Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/3887
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 februari 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: J. van Herk),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: W.G. Vos).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 19 juni 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft in zijn beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 1.009.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
Eiser is hiertegen in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 19 juni 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 10 januari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [taxateur] (taxateur).
Feiten
2. De woning is een in 1956 gebouwde vrijstaande woning met onder meer een garage en souterrain. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 150 m² en een kaveloppervlakte van 1.040 m².
3. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 820.000,-. De heffingsambtenaar blijft bij de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van €1.009.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Hoe wordt de waarde bepaald?
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van een vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling hiervan zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier referentiewoningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Het betreft de volgende in [plaats] gelegen woningen:
[adres 2] , verkocht op 1 december 2021 voor € 1.325.000,-;
[adres 3] , verkocht op 21 december 2022 voor € 975.000,-;
[adres 4] , verkocht op 15 april 2022 voor € 1.353.153,-;
[adres 5] , verkocht op 16 juli 2021 voor € 1.300.000,-.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix, het verweerschrift en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen voldoende inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank zal hierna de argumenten die eiser heeft aangevoerd apart bespreken.
Procedurele beroepsgronden
8. Ter zitting heeft eiser vermeld dat hij de procedurele beroepsgronden die in het beroepschrift staan vermeld, intrekt. De rechtbank behandelt deze beroepsgronden daarom niet.
Referentieobjecten
9. Eiser stelt dat referentiewoningen 1 tot en met 3 niet bruikbaar zijn en de waarde van de woning niet onderbouwen. De referentiewoningen zijn allen woningen met twee verdiepingen en meer slaapkamers dan de woning. De woning is een bungalow en valt daardoor in een andere markt met andere prijzen dan die van de referentiewoningen. Alleen referentiewoning 4 ( [adres 5] ) is voldoende vergelijkbaar met de woning. Deze onderbouwt echter, volgens eiser, een lagere waarde. Deze woning is namelijk luxer afgewerkt en hier kan direct ingetrokken worden. Dat geldt niet voor de woning, zo stelt eiser.
10. De rechtbank volgt eiser niet in dat standpunt. Het enkele feit dat referentiewoningen 1, 2 en 3 allen woningen zijn met twee verdiepingen maakt niet dat deze woningen onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Daarbij speelt ook dat – zoals de heffingsambtenaar ter zitting heeft uitgelegd – er geen andere bungalows in [plaats] binnen de waardepeildatum te koop stonden die gebruikt konden worden als referentiewoning. De woning en referentiewoningen zijn verder allemaal vrijstaande woningen en – op referentiewoning 3 ( [adres 4] ) na – gelegen aan de rand van de dorpskern met de achterzijde van de woning aan het water. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de referentiewoningen 1, 2 en 3 dan ook bruikbaar om de waarde van de woning te onderbouwen. De beroepsgrond slaagt niet.
KOUDV- + liggingsfactoren
11. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De voorzieningen in de woning (badkamer, keuken, sanitair) worden nu als ‘normaal’ gekwalificeerd, maar deze moeten gemoderniseerd worden. Verder heeft de heffingsambtenaar volgens eiser ook onvoldoende rekening gehouden met de matige onderhoudstoestand van de woning. Er is namelijk sprake van achterstallig onderhoud en overlast door lekkages. Eiser verwijst hierbij naar de door hem overgelegde foto’s. Ook heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de ondoelmatigheid van het perceel. De achtertuin is het enige deel waar eiser gebruik van maakt, omdat daar in privacy gezeten kan worden. Door de vorm van het perceel is een gedeelte van de achtertuin niet bruikbaar.
12. De rechtbank overweegt het volgende. De heffingsambtenaar heeft ter zitting aangegeven dat de voorzieningen niet als ‘normaal’ hadden moeten worden gekwalificeerd, zeker gezien de voorzieningen van referentiewoningen 2 tot en met 4 gekwalificeerd zijn als ‘eenvoudig/verouderd’. Wel zit er een aanzienlijk verschil tussen de m² prijs van de woning en die van de referentiewoningen. De gemiddelde m² prijs van de referentiewoningen ligt € 852,- hoger dan die van de woning van eiser, en de laagste m² prijs van de referentiewoningen (die van referentiewoning 4) ligt ook nog steeds € 463,- hoger dan die van de woning van eiser. Naar het oordeel van de rechtbank is gelet daarop voldoende onderbouwd dat de waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld, ook als de voorzieningen van de woning als ‘eenvoudig/verouderd’ zouden worden getypeerd.
13. Verder is ook voldoende rekening gehouden met de matige onderhoudstoestand van de woning. Weliswaar is de staat van onderhoud van de referentiewoningen vastgesteld op ‘voldoende’, maar dat verschil is naar het oordeel van de rechtbank voldoende verdisconteerd in de (ruim) lagere m² prijs van de woning ten opzichte van die van de referentiewoningen.
14. Dat eiser de achtertuin van zijn woning ondoelmatig vindt, betekent niet dat een volgende bewoner van de woning dit ook ondoelmatig zou vinden. De heffingsambtenaar heeft er in dat verband op gewezen dat de woning juist veel privacy heeft, nu het alleen met de oprit aan de straat grenst. Gelet daarop kan de rechtbank dan ook niet volgen dat het perceel van de woning naar objectieve maatstaven ondoelmatig is en dat de heffingsambtenaar daar ten onrechte geen rekening mee heeft gehouden. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Mulder, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 21 februari 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.