ECLI:NL:RBMNE:2024:2393

• Datum uitspraak: 24 april 2024
• Publicatiedatum: 18 april 2024
• Zaaknummer: 10490019
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: I.L. Rijnbout
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurvermindering wegens gebreken in verhuurde woonruimte met geschil over hoogte van de korting

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland op 24 april 2024 uitspraak gedaan in een geschil tussen een verhuurder en een huurder over huurvermindering wegens gebreken in de verhuurde woning. De huurder, [gedaagde sub 1], had sinds september 2020 huurbetalingen opgeschort vanwege aanhoudende lekkages en andere gebreken in de woning. De verhuurder, [eiseres] B.V., had een huurkorting van € 4.000,00 aangeboden, maar de huurder stelde dat de korting hoger zou moeten zijn, namelijk € 12.000,00. De kantonrechter heeft vastgesteld dat er aanzienlijke gebreken waren die het huurgenot ernstig hebben verstoord. De huurder heeft een berekening overgelegd die is gebaseerd op het door de huurcommissie gehanteerde gebrekenboek, waaruit blijkt dat de huurder recht heeft op een huurkorting van € 15.418,37. Na verrekening van de eerder toegekende korting van € 4.000,00 resteert er nog een bedrag van € 11.418,37 waar de huurder recht op heeft. De kantonrechter heeft de vordering van de verhuurder tot betaling van achterstallige huur afgewezen, omdat er geen huurachterstand meer bestaat na verrekening van de huurkorting. Tevens is de verhuurder veroordeeld in de proceskosten van de huurder. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat betekent dat het direct moet worden uitgevoerd, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 10490019 \ UC EXPL 23-3040

Vonnis van 24 april 2024

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres] B.V. ,

te [plaats 1] ,

eisende partij in conventie,

gedaagde partij in reconventie,

hierna te noemen: [eiseres] ,

gemachtigde: Bazuin & Partners Gerechtsdeurwaarders,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

te [plaats 2] ,
2.
[gedaagde sub 2] ,

te [plaats 2] ,

gedaagde partij conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] ,

procederend in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 20 december 2023;
- de akte van [eiseres] ;
- de akte van [gedaagde sub 1] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiseres] heeft aan [gedaagde sub 1] een woonruimte verhuurd aan de [adres] te [plaats 2] , voor een huurprijs van, op dit moment, € 1.121,50 per maand.

2.2.

Op 20 september 2020 heeft [gedaagde sub 1] bij [eiseres] melding gemaakt van een lekkage in de woning. Op 29 september 2020 is door aannemer [aannemer] geconstateerd dat het montagebord in de meterkast (deels) doorweekt was. Omdat onduidelijk was waar de lekkage vandaan kwam is zowel de gevel bespoten als de kitranden in de badkamer vervangen. Op 5 oktober 2020 heeft de onderaannemer van [aannemer] geconstateerd dat sprake was van een gevelprobleem. Op 7 oktober 2020 is ook het dak gecontroleerd, maar is geconstateerd dat de lekkage hier niet vandaan kwam. Aan de voorkant van de woning zijn alle kozijnen afgekit en de roestige schroeven bij de waterslagen vervangen voor bolle kop schroeven van RVS. Op 16 oktober 2020 heeft de firma [bedrijf 1] een lekdetectie uitgevoerd in de woning. In het rapport van [bedrijf 1] staat: “Het vochtprobleem wordt veroorzaakt door een bouwkundige lekkage, te weten kitwerk van de douchput en vloer op de badkamer van bovengenoemd project, zie bijgaande foto’s. Bewoners gaven aan dat het lekt als het regent. Het heeft echter nu al geruime tijd niet geregend en is nog steeds sprake van druppelende lekkage.” Naar aanleiding van deze constatering is de gevel natgespoten, maar omdat het daardoor niet meer ging lekken is ervoor gekozen de badkamer opnieuw af te kitten. Op 23 december 2020 heeft [gedaagde sub 1] opnieuw lekkage in de meterkast gemeld. [aannemer] heeft opnieuw geconcludeerd dat er sprake moest zijn van gevellekkage. De inmiddels ook ingeschakelde firma [bedrijf 2] heeft [aannemer] erop geattendeerd dat het probleem mogelijk ook in de koperen waterleiding zou kunnen zitten. Op 13 januari 2021 is de situatie onderzocht door loodgietersbedrijf [bedrijf 3] . Een lekkage van de gevel kon niet worden vastgesteld. Op 8 februari 2021 is de vloer/wand bij de wastafel opengebroken en is een luik gemaakt bij het ligbad. Het laminaat op de verdieping is verwijderd en een dag later is een bouwdroger geplaatst. Douchen kon vanaf dat moment alleen in het ligbad. Op 17 mei 2021 heeft [bedrijf 2] bij [aannemer] aangegeven dat de badkamervloer er uit gehaald moest worden om de lekkage te vinden. Op 16 juni 2021 is de installatie afgeperst na herstel van een gesoldeerde waterbrug. Op 17 juni 2021 heeft de onderaannemer aangegeven dat alles droog is gebleven en heeft men de leidingbrug in de muur tijdelijk vervangen om lekkage uit te sluiten. Desondanks bleef sprake van lekkage en moest het water met een waterstofzuiger worden verwijderd. De firma [aannemer] heeft daarop een offerte gemaakt voor de renovatie van de badkamer. Op 28 juni 2021 heeft de schade-expert van [bedrijf 4] , de heer [schade-expert] , verzocht om een definitieve vaststelling van het uitsluiten van lekkage middels lekdetectie door de firma [bedrijf 5] . Dit is op 19 juli 2021 gebeurd. Daarna is begonnen met de renovatie van de badkamer, die is afgerond in week 33 van 2021. Eind september 2021 waren de vloeren droog genoeg om weer vloerbedekking aan te kunnen brengen. Ook zijn reparaties verricht aan het plafond ivm gevolgschade. Op 27 juni 2022 is omtimmering aangebracht van vloerverdeler verwarming in de kleine slaapkamer.

2.3.

Op 1 maart 2022 heeft [eiseres] een compensatie toegezegd in de vorm van een huurkorting van € 4.000,00.

2.4.

Op 6 juli 2022 heeft de firma [bedrijf 5] een vochtmeting gedaan in de woning van [gedaagde sub 1] naar aanleiding van klachten over stankoverlast. In haar bevindingen heeft [bedrijf 5] onder meer opgenomen
: “Geen verhogingen meetbaar op de vloer, Vloer is al zodanig gedroogd dat deze hersteld kan worden. De scheuren die in de dekvloer zitten opvullen waardoor de “mogelijke geurtjes” ook verholpen worden. Geen droogactie nodig.” Op 26 september 2023 is opdracht gegeven aan [aannemer] om de scheuren in de vloer de verhelpen.

2.5.

[gedaagde sub 1] heeft met ingang van september 2020 de huurbetalingen (voor het grootste deel) opgeschort. [gedaagde sub 1] heeft op 23 januari 2023 de huur over de maanden oktober tot en met januari 2023 voldaan en heeft daarna de huurbetalingen hervat. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat het [gedaagde sub 1] was ontgaan dat er opnieuw een huurverhoging had plaatsgevonden, maar hij heeft toegezegd dat deze zal worden betaald.

3. De verdere beoordeling

3.1.

[eiseres] vordert betaling van de (achterstallige) huur. Zij erkent dat er sprake is geweest van gebreken in de woning, maar stelt dat zij [gedaagde sub 1] daarvoor al een korting heeft verstrekt van € 4.000,00 en dat dat volstaat. Tot en met 1 mei 2023 was de achterstand volgens [eiseres] € 11.417,74. [gedaagde sub 1] heeft daartegen verweer gevoerd en stelt dat die korting hoger zou moeten zijn, namelijk € 12.000,00 en dat dat moet worden verrekend met de huurpenningen. In reconventie heeft [gedaagde sub 1] een vordering ingesteld, zo begrijpt de kantonrechter, tot het verkrijgen van een tijdelijke huurvermindering van in totaal € 12.000,00.

3.2.

De kantonrechter stelt op grond van de gestelde en niet betwiste feiten vast dat sprake is geweest van aanzienlijke gebreken die het huurgenot en het gebruik van de woning (ernstig) hebben verstoord. Zoals in het tussenvonnis is overwogen zijn partijen het er ook over eens dat sprake is geweest van gebreken in de woning die ernstig genoeg waren om [gedaagde sub 1] recht te geven op een (tijdelijke) huurpvermindering, maar zijn zij het niet eens over hoeveel die zou moeten bedragen. Omdat geen van beide partijen een inzichtelijke berekening had gemaakt van het door hen voorgestelde bedrag zijn zij beiden in de gelegenheid gesteld om dat alsnog te doen, aan de hand van het zogenaamde ‘Gebrekenboek’, omdat dit een gangbaar instrument is om te beoordelen of er in objectieve zin sprake is van een gebrek.

3.3.

[gedaagde sub 1] heeft bij zijn akte een met stukken onderbouwde berekening overgelegd, gebaseerd op het door de huurcommissie gehanteerde gebrekenboek in samenhang met de gestelde gebreken en de duur daarvan. Kort samengevat komt dit neer op het volgende:

Duur in maanden

Kortingspercentage

Gebrek (samengevat)

2,8

(20-09-2020 t/m 20-08-2021)

80%

Geen wasgelegenheid in de woning (Categorie A)

16,87

(21-01-2020 t/m 19-07-2021)

60%

Ernstige lekkage van aan- of afvoerleidingen (Categorie C)

32,33

(21-01-2020 t/m 01-10-2022)

60%

Gevolgschade van een (opgeheven) gebrek (Categorie C)

11

(20-09-2020 t/m 20-08-2021)

60%

Gevaarlijke situatie door lekkage zonder bescherming in meterkast (Categorie C)

11

(20-09-2020 t/m 20-08-2021)

60%

Gevaarlijke situatie door onvoldoende afgeschermde bedrading

Daarbij gaat [gedaagde sub 1] uit van de volgende huurbedragen:

Van 01-07-2020 tot 01-07-2021 € 1.019,03

Van 01-07-2021 tot 01-07-2022 € 1.043,33

Van 01-07-2022 tot 01-07-2023 € 1.077,57

3.4.

Omdat het [gedaagde sub 1] niet duidelijk is hoe de percentages moeten worden verdeeld over de tijd en of zij moeten worden opgeteld of niet, heeft hij geen eindbedrag genoemd, maar, naar het oordeel van de kantonrechter, wel voldoende feiten gesteld om de kantonrechter in staat te stellen die berekening zelf te maken.

3.5.

[eiseres] heeft geen verweer gevoerd tegen de in de door [gedaagde sub 1] overgelegde berekening genoemde gebreken, de periodes dat die gebreken zich hebben voorgedaan en de daarbij behorende kortingspercentages. [eiseres] heeft, volstaan met een verwijzing naar de eerder door haar overgelegde berekening, aan [gedaagde sub 1] kenbaar gemaakt in het eerder genoemde bericht van 1 maart 2022. [eiseres] gaat daarbij uit van:

• 140 dagen niet het volledig gebruik van de badkamer – korting van 30%
• 35 dagen beperkt gebruik van de badkamer – korting van 50%
• 106 dagen, voorafgaand aan de huurverhoging van 1 juli 2021 en voor 88 dagen na de huurverhoging, slaapkamer niet bruikbaar korting van 30%

De totale huurkorting tot februari 2022 komt daarmee volgens [eiseres] op € 3.866,95 afgerond € 4.000,00. [eiseres] heeft dit bij akte aangevuld met een berekening van de huur over de maanden februari 2022 tot en met november 2022 (die laatste maand gedeeltelijk) vermenigvuldigd met 50% en een korting van 60%. Het bedrag komt daarmee volgens [eiseres] in totaal op afgerond € 6.000,00. [eiseres] heeft daarbij niet inzichtelijk gemaakt welke gebreken volgens haar zich gedurende welke periodes hebben voorgedaan en van welke kortingspercentages per gebrek zij is uitgegaan.

3.6.

Omdat [eiseres] de door [gedaagde sub 1] overgelegde berekening niet gemotiveerd heeft weersproken en haar eigen berekening niet inzichtelijk is, zal de kantonrechter uitgaan van de berekening van [gedaagde sub 1] . Op basis van het in de berekening gestelde komt de kantonrechter op de navolgende berekening van de korting die [gedaagde sub 1] had moeten krijgen:

1.019,03 x 0,8 = 815,24

2 x 815,24 =
1.630,50

1.043,33 x 0,8 = ‭834,66‬‬

0,8 x 834,66 = ‭
667,73 ‬‬

1.019,03 x 0,6 = 611,42

6 x 611,42 =
3.668,52

1.043,33 x 0,6 = 626,00

12 x 626,00 =
7.512,00

1.077,57 x 0,6 = 646,54

3 x 646,542 =
1.939,62

Aldus een totale korting van
€ 15.418,37‬ . Als daar de korting van afgehaald wordt die [eiseres] reeds had toegekend, € 4.000,00, dan heeft [gedaagde sub 1] nog recht op een korting van € 11.418,37.

3.7.

Dit betekent voor de vorderingen in conventie en reconventie het volgende.

3.8.

[eiseres] heeft in conventie achterstallige huur gevorderd ten bedrage van € 11.417,74. [gedaagde sub 1] mag dit met de huurvermindering verrekenen, waardoor er geen huurachterstand meer bestaat en [gedaagde sub 1] per saldo nog € 0,63 tegoed heeft van [eiseres] De ontbinding en ontruiming zullen worden afgewezen, omdat daarvoor geen grondslag is, nu er geen achterstand is. Vast staat dat [gedaagde sub 1] de huur vanaf oktober 2022 weer betaalt, en ook heeft toegezegd de huurverhoging te zullen betalen. [eiseres] heeft daarom geen belang bij haar vordering tot doorbetaling van de huur, zodat die wordt afgewezen.

3.9.

Omdat de vordering van [eiseres] wordt afgewezen, moet [eiseres] ook de proceskosten betalen. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] worden begroot op € 100,00 (2 x € 50,00 reis- en verletkosten).

3.10.

In reconventie wijst de kantonrechter de vordering tot tijdelijke huurvermindering toe, tot een bedrag van € 15.418,37, waarvan na verrekening resteert € 0,63.

3.11.

Omdat [gedaagde sub 1] in reconventie gelijk krijgt wordt [eiseres] veroordeeld in de proceskosten. Omdat de reis- en verletkosten al in conventie zijn vergoed en er geen andere kosten zijn die voor vergoeding in aanmerking komen, worden die kosten op nihil gesteld.

3.12.

Het vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, wat betekent dat het vonnis direct moet worden uitgevoerd, ook wanneer hoger beroep wordt ingesteld.

4. De beslissing

De kantonrechter

In conventie

4.1.

wijst de vordering af;

4.2.

veroordeelt [eiseres] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [gedaagde sub 1] tot op heden begroot op € 100,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiseres] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiseres] ook de kosten van betekening betalen;

In reconventie

4.3.

bepaalt dat aan [gedaagde sub 1] in het kader van tijdelijke huurvermindering een huurkorting toekomt van € 15.418,37, waarvan nog te betalen € 0,63;

4.4.

veroordeelt [eiseres] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [gedaagde sub 1] op gesteld op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout en in het openbaar uitgesproken op 24 april 2024.