Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/1449
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 april 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: C. Poen),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: M.M. Dens).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 20 januari 2023.
1.1.
In de beschikking van 25 februari 2022 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan het [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 343.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 20 januari 2023 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op de zitting van 1 maart 2024 met behulp van een beeldverbinding behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van verweerder en [taxateur] , taxateur van verweerder.
Overwegingen
2. De woning is een in 2007 gebouwde hoekwoning met een berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 149 m2 en is gelegen op een kavel van 235 m2.
3. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 322.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 343.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 15 oktober 2020 voor € 408.408,-;
- [adres 3] , verkocht op 7 december 2020 voor € 391.620,-; en
- [adres 4] , verkocht op 21 oktober 2020 voor € 300.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
7. Bij de beoordeling van het standpunt van eiseres stelt de rechtbank voorop dat eiseres op de zitting haar beroepsgronden met betrekking tot de op de zaak betrekking hebbende stukken in de zin van artikel 40 Wet Pro WOZ en over de brandgang heeft ingetrokken. De rechtbank zal deze gronden daarom niet bespreken in haar uitspraak.
8. Eiseres voert aan dat het eigen aankoopcijfer als uitgangspunt dient te worden genomen en verwijst naar de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 19 januari 2022. [1] Uit deze uitspraak blijkt dat ondanks dat het verkoopcijfer 21 maanden na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, het toch de beste vergelijking is. Als het aankoopcijfer wordt gecorrigeerd naar de waardepeildatum met de indexeringscijfers van [makelaardij] , moet de waarde van de woning € 322.000,- zijn.
9. Verweerder stelt dat onderhavig object is aangekocht op 31 januari 2023 en het aankoopcijfer niet de waarde in het economische verkeer rond de waardepeildatum weerspiegelt. Daarvoor is de tijdsduur gelegen tussen de aankoop van het object en de waardepeildatum te groot. Op de zitting heeft verweerder nader toegelicht dat is gekozen voor de vergelijkingsmethode, omdat goed vergelijkbare panden gelegen in dezelfde straat rond de waardepeildatum zijn verkocht. Daarbij merkt verweerder op dat geen verschil is tussen tussenwoningen en hoekwoningen en dit onderscheid ook niet wordt gemaakt door de Waarderingskamer.
10. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder in het onderhavige geval terecht niet van de eigen aankoopprijs uitgegaan, omdat er dichtbij de waardepeildatum gerealiseerde verkopen zijn van goed met de woning vergelijkbare objecten. [2] Het eigen aankoopcijfer van twee jaar na de waardepeildatum is minder nauwkeurig en geeft geen betrouwbaar beeld van de waarde van de woning rond de waardepeildatum. Het herleiden van de aankoopprijs naar de waardepeildatum met indexcijfers levert een minder nauwkeurige waarde op dan concrete verkopen van vergelijkbare woningen rond de waardepeildatum. In het verlengde daarvan overweegt de rechtbank dat eiseres bij de door haar geïndexeerde waarde is uitgegaan van de indexeringscijfers van [makelaardij] die zien op de ontwikkelingen in heel Flevoland. Deze cijfers zijn te algemeen om de trend in [plaats] voor hoek- en tussenwoningen te bepalen.
11. De rechtbank kan ook de toelichting van verweerder dat een hoekwoning met tussenwoningen kan worden vergeleken goed volgen en overweegt verder dat de referenties wat bouwjaar, ligging, doelmatigheid en uitstraling betreft goed vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
12. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat ook geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.C.G. van Dijk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
12 april 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.