Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 10790338 UC EXPL 23-7703 KX/61312
Vonnis van 24 april 2024
inzake
de stichting
Stichting Woongroen,
gevestigd te Zeist,
verder ook te noemen Woongroen,
eisende partij,
gemachtigde: Van Dijk Scherpenzeel Hubers,
tegen:
1.[gedaagde sub 1] ,
en
2.[gedaagde sub 2] ,
beiden wonend in [woonplaats] ,
verder ook samen te noemen [gedaagde sub 1] c.s. (aangeduid in mannelijk enkelvoud),
gedaagde partij,
procederende in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 7 november 2023, met producties;
- het proces-verbaal van de civiele rolzitting van 17 januari 2024, met productie;
- de nadere producties van 5 april 2024;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling, gehouden op 16 april 2024.
1.2.
Ondanks juiste oproeping is [gedaagde sub 1] c.s. niet verschenen op de mondelinge behandeling.
1.3.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter besproken dat het vonnis uiterlijk twee weken na de mondelinge behandeling wordt uitgesproken.
2.De beoordeling
Kern van de zaak
2.1.
[gedaagde sub 1] c.s. huurt een woning van Woongroen voor € 760,07 per maand. Hij heeft op dit moment een huurachterstand. Woongroen vordert daarom ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en betaling van de huurachterstand.
2.2.
[gedaagde sub 1] c.s. vindt dat hij alleen de achterstallige huur van juni 2023 hoeft te betalen omdat hij in die maand de huurovereenkomst per 1 juli heeft opgezegd, de woning heeft ontruimd en is verhuisd.
2.3.
[gedaagde sub 1] c.s. krijgt geen gelijk, waardoor de vorderingen van Woongroen worden toegewezen.
Het verweer van [gedaagde sub 1] c.s. slaagt niet
[gedaagde sub 1] c.s. heeft de huur niet (op de juiste manier) opgezegd
2.4.
Uit niets blijkt dat [gedaagde sub 1] c.s. de huurovereenkomst heeft opgezegd, beëindigd of ontbonden op een wettelijke manier.
2.4.1.
Woongroen heeft voldoende onderbouwd dat zij nooit een opzegging van [gedaagde sub 1] c.s. heeft ontvangen en dit is door [gedaagde sub 1] c.s. niet weersproken. Op de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van Woongroen uitgelegd dat zij via het proces-verbaal van de eerste rolzitting op de hoogte raakte van een vermeende opzegging van [gedaagde sub 1] c.s., maar dat zij hierover geen bericht van hem kon vinden in haar administratie.
2.4.2.
De kantonrechter wijst in het verlengde hiervan op artikel 13.1 van de Algemene huurvoorwaarden (hierna: ‘algemene voorwaarden’) die bij de huurovereenkomst van [gedaagde sub 1] c.s. horen. Juist om misverstanden te voorkomen is in dit artikel opgenomen dat [gedaagde sub 1] c.s. zijn huur via een aangetekende brief of een deurwaardersexploot moet opzeggen. Dit heeft hij niet gedaan, waardoor de gevolgen hiervan voor zijn rekening en risico komen.
2.4.3.
Dat [gedaagde sub 1] c.s. zijn huur per 1 juli heeft opgezegd staat dus niet vast. De huurovereenkomst loopt nog steeds door en hiermee ook de verplichting van [gedaagde sub 1] c.s. om huur te betalen aan Woongroen.
[gedaagde sub 1] c.s. heeft de woning niet ontruimd
2.5.
Dat [gedaagde sub 1] c.s. niet meer in de woning woont lijkt te kloppen. Hij staat inmiddels op een ander adres ingeschreven en tijdens de mondelinge behandeling heeft Woongroen toegelicht dat de woning onbewoond lijkt doordat de gordijnen constant dicht zijn en de brievenbus vol zit met post. Maar dit betekent niet automatisch dat hij de woning al ontruimd heeft.
2.5.1.
Zoals [gedaagde sub 1] c.s. zelf ook aangeeft staan er (tot op de dag van vandaag) nog spullen van hem in de woning en heeft hij nooit de sleutels van de woning ingeleverd. Daarnaast raakte Woongroen pas na de eerste rolzitting op de hoogte van de vermeende opzegging (zie punt 2.4.). Hierdoor kon Woongroen niet eerder de woning betreden, laat staan dat zij ervan uit kon gaan dat [gedaagde sub 1] c.s. de woning al permanent had verlaten en dat de woning aan een nieuwe huurder kon worden verhuurd.
2.5.2.
[gedaagde sub 1] c.s. heeft hierover nog aangevoerd dat hij nooit een bericht van Woongroen heeft gekregen over een eindinspectie en het inleveren van de sleutels, maar ook dit komt voor zijn rekening en risico. Zo’n bericht had [gedaagde sub 1] c.s. van Woongroen gekregen als de huur op de juiste manier door hem was opgezegd.
Contact met de gemachtigde van Woongroen kan ook niet als opzegging worden gezien
2.6.
De kantonrechter heeft nog overwogen of het contact tussen [gedaagde sub 1] c.s. en de gemachtigde van Woongroen, voordat de dagvaarding werd aangebracht, moet worden gezien als een opzegging van de huur, maar komt niet tot deze conclusie.
2.6.1.
De gemachtigde heeft aan [gedaagde sub 1] c.s. uitgelegd dat hij zijn opzegging moest doorsturen, hierover contact op moest nemen met Woongroen en een afspraak moest maken voor het inleveren van de sleutels. Van deze mogelijkheid heeft [gedaagde sub 1] c.s. geen gebruik gemaakt.
[gedaagde sub 1] c.s. moet de huurachterstand aan Woongroen betalen
2.7.
De vordering tot betaling van de huurachterstand van € 5.733,11 tot en met 30 november 2023 zal worden toegewezen. De betaling van de huurachterstand na 30 november 2023 tot aan het tijdstip van ontbinding (zie punt 2.8.) zal ook worden toegewezen.
De huurovereenkomst wordt ontbonden en [gedaagde sub 1] c.s. moet de woning ontruimen
2.8.
Op het moment van dagvaarden was de huurachterstand zeven maanden en deze is inmiddels opgelopen tot twaalf maanden. Uit vaste rechtspraak volgt dat in het algemeen bij een huurachterstand van minimaal drie maanden sprake is van een tekortkoming die van voldoende gewicht is om ontbinding (beëindiging) van de huurovereenkomst en ontruiming van de gehuurde woning te rechtvaardigen. De huurachterstand van twaalf maanden maakt daarom dat van Woongroen niet kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst laat voortduren. Vanwege verdere beperking van onnodige dubbele huurkosten voor [gedaagde sub 1] c.s. zal de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang worden ontbonden.
2.9.
[gedaagde sub 1] c.s., moet de woning ook ontruimen. Dit betekent dat hij de woning moet verlaten, voor zover hij dat nog niet had gedaan, en leeg en netjes moet achterlaten. De termijn voor ontruiming zal op veertien dagen worden gesteld.
Wettelijke rente
2.10.
De wettelijke rente vanaf de respectieve data dat [gedaagde sub 1] c.s. in verzuim is met de betaling van de huurtermijnen zal, als onweersproken, worden toegewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
2.11.
Woongroen heeft € 430,37 aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd (€ 355,68 vermeerderd met € 74,69 btw). De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. Woongroen heeft aan [gedaagde sub 1] c.s. een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW
.Omdat Woongroen geen ondernemer is, wordt de vergoeding verhoogd met btw. Het gevorderde bedrag komt overeen met het tarief dat in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is bepaald. Daarom zal € 430,37 worden toegewezen.
.Omdat Woongroen geen ondernemer is, wordt de vergoeding verhoogd met btw. Het gevorderde bedrag komt overeen met het tarief dat in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is bepaald. Daarom zal € 430,37 worden toegewezen.
[gedaagde sub 1] c.s. moet de proceskosten van Woongroen betalen
2.12.
[gedaagde sub 1] c.s. moet de proceskosten (inclusief nakosten) van Woongroen betalen, omdat hij ongelijk heeft gekregen.
2.12.1.
De proceskosten van Woongroen worden begroot op:
- dagvaardingskosten € 130,56
- griffierecht € 514,00
- salaris gemachtigde € 678,00 (2 punten x tarief € 339,00)
- nakosten
€ 135,00
€ 135,00
Totaal € 1.457,56
Hoofdelijkheid
2.13.
De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
Uitvoerbaar bij voorraad
2.14.
De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
ontbindt de tussen Woongroen en [gedaagde sub 1] c.s. bestaande huurovereenkomst voor de woning aan het adres [adres] in [plaats] per vandaag;
3.2.
veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. om de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan Woongroen, en om deze woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Woongroen te stellen;
3.3.
veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk tot betaling aan Woongroen van:
- € 5.152, 85 aan huurachterstand tot en met 30 november 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de dag waarop elk bedrag verschuldigd was tot de dag waarop alles is betaald;
- € 430,37 aan incassokosten;
- een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs vanaf 30 november 2023 tot de datum van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de dag waarop elk bedrag verschuldigd was tot de dag waarop alles is betaald;
3.4.
veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk in de proceskosten van € 1.457,56 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde sub 1] c.s. niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde sub 1] c.s. ook de kosten van betekening betalen;
3.5.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst af wat er meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 24 april 2024, in aanwezigheid van de griffier.