Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 10989703 UV EXPL 24-57 VL/58599
Kort geding vonnis van 4 april 2024
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [eiser] ,
eisende partij,
gemachtigde mr. H.J. van de Scheur
tegen:
[gedaagde], h.o.d.n.
[naam]
[naam]
wonende te [woonplaats]
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
[eiser] heeft [gedaagde] op 20 maart 2024 gedagvaard voor de kantonrechter.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 28 maart 2024 plaatsgevonden. Aan de zijde van [eiser] was [A] , de dochter van [eiser] , aanwezig, bijgestaan door mr. Van de Scheur. [gedaagde] was zelf aanwezig, vergezeld door zijn echtgenote. Partijen hebben hun standpunten kort toegelicht en antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter, fungerend als voorzieningenrechter. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken.
1.3.
Tenslotte heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis wordt gewezen.
2.De kern van de zaak
2.1.
Partijen hebben op 25 juli 2022 een overeenkomst gesloten, op basis waarvan [gedaagde] , door indeplaatsstelling ex artikel 7:207 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), vanaf 1 september 2022 voor de resterende periode tot en met 30 april 2027 het pand aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het pand) huurt van [eiser] . De huur bedraagt laatstelijk € 1.300,00 per maand.
2.2.
[gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan en ondanks meerdere verzoeken/sommaties van de kant van [eiser] , heeft [gedaagde] deze huurachterstand, van in totaal € 10.650,00, niet voldaan.
2.3.
[eiser] vordert in deze procedure € 10.650,00 aan achterstallige huurtermijnen, € 1.300,00 per maand totdat [gedaagde] het pand heeft ontruimd, € 2.400,00 aan contractuele boetes, € 1.597,50 aan gemaakte kosten, veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het pand en veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
2.4.
[gedaagde] stelt dat hij meerdere geïnteresseerden heeft gevonden die zijn bedrijf zouden willen overnemen. Hij heeft [eiser] verzocht mee te werken aan een indeplaatsstelling van een nieuwe huurder, maar [eiser] weigert dit. [gedaagde] stelt dat hij heeft geïnvesteerd in de zaak, dus dat het onredelijk is van [eiser] om niet mee te werken aan een indeplaatsstelling. Daarnaast stelt [gedaagde] dat hij al van begin af aan last heeft van muizen in het pand, waardoor de zaken minder goed liepen.
3.De beoordeling
3.1.
De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiser] toe. Dit wordt hieronder toegelicht.
Spoedeisend belang
3.2.
De kantonrechter is van oordeel dat, zoals [eiser] heeft gesteld, hij een spoedeisend belang heeft bij zijn vorderingen. [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan van ruim acht maanden. Deze huurachterstand, en de daarmee gepaard gaande contractuele boetes en kosten, lopen alleen maar op. [eiser] heeft daarom een spoedeisend belang bij zijn vorderingen.
Ontruiming
3.3.
De kantonrechter is van oordeel dat het aannemelijk is dat de huurovereenkomst tussen partijen in een bodemprocedure wordt ontbonden. Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
3.4.
[gedaagde] heeft de door [eiser] gestelde huurachterstand van € 10.650,00 niet betwist. Dit is een huurachterstand van ruim acht maanden. Van een tekortkoming van geringe betekenis is daarom geen sprake. Daarnaast komt de door [gedaagde] aangevoerde omstandigheid dat hij in het pand heeft geïnvesteerd, voor zijn rekening en risico en weegt dit niet op tegen het belang van [eiser] bij ontbinding en ontruiming van het pand opdat hij dit kan verhuren aan een huurder die wel tijdig en volledig de huurpenningen voldoet.
3.5.
[gedaagde] stelt dat hij vanaf het moment dat hij het pand huurt, last heeft van muizen. Voor zover [gedaagde] een beroep heeft willen doen op opschorting van zijn betalingsverplichting, gaat dit verweer niet op. Het is een feit van algemene bekendheid dat bij bedrijven waar wordt gewerkt met voedsel, zoals een bakkerij, pizzeria of grillroom, muizen vaak een probleem vormen. [eiser] stelt dat hij zich heeft ingespannen de muizenoverlast te verminderen, wat [gedaagde] ook heeft bevestigd. [gedaagde] heeft niet onderbouwd dat de muizenoverlast het gevolg is van een tekortkoming van [eiser] .
3.6.
Daarnaast stelt [gedaagde] dat hij meerdere gegadigden heeft die zijn bedrijf willen overnemen, zodat een van hen door indeplaatsstelling de huurovereenkomst kan overnemen. [eiser] stelt dat hij geen gegevens heeft ontvangen van [gedaagde] over een eventuele nieuwe huurder, waardoor [eiser] niet heeft kunnen beoordelen of de nieuwe huurder wel in staat zou zijn de maandelijkse huurpenningen, op tijd, te voldoen. Dat die gegevens wel zijn vertrekt heeft [gedaagde] niet onderbouwd. De kantonrechter is daarom van oordeel dat [eiser] niet hoeft mee te werken aan een indeplaatsstelling.
3.7.
Gezien het bovenstaande acht de kantonrechter het hoogst waarschijnlijk dat in een bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden besloten. Daarom zal de vordering tot ontruiming worden toegewezen. Dit betekent dat [gedaagde] het pand moet verlaten en leeg en netjes moet achterlaten. De gevorderde zogenoemde “sterke arm” zal worden afgewezen. De door de wet aan de deurwaarder, die zich zo nodig kan laten bijstaan door de politie, verleende bevoegdheden tot reële executie (557 Rv in verbinding met artikel 444 Rv Pro) zijn toereikend en [eiser] kan zelf de ontruiming laten uitvoeren als [gedaagde] hiermee in gebreke zou blijven. [gedaagde] krijgt veertien dagen de tijd om het pand te ontruimen. Deze termijn gaat in vanaf het moment dat dit vonnis aan hem door de deurwaarder is betekend.
Huurtermijnen tot aan de ontruiming
3.8.
De huurtermijn over de maand april 2024 is inmiddels opeisbaar geworden. Dat betekent dat de vordering van [eiser] om [gedaagde] tot betaling daarvan te veroordelen, wordt toegewezen. Mocht [gedaagde] na de maand april 2024 niet aan de veroordeling tot ontruiming hebben voldaan, dan is hij over de maanden dat hij het pand nog niet heeft ontruimd, de maandelijkse huur verschuldigd.
Contractuele boete
3.9.
[eiser] vordert een bedrag van € 2.400,00 aan contractuele boetes. [gedaagde] heeft dit niet betwist. De kantonrechter zal deze vordering daarom toewijzen.
Gemaakte kosten
3.10.
[eiser] vordert een bedrag van € 1.597,50 aan gemaakte kosten. [gedaagde] heeft dit niet betwist. De kantonrechter zal deze vordering daarom toewijzen.
Uitvoerbaar bij voorraad
3.11.
[eiser] vordert dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat [eiser] het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [gedaagde] niet aan het vonnis (waaronder de veroordeling tot ontruiming) voldoet. Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als de belangen van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van [eiser] om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. De belangen die hierbij worden meegewogen, zijn genoemd onder 3.4. De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval de belangen van [eiser] zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde] . Daarom wordt het vonnis volgens het uitgangspunt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. [gedaagde] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als hij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist.
Proceskosten
3.12.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld. Hij wordt daarom in de kosten veroordeeld. Dit betekent dat hij zijn eigen proceskosten moet dragen en de proceskosten (inclusief nakosten) van [eiser] aan hem moet betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 135,97
- griffierecht € 706,00
- salaris gemachtigde € 543,00 (tarief kanton-KG eenvoudig)
- nakosten
€ 132,00
€ 132,00
Totaal € 1.516,97
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om het pand gelegen aan de [adres] , [woonplaats] , binnen veertien dagen nadat dit vonnis aan hem is betekend, te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan hem toebehoren en niet aan [eiser] , en om dit pand met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiser] te stellen;
4.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van:
- € 10.650,00 aan achterstallige huurtermijnen;
- € 1.300,00 als de huurtermijn voor de maand april 2024 en € 1.300,00 per maand dat [gedaagde] niet aan de veroordeling onder 4.1 heeft voldaan;
- € 2.400,00 aan contractuele boetes;
- € 1.597,50 aan gemaakte kosten;
4.3.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten: hij moet aan [eiser] zijn proceskosten van € 1.516,97 betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen;
4.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.5.
wijst al het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.L. Rijnbout, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 4 april 2024, in aanwezigheid van de griffier.