ECLI:NL:RBMNE:2024:2615

• Datum uitspraak: 24 april 2024
• Publicatiedatum: 26 april 2024
• Zaaknummer: UTR 23/4002
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.C. Moed
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak in het kader van het gelijkheidsbeginsel

In deze zaak heeft de Rechtbank Midden-Nederland op 24 april 2024 uitspraak gedaan in een geschil over de WOZ-waarde van een woning. Eiseres, vertegenwoordigd door een mede-eigenaar, heeft beroep ingesteld tegen de vastgestelde WOZ-waarde van € 786.000,- voor het belastingjaar 2023, zoals vastgesteld door de heffingsambtenaar van de gemeente. De heffingsambtenaar had de waarde van de woning bepaald op basis van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en had een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. Eiseres betwistte de hoogte van de WOZ-waarde en stelde dat deze niet hoger dan € 680.000,- zou moeten zijn.

De rechtbank heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning heeft onderbouwd met een taxatiematrix, waarin de woning werd vergeleken met drie referentiewoningen. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Eiseres voerde aan dat de WOZ-waarde van haar woning harder was gestegen dan die van vergelijkbare woningen, maar de rechtbank oordeelde dat de referentiewoningen niet identiek waren aan de woning van eiseres en dat de heffingsambtenaar rekening had gehouden met de onderlinge verschillen.

De rechtbank concludeerde dat het beroep van eiseres ongegrond was, omdat de heffingsambtenaar de waarde van de woning op de juiste wijze had vastgesteld. Eiseres kreeg geen gelijk en het griffierecht werd niet teruggegeven. De uitspraak is openbaar uitgesproken en partijen zijn geïnformeerd over de mogelijkheid tot hoger beroep.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/4002

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 april 2024 in de zaak tussen

[eiseres] , te [plaats] , eiseres

(vertegenwoordigd door [mede eigenaar] , mede eigenaar woning),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente]

(gemachtigde: B. Schras).

Inleiding

1. In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZwaarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).

1.1

In de beschikking van 30 april 2023 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 786.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2

Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 10 juli 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.3

Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

1.4

Het beroep is behandeld op de zitting van 11 april 2024. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [mede eigenaar] . Namens de heffingsambtenaar zijn de gemachtigde en [taxateur] , taxateur, verschenen.

Feiten

2. Eiseres is eigenaar van de woning, een standaard rijwoning woning die in 1927 is gebouwd. De woning heeft een berging van 5 m2, twee dakkapellen en een aanbouw van 13 m2. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 133 m2 en is gelegen op een perceel van 189 m2.

Het geschil

3. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiseres is de waarde te hoog vastgesteld en is de WOZ-waarde niet hoger dan € 680.000,-. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een taxatiematrix van taxateur [taxateur] . Hij handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 786.000,-.

Beoordeling door de rechtbank

Het beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

4.1

Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank meewegen wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.

4.2

Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen, te weten:
- [adres 2] in [plaats] (referentie 1);

- [adres 3] in [plaats] (referentie 2);

- [adres 4] in [plaats] (referentie 3);

(gezamenlijk: de referenties).

Daarnaast is de woning ook vergeleken met het eigen aankoopcijfer, waarbij de woning op 26 augustus 2021 voor € 851.039,- is aangekocht.
De beoordeling van de zaak

Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?

5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift en de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 786.000,- niet te hoog is vastgesteld. De referenties zijn vergelijkbaar met de woning van eiseres en de heffingsambtenaar heeft inzichtelijk gemaakt hoe hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Daar komt bij dat eiseres op 26 augustus 2021 de woning voor € 851.039,- heeft aangekocht. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde vastgesteld op de vraagprijs, niet wat eiseres ervoor betaald heeft. Hieruit leidt de rechtbank af dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.

Beoordeling van de beroepsgronden van eiseres Gelijkheidsbeginsel en meerderheidsbeginsel

6.
Eiseres geeft aan dat de WOZ-waarde van de woning voor het belastingjaar 2021 is verlaagd, omdat referentiewoningen met lagere percentages gestegen waren. Voor het belastingjaar 2023 stijgt de WOZ-waarde van de woning harder dan die van referentiewoningen. Eiseres verwijst in het bijzonder naar de gespiegelde buurwoning die bij de bouw identieke was aan de woning van eiseres. De WOZ-waarde van deze woning wordt jaarlijks verhoogd met een bepaald percentage, terwijl de WOZ waarde van de woning sterker gestegen is. Volgens eiseres is aan haar woning wel flink verbouwd, maar moet er ook nog veel gebeuren.

6.1

Volgens de heffingsambtenaar zijn de woningen niet geheel identiek. Er is sprake van verschil in verbouwingen in de loop der tijd, uitbouwen en afwerkingsniveau. Daarnaast worden niet verkochte woningen niet jaarlijks met een gelijk percentage verhoogd. Alle woningen worden opnieuw gewaardeerd, rekening houdend met de nieuwe verkoopcijfers, verbouwingen en veranderende marktomstandigheden. Verder heeft hij rekening gehouden met de verbouwing door de kwalificatie van de woning hoger dan gemiddeld te stellen.

6.2

De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. De WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren speelt dan ook geen rol. Dit geldt ook voor een vergelijking met een WOZ-waarde van de naastgelegen woning, al dan niet verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages. Dit is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Een uitzondering hierop is het beroep op het gelijkheidsbeginsel. De rechtbank overweegt dat een beroep op het gelijkheidsbeginsel in een WOZ-zaak slaagt als eiseres stelt en – bij betwisting – aannemelijk maakt dat in de meerderheid van gelijke gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven. Eiseres heeft gewezen op de gespiegelde buurwoning. Naar het oordeel van de rechtbank is deze woning niet identiek aan de woning van eiseres, alleen al omdat eiseres haar woning na aankoop heeft verbouwd. De woning is daarom niet geschikt als onderbouwing van een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Daarvoor moeten ze namelijk identiek zijn met hooguit verwaarloosbare verschillen, en daar is geen sprake van. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt daarom niet. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

7. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. Eiseres krijgt geen gelijk en krijgt daarom het griffierecht niet terug.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid mr. R. van Manen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 april 2024.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.