Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: C/16/572439 / KG ZA 24-154
Vonnis in kort geding van 30 april 2024
in de zaak van
STICHTING PORTAAL,
gevestigd te Utrecht,
eisende partij,
hierna te noemen: Portaal,
advocaat: mr. J.G. van Heertum,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
verblijvend te [plaats] ,
2. ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF IN EEN GEDEELTE DAARVAN, plaatselijk bekend als de [straat] [nummer] - [.],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna gezamenlijk te noemen: de krakers,
advocaat: mr. M.F. van Hulst.
1.De procedure
1.1.
De voorzieningenrechter beschikt over de volgende stukken:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 9,
- één productie van de krakers,
- de pleitnota van de krakers.
- de pleitnota van de krakers.
1.2.
Op 16 april 2024 heeft mr. P.S. Elkhuizen-Koopmans, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. G. Delissen, griffier, een mondelinge behandeling gehouden. Daarbij waren namens Portaal aanwezig de heer [A] ( [functie 1] ) en de heer [B] ( [functie 2] ), bijgestaan door mr. J.G. van Heertum. Van de krakers was aanwezig de heer [gedaagde sub 1] , bijgestaan door mr. M.F. van Hulst. Daarnaast was aanwezig de vader van [gedaagde sub 1] en de heer [C] die volgens [gedaagde sub 1] ook in de gekraakte woning verblijft. Van hetgeen ter zitting is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
De voorzieningenrechter heeft gezegd dat vandaag uitspraak zal worden gedaan.
2.De kern van de zaak
2.1.
Portaal is eigenaar van de woning aan de [straat] [nummer] - [.] in [plaats] . Het complex waarin deze woning ligt zal gesloopt worden. Vanwege veiligheidsreden heeft Portaal besloten om de woning tot aan de sloop van het complex niet meer te verhuren of tijdelijk in gebruik te geven. De woning wordt sinds 1 januari 2023 niet meer bewoond.
2.2.
Op 16 februari 2024 heeft [gedaagde sub 1] namens de krakers aan Portaal laten weten dat zij de woning in gebruik hebben genomen en dat zij bereid zijn om een overeenkomst met Portaal aan te gaan. Portaal heeft via de advocaat aan de krakers laten weten dat zij uiterlijk laten weten dat zij de woning uiterlijk 1 april 2024 moeten verlaten met veiligheidsredenen. De krakers hebben hier geen gehoor aangegeven waarop Portaal dit kort geding is gestart.
3.De beoordeling
Spoedeisend belang
3.1.
Voor toewijzing van de voorlopige voorziening zoals door Portaal wordt gevorderd, moet het in hoge mate waarschijnlijk zijn dat een gelijkluidende vordering in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen en dat er een spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening bestaat.
3.2.
Portaal stelt dat de gekraakte woning onbewoonbaar is omdat die onveilig is. Bewoning brengt volgens haar niet alleen de eigen veiligheid van de krakers in gevaar, maar ook die van de omwonenden. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft Portaal hiermee voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij ontruiming van de onroerende zaak.
Ontruiming
3.3.
Het eigendomsrecht is het meest omvattende recht dat een (rechts)persoon op een zaak kan hebben. Ingevolge artikel 5:1 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) staat het de eigenaar met uitsluiting van ieder ander vrij om van zijn eigendom gebruik te maken zoals hij dat wenst. Bij dat gebruik moet hij wel de rechten van anderen respecteren en ook de overheidsregels die de vrijheid van de eigenaar beperken. De eigenaar is op grond van artikel 5:2 BW bevoegd zijn eigendom terug te eisen van een ieder die de zaak zonder recht onder zich houdt. Dat betekent dat de eigenaar zijn eigendomsrecht kan handhaven tegenover iedereen die daar inbreuk op maakt.
3.4.
De exclusiviteit van het eigendomsrecht is ook vastgelegd in internationale verdragen. Zo bepaalt het Eerste Protocol bij het EVRM (Europees verdrag tot bescherming van de rechten van de mens) in artikel 1 lid 1 dat iedere natuurlijke of rechtspersoon recht heeft op het ongestoorde genot van zijn eigendom en dat aan niemand zijn eigendom zal worden ontnomen, dat laatste afgezien van door de wet geregelde eigendomsontneming in het algemeen belang.
3.5.
Vast staat dat Portaal eigenaar is van de woning aan de [straat] [nummer] - [.] in [plaats] . De krakers betwisten niet dat zij, zoals Portaal stelt, zonder recht of titel in de onroerende zaak verblijven. Dat is een evidente inbreuk op het eigendomsrecht van Portaal. Daarom is de vordering tot ontruiming in beginsel toewijsbaar, tenzij Portaal daar geen spoedeisend belang bij heeft. Indien sprake is van spoedeisend belang moet bovendien nog worden beoordeeld of ontruiming op korte termijn de belangen van de krakers op onevenredige wijze zou schaden in verhouding tot de belangen van Portaal. Verder geldt als uitgangspunt dat ontruiming niet tot ongerechtvaardigde leegstand mag leiden.
3.6.
Portaal heeft gemotiveerd toegelicht waarom het van belang is dat de gekraakte woning tot het moment van de sloop niet bewoond wordt. Zij heeft toegelicht dat het appartementencomplex waarvan de gekraakte woning deel uitmaakt, is verouderd en zal worden gesloopt om plaats te maken voor nieuwe sociale huurwoningen. De sloop staat gepland voor het tweede kwartaal van 2025. Alle woningen uit het complex zijn tot aan de geplande sloop in gebruik gegeven, behalve de woning op nummer [nummer] - [.] . Deze woning is door de opzichter van Portaal niet geschikt geacht voor tijdelijke bewoning omdat de woning volgens hem niet veilig genoeg is (productie 2). Als deze woning wel als veilig zou zijn beoordeeld dan zou die net als de andere woningen in het complex ook tijdelijk in gebruik zijn gegeven en nu niet leegstaan, zo heeft Portaal tijdens de zitting gezegd. Bewoning door de krakers brengt volgens Portaal niet alleen de veiligheid van de krakers zelf in gevaar, maar ook die van de omwonenden.
3.7.
De krakers stellen dat het wel meevalt met de onveiligheid van de woning en zijn van mening dat die wel bewoonbaar is of bewoonbaar te maken is. De groepenkast is volgens hen een gangbare groepenkast met veiligheidsschakelaar en vormt volgens hen geen veiligheidsrisico. Verder hebben zij aangeboden om zelf het schrootjesplafond te verwijderen en te vervangen door gipsplaat. Ook hebben zij aangeboden om eventuele andere werkzaamheden in overleg met Portaal zelf uit te voeren om zo de door Portaal als onveilig beoordeelde situatie weg te nemen.
3.8.
In het kader van de te maken belangenafweging acht de voorzieningenrechter van belang dat bewoning van de gekraakte woning niet alleen een veiligheidsrisico oplevert voor de krakers zelf maar ook voor de andere bewoners van het complex, voor wie Portaal als eigenaar van het complex en als ingebruikgever van die woningen de verantwoordelijkheid draagt. Tegenover de veiligheidsbeoordeling van de deskundige van Portaal, acht de voorzieningenrechter de niet nader onderbouwde stelling van de krakers dat het wel meevalt met de onveiligheid van de woning onvoldoende overtuigend om aan te nemen dat bewoning van het pand geen veiligheidsrisico’s meebrengt. Dat [gedaagde sub 1] bij een aannemer werkt betekent niet dat hij ook deskundig is op het gebied van veiligheidsbeoordelingen en dat hij een goede inschatting kan maken van de eventuele risico’s voor de krakers en omwonenden. Dit maakt naar het oordeel van de voorzieningenrechter al dat een belangenafweging uitvalt in het nadeel van de krakers. Zij hebben weliswaar aangeboden om zelf de nodige maatregelen te treffen, maar de voorzieningenrechter kan er niet van uitgaan dat die het door Portaal geconstateerde veiligheidsrisico zullen wegnemen. Bovendien is het aan Portaal om, rekening houdend met haar verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid als eigenaar, te beoordelen of en welke maatregelen uitgevoerd moeten worden en door wie. Zij heeft duidelijk gemaakt dat zij daarvoor geen gebruik wil maken van het aanbod van de krakers en dat inschakeling van een professionele partij onevenredig hoge kosten meebrengt (productie 9 dagvaarding). Omdat bewoning van het pand aan de [straat] [nummer] - [.] veiligheidsrisico’s meebrengt wil Portaal daar geen enkel verblijf toestaan.
3.9.
Dit alles leidt ertoe dat het belang van Portaal bij ontruiming van het gekraakte pand zwaarder weegt dan het woonbelang van de krakers. De vordering tot ontruiming wordt daarom toegewezen.
Vordering op grond van artikel 557a lid 3 Rv
3.10.
Dat geldt ook voor de vordering op grond van artikel 557a lid 3 Rv. Portaal heeft er immers belang bij dat het vonnis ook ten uitvoer kan worden gelegd tegen personen die zich wellicht op dit moment niet, maar op het moment van de ontruiming of nadien wel zonder recht of titel in het pand bevinden.
Ontruimingstermijn
3.11.
Portaal heeft gevraagd om een ontruimingstermijn van drie dagen. Namens de krakers is verzocht om in geval van toewijzing van de vordering die termijn te verruimen. Tijdens de zitting heeft Portaal aangegeven wel open te staan voor het maken van afspraken over een wat ruimere ontruimingstermijn. Partijen hebben daar echter geen overeenstemming over kunnen bereiken. Gelet op de bereidheid van Portaal om met een ruimere termijn akkoord te gaan en rekening houdend met het feit dat het voor de krakers lastig is om andere woonruimte te vinden bepaalt de voorzieningenrechter de ontruimingstermijn op één maand.
De proceskosten
3.12.
Portaal krijgt grotendeels gelijk. De krakers worden daarom hoofdelijk in de proceskosten veroordeeld. Portaal vordert ook vergoeding van de advertentiekosten, maar heeft (de hoogte van) die kosten niet onderbouwd. Daarom kan dat deel van de proceskosten niet toegewezen worden. De proceskosten aan de kant van Portaal worden begroot op:
- dagvaarding € 135,97
- griffierecht € 688,00
- salaris advocaat € 1.107,00 (tarief gemiddelde zaak)
- nakosten
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 2.108,97
4.De beslissing
De voorzieningenrechter
4.1.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en zij die verblijven aan de [straat] [nummer] - [.] in [plaats] om die onroerende zaak binnen één maand na betekening van dit vonnis met alle daarin aanwezige personen en goederen te verlaten en geheel te ontruimen, en de woning leeg ter vrije beschikking van Portaal te stellen,
4.2.
bepaalt dat deze veroordeling op de voet van artikel 557a lid 3 Rv tot twee jaar na het uitspreken van dit vonnis ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar zonder recht of titel bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet,
4.3.
veroordeelt [gedaagde sub 1] en zij die verblijven aan de [straat] [nummer] - [.] in [plaats] hoofdelijk in de proceskosten van € 2.108,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als zij niet tijdig aan die veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, wordt daar € 92,00 bij opgeteld,
4.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.S. Elkhuizen-Koopmans, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 30 april 2024.