Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: C/16/566208 / KG ZA 23-636
Vonnis in kort geding van 8 januari 2024
in de zaak van
STICHTING BO-EX '91,
te Utrecht,
eisende partij,
hierna te noemen: Bo-Ex,
advocaat: mr. M.P.H. van Wezel te Utrecht,
tegen
1.ZIJ DIE VERBLIJVEN OP HET ADRES [adres 1] , [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de krakers van [adres 1] ,
niet verschenen,
2. ZIJ DIE VERBLIJVEN OP HET ADRES [adres 2] [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de krakers van [adres 2] ,
advocaat: mr. M.F. van Hulst,
niet verschenen,
3 [gedaagde sub 3] ,
verblijvend op het adres [adres] te [woonplaats] , ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde sub 3] ,
procederend in persoon,
4.ZIJ DIE VERBLIJVEN OP HET ADRES [adres 3] [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de krakers van [krakers adres 3]
advocaat: mr. M.F. van Hulst,
niet verschenen.
advocaat: mr. M.F. van Hulst,
niet verschenen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 t/m 10 en aanvullende productie 11
- de mondelinge behandeling van 18 december 2023, waarvan aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 18 december 2023, waarvan aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 december 2023. Hierbij zijn namens Bo-Ex verschenen [A] ( […] sociaal beheer) en [B] (medewerker vastgoed), bijgestaan door mr. van Wezel. Verder is verschenen de heer [gedaagde sub 3] . Namens de overige gedaagden is niemand verschenen.
1.3.
Hierna is besloten dat vandaag uitspraak wordt gedaan.
2.De kern van de zaak
2.1.
Bo-Ex is eigenaar van de woningen op de adressen [adres 1] , [adres 3] en [adres 2] en [adres] in [woonplaats] . Deze huurwoningen zijn in de loop van 2022 en 2023 leeg gekomen, maar niet onmiddellijk voor verhuur aangeboden, omdat er dermate ernstige technische gebreken aan de woningen zijn geconstateerd dat verhuur daardoor niet mogelijk was. Daarnaast wil Bo-Ex grootschalige onderhouds- en renovatiewerkzaamheden verrichten aan de woningen en haar andere woningen die in hetzelfde gebied. Die werkzaamheden staan gepland voor eind 2024.
2.2.
Bo-Ex wil de woningen niet tot eind 2024 leeg laten staan en wil ze op reguliere wijze verhuren. Daarvoor moeten de woningen echter (voorafgaand aan de grootschalige onderhouds- en renovatiewerkzaamheden) worden opgeknapt. Bo-Ex wil daar zo spoedig mogelijk mee beginnen en heeft Roza Vastgoedonderhoud opdracht gegeven om de opknapwerkzaamheden uit te voeren. Op 23 en 31 oktober 2023 heeft Bo-Ex geconstateerd dat de hiervoor genoemde woningen zijn gekraakt. Om de opknapwerkzaamheden aan deze woningen uit te kunnen voeren zullen de krakers de woningen moeten verlaten.
2.3.
Bo-Ex heeft de krakers aangeschreven en verzocht de woningen te verlaten, maar dat hebben zij niet gedaan. Bo-Ex kan hierdoor niet met de geplande werkzaamheden starten en vordert daarom in dit kort geding ontruiming. Daarnaast is over de krakers in de woning aan het [adres 1] een overlastklacht ingediend. Ook dat vormt reden om ontruiming te vorderen.
3.De beoordeling
Verstek
3.1.
De krakers van [adres 1] , [adres 3] en [adres 2] zijn niet verschenen. Bij de dagvaarding zijn de bij de wet voorgeschreven formaliteiten in acht genomen, zodat het tegen deze gedaagden gevraagde verstek kan worden verleend.
Spoedeisend belang
3.2.
Voor toewijzing van de voorlopige voorziening zoals door Bo-Ex wordt gevorderd, moet het in hoge mate waarschijnlijk zijn dat een gelijkluidende vordering in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen en voorts dat er een spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening bestaat.
3.3.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft Bo-Ex voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij ontruiming van de onroerende zaken. [gedaagde sub 3] heeft dat overigens ook niet betwist.
Ontruiming
3.4.
Het eigendomsrecht is het meest omvattende recht dat een (rechts)persoon op een zaak kan hebben. Ingevolge artikel 5:1 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) staat het de eigenaar met uitsluiting van ieder ander vrij om van zijn eigendom gebruik te maken zoals hij dat wenst. Bij dat gebruik moet hij wel de rechten van anderen respecteren en ook de overheidsregels die de vrijheid van de eigenaar beperken. De eigenaar is op grond van artikel 5:2 BW bevoegd zijn eigendom terug te eisen van een ieder die de zaak zonder recht onder zich houdt. Dat betekent dat de eigenaar zijn eigendomsrecht kan handhaven tegenover iedereen die daar inbreuk op maakt.
3.5.
De exclusiviteit van het eigendomsrecht is ook vastgelegd in internationale verdragen. Zo bepaalt het Eerste Protocol bij het EVRM (Europees verdrag tot bescherming van de rechten van de mens) in artikel 1 lid 1 dat iedere natuurlijke of rechtspersoon recht heeft op het ongestoorde genot van zijn eigendom en dat aan niemand zijn eigendom zal worden ontnomen, dat laatste afgezien van door de wet geregelde eigendomsontneming in het algemeen belang.
3.6.
Vast staat dat Bo-Ex eigenaar is van de gekraakte woningen. Op basis van de in het dossier aanwezige stukken en de toelichting ter zitting door Bo-Ex is voldoende komen vast te staan dat alle gedaagden zonder recht of titel in de onroerende zaken verblijven. Dat is een inbreuk op het eigendomsrecht van Bo-Ex, waardoor de vordering van Bo-Ex tot ontruiming in beginsel toegewezen kan worden.
3.7.
Nu de krakers van [adres 1] , [adres 3] en [adres 2] geen verweer hebben gevoerd en de gevorderde ontruiming de voorzieningenrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt, wordt de vordering tot ontruiming van deze onroerende zaken toegewezen. Dat strookt met het volgende: ten aanzien van de krakers van [adres 3] en [adres 2] heeft mr. van Wezel tijdens de mondelinge behandeling meegedeeld dat zij worden bijgestaan door mr. M.F. van Hulst en dat die hem heeft laten weten dat deze krakers van plan zijn om de onroerende zaken aan [adres 3] en [adres 2] de eerste week van januari 2024 te verlaten.
3.8.
[gedaagde sub 3] is wel op de zitting verschenen om verweer te voeren, maar heeft daar niets aangevoerd waaruit blijkt dat hij rechtmatig in de woning verblijft. Integendeel, hij heeft erkend dat hij niet juist heeft gehandeld door de woning te kraken. Hij heeft dit gedaan omdat hij wanhopig is, zo heeft hij toegelicht. Hij heeft zijn vorige woning na zijn echtscheiding verlaten, zodat zijn ex-partner en zijn kinderen daar konden blijven wonen. Het is vervolgens echter onmogelijk gebleken om een andere, voor hem betaalbare, woning te vinden en voor een urgentieverklaring komt hij niet in aanmerking. De voorzieningenrechter begrijpt dat [gedaagde sub 3] in een zeer vervelende situatie verkeert. Dat maakt het kraken van de woning echter niet rechtmatig en leidt evenmin tot het oordeel dat Bo-Ex daarom voor hem een uitzondering moet maken. Dat zou immers betekenen dat zij voor [gedaagde sub 3] het verdelingssysteem voor sociale huurwoningen opzij zou zetten en hem voorrang zou verlenen ten koste van degene die op grond van dat verdelingssysteem recht heeft op de woning. Verder heeft [gedaagde sub 3] niet betwist dat Bo-Ex zo spoedig mogelijk wil beginnen met het opknappen van de woning om die vervolgens te kunnen verhuren aan iemand die daar op basis van het verdelingssysteem voor in aanmerking komt. Ook anderszins is niet gesteld of gebleken dat Bo-Ex de woning langere tijd onnodig leeg zal laten staan. Dat de woning, zoals [gedaagde sub 3] stelt, in minder slechte staat verkeert dan de opzichter van Bo-Ex heeft geconstateerd, leidt niet tot een ander oordeel. Als de werkzaamheden beperkter blijken te zijn dan door Bo-Ex ingeschat, kan de woning immers sneller verhuurd worden. Ook voor [gedaagde sub 3] geldt dus dat hij de door hem gekraakte woning moet ontruimen.
3.9.
De vordering op grond van artikel 557a lid 3 Rv wordt ook toegewezen. Bo-Ex heeft er belang bij dat het vonnis ook ten uitvoer kan worden gelegd tegen personen die zich wellicht op dit moment niet, maar op het moment van de ontruiming of nadien wel zonder recht of titel in het pand bevinden.
3.10.
De door Bo-Ex gevorderde ontruimingstermijn is niet betwist en komt de voorzieningenrechter niet onredelijk voor. De ontruimingstermijn wordt dus toegewezen als gevorderd.
De proceskosten
3.11.
Alle gedaagden krijgen ongelijk en zullen daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de kant van Bo-Ex als volgt vastgesteld:
- de kosten van de dagvaardingen € 516,56 (4 x € 129,14)
- griffierecht € 676,00
- salaris advocaat
€ 697,00(tarief eenvoudige zaak)
€ 697,00(tarief eenvoudige zaak)
Totaal € 1.889,56
3.12.
Bij een veroordeling van twee of meer partijen tot betaling van de proceskosten, geldt als uitgangspunt dat zij ieder voor het geheel aansprakelijk zijn en dus hoofdelijk zijn verbonden tot nakoming van die veroordeling. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen. Degene die betaalt kan vervolgens wel proberen het deel van de betaalde som die aan de andere gedaagden moet worden toegerekend, op die anderen te verhalen. De rechter kan in de omstandigheden van het geval aanleiding zien om anders te bepalen, bijvoorbeeld als de in de kosten te veroordelen partijen niet bij dezelfde advocaat of gemachtigde zijn verschenen en geen gelijkluidend verweer hebben gevoerd.
3.13.
De voorzieningenrechter ziet in dit geval aanleiding om van dit uitgangspunt af te wijken. De redenen daarvoor zijn dat er vier los van elkaar staande onroerende zaken zijn gekraakt door, voor zover bekend, drie of vier los van elkaar staande (groepen van) krakers. Van gedaagden sub 1 is niets bekend, van gedaagden sub 2 en gedaagden sub 4 is tijdens de zitting bekend geworden dat zij via dezelfde advocaat hebben gecommuniceerd en [gedaagde sub 3] heeft alleen voor zichzelf geprocedeerd en is als enige in de procedure verschenen. Omdat alleen de identiteit van [gedaagde sub 3] bij Bo-Ex bekend is, zou er dat bij de invordering van de proceskosten toe kunnen leiden dat hij als enige door Bo-Ex wordt aangesproken tot vergoeding van de proceskosten. Dat zou betekenen dat hij door als enige te verschijnen in de procedure de kosten betaalt van de andere niet verschenen gedaagden met wie hij niet gezamenlijk is opgetrokken. Daarbij is het maar de vraag of hij het deel van de proceskosten dat aan de andere gedaagden is toe te rekenen, op hen zal kunnen verhalen. De voorzieningenrechter acht dat onder deze omstandigheden niet redelijk. Daarnaast heeft Bo-Ex per onroerende zaak een dagvaarding laten betekenen, zodat het in de rede ligt dat de kosten daarvan door elk van de gedaagden aan Bo-Ex betaald moeten worden. De voorzieningenrechter zal daarom iedere gedaagde partij veroordelen tot betaling van 1/4e van de totale proceskosten.
4.De beslissing
De voorzieningenrechter:
4.1.
verleent verstek tegen zij die verblijven in de onroerende zaken op de adressen [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] in [woonplaats] (gedaagden sub 1, 2 en 4) en die niet in deze procedure zijn verschenen,
4.2.
veroordeelt gedaagden sub 1 om de onroerende zaak aan het adres [adres 1] in [woonplaats] binnen 48 uur na betekening van dit vonnis te ontruimen en blijvend te verlaten met al hetgeen zich daar vanwege hen bevindt en al diegenen die zich daar vanwege hen bevinden, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije beschikking te stellen van Bo-Ex, en bepaalt dat deze veroordeling op de voet van artikel 557a lid 3 Rv tot een jaar na het uitspreken van dit vonnis ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar zonder recht of titel bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet,
4.3.
veroordeelt gedaagden sub 2 om de onroerende zaak aan het adres [adres 2] in [woonplaats] binnen 48 uur na betekening van dit vonnis te ontruimen en blijvend te verlaten met al hetgeen zich daar vanwege hen bevindt en al diegenen die zich daar vanwege hen bevinden, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije beschikking te stellen van Bo-Ex, en bepaalt dat deze veroordeling op de voet van artikel 557a lid 3 Rv tot een jaar na het uitspreken van dit vonnis ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar zonder recht of titel bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet,
4.4.
veroordeelt [gedaagde sub 3] (gedaagde sub 3) om de onroerende zaak aan het adres [adres] in [woonplaats] binnen 48 uur na betekening van dit vonnis te ontruimen en blijvend te verlaten met al hetgeen zich daar vanwege hem bevindt en al diegenen die zich daar vanwege hem bevinden, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije beschikking te stellen van Bo-Ex, en bepaalt dat deze veroordeling op de voet van artikel 557a lid 3 Rv tot een jaar na het uitspreken van dit vonnis ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar zonder recht of titel bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet,
4.5.
veroordeelt gedaagden sub 4 om de onroerende zaak aan het adres [adres 2] in [woonplaats] binnen 48 uur na betekening van dit vonnis te ontruimen en blijvend te verlaten met al hetgeen zich daar vanwege hen bevindt en al diegenen die zich daar vanwege hen bevinden, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije beschikking te stellen van Bo-Ex, en bepaalt dat deze veroordeling op de voet van artikel 557a lid 3 Rv tot een jaar na het uitspreken van dit vonnis ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar zonder recht of titel bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet,
4.6.
veroordeelt hen die verblijven in de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] hoofdelijk tot betaling € 472,39, zijnde 1/4e deel van de door Bo-Ex gemaakte proceskosten,
4.7.
veroordeelt hen die verblijven in de onroerende zaak op het adres [adres 2] in [woonplaats] hoofdelijk tot betaling van € 472,39, zijnde 1/4e deel van de door Bo-Ex gemaakte proceskosten,
4.8.
veroordeelt [gedaagde sub 3] tot betaling van € 472,39, zijnde 1/4e deel van de door Bo-Ex gemaakte proceskosten,
4.9.
veroordeelt hen die verblijven in de onroerende zaak op het adres [adres 3] te [woonplaats] hoofdelijk tot betaling van € 472,39, zijnde 1/4e deel van de door Bo-Ex gemaakte proceskosten,
4.10.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.11.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Steenbergen, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2024.