Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/4817
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 april 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente]
(gemachtigde: B. Schras).
Inleiding
1. In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZwaarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
1.1
In de beschikking van 31 juli 2023 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 1.162.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 30 augustus 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
Het beroep is behandeld op de zitting van 11 april 2024. Verschenen zijn: eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar samen met [taxateur] , taxateur.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van de woning, een 2-onder-1-kap woning die in 1905 is gebouwd. De woning heeft een berging van 6 m2, twee dakkapellen en een tuinhuis. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 259 m2 en is gelegen op een perceel van 763 m2.
Het geschil
3. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van het woning. Volgens eiseres is de waarde te hoog vastgesteld en is de WOZ-waarde niet hoger dan € 1.036.066,-. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een taxatiematrix van taxateur [taxateur] . Hij handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.162.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Het beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4.1
Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank meewegen wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
4.2
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen, te weten:
- [adres 2] in [plaats] (referentie 1);
- [adres 2] in [plaats] (referentie 1);
- [adres 3] in [plaats] (referentie 2);
- [adres 4] in [plaats] (referentie 3);
- [adres 5] in [plaats] (referentie 4);
- [adres 6] in [plaats] (referentie 5);
(gezamenlijk: de referenties).
(gezamenlijk: de referenties).
De beoordeling van de zaak
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift en de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 1.162.000,- niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt dat de verkoopcijfers van de referenties goed bruikbaar zijn voor een vergelijking. De rechtbank stelt vast dat de woning en referenties allemaal
2-onder-1-kap woningen zijn. Alle referenties liggen in [plaats] . De referenties zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht. De woning is in 1905 gebouwd en de referenties zijn gebouwd tussen 1902 en 1909. Ze liggen allemaal in een woonwijk en zijn wat uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar.
5.1 De heffingsambtenaar heeft de onderlinge verschillen tussen de woning en referenties in de taxatiematrix weergegeven. De woning en de referenties hebben allemaal een voldoende bouwkundige kwaliteit, uitstraling en doelmatigheid. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referenties en de woning wat betreft onder meer de gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde per m² de laagste eenheidsprijs te hanteren. Volgens de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hierdoor aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
2-onder-1-kap woningen zijn. Alle referenties liggen in [plaats] . De referenties zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht. De woning is in 1905 gebouwd en de referenties zijn gebouwd tussen 1902 en 1909. Ze liggen allemaal in een woonwijk en zijn wat uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar.
5.1 De heffingsambtenaar heeft de onderlinge verschillen tussen de woning en referenties in de taxatiematrix weergegeven. De woning en de referenties hebben allemaal een voldoende bouwkundige kwaliteit, uitstraling en doelmatigheid. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referenties en de woning wat betreft onder meer de gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde per m² de laagste eenheidsprijs te hanteren. Volgens de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hierdoor aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Beoordeling van de beroepsgronden van eiseres
Zijn de gebruikte referenties geschikt?
6. Volgens eiseres zijn de gebruikte referenties niet geschikt voor een vergelijking. De referenties liggen in rustige straten waar kinderen op straat kunnen spelen. Haar woning ligt aan een drukke weg die een belangrijke verkeersader in de stad vormt.
6.1
De rechtbank oordeelt dat de referenties voldoende geschikt zijn voor een vergelijking. De heffingsambtenaar heeft er terecht op gewezen dat de woning en de referenties niet identiek hoeven te zijn. Bovendien zijn er volgens de heffingsambtenaar niet altijd identieke woningen voorhanden die verkocht zijn rond de waardepeildatum. Daarom heeft de heffingsambtenaar gekozen voor referenties uit dezelfde bouwperiode met een overeenkomstige ligging. De fundering, bouw kwaliteit en bouwmethodiek is dan gelijk, zodat een goed beeld ontstaat van de betaalde prijzen voor deze woningen. Alles bij elkaar genomen is de rechtbank van oordeel dat de referenties voldoende vergelijkbaar zijn. De beroepsgrond slaagt dus niet.
De waarderingsmethode
7. Volgens eiseres zijn de voorzieningen en ligging van haar woning terecht als matig gekwalificeerd, maar volgens haar is de staat van de bouwkundige kwaliteit en het onderhoud ook matig. Er moet namelijk veel houtwerk opnieuw geschilderd, hersteld of vervangen worden en er zitten gaten in de zoldermuren. Daarnaast zijn de spouwmuren niet geïsoleerd en hebben de ramen enkelglas. Verder houdt de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening met het aspect van duurzaamheid. Haar woning heeft energielabel D en hier moet rekening mee worden gehouden door de bouwkundige kwaliteit en staat van het onderhoud als matig te kwalificeren.
7.1
De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat hij kijkt naar woningen die uit dezelfde bouwperiode komen. De bouw kwaliteit is dan gelijk. Als een woning wordt verkocht, kijkt hij wel of er iets aan de woningen is gedaan. Er wordt dan eventueel een correctie toegepast. In dit geval is hier geen sprake van. De referenties en de woning hebben allemaal een gemiddelde bouwkundige kwaliteit. Wat betreft de staat van het onderhoud kijkt de heffingsambtenaar naar de buitenkant van de woning, naar de dakgoot en het schilderwerk. Volgens de heffingsambtenaar verkeert de woning in een gemiddelde staat. Verder heeft de heffingsambtenaar tijdens de zitting toegelicht waarom duurzaamheid geen aparte beoordelingsfactor is. Vaak is bij de verkoop van een woning een recent energielabel beschikbaar, maar dit geldt niet voor woningen die niet recent te koop hebben gestaan. Hierdoor is de vergelijking niet goed te maken. Als een referentiewoning wat betreft de duurzaamheid beter is dan andere woningen, komt dat tot uitdrukking in de kwalificatie van de andere koudv-factoren.
7.2
De rechtbank stelt vast dat de woning en referenties inderdaad in dezelfde periode gebouwd zijn. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen in het standpunt dat de bouwkundige kwaliteit van de woning en referenties gelijk is en daarom als gemiddeld gekwalificeerd is.
Wat betreft de staat van het onderhoud stelt de rechtbank vast dat eiseres zelf tijdens de zitting heeft toegelicht dat zij de woning in 2018 aan de buitenkant heeft laten schilderen, maar niet aan de binnenkant. De rechtbank kan de kwalificatie ‘gemiddeld’ voor het onderhoud volgen en betrekt hierbij in haar overweging dat eiseres zelf geen foto’s of ander concreet bewijs heeft aangeleverd waardoor de rechtbank zou moeten twijfelen aan de kwalificatie van de heffingsambtenaar. Tot slot heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende toegelicht waarom hij het aspect van duurzaamheid niet als aparte factor bij de beoordeling betrekt. De beroepsgrond slaagt niet.
Vergelijking met het buurhuis en stijging in de markt
8. Eiseres voert aan dat de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 7] (het buurpand) het afgelopen jaar met 8,5% is gestegen terwijl de WOZ waarde van haar woning met 20,1% is gestegen, terwijl beide woningen geen wijzigingen hebben aangebracht. De stijging van de WOZ-waarde van haar woning komt ook niet overeen met de stijging volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek. Zij wijst bovendien ook op het door haar ingediende krantenartikel waarin staat dat in [plaats] in 45% van de gevallen de WOZ-waarde te hoog wordt vastgesteld.
8.1
Volgens de heffingsambtenaar is het buurpand niet recent verkocht geweest, waarmee het niet als referentie bruikbaar is. De laatste verkoop dateert uit 2013. De taxatieprijs per m² van het buurpand ligt hoger dan de woning. Het verschil in eindwaarde wordt veroorzaakt door het verschil in perceeloppervlakte. Het buurpand ligt op een perceel van 442 m², de woning ligt op een perceel van 763 m². Grond is duur in [plaats] , wat leidt tot een hogere waarde voor de grond bij de woning, ondanks dat rekening is gehouden met de wet van de afnemende meeropbrengst. De heffingsambtenaar heeft het krantenartikel pas na publicatie in de krant gelezen en geeft aan dat voorafgaand aan de publicatie geen hoor en wederhoor is toegepast. Bovendien betwist hij de inhoud. Volgens hem wordt de gemeente jaarlijks door de Waarderingskamer gecontroleerd en mogen zij geen WOZ-beschikkingen versturen bij grove foutmarges.
8.2
De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. De WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren speelt dan ook geen rol. Dit geldt ook voor een vergelijking met een WOZ-waarde van de naastgelegen woning, al dan niet verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages. Dit is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Een uitzondering hierop is het beroep op het gelijkheidsbeginsel. De rechtbank overweegt dat een beroep op het gelijkheidsbeginsel in een WOZ-zaak slaagt als eiseres stelt en – bij betwisting – aannemelijk maakt dat in de meerderheid van gelijke gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven. Eiseres heeft gewezen op het buurpand. Naar het oordeel van de rechtbank is deze woning niet identiek aan de woning van eiseres, alleen al omdat er een ander perceeloppervlakte is. De woning is daarom niet geschikt als onderbouwing van een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Daarvoor moeten ze namelijk identiek zijn met hooguit verwaarloosbare verschillen, en daar is geen sprake van. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt daarom niet. Ten aanzien van het krantenartikel overweegt de rechtbank dat een algemeen krantenartikel is. Voor zover dit artikel al juist zou zijn – de heffingsambtenaar betwist dit – dan betekent dat nog niet dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres in dit belastingjaar fout is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Eigen berekening
9. Eiseres heeft zelf, met behulp van de taxatiematrix waarbij zij de bouwkundige kwaliteit en het onderhoud van haar woning als matig heeft gekwalificeerd, de WOZ-waarde van haar woning berekend. Zij komt op een WOZ-waarde van € 1.036.066,-.
9.1
Alleen als de heffingsambtenaar niet in de bewijslast slaagt om de waarde van de woning aannemelijk te maken, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan het door eiseres gemaakte berekening. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
10. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. Eiseres krijgt geen gelijk en krijgt daarom het griffierecht niet terug.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid mr. R. van Manen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 24 april 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.