Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5719
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 april 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente]
(gemachtigde: S.A. Sital-Lachchi).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 1 november 2022.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 493.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [gemeente] voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 8 maart 2024 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [taxateur 1] [taxateur 2] (taxateurs).
Feiten
Feiten
De woning is een in 1974 gebouwde hoekwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 179 m2 en is gelegen op een kavel van 799 m2. De woning beschikt over een carport.
Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning.
Beoordeling door de rechtbank
8. In geschil is de waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 383.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 493.000,-.
9. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
10. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen, te weten: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Artikel 40 van Pro de Wet WOZ
11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40 van Pro de Wet WOZ, artikel 7:4 en Pro artikel 6:17 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in bezwaar geen waarde berekening, matrix en grondstaffels heeft overgelegd terwijl daar wel om was verzocht.
12. De rechtbank stelt vast dat eiser in de bezwaarfase heeft verzocht om de bovengenoemde stukken. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat deze gegevens in de bezwaarfase aan de vorige gemachtigde van eiser (EerlijkeWOZ) zijn toegestuurd. De enkele stelling van de gemachtigde van eiser dat hij ze niet heeft, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om de uitleg van de heffingsambtenaar niet te volgen. Het had op de weg van de gemachtigde gelegen om de stukken bij EerlijkeWOZ op te vragen. Voor zover eiser heeft bedoeld te stellen dat EerlijkeWOZ de stukken (ook) nooit heeft ontvangen, volgt de rechtbank dat niet omdat de gemachtigde van eiser daar geen zicht op heeft gehad. Hij was immers in die fase niet betrokken bij deze zaak. De beroepsgrond slaagt niet.
De WOZ-waarde van de woning
13. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde buurt liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat betreft bouwjaar en uitstraling voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
14. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
15. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat de kaveloppervlakte en de inhoud van de woning onjuist zijn. De heffingsambtenaar heeft op de zitting gemotiveerd toegelicht dat de kavel groot is omdat het een hoekkavel betreft en dat de inhoud van de woning correct is omdat de woning flink is uitgebouwd. De rechtbank kan die uitleg van de heffingsambtenaar volgen. De enkele stelling van eiser dat hij het niet gelooft, doet daar niet aan af.
16. De rechtbank volgt verder de stelling van eiser niet dat er onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referenties. Qua verschillen in perceeloppervlakte heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de afnemende meerwaarde door te corrigeren op de grondprijs. Dat er meer betaald is voor bepaalde referenties dan voor anderen, is volgens de heffingsambtenaar het gevolg van marktwerking. De rechtbank kan dat standpunt volgen. Voor zover eiser stelt dat de woning van eiser dusdanig groot is dat de gebruikte referentiewoningen niet geschikt zijn als vergelijking, volgt de rechtbank dat standpunt niet. De referenties zijn gelegen in dezelfde straat als de woning en hebben dezelfde bouwstijl. Met verschillen in gebruiksoppervlakte heeft de heffingsambtenaar in de matrix rekening gehouden. De beroepsgrond slaagt niet.
17. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
18. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van
mr.B.L. Kosterman-Meijer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
3 april 2024.
mr.B.L. Kosterman-Meijer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
3 april 2024.
De rechter is verhinderd om
de uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.