Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/4289
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 april 2024 in de zaak tussen
[eiser] , te [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder,
(gemachtigde: B.A. Schras)
Inleiding
1. In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZwaarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
1.1
In de beschikking van 30 april 2023 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 1.458.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 24 juli 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
Het beroep is behandeld op de zitting van 11 april 2024. Verschenen zijn: eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar samen met [taxateur] , taxateur.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning, een 2-onder-1-kap woning die in 1941 is gebouwd. De woning heeft een hobbyruimte van 28 m2, zes dakkapellen. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 245 m2 en is gelegen op een perceel van 694 m2.
Het geschil
3. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van het woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en is de WOZ-waarde niet hoger dan € 1.296.952,-. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een taxatiematrix van taxateur [taxateur] . Hij handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.458.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Het beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4.1
Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank meewegen wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
4.2
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen, te weten:
- [adres 2] in [plaats] (referentie 1);
- [adres 2] in [plaats] (referentie 1);
- [adres 3] in [plaats] (referentie 2);
- [adres 3] in [plaats] (referentie 3);
(gezamenlijk: de referenties).
(gezamenlijk: de referenties).
De beoordeling van de zaak
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift en de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 1.458.000,- niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt dat de verkoopcijfers van de referenties goed bruikbaar zijn voor een vergelijking. De rechtbank stelt vast dat de woning en referenties allemaal
2-onder-1-kap woningen zijn. Alle referenties liggen in [plaats] , in dezelfde buurt. De referenties zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht. De woning is in 1941 gebouwd en de referenties zijn gebouwd tussen 1928 en 1940. Ze liggen allemaal in een woonwijk en zijn wat uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar.
2-onder-1-kap woningen zijn. Alle referenties liggen in [plaats] , in dezelfde buurt. De referenties zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht. De woning is in 1941 gebouwd en de referenties zijn gebouwd tussen 1928 en 1940. Ze liggen allemaal in een woonwijk en zijn wat uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar.
5.1
De heffingsambtenaar heeft de onderlinge verschillen tussen de woning en referenties in de taxatiematrix weergegeven. De woning en de referenties hebben allemaal een voldoende bouwkundige kwaliteit, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging. De kwaliteit van het onderhoud van de woning en referenties 1 en 2 is gemiddeld. De woningwaarde per m2 van de woning is lager dan de gemiddelde verkooprijzen per m2. Volgens de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hierdoor aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Beoordeling van de beroepsgronden van eiserHeeft de heffingsambtenaar de woning juist gekwalificeerd?6. Volgens eiser heeft zijn woning een onder gemiddelde bouwkundige kwaliteit, voorzieningen en ligging. Hij verwijst hiervoor naar de ingebrachte foto’s. Tijdens de zitting heeft eiser toegelicht dat hieruit blijkt dat het dak van de woning nooit vervangen is, de ramen enkel glas hebben, de vloer niet geïsoleerd is en de keuken en badkamer aan vervanging toe zijn.
6.1
De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting toegelicht dat hij de woning bewust heeft vergeleken met woningen uit dezelfde bouwperiode, omdat hier hetzelfde type fundering en dezelfde bouwwijze in verwerkt is. Volgens de heffingsambtenaar zijn de voorzieningen van een woning de laatste drie jaar niet zo relevant. 60% van de woningen worden boven de vraagprijs verkocht, dit was ook rondom de waardepeildatum het geval.
6.2
De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen in het standpunt dat de bouwkundige kwaliteit als gemiddeld is gekwalificeerd. Op basis van de foto’s die eiser heeft overgelegd en de iWOZ-rapporten van de referenties kan de rechtbank de kwalificatie van de voorzieningen en ligging op gemiddeld volgen.
Woning van de buren
7. Eiser voert verder aan dat zijn woning vrijwel gelijk is aan de woning van de buren, behalve een verschil in woonoppervlakte. De prijs per m² van zijn woning is alleen veel hoger dan de prijs per m² van de woning van de buren.
7.1
De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Een uitzondering hierop is het beroep op het gelijkheidsbeginsel. De rechtbank overweegt dat een beroep op het gelijkheidsbeginsel in een WOZ-zaak slaagt als eiser stelt en – bij betwisting – aannemelijk maakt dat in de meerderheid van gelijke gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven. Eiser heeft gewezen op de woning van de buren. Volgens eiser is de woonoppervlakte van de buren 145 m² en die van zijn woning 260 m². Naar het oordeel van de rechtbank is de woning van de buren niet identiek aan de woning van eiser, alleen al omdat er een ander gebruiksoppervlakte is. De woning is daarom niet geschikt als onderbouwing van een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Daarvoor moeten ze namelijk identiek zijn met hooguit verwaarloosbare verschillen, en daar is geen sprake van. Bovendien heeft eiser dit argument pas voor het eerst tijdens de zitting aangevoerd. De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting gereageerd dat volgens hem de prijs per m² van de woning en woning van de buren niet ver uit elkaar liggen, maar dat hij op de zitting niet in de gelegenheid was om dit te controleren Het had volgens de rechtbank op de weg van eiser gelegen om – eerder dan tijdens de zitting- zijn standpunt nader te onderbouwen. De beroepsgrond slaagt niet.
Eigen bepleite waarde
9. Volgens eiser kan de WOZ-waarde van de woning niet hoger zijn dan € 1.296.952,-.
9.1
Alleen als de heffingsambtenaar niet in de bewijslast slaagt om de waarde van de woning aannemelijk te maken, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan de door eiser bepleite waarde. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
10. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. Eiser krijgt geen gelijk en krijgt daarom het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid mr. R. van Manen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 april 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.