ECLI:NL:RBMNE:2024:2925

• Datum uitspraak: 8 mei 2024
• Publicatiedatum: 8 mei 2024
• Zaaknummer: 11003098 \ MV EXPL 24-37
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: R.M. Berendsen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van een sociale huurwoning wegens ernstige overlast en drugsproblematiek

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland op 8 mei 2024 uitspraak gedaan in een kort geding tussen de Stichting Ymere en [gedaagde], die een sociale huurwoning huurt. Ymere vorderde ontruiming van de woning van [gedaagde] vanwege ernstige overlast die zij en haar bezoekers veroorzaakten, waaronder geluidsoverlast en drugsgerelateerde activiteiten. Ymere had eerder al gedragsaanwijzingen gegeven aan [gedaagde] om haar overlastgevende gedrag te beëindigen, maar deze hadden geen effect. De kantonrechter oordeelde dat [gedaagde] niet voldeed aan haar verplichtingen als huurder en dat de overlast onhoudbaar was voor de omwonenden. De rechter verklaarde Ymere niet ontvankelijk in haar vorderingen tegen [gedaagde] zelf, omdat deze onder bewind stond, maar gaf de bewindvoerster de opdracht om de woning binnen een maand te ontruimen. De proceskosten werden toegewezen aan de bewindvoerster, die als in het ongelijk gestelde partij werd aangemerkt. De uitspraak benadrukt de verantwoordelijkheden van huurders en de mogelijkheden voor verhuurders om op te treden bij overlast.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Almere

zaaknummer: 11003098 MV EXPL 24-37 J/13702

Kort geding vonnis van 8 mei 2024

inzake

de stichting

Stichting Ymere ,

gevestigd te Amsterdam,

verder hierna Ymere te noemen,

eisende partij,

gemachtigde: mr. H.M.G. Brunklaus, advocaat te Amsterdam,

tegen:

1. [gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[bewindvoerster] ,

h.o.d.n. [handelsnaam] ,

in haar hoedanigheid als bewindvoerder van [gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder hierna afzonderlijk [gedaagde] en de bewindvoerster en gezamenlijk [gedaagden] te noemen,

gedaagde partijen,

gemachtigde: mr. E.J.H. van Lith, advocaat te Almere.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaardingen met producties van Ymere;
• de nagezonden producties van Ymere;
• de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 24 april 2024;
• de spreekaantekeningen van mr. Brunklaus;
• de spreekaantekeningen van mr. Van Lith.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De vaststaande feiten

2.1.

Bij beschikking van 16 juli 2015 heeft de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, een bewind ingesteld over de (toekomstige) goederen van [gedaagde] . De bewindvoerster is tot bewindvoerder benoemd.

2.2.

Ymere verhuurt sinds 13 juni 2014 de woning aan het adres [adres] in [woonplaats] aan [gedaagde] . Het betreft een sociale huurwoning.

2.3.

In artikel 6 van de Algemene Huurvoorwaarden Woningen, die onderdeel uitmaken van de met [gedaagde] gesloten huurovereenkomst staat, voor zover hier van belang, het navolgende:

(…)

8. De huurder mag geen overlast of hinder aan buren of omwonenden veroorzaken. (…)

(…)

17. De huurder is aansprakelijk voor gedragingen in strijd met de voorgaande leden van dit artikel, zowel van zijn huisgenoten als degenen die door de huurder en bedoelde huisgenoten in de woning zijn toegelaten. (…)

2.4.

Sinds medio 2023 ontvangt Ymere klachten van omwonenden over overlast vanuit de door [gedaagde] gehuurde woning.

2.5.

Op 11 januari 2024 heeft de gemachtigde van Ymere een gedragsaanwijzing aan [gedaagde] gestuurd waarin, voor zover hier van belang, het navolgende staat:

In aanmerking nemende dat:

(…)


Ymere al geruime tijd klachten ontvangt van ernstige overlast die wordt ondervonden door de buren van [gedaagde] . De bewoners ondervinden o.a. overlast van de onlangs aangeschafte hond, (…). Verder ondervinden de overige bewoners geluidsoverlast, zoals schreeuwen, harde muziek, harde stemmen en bonken op de voordeur. De overlast is drugsgerelateerd. De bezoekers die [gedaagde] ontvangt, daarvan zijn enkele bezoekers drugs- of alcoholverslaafd. Ymere heeft niet alleen klachten ontvangen van omwonenden maar ook signalen van de gemeente Almere en de politie;


Ymere meerdere malen met [gedaagde] heeft gesproken en met haar afspraken heeft gemaakt om de overlast te beperken. Op 30 november 2023 heeft Ymere schriftelijk aan [gedaagde] laten weten dat zij zich als een goed huurder dient te gedragen, en dat als zij zich niet gedraagt, (…) Ymere overweegt om rechtsmaatregelen te nemen;


Ymere bereid is om [gedaagde] voor de allerlaatste maal een kans te geven om haar overlastgevende gedrag te beëindigen. Reden waarom Ymere [gedaagde] deze gedragsaanwijzing oplegt. Als [gedaagde] de gedragsaanwijzing zoals deze hierna wordt vermeld zal naleven, dan zal Ymere de rechtsmaatregelen achterwege laten.

(…)

Ymere vermeldt hierna wat zij van [gedaagde] verwacht, (…):


[gedaagde] dient de verplichtingen zoals deze zijn neergelegd in de Algemene Huurvoorwaarden Woningen, in het bijzonder in artikel 6 waarin de verplichtingen van de huurder zijn neergelegd, na te leven;


[gedaagde] verplicht zich om geen geluidsoverlast meer te veroorzaken vanuit de door haar gehuurde woning, in het trappenhuis en in de algemene ruimte. (…)


[gedaagde] draagt er zorg voor dat zij geen bezoekers meer ontvangt op haar woning, d.w.z. geen bezoekers die overlast veroorzaken, verdovende middelen of alcohol gebruiken;


[gedaagde] draagt er zorg voor dat zij hulp gaat accepteren van hulpverleners, zoals politie en GGD, (…).

Als [gedaagde] de voorwaarden van deze gedragsaanwijzing schendt, zal Ymere [gedaagde] in rechte betrekken en ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vorderen. Ymere behoudt zich het recht voor om vooruitlopend op een procedure waarin ontbinding van de huurovereenkomst zal worden gevorderd, bij wijze van voorlopige voorziening ontruiming van de door [gedaagde] gehuurde woning te vorderen.

2.6.

Op 15 februari 24 heeft [A] (hierna: [A] ), Regisseur Woonoverlast bij de gemeente Almere, en ambtelijke waarschuwing aan [gedaagde] gezonden en haar gevraagd te stoppen met haar overlastgevende gedrag.

2.7.

Op 4 maart 2024 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen [A] en [gedaagde] , in het bijzijn van de wijkagent en medewerkers van Ymere en [naam instelling] Verslavingszorg. [A] heeft nadien, voor zover hier van belang, aan [gedaagde] geschreven:

(…)

We maakten de volgende afspraken:


U houdt per direct ongenode gasten/bezoekers buiten de deur.


U hangt een briefje bij de voordeur op om bezoekers weg te houden.


(…)


[B] en u gaan met elkaar kijken welke ambulante hulp passend is.


(…)

Om de hierboven gemaakte afspraken te evalueren nodig ik u uit voor een gesprek op het Stadhuis voor maandag 8 april om 15.00 uur. (…)

(…)

3. Het geschil en de beoordeling daarvan

3.1.

Ymere vordert dat de kantonrechter bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad:

[gedaagden] veroordeelt om de woning gelegen aan het adres [adres] te ( [postcode] ) [woonplaats] , met het hare en de haren binnen zeven dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Ymere te stellen;

[gedaagden] veroordeelt in de proceskosten.

3.2.

Ymere legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] ernstig en structureel tekortschiet in haar verplichtingen om zich als een goed huurster te gedragen door samen met haar bezoekers extreme overlast te veroorzaken. De overlast is onhoudbaar en onaanvaardbaar voor omwonenden. Er is veel moeite gedaan om [gedaagde] te bewegen om de overlast te verminderen. De met [gedaagde] gemaakte afspraken hebben geen enkel effect gehad. Ymere wil dat de woning ontruimd wordt zodat er op korte termijn een einde komt aan de overlastgevende situatie.

3.3.

[gedaagden] vindt dat de vordering moet worden afgewezen. Betwist wordt dat [gedaagde] zulke ernstige overlast heeft veroorzaakt als Ymere stelt. Verder wordt aangevoerd dat [gedaagde] zich na het gesprek van 4 maart 2024 volledig aan de afspraken heeft gehouden. Subsidiair wordt verzocht om een gedragsaanwijzing op te leggen en op die manier aan [gedaagde] een laatste kans te geven. Volgens [gedaagden] is Ymere heel snel tot het starten van dit kort geding overgegaan. Pas in 2024 zijn er echte acties van Ymere op touw gezet. Daarbij is er geen contact gezocht met de bewindvoerster, terwijl zij [gedaagde] ook nog had kunnen aanspreken. Tot slot wordt aangevoerd dat [gedaagde] belang heeft bij behoud van de woning. Ze heeft hulp nodig bij haar drugsprobleem. Een ontruiming leidt tot meer problemen.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling van de vorderingen tegen [gedaagde]

4.1.

Vaststaat dat de goederen die aan [gedaagde] (zullen) toebehoren onder bewind zijn gesteld. Bewind houdt in dat de rechthebbende wiens goederen onder bewind zijn gesteld ten aanzien van die goederen zelfstandige beheers- en beschikkingsbevoegdheid mist. Dit brengt mee dat hij met betrekking tot die goederen niet als partij in rechte kan optreden. Om die reden is Ymere derhalve niet ontvankelijk in de vorderingen die zijn ingesteld tegen [gedaagde] .

4.2.

De kantonrechter is van oordeel dat Ymere de proceskosten moet dragen in de zaak tussen haar en [gedaagde] nu zij [gedaagde] ten onrechte in de procedure heeft betrokken. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op nihil.

5. De beoordeling van de vorderingen tegen de bewindvoerster

Spoedeisend belang

5.1.

De kantonrechter is van oordeel dat Ymere, gelet op de aard van de vordering, een spoedeisend belang heeft bij de vordering tot ontruiming. De vordering is gebaseerd op de stelling dat sprake is van [gedaagde] ernstige overlast voor omwonenden, waaronder andere huurders van Ymere.

De vordering tot ontruiming

5.2.

Uitgangspunt is dat voorlopige voorzieningen alleen worden gegeven indien met een grote mate van zekerheid kan worden vastgesteld dat de rechter die in een bodemprocedure oordeelt, de vordering zal toewijzen. Voor nader onderzoek om tot de vaststelling van een bepaalde rechtstoestand of feiten en omstandigheden te komen, bijvoorbeeld door middel van het horen van getuigen, is in een kort geding procedure in beginsel geen plaats. Dat dient te gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

5.3.

Een ontruiming, in afwachting van de uitkomst van de nog aanhangig te maken bodemprocedure met betrekking tot ontbinding van de huurovereenkomst, zal bij toewijzing zeer ingrijpende en vrijwel niet terug te draaien gevolgen hebben voor [gedaagde] . Om tot toewijzing van de onderhavige vordering te kunnen komen, dient er dan ook een grote mate van zekerheid te bestaan dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en ontruiming zal bevelen.

5.4.

Ymere heeft naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk gemaakt dat [gedaagde] en haar bezoek al geruime tijd ernstige en bijna dagelijkse overlast veroorzaken, met name ‘s nachts. Ymere heeft haar stelling onderbouwd met logboeken van bewoners van verschillende adressen. Hieruit blijkt voldoende dat het gaat om overlast vanaf het adres van [gedaagde] . Bovendien heeft Ymere nog de resultaten van een geluidsmeting in februari 2024 overgelegd waaruit volgt dat ten aanzien van de continue geluiden de normen werden overschreden. Dat andere huurders in het woningcomplex ook drugs gebruiken en overlast veroorzaken zoals [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling heeft opgeworpen, kan haar niet baten. Die omstandigheid levert geen vrijbrief op om ook overlast te veroorzaken.

5.5.

De kantonrechter concludeert dat [gedaagde] niet heeft voldaan aan haar wettelijke verplichting om zich als een goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW) en haar contractuele verplichtingen (artikel 6 van de Algemene Huurvoorwaarden Woningen).

5.6.

De kantonrechter is voorshands van oordeel dat sprake is van een zodanige ernstige tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] dat in een bodemprocedure met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. De overlast van [gedaagde] en haar bezoekers verstoort het woongenot van anderen in zeer ernstige mate. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] een groot belang heeft bij het behoud van haar woning, maar is voorshands van oordeel dat haar belang moet wijken voor het belang van Ymere en de omwonenden van [gedaagde] . Aan [gedaagde] zijn voldoende kansen geboden om haar gedrag en dat van haar bezoek aan te passen. In het verzoek om (nogmaals) een gedragsaanwijzing op te leggen wordt dan ook niet meegegaan. Zeker na de gedragsaanwijzing van 11 januari 2024 en het gesprek van 4 maart 2024 moest [gedaagde] ervan doordrongen zijn dat het ‘vijf voor twaalf’ was. Dat het in de avond van 4 maart 2024 direct weer is misgegaan is niet gemotiveerd weersproken en is tekenend voor de situatie. Het kan [gedaagde] worden aangerekend dat zij geen werk heeft gemaakt van het zoeken/accepteren van aanvullende hulpverlening, terwijl zij had afgesproken dat zij dit zou doen.

5.7.

Het verweer van de bewindvoerster dat Ymere eerder contact met haar had moeten opnemen legt geen gewicht in de schaal. Nadat de dagvaardingen zijn uitgebracht en de bewindvoerster dus op de hoogte was van de onderhavige kwestie, heeft de bewindvoerster niets richting Ymere ondernomen.

5.8.

De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Ymere zal toewijzen, met dien verstande dat aan [gedaagde] een langere termijn zal worden gegeven voor de ontruiming zodat zij in de gelegenheid is om hulpverlening in te schakelen.

De proceskosten

5.9.

De bewindvoerster wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten (inclusief nakosten) veroordeeld. De kosten aan de zijde van Ymere worden begroot op:

- dagvaarding € 138,07

- griffierecht € 130,00

- salaris gemachtigde € 793,00

- nakosten
€ 135,00

Totaal € 1.196,07

6. De beslissing

De kantonrechter:

geeft de volgende onmiddellijke voorziening:

6.1.

verklaart Ymere niet ontvankelijk in haar vorderingen, voor zover zij die heeft ingesteld tegen [gedaagde] ;

6.2.

veroordeelt Ymere in de kosten van de procedure tussen haar en [gedaagde] , tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op nihil;

6.3.

veroordeelt de bewindvoerster, in haar hoedanigheid van bewindvoerster van [gedaagde] , om de woning gelegen aan het adres [adres] te ( [postcode] ) [woonplaats] , met het hare en de haren binnen één maand na betekening van het vonnis te (laten) ontruimen en te (laten) verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Ymere te (laten) stellen;

6.4.

veroordeelt de bewindvoerster, in haar hoedanigheid van bewindvoerster van [gedaagde] , tot betaling van de proceskosten van € 1.196,07, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als de bewindvoerster niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet de bewindvoerster ook de kosten van betekening betalen,

6.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

6.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 8 mei 2024.