ECLI:NL:RBMNE:2024:1848

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 10860588 \ UE VERZ 24-1 RJ/58605

Beschikking van 27 maart 2024

in de zaak van

[verzoeker],

wonende te [woonplaats] ,

verzoekende partij,

verwerende partij in het tegenverzoek,

hierna te noemen: [verzoeker] ,

procederend in persoon,

tegen

[verweerder],

wonende te [woonplaats] ,

verwerende partij,

verzoekende partij in het tegenverzoek,

hierna te noemen: [verweerder] ,

gemachtigde: mr. C. van der Mark.

1.De procedure

1.1.

De kantonrechter heeft de volgende stukken ontvangen en gelezen:

- het verzoekschrift van 29 december 2023;

- het verweerschrift van 15 februari 2024;

- de akte overlegging producties van [verzoeker] van 20 februari 2024;

- de e-mail met productie van [verweerder] van 25 februari 2024.

1.2.

Op 26 februari 2024 is de zaak besproken tijdens een mondelinge behandeling, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Daarbij waren [verzoeker] , [verweerder] en de gemachtigde van [verweerder] aanwezig.

1.3.

Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag uitspraak zal worden gedaan.

2.Wat is er gebeurd?

2.1.

[verzoeker] huurt vanaf 1 januari 2002 een woning aan de [adres 1] in [plaats] . Tussen 1 januari 2002 en 1 maart 2004 was [verzoeker] onderhuurder van zijn broer en diens vriendin, maar per 1 maart 2004 heeft [verzoeker] de onderhuurovereenkomst op grond van artikel 7:269 Burgerlijk Wetboek (BW) voortgezet en huurt hij van [verweerder] . Naast het huren van de woning mocht [verzoeker] ook zijn twee fietsen in een fietsenstalling van [verweerder] aan het [adres 2] stallen.

2.2.

Op 1 augustus 2023 heeft [verweerder] de eigendom van de woning overgedragen aan een derde. [verweerder] vindt dat het gebruik van de fietsenstalling nu moet komen te eindigen en wilde de fietsenstalling per 1 oktober 2023 ontruimen. [verzoeker] vindt dat het gebruik van de fietsenstalling niet zomaar kan eindigen en is toen een kort geding gestart. Tijdens de mondelinge behandeling van het kort geding heeft [verweerder] , voor zover er sprake zou zijn van huur, de huurovereenkomst ten aanzien van de fietsenstalling opgezegd tegen 1 november 2023 en de ontruiming aangezegd.

3.Wat wil [verzoeker] en wat wil [verweerder] ?

3.1.

[verzoeker] heeft een voorwaardelijk verzoek bij de kantonrechter ingediend tot verlenging van de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden met één jaar. De voorwaarden waaronder dit verzoek is ingesteld zijn dat de fietsenstalling onder het regime van artikel 7:230a BW valt en [verweerder] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd. Omdat [verzoeker] van mening is dat de fietsenstalling onder het regime van woonruimte valt, verzoekt hij primair om hem niet-ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek. Mocht de fietsenstalling niet onder het huurregime voor woonruimte vallen, dan is [verzoeker] subsidiair van mening dat een (rechtsgeldige) beëindiging van de huurovereenkomst met betrekking tot de fietsenstalling is uitgebleven en hij daarom niet-ontvankelijk moet worden verklaard.

3.2.

[verweerder] voert verweer. [verweerder] stelt zich primair op het standpunt dat er geen sprake is van huur van de fietsenstalling, maar van bruikleen. Volgens [verweerder] heeft hij de bruikleenovereenkomst rechtsgeldig opgezegd en moet [verzoeker] daarom niet-ontvankelijk worden verklaard in zijn verzoek. Mocht het wel om huur gaan, dan is [verweerder] van mening dat de fietsenstalling niet onder het regime van woonruimte valt, maar onder het regime van artikel 7:230a BW, en die huur heeft hij tijdens het kort geding rechtsgeldig opgezegd. Tot slot vindt [verweerder] , gelet op de belangen van [verzoeker] en van hemzelf, dat het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn moet worden afgewezen. [verweerder] verzoekt op zijn beurt – samengevat – ontruiming van de fietsenstalling, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag, tot een maximum van € 15.000,00.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.Wat oordeelt de kantonrechter?

4.1.

De kantonrechter zal [verzoeker] niet-ontvankelijk verklaren in zijn verzoek om de ontruimingstermijn te verlengen, omdat op de fietsenstalling het regime van woonruimte van toepassing is en niet het regime van artikel 7:230a BW. Omdat het regime van artikel 7:230a BW niet van toepassing is, worden de tegenverzoeken van [verweerder] afgewezen. Hierna wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen.

4.2.

Omdat de vordering en de tegenvordering nauw met elkaar samenhangen, zal de kantonrechter deze gezamenlijk behandelen.

Tussen [verzoeker] en [verweerder] gelden de onderhuurovereenkomst en het addendum

4.3.

[verweerder] en [verzoeker] zijn het er over eens dat op grond van artikel 7:269 BW tussen hen de onderhuurovereenkomst is gaan gelden, maar zijn het er niet over eens of ook het addendum bij de onderhuurovereenkomst tussen hen is gaan gelden. [verzoeker] stelt dat het addendum ook onderdeel is van de onderhuurovereenkomst, maar [verweerder] betwist dit. De kantonrechter overweegt als volgt.

4.4.

Nadat de hoofdhuurovereenkomst tussen [verweerder] en de broer van [verzoeker] en diens vriendin is geëindigd, heeft [verweerder] de onderhuurovereenkomst op grond van artikel 7:269 BW met [verzoeker] voortgezet. Dit betekent dat [verweerder] in de voormalige positie van de broer van [verzoeker] en diens vriendin is getreden; [verzoeker] wordt de huurder van [verweerder] . Dat gebeurt onder de bij de onderhuur (dus: tussen [verzoeker] en zijn broer en diens vriendin) overeengekomen voorwaarden.

4.5.

Tussen de broer van [verzoeker] en diens vriendin enerzijds en [verzoeker] anderzijds gold een onderhuurovereenkomst en een addendum. Het samenstel van die stukken bepaalt wat de broer van [verzoeker] en diens vriendin en [verzoeker] zijn overeengekomen. De onderhuurovereenkomst én het addendum zijn bij de voortzetting van de onderhuurovereenkomst dus tussen [verweerder] en [verzoeker] gaan gelden. Dat het addendum twee weken na het sluiten van de onderhuurovereenkomst is ondertekend of dat de kantonrechter/rechtbank in kort geding in 2004 wel of niet iets over het addendum heeft gezegd, doet gelet op het bovenstaande niet ter zake. Het addendum is onderdeel van de onderhuurovereenkomst en is dus ook tussen [verzoeker] en [verweerder] gaan gelden.

Er is sprake van huur van de fietsenstalling en niet van bruikleen

4.6.

Volgens [verzoeker] huurt hij de fietsenstalling van [verweerder] , maar [verweerder] stelt dat op de fietsenstalling het regime van bruikleen van toepassing is. De kantonrechter komt tot de conclusie dat er sprake is van huur en niet van bruikleen en baseert dit op het volgende.

4.7.

Artikel 7:201 lid 1 BW definieert huur als de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, om een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. In artikel 7A:1777 BW staat bruikleen omschreven als een overeenkomst, waarbij de ene partij aan de andere een zaak om niet in gebruik geeft, onder voorwaarde dat degene die deze zaak ontvangt, na daarvan gebruik te hebben gemaakt of na een bepaalde tijd, zal teruggeven. Het kenmerkende verschil tussen een huurovereenkomst en een bruikleenovereenkomst is dat bij huur de gebruiker zich verbindt tot een tegenprestatie voor het gebruik van de ruimte en in het geval van bruikleen niet.

4.8.

In artikel 1 van het addendum bij de onderhuurovereenkomst staat:

‘
Artikel 1

Bij de verhuur van de woning gelegen aan de [adres 1] is tevens inbegrepen het gebruik van de meubels en de fietsenstalling voor maximaal twee fietsen’

4.9.

Uit bovenstaand artikel blijkt dat het gebruik van de fietsenstalling
bij de verhuur is inbegrepen. Het gebruik van de fietsenstalling is dus onderdeel van de onderhuurovereenkomst en valt onder het gehuurde. Bovendien stond ook in de hoofdhuurovereenkomst tussen [verweerder] en de broer van [verzoeker] en diens vriendin dat het gehuurde onder andere bestaat uit het mede-gebruik van de fietsenstalling:

‘
Artikel 1

(…)

2. Het gehuurde bestaat uit:

a. 3 kamerappartement + keuken + douche

b. het mede-gebruik van fietsenstalling voor 2 fietsen

c. de volgende leveringen en diensten’

4.10.

[verweerder] heeft aangevoerd dat het gebruik van de fietsenstalling er later in de hoofdhuurovereenkomst bij is geschreven. Dit duidt er volgens [verweerder] op dat het ter beschikking stellen van de fietsenstalling een vriendendienst was voor de huurders om hun fietsen kwijt te kunnen en er dus ook geen huurprijs voor het gebruik van de fietsenstalling is overeengekomen, omdat de huurprijs na het bijschrijven niet is aangepast. [verzoeker] heeft betwist dat het gebruik van de fietsenstalling later is bijgeschreven en heeft hiertoe een verklaring van de vriendin van zijn broer overgelegd waarin zij aangeeft dat wat er in de hoofdhuurovereenkomst met pen staat opgenomen, er al zo in stond opgenomen op het moment dat zij het contract tekende. Tegenover deze betwisting had het op de weg van [verweerder] gelegen om zijn stelling nader te onderbouwen, maar dit heeft hij niet gedaan. Nu [verweerder] dit heeft nagelaten gaat de kantonrechter ervan uit dat het gebruik van de fietsenstalling niet later is bijgeschreven en van begin af aan tot het gehuurde behoorde.

4.11.

Voor het gebruik van het gehuurde wordt een maandelijkse huurprijs betaald. Omdat de fietsenstalling onderdeel is van het gehuurde, wordt de huur geacht ook betrekking te hebben op de fietsenstalling. Dat de huurprijs voor het gebruik van de woning en het gebruik van de fietsenstalling in de huurovereenkomst niet zijn gesplitst betekent niet dat er geen tegenprestatie is overeengekomen voor het gebruik van de fietsenstalling. De kantonrechter volgt [verweerder] dan ook niet in zijn stelling dat [verzoeker] geen huur hoefde te betalen voor het gebruik van de fietsenstalling en er dus geen tegenprestatie tegenover stond.

4.12.

Het argument van [verweerder] dat in het addendum ‘gebruik’ is afgesproken, en dat dit dus duidt op bruikleen, wordt ook verworpen. In de definitie van huur (artikel 7:201 BW) staat dat bij huur een verhuurder een zaak of gedeelte daarvan in
gebruikverstrekt. Het feit dat het woord ‘gebruik’ is gebruikt past dus niet enkel bij de definitie van bruikleen, maar ook bij die van huur.

4.13.

Verder heeft [verweerder] aangevoerd dat er geen sprake is van huur, omdat noch in de hoofdhuurovereenkomst, noch in de onderhuurovereenkomst, noch in het addendum is bepaald dat op de betreffende plek, [adres 2] , fietsen gestald konden worden: nergens staat deze locatie als zodanig beschreven. De kantonrechter gaat niet in dit standpunt van [verweerder] mee. Het gebruik van het gehuurde dient voldoende bepaalbaar te zijn. Daarvan is hier sprake. Naar is komen vast te staan wordt de fietsenstalling aan het Visschersplein in ieder geval sinds 1996 al gebruikt als fietsenstalling door de huurders van [verweerder] . Eerst door de broer van [verzoeker] en diens vriendin en daarna door [verzoeker] zelf. [verweerder] heeft niet gesteld of aangetoond dat het om een andere fietsenstalling zou gaan of in het verleden zou zijn gegaan. Het was voor alle partijen duidelijk dat het in de hoofdhuurovereenkomst, onderhuurovereenkomst en in het addendum om de fietsenstalling aan het Visschersplein gaat. Dat [verzoeker] zijn fiets ook wel eens in het trappenhuis van de woning zette, maakt het bovenstaande niet anders.

4.14.

Tot slot gaat ook het verweer van [verweerder] dat geen sprake is van huur, omdat [verzoeker] niet het exclusieve gebruiksrecht had niet op. Voor kwalificatie als huur is een verplichting tot 'in gebruik verstrekken' en een 'tegenprestatie' vereist. Niet is vereist dat de overeenkomst een exclusief gebruiksrecht geeft.

De fietsenstalling is een onroerende aanhorigheid

4.15.

Nu vaststaat dat sprake is van huur van de fietsenstalling, is tussen [verzoeker] en [verweerder] in geschil of de fietsenstalling een onroerende aanhorigheid is en daarom onder het regime van woonruimte valt, of dat het regime van artikel 7:230a BW van toepassing is.

4.16.

Volgens artikel 7:233 BW vallen onroerende aanhorigheden van een gebouwde onroerende zaak eveneens onder het begrip woonruimte. Onroerende aanhorigheden zijn voorzieningen die naar hun aard (feitelijk of goederenrechtelijk) onlosmakelijk met de woning zijn verbonden of die krachtens overeenkomst daarvan deel uitmaken. Voorzieningen die krachtens overeenkomst deel uitmaken van de gehuurde woonruimte zijn voorzieningen die feitelijk niet onlosmakelijk met de gehuurde woonruimte zijn verbonden, maar ten aanzien waarvan huurder en verhuurder zijn overeengekomen dat het gebruik van de gehuurde woonruimte ook het gebruik van de desbetreffende voorzieningen omvat.

4.17.

De kantonrechter oordeelt dat de fietsenstalling als onroerende aanhorigheid is aan te merken. In artikel 1 van het addendum bij de onderhuurovereenkomst staat dat bij de verhuur tevens is inbegrepen het gebruik van de fietsenstalling voor maximaal twee fietsen. De fietsenstalling maakt dus krachtens overeenkomst onderdeel uit van de woning. Dat de fietsenstalling zich niet op het perceel van de woning bevindt, maar in een andere straat (en dus niet feitelijk of goederenrechtelijk onlosmakelijk met de woning is verbonden), doet niet ter zake, omdat de fietsenstalling contractueel bij de woning hoort.

Na verkoop van de woning heeft splitsing van de onderhuurovereenkomst plaatsgevonden

4.18.

Per 1 augustus 2023 heeft [verweerder] de eigendom van de woning overgedragen aan een derde, maar de fietsenstalling is wel nog steeds zijn eigendom. Er is dus sprake van gedeeltelijke overdracht van het gehuurde. De kantonrechter stelt vast dat op het moment dat de woning is overgedragen aan de derde, de huurverhouding is gesplitst in twee huurovereenkomsten.^[1]Eén huurovereenkomst tussen [verzoeker] en de nieuwe eigenaar van de woning met betrekking tot de woning en een huurovereenkomst tussen [verzoeker] en [verweerder] met betrekking tot de fietsenstalling.

Op de fietsenstalling blijft het regime van woonruimte van toepassing

4.19.

[verzoeker] en [verweerder] twisten vervolgens over de vraag welk huurregime na splitsing van de huurovereenkomst van toepassing is op de fietsenstalling. [verzoeker] stelt zich op het standpunt dat na de splitsing het regime van woonruimte van toepassing blijft, maar [verweerder] stelt dat het regime van artikel 7:230a BW na splitsing van toepassing is geworden.

4.20.

De kantonrechter is van oordeel dat na de splitsing van de huurovereenkomst het regime van woonruimte van toepassing is gebleven op de overeenkomst met betrekking tot de fietsenstalling. Uitgangspunt van de wettelijke regeling is bescherming van de huurder. Wanneer een gedeelte van het gehuurde wordt overgedragen en door de splitsing van de huurovereenkomst een ander regime van toepassing zou worden op een onderdeel van het gehuurde, zou de huurder ten opzichte van dit onderdeel de bescherming verliezen die hij genoot voordat een onderdeel van het gehuurde op een derde werd overgedragen. De huurder zou dan door een beslissing van de verhuurder om een deel van het gehuurde te verkopen, in een slechtere positie terecht komen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [verweerder] onvoldoende gesteld om een dergelijke verslechtering van de positie van [verzoeker] te kunnen rechtvaardigen. Daarom oordeelt de kantonrechter dat het regime voor woonruimte van toepassing blijft op de gehuurde aanhorigheid: de fietsenstalling.

Conclusie

4.21.

Omdat de fietsenstalling onder het regime van woonruimte valt, is artikel 7:230a BW niet van toepassing. Daarom zal [verzoeker] niet-ontvankelijk worden verklaard in zijn verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn op grond van artikel 7:230a BW.

4.22.

Nu het primaire verzoek van [verzoeker] om hem niet-ontvankelijk te verklaren zal worden toegewezen behoeft het subsidiair en meer subsidiair door hem gevorderde geen bespreking.

4.23.

De kantonrechter komt niet toe aan beoordeling van de tegenverzoeken van [verweerder] , omdat artikel 7:230a BW niet van toepassing is. De tegenverzoeken van [verweerder] zullen daarom worden afgewezen. Wanneer [verweerder] de huurovereenkomst met betrekking tot de fietsenstalling met [verzoeker] wil beëindigen is artikel 7:274 BW van toepassing en zal een passende belangenafweging moeten plaatsvinden.

Proceskosten

4.24.

[verweerder] is de partij die met betrekking tot het verzoek en het tegenverzoek ongelijk krijgt en hij wordt daarom in de kosten veroordeeld. Dit betekent dat hij zijn eigen kosten moet dragen en de proceskosten van [verzoeker] aan hem moet betalen. Er worden geen salariskosten voor de gemachtigde begroot, omdat [verzoeker] heeft geprocedeerd in persoon. Tot aan deze beschikking worden de proceskosten aan de zijde van [verzoeker] begroot op € 86,00 aan griffierecht.

Uitvoerbaar bij voorraad

4.25.

De kantonrechter zal de beslissing voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

verklaart [verzoeker] niet-ontvankelijk in zijn verzoek;

5.2.

wijst de tegenverzoeken van [verweerder] af;

5.3.

veroordeelt [verweerder] tot betaling aan [verzoeker] van zijn proceskosten begroot op
€ 86,00;

5.4.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 27 maart 2024.