Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/2790
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 april 2024 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [plaats 1] , eiseres
(gemachtigde: C. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: M. Boerlage).
Procesverloop
1. In de beschikking van 30 juni 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats 2] (het object) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 523.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.1.
Eiseres heeft op 8 juni 2023 beroep ingesteld tegen het niet tijdig beslissen op het bezwaar van eiseres van 11 augustus 2022 tegen voornoemde beschikking. Op 21 juni 2023 heeft verweerder alsnog uitspraak gedaan op het bezwaar.
1.2.
In de uitspraak op bezwaar van 21 juni 2023 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Hierbij is de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en taxatiematrix.
1.4.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 23 januari 2024. Eiseres heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door dhr. [taxateur] , taxateur.
Beoordeling door de rechtbank
Beroep niet tijdig beslissen
2. Op 29 juni 2022 heeft eiseres bezwaar gemaakt tegen het primaire besluit. Omdat een beslissing op het bezwaar uitbleef, heeft eiseres op 24 mei 2023 de heffingsambtenaar in gebreke gesteld en vervolgens op 8 juni 2023 beroep ingesteld.
2.1.
Met de bestreden uitspraak heeft de heffingsambtenaar alsnog beslist op het bezwaar van eiseres van 29 juni 2022 en de hoogte van de verbeurde dwangsom vastgesteld [1] . Omdat de heffingsambtenaar met de bestreden uitspraak niet aan eiseres tegemoet is gekomen, heeft het beroep mede betrekking op de bestreden uitspraak. [2] Het procesbelang bij het beroep tegen het niet tijdig nemen van een besluit is vervallen, omdat uitspraak op bezwaar is gedaan. Daarom zal dit beroep niet-ontvankelijk worden verklaard. Niet in geschil is dat de heffingsambtenaar te laat uitspraak op bezwaar heeft gedaan en eiseres daar terecht over heeft geklaagd in beroep. De rechtbank ziet daarom aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor het indienen van het beroepschrift heeft moeten maken. Voor een toelichting op de hoogte van de proceskosten verwijst de rechtbank naar 7.3.
Beroep tegen de uitspraak op bezwaar
Het geschil
3. In geschil is alleen de WOZ-waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2021. Het object is een winkelpand uit het jaar 2000 gelegen in het winkelcentrum [locatie] in [plaats 2] . Het object heeft een oppervlakte van 225 m2.
3.1.
Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 523.000,- en heeft ter onderbouwing daarvan een verweerschrift met taxatiematrix overgelegd.
3.2.
Eiseres bepleit een lagere waarde van € 422.000,- en stelt dat de heffingsambtenaar te laat het verweerschrift en de taxatiematrix heeft ingediend.
Tijdigheid van het verweerschrift en de taxatiematrix
4. Na de uitspraak op bezwaar van 21 juni 2023 heeft eiseres een nader beroepschrift ingediend waarmee het beroep ziet op de inhoud van de bestreden uitspraak. Verweerder heeft op 17 januari 2024 gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
4.1.
Niet ter discussie staat dat verweerder het verweerschrift met taxatiematrix buiten de termijnen van artikel 8:42, eerste lid, en artikel 8:58, eerste lid, van de Algemene Wet Bestuursrecht (Awb) heeft ingediend. Het verweerschrift is door de heffingsambtenaar op 17 januari 2024, en daarmee pas 6 dagen voor de zitting, overgelegd. De rechtbank acht dit in strijd met de goede procesorde omdat er een geheel nieuwe onderbouwing aan de waarde vaststelling ten grondslag ligt en zowel de rechtbank als eiseres onvoldoende tijd hebben gehad om zich hierop voor te bereiden. Het toelaten van het verweerschrift en de taxatiematrix zou betekenen dat de rechtbank de zaak had moeten aanhouden maar dat acht de rechtbank in strijd met de goede procesorde in deze stand van het geding.
4.2.
Voorgaande betekent dat het verweerschrift van 17 januari 2024 en de bijbehorende taxatiematrix niet bij de beoordeling zullen worden betrokken. De rechtbank zal beoordelen of verweerder met de uitleg in de uitspraak op bezwaar en de onderliggende onderbouwing in bezwaar de vastgestelde waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
De waarde van het object
5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zou zijn betaald. Aan de hand van het geheel van wat partijen naar voren hebben gebracht, moet de rechtbank beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5.1.
Verweerder heeft de waarde bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur . Bij deze methode wordt de huurwaarde van een object vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Tussen partijen is niet in geschil dat deze methode geschikt is om de waarde van het object mee te bepalen.
5.2.
De taxateur is voor het object uitgegaan van een huurwaarde van € 42.525,- per jaar. Verweerder onderbouwt de huurwaarde met de gerealiseerde huurprijzen van twee referentieobjecten:
- [adres 2] in [plaats 2] , verhuurd per 1 september 2020 voor € 22.363,-;
- [adres 3] in [plaats 2] , verhuurd per 24 maart 2022 voor € 36.000.
5.3.
De gehanteerde kapitalisatiefactor van 12,3 wordt onderbouwd met de verkopen van de volgende drie onroerende zaken:
- [adres 4] in [plaats 2] , verkocht op 1 november 2021 voor € 1.447.500,-;
- [adres 5] in [plaats 2] , verkocht op 3 november 2021 voor € 2.123.456,-;
- [adres 6] in [plaats 2] , verkocht op 6 januari 2022 voor € 752.500,-.
Beoordeling door de rechtbank
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de uitspraak op bezwaar, het taxatieverslag niet-woningen en de toelichting op zitting niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 523.000,- niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank legt dat hierna uit.
6.1.
Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde gebruikt verweerder een tweetal huurtransacties en een drietal kooptransacties. De heffingsambtenaar heeft niet duidelijk gemaakt wat de (waardebepalende) kenmerken van de referentieobjecten zijn, zoals type, bouwjaar en ligging. Om die reden kan ook niet worden vastgesteld of en in hoeverre er rekening is gehouden met onderlinge verschillen. De rechtbank vindt een onderbouwing van zowel de huurwaarde met slechts een verwijzing naar huurcijfers, als de onderbouwing van de kapitalisatiefactor met slechts verkoopcijfers onvoldoende om daaraan de conclusie te verbinden dat de waarde van het object van eiseres niet te hoog is vastgesteld.
6.2.
Omdat de huurwaarde en de kapitalisatiefactor en daarmee de eindwaarde van het object van eiseres gelet op het voorgaande onvoldoende is onderbouwd, komt de rechtbank tot de conclusie dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom gegrond.
6.3.
Vervolgens komt de rechtbank toe aan de vraag of eiseres zijn bepleite waarde van
€ 442.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat eiseres deze waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, omdat eiseres daarvoor geen onderbouwing heeft gegeven.
€ 442.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat eiseres deze waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, omdat eiseres daarvoor geen onderbouwing heeft gegeven.
6.4.
De rechtbank zal, nu beide partijen niet aan hun bewijslast hebben voldaan, de waarde van het object schattenderwijs vaststellen op € 520.000,-.
Conclusie en gevolgen
7. Omdat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld, is het beroep gegrond. Dit betekent dat eiseres gelijk krijgt. De rechtbank vernietigt daarom de bestreden uitspraak.
7.1.
Omdat het beroep gegrond is moet verweerder het griffierecht aan eiseres vergoeden en krijgt eiseres ook een vergoeding van zijn proceskosten.
7.2.
Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing, omdat de aanslag en de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateren. [3] De rechtbank bepaalt de wegingsfactor voor de proceskosten overeenkomstig haar uitgangspunten. [4]
7.3.
De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiseres een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 310,-. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875,-. Eiseres heeft ook in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift niet tijdig beslissen en een beroepschrift tegen het bestreden besluit ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. Voor het beroepschrift niet tijdig beslissingen wordt een wegingsfactor 0,25 toegepast en voor de andere proceshandelingen een wegingsfactor 0,5. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 1.403,75.
7.4.
De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en griffierecht uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiseres. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep tegen het niet tijdig beslissing op bezwaar niet-ontvankelijk;
- verklaart het beroep tegen de bestreden uitspraak gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van
€ 520.000,-;
€ 520.000,-;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar de voor het object opgelegde aanslagen onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig verlaagt;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 365,- aan eiseres moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.403,75 aan proceskosten aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 4 april 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.