ECLI:NL:RBMNE:2024:1925

Uitspraak

RECHTBANK Midden-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: C/16/566514 / KG ZA 23-646

Vonnis in kort geding van 7 maart 2024

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres] B.V.,

te [vestigingsplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiseres] ,

advocaat: mr. J.R. Gal te Amsterdam,

tegen

VERENIGING TOT BEHOUD VAN NATUURMONUMENTEN IN NEDERLAND,

te Amersfoort,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Natuurmonumenten,

advocaat: mr. F. van Westrhenen te Eindhoven.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties 1 t/m 24,

- de producties 1 t/m 11 van Natuurmonumenten,
- de mondelinge behandeling van 19 december 2023, waarvan aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitnota van Natuurmonumenten.

1.2.

Op 12 januari 2024 heeft mr. P.S. Elkhuizen-Koopmans, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. G. Delissen, griffier, een mondelinge behandeling gehouden. Daarbij was namens [eiseres] aanwezig de heer [A] (bestuurder), bijgestaan door advocaat mr. J.R. Gal. Verder waren namens Natuurmonumenten aanwezig de heer [B] ( [functie 1] ), de heer [C] ( [functie 2] ) en de heer [D] ( [functie 3] ), bijgestaan door advocaten mr. F. van Westrhenen en mr. J. Schilp.

1.3.

Na de mondelinge behandeling is besloten de zaak tot 15 februari 2024 aan te houden om partijen de gelegenheid te geven om onderling tot een oplossing te komen. Dat is niet gelukt.

1.4.

Aan partijen is vervolgens medegedeeld dat vandaag uitspraak wordt gedaan.

2. De kern van de zaak

2.1.

[eiseres] is op 28 december 2020 eigenaar geworden van de [.] aan de [adres] in [plaats] . Deze woning was tot dan toe eigendom van de ouders van [A] (hierna: [A] ) die bestuurder is van [eiseres] . De grond waarop deze woning staat is eigendom van Natuurmonumenten. [eiseres] heeft daarvoor het recht van erfpacht verkregen. Natuurmonumenten is ook eigenaar van het [eiseres] dat naast de [.] ligt. In de leveringsakte van de [.] zijn naast afspraken tussen [eiseres] en Natuurmonumenten over de erfpacht van de [.] , ook afspraken vastgelegd over de erfpacht van het [eiseres] .

2.2.

[eiseres] heeft in 2018 aan Natuurmonumenten kenbaar gemaakt dat zij in [eiseres] een bed&breakfast wil exploiteren. Natuurmonumenten en de gemeente [gemeente] (via een beslissing op een principeverzoek) hebben destijds aangegeven dat zij daar in beginsel positief tegenover staan. Na de levering van de [.] en bijbehorende erfpacht zijn partijen in januari 2021 aan de slag gegaan met het opstellen van een erfpachtovereenkomst voor [eiseres] . Dat heeft geleid tot veel mailverkeer over en weer en tot twee conceptaktes.

2.3.

Natuurmonumenten heeft [eiseres] op 31 augustus 2023 bericht dat zij heeft besloten de samenwerking met [eiseres] te beëindigen en de onderhandelingen over de erfpacht van [eiseres] af te breken. Volgens [eiseres] BV is er echter al een overeenkomst over de uitgifte van de erfpacht van [eiseres] tot stand gekomen, althans zijn de onderhandelingen zo ver gevorderd dat die niet afgebroken mogen worden. [eiseres] vordert daarom dat Natuurmonumenten wordt veroordeeld om medewerking te verlenen aan de uitgifte in erfpacht van [eiseres] aan [straat] , onder de voorwaarden zoals vastgelegd in de conceptakte van 29 april 2021, de mail met conceptakte van [E] van 5 juli 2022, de mail van [A] van 13 december 2022, de mail van [E] van 15 februari 2023 en de mail van [A] van 20 februari 2023. Subsidiair vordert zij hervatting van de onderhandelingen.

3.De beoordeling

Spoedeisend belang

3.1.

Voor een voorlopige voorziening is een spoedeisend belang vereist. [eiseres] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. In verband met het aanvragen van vergunningen en het doen van investeringen heeft zij heeft er belang bij om op korte termijn duidelijkheid te verkrijgen over het door haar gewenste recht van erfpacht voor [eiseres] .

Is een erfpachtovereenkomst tot stand gekomen? Nee.

3.2.

[eiseres] stelt primair dat er in 2020 al overeenstemming is bereikt over de erfpachtovereenkomst voor [eiseres] . Natuurmonumenten betwist dat en voert daartoe aan dat 1) er pas sprake is van een erfpachtovereenkomst als die in een notariële akte is vastgelegd en als die akte is gepasseerd, 2) alleen de heer [F] bevoegd is om namens Natuurmonumenten een bindende overeenkomst met [eiseres] te sluiten en 3) dat er geen overeenstemming is bereikt over de essentialia.

1) passeren van de akte

3.3.

Door middel van een notariële akte en inschrijving daarvan in het kadaster wordt het recht van erfpacht zakenrechtelijk gevestigd, maar daaraan voorafgaand sluiten de erfpachter en de grondeigenaar eerst een overeenkomst tot vestiging van een erfpachtrecht waarbij tussen hen een verbintenisrechtelijke rechtsverhouding ontstaat.^[1]In die overeenkomst tot vestiging worden afspraken met betrekking tot de looptijd, de hoogte van de canon en het toegestane gebruik van de grond vastgelegd. Het moment van vestiging oftewel van het passeren van de akte is dus, anders dan Natuurmonumenten stelt, niet bepalend voor het ontstaan van de overeenkomt tot vestiging van het recht tot erfpacht en om die overeenkomst gaat het in dit kort geding.

2) bevoegdheid

3.4.

[eiseres] betwist niet dat de heer [F] bevoegd is om de erfpachtovereenkomst namens Natuurmonumenten te tekenen. Zij betwist de gevolgen die Natuurmonumenten aan deze vertegenwoordigingsbevoegdheid verbindt. Volgens Natuurmonumenten kan er geen bindende overeenkomst tot stand zijn gekomen, omdat [eiseres] niet heeft onderhandeld met iemand die Natuurmonumenten mag vertegenwoordigen. [eiseres] mocht er volgens haar ook niet van uit gaan dat zij heeft gesproken met personen die over een toereikende volmacht beschikken. De voorzieningenrechter verwerpt dit verweer. Aangenomen moet worden dat degenen die al sinds 2018 de onderhandelingen met [eiseres] voeren - dat was voornamelijk [functie 2] [E] - daarbij als spreekbuis hebben gefungeerd van Natuurmonumenten. [eiseres] mocht er op vertrouwen dat deze personen namens Natuurmonumenten spraken en handelden. Als dat niet het geval was dan had Natuurmonumenten dit al veel eerder kenbaar moeten maken en [eiseres] niet ruim vijf jaar met volgens haar onbevoegde personen moeten laten onderhanden, om haar dit vervolgens in dit kort geding tegen te werpen. Het feit dat [E] de conceptovereenkomst heeft opgesteld die namens Natuurmonumenten door [F] wordt aangegaan, bevestigt dat (in ieder geval) [E] met betrekking tot de afspraken en onderhandelingen over de erfpacht van [eiseres] namens Natuurmonumenten heeft gesproken en heeft gehandeld.

3) overeenstemming

3.5.

Uitgangspunt is dat een overeenkomst tot stand komt door aanbod en aanvaarding daarvan (artikel 6:217 BW) of als de ene partij gerechtvaardigd mocht denken dat de andere partij een aanbod of aanvaarding deed (artikel 3:35 BW). Daarbij geldt dat er tussen partijen wilsovereenstemming moet zijn over de punten die essentieel zijn voor het ontstaan van de overeenkomst. Of sprake is van wilsovereenstemming over de essentialia, hangt af van wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden.^[2]

3.6.

[eiseres] stelt dat uit de leveringsakte van de [.] van 28 december 2020 (productie 2 bij de dagvaarding) blijkt dat er een erfpachtovereenkomst tot stand is gekomen. Daarin heeft Natuurmonumenten onder voorwaarden toestemming verleend aan [eiseres] om de [.] in eigendom te aanvaarden. [eiseres] wijst specifiek op de voorwaarde genoemd onder 5, waarin het volgende is opgenomen:

“ 5. Met de erfpachter zal tevens een erfpachtovereenkomst worden gesloten voor het naast het verkochte liggende ‘ [eiseres] ’, welk project deel uitmaakt van de onderhavige overeenkomst met voormelde vereniging.”

3.7.

In het eerste zinsdeel van deze voorwaarde wordt gesproken over een erfpachtovereenkomst voor [eiseres] die gesloten
zalworden. Dat duidt erop dat die overeenkomst er op dat moment nog niet was. Ook het feit dat de leveringsakte geen termijnen en voorwaarden vermeldt waaronder die erfpachtovereenkomst wordt aangegaan (oftewel de essentialia ontbreken), wijst erop dat op dat de erfpachtovereenkomst op dat moment niet tot stand is gekomen. Wel begrijpt de voorzieningenrechter dat de formulering van deze voorwaarde voor verwarring gezorgd kan hebben. Het heeft er ook alle schijn van dat niet alleen [eiseres] maar ook Natuurmonumenten zelf er in eerste instantie van uit is gegaan dat met deze voorwaarde een overeenkomst tot vestiging van erfpacht voor [eiseres] is vastgelegd. Dat blijkt, zoals [eiseres] terecht heeft aangevoerd, uit de volgende communicatie van Natuurmonumenten kort na het tot stand komen van de leveringsakte:

- de intern gerichte mail van [G] ( [functie 4] ) van Natuurmonumenten van 14 januari 2021 (productie 8 dagvaarding) waarin wordt gesproken over de manier waarop de overeenkomst bekend gemaakt gaat worden;

- de extern gerichte mail van 20 januari 2021 van [G] aan een vertegenwoordiger van de buurtbewoners (productie 9 dagvaarding), waarin hij meedeelt dat Natuurmonumenten een akkoord heeft bereikt met [H] en [A] over uitgifte van [eiseres] en dat zij nu verder kunnen met het formele gedeelte en het aanvragen van vergunningen.

3.8.

Toch gaat de voorzieningenrechter niet mee in de stelling van [eiseres] dat met de leveringsakte van 28 december 2020 tevens een erfpachtovereenkomst voor [eiseres] tot stand is gekomen. Zoals hiervoor al is overwogen ontbreken de essentiële onderdelen die noodzakelijk zijn voor het tot stand komen van een erfpachtovereenkomst. Kennelijk zijn partijen kort na het versturen van de hiervoor genoemde e-mails ook tot dit inzicht gekomen en zijn zij gaan praten over de voorwaarden. Zie de mail van [A] van 22 januari 2021 aan notaris [I] (productie 10 dagvaarding) waarin hij haar vraagt de pachtovereenkomst te begeleiden en hij de afspraken op hoofdlijnen meestuurt. En zie de e-mail van [functie 2] [E] van 9 februari 2021 aan [G] en aan [eiseres] (productie 11 dagvaarding), waarin zij hen vraagt te kijken naar de afspraken over de uitgifte van [eiseres] die zij heeft geprobeerd vast te leggen.

3.9.

Na een in eerste instantie voortvarende start, waarin al op 29 april 2021 een conceptakte was opgemaakt door de notaris, heeft de zaak in verband met Covid een jaar lang stilgelegen. Daarna zijn partijen opnieuw in onderhandeling getreden over de voorwaarden van de erfpachtovereenkomst, dan wel hebben zij de onderhandelingen voortgezet. In dat proces lijken er steeds meer voorwaarden ter sprake te zijn gekomen en aan de overeenkomst te zijn toegevoegd. Dit heeft geleid tot een door [E] opgestelde conceptovereenkomst, die zij op 5 juli 2022 aan [eiseres] heeft gestuurd (productie 14 dagvaarding). Deze overeenkomst bevat naar het oordeel van de voorzieningenrechter de essentiële onderdelen die noodzakelijk zijn voor de vestiging van de overeenkomst van erfpacht voor [eiseres] . Uit de begeleidende e-mail van [E] en ook uit de mail van 21 juni 2022 van [E] (productie 13 dagvaarding) blijkt dat ook Natuurmonumenten ervan uitging dat de overeenkomst op dat moment zo goed als rond was. De collega’s met wie [E] overleg had gevoerd over de erfpachtovereenkomst hadden nog maar één bespreekpunt (de vraag of [eiseres] openbaar toegankelijk moest blijven) en [E] zelf wilde, zoals zij zelf zegt, er nu echt een keer vaart achter zetten.

3.10.

Partijen hebben vervolgens de conceptakte van 5 juli 2022 en de vragen en aanpassingen daarop van [eiseres] besproken en op vrijwel alle onderdelen overeenstemming bereikt. Dat blijkt uit de volgende mailwisseling:

- de eerste reactie op de conceptakte van [eiseres] op 22 september 2022 (productie 15 dagvaarding), waarin zij zegt dat er waarschijnlijk geen cruciale punten zijn en verzoekt om de overeenkomst samen door te nemen;

- de iets uitgebreidere reactie van [eiseres] op 13 december 2022 (productie 16 dagvaarding), naar aanleiding van besproken punten en aanvullingen;

- de reactie van Natuurmonumenten op de vragen van [eiseres] op 15 februari 2023 productie 17 dagvaarding), waarin de voorwaarde wordt gesteld dat de cultuurhistorici een akkoord moeten geven op de door [eiseres] gewenste 13e kamer in de extra ruimte die in de kazemat is vrijgekomen.

3.11.

Dat op dat moment nog niet op alle onderdelen overeenstemming was bereikt leek voor Natuurmonumenten niet in de weg te staan aan een spoedige uitgifte van de erfpacht. Zo schrijft [E] in haar mail van 15 februari 2023:

“Overigens zou ik wel vaart willen zetten achter het passeren van de notariële akte omdat de aanpassingen die nu worden voorgesteld van ondergeschikt belang zijn en eenvoudig te ‘vertalen’ door de notaris. Niets staat een uitgifte van erfpacht op korte termijn aan jullie in de weg.”

Ook de voorwaarde dat nog toestemming van de cultuurhistorici nodig is voor de 13e kamer staat volgens deze mail, anders dan Natuurmonumenten in dit kort geding stelt, niet in de weg aan totstandkoming van de erfpachtovereenkomst. Dat is naar het oordeel van de voorzieningenrechter ook logisch. [eiseres] is immers met deze voorwaarde akkoord gegaan en het enige gevolg van het niet verkrijgen van deze toestemming is dat [eiseres] geen 13e kamer aan de bed & breakfast mag toevoegen. Het gebruik van [eiseres] als bed & breakfast is niet afhankelijk van het al dan niet hebben van een 13e kamer en is dan ook geen essentieel onderdeel van de erfpachtovereenkomst.

3.12.

Toch kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet van een perfecte erfpachtovereenkomst gesproken worden. Na het hierboven genoemde bericht van Natuurmonumenten is [eiseres] in haar reactie van 20 februari 2023 (productie 18 dagvaarding) weliswaar met vrijwel alle door Natuurmonumenten voorgestelde aanpassingen akkoord gegaan, maar heeft zij op een aantal onderdelen nog nieuwe voorstellen gedaan. Zo heeft zij een voorstel gedaan over de voor de overdrachtsbelasting vast te stellen marktwaarde van [eiseres] , over de ingangsdatum van de erfpacht, over de wijze waarop de erfpacht verlengd wordt en over vergoedingen bij het einde van de overeenkomst voor door de erfpachter aangebrachte zaken. Natuurmonumenten heeft nog niet op alle vier voorstellen gereageerd, althans niet voor zover de voorzieningenrechter kan nagaan. Wel is er in mei 2023 gecorrespondeerd over de toestemming voor de 13e kamer en de tekeningen die de cultuurhistorici daarvoor nodig hebben.

3.13.

Daarna dateert het eerstvolgende bericht van Natuurmonumenten van 7 juli 2023 (productie 19 dagvaarding). Dit is een gespreksverslag van een overleg dat op 6 juli 2023 heeft plaatsgevonden. Het verslag is opgesteld door [functie 5] [J] en gaat over de samenwerking met betrekking tot [locatie] en [eiseres] . In [locatie] exploiteert [A] via andere vennootschappen een theetuin en huurt hij kantoorruimte. Er is blijkens het verslag gesproken over betalingsachterstanden (uit de stukken en toelichting tijdens de zitting blijkt dat het gaat om de huurachterstand van [locatie] ) en over stagnatie bij de ontwikkeling van [eiseres] . Specifiek over [eiseres] is gesproken over de tekeningen die cultuurhistorie nodig heeft, de zorg over de parkeerbewegingen, de parkeerlocatie waarover nog een bepaling in de overeenkomst opgenomen moet worden en de start van de exploitatie en betaling per 1 januari 2024. De voorzieningenrechter maakt hieruit op dat partijen kennelijk toch op enig moment overeenstemming hebben bereikt over de ingangsdatum van de erfpacht en dat er in juli 2023 dus nog slechts drie punten open stonden waarover nog geen overeenstemming was bereikt. Van overeenstemming over deze onderdelen is het echter niet meer gekomen. [functie 2] [C] , de opvolger van [E] , beëindigt op 31 augustus 2023 namens Natuurmonumenten de samenwerking voor zowel [locatie] als [eiseres] en breekt de onderhandelingen af.

Moeten de onderhandelingen voortgezet worden? Ja.

3.14.

Het staat iedereen in principe vrij om onderhandelingen af te breken tot het moment dat een overeenkomst tot stand komt. Deze vrijheid wordt begrensd door het vertrouwen dat partijen erin mogen hebben dat een overeenkomst ook daadwerkelijk wordt gesloten. Dit wordt het gerechtvaardigd vertrouwen genoemd en ontstaat op het moment dat partijen (mondelinge) overeenstemming hebben bereikt over essentiële elementen van de overeenkomst. Rekening moet worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij.^[3]

3.15.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter stond het Natuurmonumenten niet vrij om de onderhandelingen met [eiseres] af te breken zoals zij dat heeft gedaan. Op 5 juli 2022, dus ruim een jaar voor het afbreken van de onderhandelingen, hebben partijen over de essentialia van de overeenkomst al overeenstemming bereikt. Op het moment van het afbreken van de onderhandelingen was er slechts op drie onderdelen nog geen overeenstemming. Zoals hiervoor onder 3.9 en 3.11 al is overwogen gaat het daarbij niet om de essentialia van de erfpachtovereenkomst, maar zoals Natuurmonumenten zelf zegt, om aanpassingen van ondergeschikt belang. De redenen van Natuurmonumenten om de onderhandelingen te staken hebben niets met deze openstaande onderdelen of met [eiseres] te maken. De redenen zijn structurele wanbetaling en schending van bepalingen uit de overeenkomsten. Dit gaat over [locatie] en niet over [eiseres] . Verder is van belang dat partijen ruim 5 jaar met elkaar in gesprek zijn geweest over de plannen en de uitgifte van erfpacht voor [eiseres] . In die periode heeft Natuurmonumenten op geen enkel moment aan [eiseres] meegedeeld dat zij wilde afzien van de erfpachtovereenkomst of dat anderszins laten doorschemeren. Tot en met het laatste gesprek op 6 juli 2023 (nauwelijks twee maanden voor het afbreken van de onderhandelingen) heeft Natuurmonumenten nog gevraagd om tekeningen voor de 13e kamer en over het passeren van de leveringsakte. Hiermee heeft zij bij [eiseres] het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat de erfpachtovereenkomst tot stand zou komen.

3.16.

De voorzieningenrechter wijst daarom de subsidiaire vordering van [eiseres] toe en bepaalt dat Natuurmonumenten de onderhandelingen moet hervatten en op redelijke wijze moet voortzetten over de drie laatste nog openstaande onderdelen. Dat zijns: 1) het vaststellen van de marktwaarde van [eiseres] voor de overdrachtsbelasting, 2) de wijze waarop de erfpacht verlengd wordt en 3) eventuele vergoedingen bij het einde van de overeenkomst voor door de erfpachter aangebrachte zaken.

Boete

3.17.

[eiseres] vordert dat Natuurmonumenten ten gunste van haar een boete zal verbeuren van € 10.000,- voor iedere dag of gedeelte van een dag dat zij tekortschiet in de nakoming van de hoofdveroordeling. Deze vordering wordt afgewezen, omdat de grondslag daarvan niet duidelijk is. [eiseres] heeft deze vordering in het lichaam van de dagvaarding niet onderbouwd en ook tijdens de mondelinge behandeling heeft zij dat niet gedaan. De vordering is behalve in het petitum in het geheel niet genoemd.

De proceskosten

3.18.

Natuurmonumenten krijgt ongelijk. Zij moet daarom de proceskosten van [eiseres] betalen. Die kosten zijn tot nu toe begroot op:

- dagvaarding € 109,44

- griffierecht € 688,00

- salaris advocaat € 1.107,00 (tarief gemiddelde zaak)

- nakosten
€ 178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 2.082,44

3.19.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

4.De beslissing

De voorzieningenrechter:

4.1.

veroordeelt Natuurmonumenten om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de onderhandelingen over de onder 3.16 genoemde onderdelen, waarover nog geen overeenstemming is bereikt, te hervatten en op redelijke wijze voort te zetten,

4.2.

veroordeelt Natuurmonumenten in de proceskosten van € 2.082,44, te betalen binnen veertien dagen na betekening. Als Natuurmonumenten niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet Natuurmonumenten € 90,- extra betalen, plus de kosten van betekening,

4.3.

veroordeelt Natuurmonumenten in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,

4.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

4.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.S. Elkhuizen-Koopmans, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 7 maart 2024.