ECLI:NL:RBMNE:2024:3001

• Datum uitspraak: 15 mei 2024
• Publicatiedatum: 14 mei 2024
• Zaaknummer: 11033679 \ UV EXPL 24-84 CMR/51145
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Kort geding
• Rechters: F.H. Charbon
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 6 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming en sleuteloverdracht na beëindiging onderhuur kunstenaarsatelier

DePlaatsmaker huurde een pand van de gemeente Utrecht waarin zij 70 units aan kunstenaars onderverhuurde. Na opzegging van de hoofdhuurovereenkomst met de gemeente en de onderhuurovereenkomsten, verlieten drie kunstenaars het pand niet tijdig en vervingen zij het slot van de voordeur.

DePlaatsmaker vorderde ontruiming van het pand, afgifte van de sleutels van het nieuwe slot en betaling van een gebruiksvergoeding. De kunstenaars voerden verweren aan zoals niet-ontvankelijkheid, gebrek aan spoedeisend belang en ontruimingsbescherming.

De kantonrechter oordeelde dat DePlaatsmaker ontvankelijk is en een spoedeisend belang heeft, omdat zij haar opleveringsverplichtingen niet kan nakomen zonder toegang tot het pand. De kunstenaars moeten de sleutels afgeven en het slot niet opnieuw vervangen. Hoewel zij zonder recht in het pand verblijven, is de ontruimingstermijn verlengd tot 1 juli 2024 vanwege onvoldoende rekening houden met hun belangen bij de opzegging.

De kunstenaars zijn verplicht een gebruiksvergoeding te betalen tot daadwerkelijke ontruiming. De gevorderde dwangsom voor ontruiming is afgewezen wegens gebrek aan belang. DePlaatsmaker krijgt proceskosten toegewezen. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitkomst: De kunstenaars moeten het pand ontruimen en de sleutels van het nieuwe slot aan DePlaatsmaker afgeven, met een ontruimingstermijn tot 1 juli 2024.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 11033679 \ UV EXPL 24-84 CMR/51145

Vonnis in kort geding van 15 mei 2024

in de zaak van

STICHTING DEPLAATSMAKER ,

gevestigd in Utrecht,

eisende partij,

hierna te noemen: DePlaatsmaker,

gemachtigde: mr. M.D.B. Stap,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

wonend in [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2] ,

wonend in [woonplaats] ,
3.
[gedaagde sub 3] ,

wonend in [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] ,

gemachtigde: de heer [gemachtigde] .

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 15 april 2024,
- de producties 24 tot en met 26 van DePlaatsmaker,
- de conclusie van antwoord.

1.2.

Op 23 april 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Namens zowel DePlaatsmaker als [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] zijn pleitnota’s voorgedragen.

1.3.

Na afloop van de mondelinge behandeling is de zaak een week aangehouden om te kijken of partijen samen tot een oplossing konden komen. Op 29 april 2024 hebben partijen laten weten geen akkoord te hebben bereikt. Daarom is bepaald dat er vandaag een vonnis komt.

2. Waar deze zaak over gaat

2.1.

DePlaatsmaker huurde van de gemeente Utrecht het pand op het adres [adres] in [woonplaats] . DePlaatsmaker had in het gebouw 70 units die zij als atelierruimte aan kunstenaars onderverhuurde, waaronder aan [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] .

2.2.

DePlaatsmaker heeft de hoofdhuurovereenkomst met de gemeente opgezegd. De hoofdhuur is daarmee per 14 maart 2024 geëindigd. Omdat de hoofdhuur eindigde, heeft DePlaatsmaker de onderhuurovereenkomsten met alle kunstenaars, waaronder [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] , opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. De onderhuur is per 29 februari 2024 geëindigd.

2.3.

[gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hebben hun ateliers niet verlaten en hebben het slot van de voordeur van het pand vervangen. Daarom vordert DePlaatsmaker – samengevat – in deze procedure:

• afgifte van de sleutels van het nieuwe slot en een verbod om opnieuw het slot te vervangen, op straffe van een dwangsom;
• ontruiming van de door [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] gebruikte ateliers, op straffe van een dwangsom;
• betaling van een gebruiksvergoeding over de periode van 1 maart 2024 tot en met de daadwerkelijke ontruiming.

2.4.

[gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hebben – kort gezegd – het volgende verweer gevoerd. Volgens [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] is DePlaatsmaker niet-ontvankelijk in deze procedure en heeft zij geen spoedeisend belang. Daarnaast hebben [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] aangevoerd dat zij recht hebben op ontruimingsbescherming. Bovendien heeft DePlaatsmaker onvoldoende rekening gehouden met hun belangen, omdat zij een te korte opzeggingstermijn heeft gehanteerd en ongeschikte alternatieven aan hen heeft aangeboden.

3. De beoordeling

Toetsingskader kort geding

3.1.

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of DePlaatsmaker bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor nadere bewijslevering.

DePlaatsmaker is ontvankelijk in haar vorderingen

3.2.

[gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] stellen ten eerste dat DePlaatsmaker niet ontvankelijk is in haar vorderingen, omdat DePlaatsmaker geen huurder meer is van het pand, zodat zij ook geen onderverhuurder meer is en daarom niet bevoegd is om ontruiming te vorderen. Zij baseren zich op artikel 7:306 van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin staat dat de onderhuurovereenkomst van een bedrijfsruimte eindigt op het door de rechter op vordering van de hoofdverhuurder vastgestelde tijdstip van ontruimen. Volgens [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] moet de gemeente daarom als hoofdverhuurder eerst een vordering instellen waarna de rechter de einddatum van de onderhuurovereenkomst kan vaststellen.

3.3.

Partijen zijn het erover eens dat het gehuurde een ruimte is in de zin van artikel 7:230a BW. Artikel 7:306 BW, waar [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] een beroep op doen, is alleen van toepassing in het geval van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, en niet in het geval van een ruimte waar deze procedure over gaat. [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] kunnen hier dus geen rechten aan ontlenen. Hen komt geen huurdersbescherming toe.

3.4.

Bovendien heeft DePlaatsmaker als voormalig huurder van de gemeente verplichtingen waar zij aan moet voldoen en als voormalig onderverhuurder rechten die zij kan in roepen, zoals dus ook de ontruiming om (in dit geval) uiteindelijk aan haar opleveringsverplichtingen te kunnen voldoen. DePlaatsmaker is dan ook ontvankelijk in haar vorderingen.

DePlaatsmaker heeft een spoedeisend belang

3.5.

DePlaatsmaker kan niet aan haar opleveringsverplichtingen voldoen tegenover de gemeente. Zij moet het pand ontruimd en vrij van gebreken opleveren aan de gemeente. Maar omdat [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hun atelier nog niet hebben ontruimd en omdat DePlaatsmaker niet over de sleutels van het nieuwe, door [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] vervangen slot beschikt, kan zij dat niet doen. De huurovereenkomst met de gemeente is inmiddels al sinds 14 maart 2024 geëindigd, waardoor DePlaatsmaker tegenover de gemeente tekortschiet in haar opleveringsverplichting en daarvoor schadeplichtig is. Die schade blijft oplopen. Daarom heeft DePlaatsmaker spoedeisend belang bij haar vorderingen.

[gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] moeten de sleutels van de voordeur afgeven

3.6.

[gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hebben het slot van de voordeur van het pand vervangen, omdat er bij hen de vrees bestond dat andere voormalig onderhuurders het pand in konden. DePlaatsmaker had hen namelijk een sleutel gegeven om nog een aantal laatste spullen op te komen halen. Dit maakt echter nog niet dat DePlaatsmaker als verhuurder geen sleutel van het nieuwe slot moet krijgen. Zij heeft daar belang bij. Zonder de sleutels van de voordeur van het pand, kan DePlaatsmaker immers niet aan haar opleveringsverplichtingen voldoen tegenover de gemeente. Bovendien heeft DePlaatsmaker als (voormalig) verhuurder recht op deze sleutels op grond van de onderhuurovereenkomsten:

 In punt 10 onder de bijzondere bepalingen in de onderhuurovereenkomst van [gedaagde sub 1] staat dat een vertegenwoordiger van DePlaatsmaker te allen tijde toegang heeft tot het gehuurde en te allen tijde beschikt over de sleutels van het gehuurde. Ook staat in deze bepaling dat wanneer de huurder het slot verwisselt of een slot bijplaatst, deze een kopie van de (nieuwe) sleutel dient af te geven aan de verhuurder.

 In artikel 7.5 van de onderhuurovereenkomst van zowel [gedaagde sub 2] als [gedaagde sub 3] staat dat een vertegenwoordiger van de verhuurder toegang heeft tot het gehuurde en de verhuurder ten allen tijde beschikte over de sleutels van het gehuurde.

[gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] moeten de sleutels van de voordeur van het pand aan DePlaatsmaker afgeven. Deze vordering wordt toegewezen.

3.7.

Ook het verbod om het slot nogmaals te vervangen wordt toegewezen. Dat is immers niet de bedoeling en de kantonrechter gaat er vanuit dat daar ook geen reden toe is omdat op dit moment geen andere voormalig onderhuurders de sleutels hebben van het huidige slot. De gevorderde dwangsom wordt toegewezen zoals onder de beslissing staat vermeld.

[gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] moeten hun atelier per 1 juli 2024 hebben ontruimd

3.8.

Omdat DePlaatsmaker de onderhuurovereenkomsten heeft opgezegd, verblijven [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] zonder recht of titel in het pand. Zij moeten het pand dus verlaten, maar zij beroepen zich op de ontruimingsbescherming uit artikel 7:230a BW.

3.9.

In artikel 7:230a lid 1 en lid 4 BW is geregeld dat een huurder kan verzoeken om verlenging van de ontruimingstermijn, als de belangen van de huurder en de onderhuurder door de ontruiming ernstiger geschaad worden dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. In dit geval kan DePlaatsmaker als (voormalig) hoofdhuurder hier geen beroep op doen, ook niet ten behoeve van [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] , omdat zij zelf de huurovereenkomst met de gemeente heeft opgezegd (artikel 7:230a lid 2 BW). [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] kunnen hier ook geen zelfstandig beroep op doen.

3.10.

De kantonrechter is echter wel van oordeel dat DePlaatsmaker, in het verlengde van de bepalingen over de ontruimingsbescherming, bij de opzegging van de hoofdhuurovereenkomst voldoende rekening moet houden met de belangen van haar onderhuurders. Dat heeft DePlaatsmaker onvoldoende gedaan door een korte opzegtermijn van drie maanden te hanteren. [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hadden dat gezien de voorgeschiedenis niet op die korte termijn hoeven te verwachten. [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] is bij aanvang van de onderhuurovereenkomsten verteld dat zij in het pand mochten blijven tot aan de renovatie van het pand. De gemeente had namelijk vanaf het begin plannen om het pand te gaan renoveren, maar die renovatie is jarenlang uitgesteld. Uit een verslag van een bijeenkomst tussen (onder andere) DePlaatsmaker en de gemeente van 29 maart 2023 blijkt dat DePlaatsmaker destijds al overwoog om de huur van het pand per december 2023 te beëindigen vanwege de slechte staat van het pand en de risico’s daarvan. Hoewel DePlaatsmaker tijdens de mondelinge behandeling heeft uitgelegd dat zij in de tussentijd nog in gesprek is geweest met de gemeente hierover, valt niet in te zien waarom DePlaatsmaker hier niet eerder over had kunnen communiceren met de onderhuurders. DePlaatsmaker heeft de onderhuurders pas op 29 november 2023 tijdens een voorlichtingsbijeenkomst uitgelegd dat en waarom zij de huur zou gaan opzeggen nog voor de renovatie. De huur werd vervolgens al de volgende dag, op 30 november 2023, opgezegd. Deze voorlichtingsbijeenkomst had bijvoorbeeld ook eerder plaats kunnen vinden, zodat [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] eerder op de hoogte waren geweest en zich konden voorbereiden op een naderend vertrek uit het pand. Ook had DePlaatsmaker een langere termijn kunnen geven, door ook de hoofdhuurovereenkomst op een langere termijn op te zeggen.

3.11.

Omdat [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] zonder recht of titel in het pand verblijven, moeten zij het pand ontruimen, maar de kantonrechter zal gezien het voorgaande een langere ontruimingstermijn toewijzen dan gevorderd. [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] moeten hun ateliers per 1 juli 2024 hebben ontruimd.

3.12.

De gevorderde dwangsom wordt bij gebrek aan belang afgewezen. De deurwaarder is op grond van de wet bevoegd tot de daadwerkelijke uitvoering van de veroordeling tot ontruiming (zie artikelen 556 lid 1 en 557 in samenhang met artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Omdat DePlaatsmaker dus al mogelijkheden heeft om de ontruiming af te dwingen, is het niet nodig om daarnaast de gevorderde dwangsom toe te wijzen.

[gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] moeten tot de ontruiming een gebruiksvergoeding betalen

3.13.

[gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] moeten tot de dag dat zij hun atelier daadwerkelijk hebben ontruimd een gebruiksvergoeding betalen. De huurovereenkomst is immers geëindigd waardoor zij deze ruimtes onrechtmatig onder zich houden. De kantonrechter bepaalt dat deze gebruiksvergoeding gelijk is aan de huur en de servicekosten die [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] op grond van de onderhuurovereenkomst moesten betalen. DePlaatsmaker heeft onvoldoende onderbouwd waarom [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] de gebruiksvergoeding en energiekosten die de gemeente bij DePlaatsmaker in rekening brengt zou moeten betalen, hetgeen zij primair vordert. Deze (extra) schadevergoeding is niet zonder meer toewijsbaar, zeker niet in het licht van de omstandigheid dat DePlaatsmaker [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] aanvankelijk ook heeft geschreven dat zij zich op ontruimingsbescherming konden beroepen en dat DePlaatsmaker in de daarvoor gegeven termijn niet tot ontruiming zou overgaan.

3.14.

[gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] moeten dus de volgende gebruiksvergoeding betalen vanaf 1 maart 2024 tot de dag dat zij de door hen gebruikte ruimte hebben ontruimd:

- [gedaagde sub 1] moet € 504,00 per maand betalen,

- [gedaagde sub 2] moet € 531,78 per maand betalen,

- [gedaagde sub 3] moet € 182,84 per maand betalen.

Proceskosten

3.15.

[gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hebben grotendeels ongelijk gekregen. Zij worden daarom veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten van DePlaatsmaker worden vastgesteld op:

- kosten van de dagvaarding

€

410,16

- griffierecht

€

130,00

- salaris gemachtigde

€

543,00

(tarief kort geding eenvoudig)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.218,16

3.16.

[gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] moeten ieder één derde deel hiervan betalen, dus ieder een bedrag van € 406,05.

4. De beslissing

De kantonrechter:

geeft de onmiddellijke voorziening:

4.1.

veroordeelt [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] hoofdelijk, dat wil zeggen als de één hieraan voldoet, de ander het niet meer hoeft te doen, om binnen 48 uur na de betekening van dit vonnis twee exemplaren van de sleutels van het nieuwe slot van de voordeur van het pand op het adres [adres] in [woonplaats] af te geven aan DePlaatsmaker, en als zij dat niet doen, machtigt DePlaatsmaker om het slot van de voordeur van het pand te laten vervangen en de kosten hiervan in rekening te brengen bij [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] ;

4.2.

verbiedt [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] om opnieuw het slot van de voordeur van het pand op het adres [adres] in [woonplaats] te vervangen en als zij hier niet aan voldoen, verbeuren zij een dwangsom van € 5.000,00;

4.3.

veroordeelt [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] om de door hen gebruikte units in het pand op het adres [adres] in [woonplaats] vóór 1 juli 2024 te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan DePlaatsmaker, en om de units met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van DePlaatsmaker te stellen;

4.4.

veroordeelt [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] om aan DePlaatsmaker te betalen een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs zoals uiteengezet in 3.14 vanaf 1 maart 2024 tot en met het einde van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,

4.5.

veroordeelt [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] in de proceskosten van € 1.218,16, waarvan zij ieder een deel van € 406,05 moeten betalen, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

4.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

4.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon en in het openbaar uitgesproken op 15 mei 2024.