dat dit tekortschieten van [gedaagde] ernstig genoeg is dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning rechtvaardigt.

Belangenafweging

2.13.

Zoals hiervoor is overwogen, heeft Goedestede in beginsel terecht gebruik kunnen maken van haar bevoegdheid de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk te ontbinden. Desondanks moet de kantonrechter beoordelen of het beroep van Goedestede op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden beschouwd. Bij deze toetsing moet de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking nemen en een belangenafweging maken.

2.14.

De kantonrechter is van oordeel dat het belang van Goedestede zwaarder moet wegen dan die van [gedaagde] en wel om het volgende.

2.15.

Namens [gedaagde] is aangevoerd dat [gedaagde] een moeilijk leven heeft gehad en dat het de laatste jaren eindelijk beter met hem gaat. Hij heeft een eigen aanneembedrijf en verdient daarmee zijn geld. Als hij de woning moet verlaten, zal hij op straat komen te staan want hij kan nergens naar toe. De kantonrechter heeft begrip voor de namens [gedaagde] naar voren gebrachte belangen, maar die wegen onvoldoende zwaar en zijn door [gedaagde] ook verder niet onderbouwd. Dat de buren hem dolgraag in de woning willen houden, zoals namens [gedaagde] is aangevoerd, is de kantonrechter niet gebleken en is ook niet onderbouwd. Die stelling van [gedaagde] staat ook lijnrecht tegenover de bevindingen van de politie uit het door haar verrichte buurtonderzoek. De gevorderde voorziening tot ontruiming van de woning is voor hem weliswaar ingrijpend, maar het is niet aannemelijk geworden dat hij daardoor in een noodsituatie terecht komt.

2.16.

Daartegenover staan de belangen van Goedestede. Goedestede heeft als verhuurder verplichtingen tegenover haar eigen huurders en omwonenden. De aangetroffen hoeveelheid lachgasflessen en de dozen met Cobra 6 horen niet thuis in een woonomgeving en brengt het risico van ontploffingsgevaar met zich mee. [gedaagde] heeft hiermee het risico in het leven geroepen dat de door Goedestede verhuurde woning beschadigd raakt, alsook dat de direct omliggende woningen beschadigd raken, naast de risico’s voor zichzelf en de omwonenden. Daarnaast hoeft Goedestede niet te tolereren dat in de woning een handelshoeveelheid hennep aanwezig is. Het drugs-/lachgasgebruik en/of de vermoedelijke drugshandel zijn factoren die (andere vormen van) criminaliteit kunnen aantrekken en die de woonomgeving daarom in negatieve zin kunnen beïnvloeden. Goedestede kan in het belang van haar eigen huurders en de omwonenden – hun huur- en woongenot en hun veiligheid – niet tolereren dat een dergelijke situatie zich weer in de toekomst zal voordoen. Het gevaar voor herhaling van een dergelijke situatie zal er zijn zolang [gedaagde] in de woning zal blijven wonen. Immers, niet gesteld of is gebleken welke maatregelen [gedaagde] zal treffen om herhaling in de toekomst te voorkomen. Haar huurders en de omwonenden verdienen rust en de onrust en het onveilige gevoel moeten dan ook worden weggenomen. Ook kan het een verkeerd signaal afgeven als de woning na de sluiting van drie maanden op grond van de Opiumwet, zonder gevolg, opnieuw bewoond zou worden door [gedaagde] .

2.17.

Omdat het aannemelijk is dat in een bodemprocedure geoordeeld zal worden dat Goedestede gebruik kan maken van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk te ontbinden en de belangenafweging in het voordeel van Goedestede uitvalt, heeft Goedestede recht en belang bij een ontruiming van de ontruiming.

Ontruimingstermijn

2.18.

De kantonrechter bepaalt de ontruimingstermijn op veertien dagen nadat het vonnis door de deurwaarder aan [gedaagde] is uitgereikt, maar niet eerder dan veertien dagen nadat de gemeente de woning weer heeft vrijgegeven.

Waarom moet [gedaagde] de huurachterstand tot en met december 2023 en de rente daarover betalen?

2.19.

Goedestede vordert betaling van € 1.217,70 aan huurachterstand tot en met december 2023. Op de zitting is de verschuldigdheid en de hoogte van dit bedrag niet weersproken. De huurachterstand van € 1.217,70 wordt als niet weersproken toegewezen. De wettelijke rente daarover is ook niet weersproken en wordt toegewezen.

Waarom moet [gedaagde] de huur van € 806,73 per maand met ingang van de maand maart 2024 tot de dag van ontruiming betalen?

2.20.

Goedestede vordert betaling van de huur van € 806,73 per maand met ingang van de maand maart 2024 tot aan de dag van de ontruiming. Op de zitting is de verschuldigdheid en de hoogte van dit bedrag niet weersproken. De huur van € 806,73 per maand met ingang van de maand maart 2024 tot aan de dag van ontruiming wordt als niet weersproken toegewezen. De wettelijke rente daarover is ook niet weersproken en wordt toegewezen.

[gedaagde] moet de proceskosten betalen

2.21.

[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten (inclusief de nakosten) worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Goedestede als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding

€

129,14

- griffierecht

€

372,00

- salaris gemachtigde

€

529,00

- de nakosten

€

132,00

Totaal

€

1.162,14

2.22.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De uitvoerbaar bij voorraad verklaring

2.23.

Goedestede verzoekt het vonnis uitvoer bij voorraad te verklaren. Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat Goedestede het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [gedaagde] niet aan het vonnis (waaronder de veroordeling tot ontruiming) voldoet. [gedaagde] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als zij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist. Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als de belangen van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van Goedestede om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. [gedaagde] heeft geen bezwaar tegen de vordering om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Evenmin zijn feiten en/of omstandigheden gebleken die aan toewijzing van deze vordering in de weg staan. Dit vonnis wordt daarom uitvoer bij voorraad verklaard.

3.De beslissing

De kantonrechter, rechtdoende in kort geding,

3.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen nadat dit vonnis aan [gedaagde] is betekend, maar niet eerder dan veertien dagen nadat de gemeente de woning weer heeft vrijgegeven de woning staande en gelegen aan de [adres] in [woonplaats] , met al degene die zich daarin bevinden en al datgene dat zich daarin bevindt te verlaten, te ontruimen en in oorspronkelijke, onbeschadigde, schone en lege staat op te leveren aan Goedestede, onder afgifte van de sleutels aan Goedestede, met het verbod de woning na de ontruiming opnieuw te betreden of te gebruiken,

3.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Goedestede van € 1.217,70 aan huurachterstand tot en met december 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag waarop elk bedrag verschuldigd was tot de dag waarop alles is betaald, waarbij rekening wordt gehouden met tussentijdse betalingen;

3.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 806,73 per maand als huur met ingang van de maand maart 2024 tot de dag van de ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente over elke niet (tijdig) betaalde huurtermijn vanaf de eerste dag van de betreffende maand tot de dag van betaling;

3.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.162,14 gevallen aan de zijde van Goedestede, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Goedestede niet tijdig aan de kostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen,

3.5.

veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,

3.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

3.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. drs. B.G.W.P. Heijne en in het openbaar uitgesproken op 25 januari 2024.

HHt/37278