Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: C/16/562246 / HA ZA 23-572
Vonnis van 27 maart 2024
in de zaak van
[eiser] B.V.,
te [plaats 1] ,
eisende partij,
advocaat: mr. C.T. Boekema te Amsterdam,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
te [plaats 2] ,
advocaat: mr. A.M. Thomas te Alkmaar,
2.
[gedaagde sub 2],
2.
[gedaagde sub 2],
te [plaats 3] ,
advocaat: mr. A.H.M. de Jonge te ‘s-Gravenhage,
gedaagde partijen,
Eiser wordt hierna [eiser] genoemd. Gedaagden worden gezamenlijk [gedaagden c.s] genoemd en afzonderlijk [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] .
1.Het procesverloop
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 11 augustus 2023, met producties 1 tot en met 26;
- het herstelexploit van 28 augustus 2023;
- de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 1] , met producties 1 tot en met 6;
- de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 1] , met producties 1 tot en met 6;
- de conclusie van antwoord van [gedaagde sub 2] , met producties 1 tot en met 3;
- de oproep voor de mondelinge behandeling, verzonden op 24 november 2023;
- de oproep voor de mondelinge behandeling, verzonden op 24 november 2023;
- de mondelinge behandeling van 14 februari 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;
- de spreekaantekeningen van [eiser] ;
- de spreekaantekeningen van [gedaagde sub 1] .
1.2.
Ten slotte is bepaald dat een vonnis zal worden uitgesproken.
2.De beoordeling
Wat is de kern?
2.1.
[eiser] en [gedaagden c.s] hebben onderhandeld over de verkoop van het perceel van [gedaagden c.s] . [gedaagden c.s] hebben vervolgens aangegeven dat zij het perceel niet wensen te verkopen. [eiser] is van mening dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat [gedaagden c.s] die afspraken moeten nakomen. De rechtbank oordeelt dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen en wijst de vorderingen van [eiser] af.
Wat is er gebeurd?
2.2.
[gedaagden c.s] hebben in 2021 het perceel aan de [adres 1] te [plaats 4] (hierna: [adres 1] ) samen met een broer en tante geërfd. Op 13 februari 2023 heeft de partiële verdeling van de erfenis plaatsgevonden, waarna [gedaagden c.s] ieder voor de helft eigenaar van [adres 1] zijn.
2.3.
[eiser] is een projectontwikkelaar. Zij heeft rond februari 2022 het perceel aan de [adres 2] te [plaats 4] (hierna: [adres 2] ) gekocht, gelegen naast [adres 1] . Op [adres 2] heeft [eiser] olieverontreiniging geconstateerd. Volgens haar is die verontreiniging afkomstig van [adres 1] , het perceel van [gedaagden c.s] . [eiser] heeft als oplossing voorgesteld om [adres 1] van [gedaagden c.s] te kopen, zodat zij de saneringskosten zou kunnen terugverdienen wanneer zij [adres 1] eventueel weer zou verkopen.
2.4.
In de periode van 15 februari 2022 tot en met 24 februari 2023 hebben partijen onderhandeld over de (ver)koop en zijn verschillende voorstellen gedaan. Uiteindelijk is in de laatste conceptkoopovereenkomst van 24 februari 2023 – samengevat – opgenomen dat (productie 13 bij dagvaarding):
[gedaagden c.s] de helft van [adres 1] ‘as is, where is’ verkopen aan [eiser] voor een bedrag van € 132.500,-,
de gemaakte saneringskosten van € 57.231,- inclusief btw worden verrekend met de koopsom, en
alle kosten voor opruiming en sanering worden verdeeld, evenals de saneringskosten van het naastgelegen terrein, [adres 2] .
Op 23 maart 2023 hebben [gedaagden c.s] aan [eiser] laten weten [adres 1] zelf te gaan ontwikkelen.
2.5.
[eiser] stelt dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat [gedaagden c.s] die moeten nakomen. Zij vordert een verklaring voor recht dat tussen [eiser] en [gedaagden c.s] een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de verkoop van de helft van [adres 1] . Ook vordert zij [gedaagden c.s] , op straffe van een dwangsom, te veroordelen tot nakoming van de koopovereenkomst, medewerking aan de levering en afname van [adres 1] en betaling van de contractuele boete. [gedaagden c.s] betwisten de stellingen van [eiser] .
Geen koopovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagden c.s]
2.6.
De rechtbank zal de vorderingen van [eiser] afwijzen, omdat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Daarvoor zijn verschillende redenen.
De overeenkomst is niet ondertekend
2.7.
Allereerst staat in artikel 17.1 van de door [eiser] zelf opgestelde conceptkoopovereenkomsten (producties 7, 11 en 13 bij dagvaarding) dat uit de koopovereenkomst pas verplichtingen voortvloeien als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend. Partijen hebben geen van de tussen hen gewisselde conceptkoopovereenkomsten ondertekend. Dit betekent dat geen verplichtingen uit de koopovereenkomst zijn ontstaan.
2.8.
[eiser] stelt nog dat artikel 17.1 niet geldt, omdat op dat moment al sprake was van overeenstemming over de essentialia van de koopovereenkomst. Dat standpunt deelt de rechtbank niet. Zelfs als [eiser] ervan uit mocht gaan dat deze voorwaarde uit artikel 17.1 niet zou gelden, moeten de vorderingen worden afgewezen. [eiser] heeft namelijk niet gesteld op welk moment de koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen, terwijl de saneringskosten pas in de laatste conceptkoopovereenkomst van 24 februari 2023 zijn genoemd. Die saneringskosten zijn een essentialium van de overeenkomst en daarover bestond geen wilsovereenstemming, zoals hierna zal worden besproken.
Geen overeenstemming over de saneringskosten
2.9.
Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over de essentialia van de koopovereenkomst, in dit geval de (hoogte en verdeling van de) saneringskosten. Ook om die reden is geen koopovereenkomst tot stand gekomen.
2.10.
Een koopovereenkomst komt tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Daarbij moet wilsovereenstemming bestaan over de essentialia van de koopovereenkomst, zoals over het object en de prijs. Of sprake is van wilsovereenstemming is afhankelijk van wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten afleiden.
2.11.
Het staat niet vast dat de olieverontreiniging afkomstig is van [adres 1] . Ondanks herhaaldelijke verzoeken van [gedaagden c.s] heeft [eiser] de resultaten van het bodemonderzoek dat zij heeft laten uitvoeren niet verstrekt. Daarbij bestaat nog steeds onduidelijkheid over hoe de saneringskosten zijn (en mogelijk nog worden) opgebouwd en worden verdeeld. [eiser] heeft tijdens de zitting verklaard dat de saneringskosten alleen betrekking hebben op [adres 2] . Tegelijkertijd staat in de conceptkoopovereenkomst dat
‘Alle kosten voor opruiming eventuele asbest en sanering voor rekening van beide partijen komen 50/50, evenals de saneringskosten van het naastgelegen terrein, [adres 2] . (..)’. De koopovereenkomst gaat er dus vanuit dat de saneringskosten voor beide terreinen over beide partijen worden verdeeld. Dat strookt niet met de verklaring van [eiser] ter zitting. Bovendien is de hoogte van de saneringskosten pas in de laatste conceptkoopovereenkomst van 24 februari 2023 genoemd. Met dat bedrag van € 57.231,- zijn [gedaagden c.s] niet akkoord gegaan.
‘Alle kosten voor opruiming eventuele asbest en sanering voor rekening van beide partijen komen 50/50, evenals de saneringskosten van het naastgelegen terrein, [adres 2] . (..)’. De koopovereenkomst gaat er dus vanuit dat de saneringskosten voor beide terreinen over beide partijen worden verdeeld. Dat strookt niet met de verklaring van [eiser] ter zitting. Bovendien is de hoogte van de saneringskosten pas in de laatste conceptkoopovereenkomst van 24 februari 2023 genoemd. Met dat bedrag van € 57.231,- zijn [gedaagden c.s] niet akkoord gegaan.
2.12.
De hoogte en verdeling van de saneringskosten zijn essentialia van de koopovereenkomst. Het bedrag dat [gedaagden c.s] ontvangen voor de verkoop van [adres 1] is namelijk afhankelijk van de hoogte van de saneringskosten en de vraag hoe die over beide partijen worden verdeeld. Omdat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de saneringskosten, is geen koopovereenkomst tot stand gekomen.
Conclusie
2.13.
Er is geen koopovereenkomst tot stand gekomen tussen [eiser] en [gedaagden c.s] . Dat betekent dat de rechtbank de door [eiser] gevorderde nakoming van de koopovereenkomst en de verklaring voor recht dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen zal afwijzen. Daaruit volgt dat ook de overige vorderingen zullen worden afgewezen.
[eiser] moet de proceskosten betalen
2.14.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [gedaagden c.s] betalen.
De proceskosten van [gedaagde sub 1] worden begroot op:
- griffierecht
€
314,00
- salaris advocaat
€
1.228,00
(2,00 punten × tarief € 614,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.720,00
De proceskosten van [gedaagde sub 2] worden begroot op:
- griffierecht
€
314,00
- salaris advocaat
€
1.228,00
(2,00 punten × tarief € 614,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.720,00
2.15.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
2.16.
De rechtbank zal de proceskostenveroordeling gevorderd door [gedaagde sub 1] uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de rechtbank geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
2.17.
De rechtbank zal de proceskostenveroordeling ten aanzien van [gedaagde sub 2] niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren, omdat zij dat niet heeft gevorderd.
3.De beslissing
De rechtbank:
3.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
3.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde sub 1] van € 1.720,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiser] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,
3.3.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten van [gedaagde sub 1] als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
3.4.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van [gedaagde sub 2] van € 1.720,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiser] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,
3.5.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten van [gedaagde sub 2] als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,
3.6.
verklaart 3.2 en 3.3 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Gaertman en in het openbaar uitgesproken op 27 maart 2024.
5315