ECLI:NL:RBMNE:2024:2366

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/4601

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 april 2024 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: D.A.N. Bartels),

De heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder

(gemachtigde: B. Schras).

Inleiding

1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).

1.1.

De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 1.749.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023.

1.2.

De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.

1.3.

De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 12 september 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.

1.4.

Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.

1.5.

De zaak is behandeld op de digitale zitting van 26 februari 2024. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door de heer [taxateur 1] en de heer [taxateur 2] , beiden taxateur.

1.6.

De rechtbank heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten. De gemachtigde heeft na het sluiten van het onderzoek nadere stukken ingediend bij de rechtbank. Op 4 maart 2024 is een brief met datum van 28 februari 2024 van de gemachtigde binnen gekomen. In deze brief wordt verwezen naar een brief van de rechtbank met datum van 21 februari 2024. De gemachtigde stelt deze brief pas
nade zitting per post te hebben ontvangen. Gemachtigde verzoekt met verwijzing naar deze brief om een heropening van het onderzoek en een nadere mondelinge behandeling te organiseren. De rechtbank zal onder punt 5 ingaan op dit verzoek.

Overwegingen

2. De gemachtigde van eiser heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformeerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. In deze brieven staan algemene overwegingen alsook vragen die vaak geen betrekking hebben op de concrete zaak. Om die reden is de gemachtigde op de zitting gevraagd welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn . De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten, voor zover deze niet in strijd met de goede procesorde zijn aangevoerd.

2.1.

Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 1975. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 290 m². De woning beschikt over een garage van 18 m². De woning ligt op een perceel van 1.720 m².

2.2.

Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.749.000,-.

Beoordelingskader

3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

3.1.

De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentieobjecten hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.

3.2.

Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:

[adres 2] , verkocht op 28 december 2020 voor € 1.975.000,-;
[adres 3] , verkocht op 31 mei 2021 voor € 1.725.000,-;
[adres 4] , verkocht op 12 mei 2021 voor € 1.775.000,-.

Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentieobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.

De beoordeling van de zaak

Verzoek om heropening

4. De rechtbank heeft in het verzoek van de gemachtigde (brief van 28 februari 2024) geen reden gezien om het onderzoek ter zitting te heropenen en een nadere zitting te houden. In de brief van de rechtbank met datum van 21 februari 2024 heeft de gemachtigde een termijn tot 20 maart 2024 gekregen waarbinnen hij een nader of gewijzigd standpunt naar aanleiding van het verweerschrift kan innemen. In deze gang van zaken ziet de rechtbank geen aanleiding om het onderzoek te heropenen en eiser alsnog een termijn te geven voor een nader of gewijzigd standpunt. Immers, op de zitting heeft gemachtigde van eiser alle ruimte gekregen om zijn nadere of gewijzigde standpunten naar aanleiding van het verweerschrift duidelijk te maken. Het verweerschrift is in deze zaak al in december 2023 aan de gemachtigde van eiser doorgestuurd, waardoor hij ruimschoots de tijd heeft gehad om naar aanleiding van dit stuk eventuele nadere standpunten voorafgaande of op de zitting kenbaar te maken, wat gemachtigde – zo blijkt uit het vervolg van de uitspraak – ook heeft gedaan. Niet is gebleken dat gemachtigde in zijn belangen is geschaad. Hoewel het ongelukkig is dat de brief met deze termijn is verstuurd, had het gemachtigde duidelijk kunnen zijn dat deze brief per abuis door de rechtbank is verstuurd. Het verzoek om heropening van de zaak wordt om deze redenen afgewezen.

Inhoudelijke beoordeling van het geschil

5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentieobjecten goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.

5.1.

Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit.

Metrages

6. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting aangevoerd dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde metrages van de referentiewoningen onjuist zijn. Eiser betwist de gebruiksoppervlakte zoals opgenomen in de taxatiematrices en verwijst daarbij naar de door de heffingsambtenaar overgelegde iWOZ-kaarten.

6.1.

Zoals het de gemachtigde van eiser inmiddels duidelijk moet zijn uit de vele beroepsprocedures die hij voert, bestaat er vaker een verschil tussen de gebruiksoppervlakten zoals opgenomen in de taxatiematrix en de iWOZ-kaarten. Reeds meerdere keren is door de heffingsambtenaar op zitting uitgelegd waar deze verschillen vandaan komen. Eén van die verschillen is dat in de iWOZ-kaarten de totale gebruiksoppervlaktes worden opgenomen, inclusief inpandige onderdelen zoals garages en/of bergingen. In de taxatiematrix worden deze onderdelen uitgesplitst en apart gewaardeerd. Zo heeft de taxateur op de zitting ook in deze zaak de verschillen verklaard, welke uitleg de rechtbank kan volgen. Daarnaast ziet de rechtbank geen grond voor het oordeel dat indien te kleine gebruiksoppervlaktes voor de vergelijkingsobjecten in aanmerking zijn genomen, dit tot gevolg zou hebben dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Daarvoor zijn de verschillen te klein. De ten opzichte van de vergelijkingsobjecten aanzienlijk lagere woningwaarde per m² geeft evenmin aanleiding voor dat oordeel. De beroepsgrond slaagt niet.

Afgesloten weg

7. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser gesteld dat de straat waar aan de woning ligt door de gemeente zes maanden afgesloten en slecht bereikbaar is geweest. De heffingsambtenaar heeft hier onvoldoende rekening mee gehouden in de waardebepaling van de woning.

7.1.

Ook ten aanzien van deze beroepsgrond merkt de rechtbank op dat de gemachtigde van eiser dit standpunt pas één dag voor de zitting middels een doorgestuurde e-mail heeft aangevoerd en vervolgens op de zitting nader heeft toegelicht. Uit het dossier blijkt niet dat deze e-mail en de daarin gestelde feiten al eerder aan de heffingsambtenaar of aan de rechtbank kenbaar zijn gemaakt. Dit maakt dat de rechtbank deze grond in strijd met de goede procesorde vindt en buiten beschouwing laat. Niet valt in te zien waarom de gemachtigde deze beroepsgrond niet eerder naar voren heeft kunnen brengen. Bovendien valt deze zeer specifieke grond naar het oordeel van de rechtbank niet onder de eerder aangevoerde zeer algemene beroepsgronden zoals die door de gemachtigde zijn ingediend en betreft dit ook geen nader standpunt naar aanleiding van het verweerschrift. Het betreft een geheel nieuw punt.

Hoorzitting

8. In het verweerschrift van 5 december 2023 staat vermeld dat er in deze zaak geen mondelinge hoorzitting heeft plaatsgevonden. De gemachtigde van eiser heeft één dag voor de zitting een brief gestuurd waarin het standpunt wordt ingenomen dat er in de bezwaarfase een nadere hoorzitting had moeten plaatsvinden. Hij vraagt daarbij om terugverwijzing naar de heffingsambtenaar en om deze nadere hoorzitting alsnog doorgang te laten vinden. De gemachtigde van eiser heeft op de zitting gesteld dat er wel een eerste hoorzitting heeft plaatsgevonden.

8.1.

Hoewel de heffingsambtenaar gevolgd kan worden in het door hem op zitting ingenomen standpunt dat de gemachtigde van eiser eerder had kunnen reageren en de brief van één dag voor de zitting buiten de redelijke termijn valt, ziet de rechtbank deze nadere brief meer als een reactie op een door de heffingsambtenaar ingenomen standpunt zoals opgenomen in het verweerschrift. Niet is gebleken dat de heffingsambtenaar daar niet op kon reageren op de zitting. Om die reden komt de rechtbank wel toe aan de inhoudelijke beoordeling van deze grond.

8.2.

In het verweerschrift is toegelicht dat hoorzittingen inmiddels niet meer in persoon worden gehouden, ook niet meer telefonisch maar op uitdrukkelijk verzoek van (de gemachtigde van) eiser schriftelijk worden afgedaan door – zo begrijpt de rechtbank – het aanleveren van schriftelijke punten door de gemachtigde. Uit het tijdsverloop zoals is geschetst in de bestreden uitspraak en het verweerschrift en ook blijkt uit de door de gemachtigde van eiser bijgevoegde mails zou (na het verlenen van meerdere malen uitstel) de “schriftelijke hoorzitting”, plaatsvinden op 25 augustus 2023. Op die datum is er door gemachtigde niets ingediend, wat door hem ook niet is betwist. Vervolgens heeft de heffingsambtenaar nog een laatste termijn geboden tot 4 september 2023 voordat een uitspraak op (het algemene) bezwaarschrift van de gemachtigde zou worden genomen. Gelet op deze gang van zaken is er naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een schending van de hoorplicht. In dat oordeel speelt mee dat gemachtigde zelf heeft verzocht om de hoorzitting via een schriftelijk proces te laten verlopen. De beroepsgrond slaagt niet.

Immateriële schadevergoeding

9. Tijdens de zitting heeft de gemachtigde van eiser de rechtbank verzocht om immateriële schadevergoeding toe te kennen wegens overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank heeft vervolgens beoordeeld of de redelijke termijn overschreden is. Aangezien het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar is ontvangen op 9 maart 2023, constateert de rechtbank dat de redelijke termijn niet is overschreden. Er bestaat dus geen reden voor het toekennen van immateriële schadevergoeding.

Conclusie en gevolgen

10. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van het object niet te laag is vastgesteld. Daarom is het beroep ongegrond.

10.1.

Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 april 2024.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.