ECLI:NL:RBMNE:2024:1980

• Datum uitspraak: 3 april 2024
• Publicatiedatum: 2 april 2024
• Zaaknummer: UTR 23/117
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: K. de Meulder
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling beroep tegen WOZ-waarde woning en toepassing artikel 40 Wet WOZ

De rechtbank Midden-Nederland behandelde het beroep van eiser tegen de WOZ-waarde van zijn woning, vastgesteld op €715.000,- per 1 januari 2021. Eiser stelde dat de waarde te hoog was en bepleitte een lagere waarde van €619.000,-. De heffingsambtenaar handhaafde de vastgestelde waarde en onderbouwde deze met een taxatiematrix waarin de woning werd vergeleken met vier referentiewoningen.

Eiser voerde aan dat de heffingsambtenaar in bezwaar niet de gevraagde waardeberekeningen en grondstaffels had overgelegd, maar de rechtbank stelde vast dat deze stukken eerder aan de vorige gemachtigde van eiser waren verstrekt. De rechtbank oordeelde dat eiser onvoldoende aannemelijk had gemaakt dat hij deze stukken niet had kunnen verkrijgen.

Verder werd geoordeeld dat de gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar waren en dat de heffingsambtenaar rekening had gehouden met verschillen in ligging, gebruiksoppervlakte en andere factoren. Eiser stelde dat de ligging van zijn woning slechter was vanwege overlast van een nabijgelegen jachthaven, maar de rechtbank vond dat dit reeds was verwerkt in de grondstaffels en niet voldoende was onderbouwd om de waarde aan te passen.

Ten slotte wees de rechtbank het verzoek van eiser af om in beroep af te wijken van eerder aangedragen referenties, omdat dit te laat was ingebracht en de heffingsambtenaar daardoor niet adequaat kon reageren, wat in strijd is met de goede procesorde. Het beroep werd ongegrond verklaard en eiser kreeg geen vergoeding van griffierecht of proceskosten.

Uitkomst: Het beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde wordt ongegrond verklaard en de waarde van €715.000,- blijft gehandhaafd.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/117

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 april 2024 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: mr. A. Bakker),

en

De heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente]

(gemachtigde: B.A. Schras en G. Willigenburg).

Inleiding

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 december 2022.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op
€ 715.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslagin de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [gemeente] voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag).

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

De rechtbank heeft het beroep op 8 maart 2024 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigden van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [taxateur] (taxateur).
Feiten

De woning is een in 1900 gebouwde vrijstaande woning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 113 m2 en is gelegen op een kavel van 620 m2. De woning beschikt over een serre van 37 m2, een dakkapel en ligging aan het water.

Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning.

Beoordeling door de rechtbank

8. In geschil is de waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 619.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 715.000,-.

9. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

10. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen, te weten: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] .
Artikel 40 van de Wet WOZ

11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40 van de Wet WOZ, artikel 7:4 en artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht in bezwaar geen waarde berekening, matrix en grondstaffels heeft overgelegd terwijl daar wel om was verzocht.

12. De rechtbank stelt vast dat eiser in de bezwaarfase heeft verzocht om de bovengenoemde stukken. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat deze gegevens in de bezwaarfase aan de vorige gemachtigde van eiser (EerlijkeWOZ) zijn toegestuurd. De enkele stelling van de gemachtigde van eiser dat hij ze niet heeft, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om de uitleg van de heffingsambtenaar niet te volgen. Het had op de weg van de gemachtigde gelegen om de stukken bij EerlijkeWOZ op te vragen. Voor zover eiser heeft bedoeld te stellen dat EerlijkeWOZ de stukken ook nooit heeft ontvangen, volgt de rechtbank dat niet omdat de gemachtigde van eiser daar geen zicht op heeft gehad. Hij was immers in die fase niet betrokken bij deze zaak. De beroepsgrond slaagt niet.

De WOZ-waarde van de woning

13. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde buurt liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat betreft bouwjaar en uitstraling voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

14. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

15. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Volgens eiser is de ligging slecht omdat er naast de woning een oprit is waar mensen hun boten in het water laten, de mensen op de boten recht zijn tuin kunnen kijken, en er de nodige stank- en geluidsoverlast is van de nabij gelegen jachthaven. De heffingsambtenaar erkent dat de woning van eiser slechter is gelegen dan andere woningen aan de [straat] . Daartegenover staat volgens de heffingsambtenaar dat de woning van eiser alsnog beter gelegen is dan de gebruikte referentiepanden. Desondanks heeft de heffingsambtenaar aanleiding gezien om de ligging van de woning als ‘onder gemiddeld’ te classificeren. Het verschil in ligging komt tot uiting in de gebruikte grondstaffels. De rechtbank stelt vast dat eiser de grondstaffels als zodanig niet heeft betwist. Eiser heeft naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de heffingsambtenaar op deze wijze onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.

16. Eiser heeft op de zitting de stelling ingenomen dat de in beroep gebruikte referenties niet geschikt zijn. Deze referenties zijn namens eiser door EerlijkeWOZ aangedragen in de bezwaarfase. De heffingsambtenaar heeft die referenties overgenomen om zogezegd ‘dezelfde taal te spreken’. Eiser wijst er terecht op dat het hem vrij staat om in beroep een andere onderbouwing van de waarde te gebruiken, aangezien de heffingsambtenaar dat ook mag. Het is echter wel zo dat die mogelijkheid wordt beheerst door de goede procesorde. Omdat eiser pas op de zitting aangeeft dat hij de eerder door hem aangedragen referenties (bij nader inzien) toch niet bruikbaar vindt, wordt aan de heffingsambtenaar de kans ontnomen om zich daartegen te verweren. Mede gelet op het feit dat de heffingsambtenaar aan zijn bewijslast moet kunnen voldoen, is de rechtbank van oordeel dat eiser deze standpuntwijziging in dit geval eerder in de beroepsfase had moeten aankaarten, om de heffingsambtenaar in de gelegenheid te stellen om daarop te reageren. Omdat de heffingsambtenaar die kans is ontnomen, zal de rechtbank deze stelling van eiser buiten beschouwing laten.

17. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.

Conclusie en gevolgen

18. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van
mr.B.L. Kosterman-Meijer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
3 april 2024.

De rechter is verhinderd

om de uitspraak te ondertekenen

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.