ECLI:NL:RBMNE:2024:1845

Uitspraak

RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 10485548 \ UC EXPL 23-3013 RJ/58605

Vonnis van 27 maart 2024

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats 1] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. G. Gabrelian,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. M.M. de Cock.

Partijen worden hierna [eiser] respectievelijk [gedaagde] genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 19 april 2023 met producties 1 tot en met 5;
- de conclusie van antwoord van 24 juli 2023 met producties 1 tot en met 9.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 8 november 2023. Daarbij is [eiser] verschenen, bijgestaan door mr. P. Folsche als zaakwaarnemer en kantoorgenoot van mr. G. Gabrelian. [gedaagde] is ook verschenen, bijgestaan door mr. M.M. de Cock. Door of namens partijen zijn de standpunten toegelicht en is antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter. Partijen hebben ook op elkaar kunnen reageren. De griffier heeft van het verhandelde tijdens de mondelinge behandeling aantekeningen gemaakt.

1.3.

De kantonrechter heeft bepaald dat het vonnis in deze zaak vandaag wordt uitgesproken.

2.Waar gaat de zaak over?

2.1.

[eiser] heeft van 1 april 2018 tot 1 augustus 2021 een kamer (onzelfstandige woonruimte) gehuurd van [gedaagde] aan het adres [adres] te [plaats] . [eiser] heeft de huurcommissie verzocht om de betalingsverplichting van gas, water en elektra en/of overige servicekosten vast te stellen voor de jaren 2018, 2019 en 2020. De uitspraken van de huurcommissie brengen met zich dat [eiser] in totaal € 1.674,79 (€ 458,18 voor 2018, € 361,46 voor 2019 en € 855,15 voor 2020) te veel aan servicekosten heeft betaald aan [gedaagde] . [eiser] vordert dit bedrag van [gedaagde] terug. Ook vordert [eiser] de waarborgsom terug van € 450,00 en de huur over de maand augustus 2021 van € 356,07. Tot slot vordert [eiser] wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

2.2.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] stelt voorop dat hij geen professionele verhuurder is. Verder beroept [gedaagde] zich op verrekening, omdat hij stelt nog een vordering op [eiser] te hebben van € 1.393,86 ter zake door hem betaalde belastingen/heffingen en van € 21,70 (2 x € 10,85) in verband met de huurverhoging over de maanden juli en augustus 2019 die [eiser] onbetaald heeft gelaten. Wat betreft de huur over de maand augustus 2021 heeft [gedaagde] na ontvangst van de dagvaarding op 21 april 2023 het bedrag van € 356,07 aan [eiser] teruggestort, dus dat bedrag komt volgens [gedaagde] niet meer voor toewijzing in aanmerking. Verder vindt [gedaagde] dat de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten moeten worden afgewezen en dat [eiser] moet worden veroordeeld in de proceskosten, omdat zij niet heeft voldaan aan haar substantiëringsplicht en zij onnodig een procedure is gestart. [gedaagde] concludeert daarom tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot (gedeeltelijke) afwijzing van de vorderingen van [eiser] met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.

3.De beoordeling

3.1.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Is [gedaagde] een professionele verhuurder?

3.2.

[eiser] en [gedaagde] twisten over het antwoord op de vraag of [gedaagde] moet worden aangemerkt als professionele verhuurder. Wanneer [gedaagde] als professionele verhuurder wordt aangemerkt, is de Richtlijn 93/13 van de EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn) in het onderhavige geval van toepassing. Dit brengt mee dat de kantonrechter ambtshalve moet toetsen of sprake is van oneerlijke bedingen in de huurovereenkomst, zoals bedoeld in artikel 3 lid 1 van de richtlijn.

3.3.

[gedaagde] stelt dat hij geen professionele verhuurder is, omdat hij maar één pand verhuurt en hij het pand oorspronkelijk heeft gekocht voor zijn zoon en diens vrienden. [eiser] vindt dat [gedaagde] wel een professionele verhuurder is, omdat [gedaagde] al 25 jaar meerdere kamers heeft verhuurd. De kantonrechter volgt de redenering van [eiser] . [gedaagde] heeft 25 jaar lang drie of vier kamers verhuurd. Gelet op het aantal jaren en het aantal kamers dat [gedaagde] verhuurt, concludeert de kantonrechter dat de verhuuractiviteiten van [gedaagde] een bedrijfsmatig karakter hebben en [gedaagde] als een professionele verhuurder is aan te merken (en dus, in de wettelijke terminologie: iemand die handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf). De richtlijn is dus van toepassing en bij de posten die hierna worden behandeld, wordt met deze hoedanigheid van [gedaagde] rekening gehouden.

Bedrag aan te veel betaalde servicekosten verrekenen met belastingen en heffingen?

3.4.

Vooropgesteld wordt dat [gedaagde] niet (gemotiveerd) heeft betwist dat hij op grond van uitspraken van de huurcommissie een bedrag van (€ 458,18 + € 361,46 + € 855,15 =) € 1.674,79 aan te veel betaalde servicekosten aan [eiser] moet terugbetalen. Dit bedrag ligt daarom in beginsel voor toewijzing gereed. [gedaagde] stelt echter dat hij nog een vordering heeft op [eiser] van € 1.393,86 ter zake door hem betaalde belastingen en heffingen en beroept zich daarom op verrekening.

3.5.

In de huurovereenkomst staat:

‘
Het huurbedrag bestaat uit kale huur Euro 350.- en Euro 100 servicekosten en heffingen (gas-licht-water-internet etc.) Op het eind van het jaar ontvangt U een overzicht van de totale kosten. Het te veel/te weinig betaalde wordt verrekend.’

3.6.

[gedaagde] stelt dat hij met [eiser] is overeengekomen dat (gemeentelijke) heffingen en belastingen mogen worden doorbelast aan [eiser] . Volgens [gedaagde] ziet het gedeelte tussen haakjes in het beding namelijk op de hele zin en niet alleen op het woord ‘heffingen’. Het bedrag van € 1.393,86 bestaat uit afvalstoffenheffing, watersysteemheffing, zuiveringsheffing en energieheffing over de periode 1 april 2018 tot en met 31 juli 2021. [eiser] betwist de stellingen van [gedaagde] . Volgens [eiser] mogen alleen de heffingen over gas, water en licht aan haar worden doorbelast en is de energieheffing al meegenomen in de uitspraak van de Huurcommissie in het kader van de afrekening van de energiekosten. Daarbij beroept [eiser] zich op de contra proferentem-regel: het beding in de huurovereenkomst is niet duidelijk, en moet dus in het voordeel van [eiser] worden uitgelegd. Volgens [eiser] moet het beroep van [gedaagde] op verrekening daarom worden afgewezen.

Afvalstoffenheffing, watersysteemheffing en zuiveringsheffing

3.7.

De kantonrechter is van oordeel dat het beding in de door [gedaagde] opgestelde huurovereenkomst onduidelijk is geformuleerd. [gedaagde] had expliciet in de huurovereenkomst kunnen opnemen dat gemeentelijke belastingen zoals afvalstoffenheffing, watersysteemheffing en zuiveringsheffing worden doorbelast. Dit heeft hij niet gedaan.

3.8.

De contra proferentem-regel houdt in dat een eenzijdig opgesteld beding in geval van onduidelijkheid over de betekenis ervan in beginsel ten nadele van de opsteller wordt uitgelegd. De contra proferentem-regel is een invulling van de uitlegmethode volgens de Haviltex-norm. De gedachte achter de contra proferentem-regel is dat degene die een beding formuleert door een heldere woordkeuze misverstanden kan vermijden en daarom het risico van onduidelijkheden in de bewoordingen van een contract moet dragen. Is een beding niet duidelijk, dan ligt voor de hand de voor de wederpartij gunstige uitleg te kiezen. De opstellers van contractvoorwaarden worden op deze manier gedwongen om een duidelijke redactie te kiezen.

3.9.

Nu, zoals hiervoor reeds is overwogen, de bewoordingen van de huurovereenkomst over de heffingen niet duidelijk zijn, brengt de contra-proferentem-regel met zich dat het beding in de huurovereenkomst in het nadeel van [gedaagde] dient te worden uitgelegd en onder belastingen en heffingen niet de afvalstoffenheffing, watersysteemheffing en zuiveringsheffing vallen. Dit betekent dat het beroep van [gedaagde] op verrekening ten aanzien van de afvalstoffenheffing, watersysteemheffing en zuiveringsheffing niet slaagt.

Energieheffing

3.10.

In de rapporten van de Huurcommissie (productie 4 bij de conclusie van antwoord) staat:

‘
De belastingen en / of heffingen maken geen onderdeel uit van de huur. De huurder moet deze betalen als ‘belastingplichtige’, niet als ‘huurder’. De huurcommissie is daarom niet bevoegd uitspraak te doen over deze kostenpost.’

3.11.

Volgens [gedaagde] houdt bovenstaande passage in dat de Huurcommissie niet heeft geoordeeld over de energieheffing, waardoor [gedaagde] de energieheffing nog mag verrekenen. Volgens [eiser] wordt juist bedoeld dat de Huurcommissie niet mag oordelen over de gemeentelijke heffingen, maar wel over de energieheffing, omdat die in de jaarnota zit. De kantonrechter overweegt als volgt.

3.12.

De Huurcommissie heeft de rekeningen van de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten opgevraagd en gecontroleerd. Hieronder vallen ook de jaarnota’s. Op de jaarnota zijn ook de overheidsheffingen op stroom en gas opgenomen. De kantonrechter volgt dus de redenering van [eiser] , wat betekent dat de Huurcommissie de energieheffing al meegenomen heeft in haar oordeel en [gedaagde] deze kosten (niet wederom op [eiser] kan verhalen en daarom) niet kan verrekenen.

Bedrag aan te veel betaalde servicekosten verrekenen met huurverhoging?

3.13.

[gedaagde] stelt dat [eiser] de huurverhoging over de maanden juli en augustus 2019 niet heeft betaald en beroept zich op verrekening van € 21,70 (= 2 x € 10,85). [eiser] geeft aan dat het beding over huurverhoging in de huurovereenkomst onvoldoende duidelijk is en zij op basis van dit beding niet kan vaststellen welk bedrag aan huurverhoging zij verschuldigd is.

3.14.

In de huurovereenkomst staat:

‘
De jaarlijkse wettelijke huurverhoging (over de kale huur) is van toepassing per 1 juli 2018.’

3.15.

De kantonrechter overweegt als volgt. De overheid stelt jaarlijks een maximaal huurverhogingspercentage vast, zo ook in 2019. Een verhuurder
magde huur tot dit maximumpercentage verhogen. Een ‘wettelijke huurverhoging’ bestaat niet. Het is dan ook onduidelijk wat [gedaagde] hiermee heeft bedoeld. Uit de tekst van de overeenkomst kan [eiser] niet afleiden welk bedrag aan huurverhoging zij jaarlijks verschuldigd is. Het beding is onduidelijk en moet gelet op de contra proferentem-regel (zie punt 3.8.) in het nadeel van [gedaagde] worden uitgelegd. Dit betekent in dit geval dat de kantonrechter de huurverhoging vaststelt op nihil. Het beroep op verrekening wordt daarom afgewezen.

3.16.

Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] bovenstaand beding in meerdere overeenkomsten gebruikt. Daarom kan niet worden vastgesteld dat het beding een algemene bepaling is in de zin van de richtlijn en komt de kantonrechter niet toe aan ambtshalve toetsing van de oneerlijkheid hiervan.

Te veel betaalde servicekosten: conclusie

3.17.

Omdat het beroep van [gedaagde] op verrekening niet slaagt, wordt de vordering van [eiser] tot veroordeling van [gedaagde] tot terugbetaling van het bedrag van € 1.674,79 aan te veel betaalde servicekosten toegewezen.

Opschorting

Gelet op het voorgaande had [gedaagde] geen vorderingen op [eiser] ter betaling waarvan hij zijn eigen betalingsverplichtingen had mogen opschorten. De kantonrechter verwerpt dan ook de stelling van [gedaagde] dat hij zijn betalingsverplichting rechtsgeldig heeft opgeschort.

Huur augustus 2021

3.18.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] bevestigd dat de huur van € 356,07 over de maand augustus 2021 is terugbetaald en haar eis daarom met € 356,07 verminderd. Wat betreft de wettelijke rente over de huur van augustus 2021 verwijst de kantonrechter naar wat wordt overwogen onder punt 3.24.

Waarborgsom

3.19.

[eiser] vordert terugbetaling van de waarborgsom van € 450,00. [gedaagde] heeft deze vordering niet betwist. Gesteld noch gebleken is dat het gehuurde niet in dezelfde staat is opgeleverd als bij aanvang van de huur of dat er gebreken waren die voor rekening van [eiser] zouden moeten komen. De vordering tot terugbetaling van de waarborgsom van
€ 450,00 wordt daarom toegewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

3.20.

[eiser] heeft gesteld buitengerechtelijke kosten gemaakt te hebben en zij heeft vergoeding daarvan gevorderd.

3.21.

[gedaagde] stelt dat de vordering tot veroordeling van hem tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten van [eiser] moet worden afgewezen, omdat hij geen professionele verhuurder is en hij de veertiendagenbrief en andere sommaties niet heeft ontvangen.

3.22.

Zoals onder punt 3.3. is overwogen, wordt [gedaagde] wel aangemerkt als professionele verhuurder. Gelet hierop stelt de kantonrechter vast dat [gedaagde] niet als een consument‑schuldenaar kan worden aangemerkt. Dit brengt met zich dat [eiser] niet verplicht is om [gedaagde] een zogenaamde veertiendagenbrief te sturen. Daarom slaagt het verweer van [gedaagde] op dit punt niet.

3.23.

De kantonrechter verwerpt de stelling van [gedaagde] , dat hij de sommaties niet heeft ontvangen
omdathij in een zorghotel verbleef en de sommaties daarna waarschijnlijk naar zijn oude adres zijn gestuurd. [gedaagde] heeft met deze stelling de ontvangst van de brieven op zijn oude adres niet gemotiveerd betwist. Daarmee staat de ontvangst van de brieven op zijn oude adres vast. Bovendien maakt dit verweer niet duidelijk waarom [gedaagde] zijn adreswijziging niet aan [eiser] heeft doorgegeven, zoals [eiser] van hem mocht verwachten, omdat zij nog met elkaar in gesprek waren over de afwikkeling van de kosten. Indien [gedaagde] op zijn huidig adres geen herinneringen en sommaties heeft ontvangen doordat hij [eiser] niet op de hoogte heeft gesteld van zijn adreswijziging, moet dit naar het oordeel van de kantonrechter voor zijn rekening worden gelaten. In het verweer van [gedaagde] vindt de kantonrechter dan ook geen steekhoudend argument voor afwijzing van de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagde] is dan ook in beginsel een vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten van [eiser] verschuldigd.

3.24.

[eiser] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van € 303,97. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. Het verzuim is namelijk na 1 juli 2012 ingetreden. De kantonrechter stelt vast dat [eiser] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het Huurteam en mr. Gabrelian hebben [gedaagde] namelijk meermaals gesommeerd om de verschuldigde bedragen te betalen. Voldaan is aan het vereiste dat alleen redelijke kosten die in redelijkheid zijn gemaakt kunnen worden toegewezen. Het gevorderde bedrag is lager dan het wettelijke tarief en wordt daarom toegewezen.

Wettelijke rente

3.25.

[eiser] vordert de wettelijke rente over de te veel betaalde servicekosten, de waarborgsom en de onverschuldigd betaalde huurtermijn voor augustus 2021.
De wettelijke rente over de te veel betaalde servicekosten wordt met inachtneming van de inhoud van de brieven van 16 maart 2022 en 2 augustus 2022^[1]vanaf de respectievelijke data dat [gedaagde] met de betaling daarvan in verzuim is, toegewezen.
[eiser] heeft de wettelijke rente over de waarborgsom en de onverschuldigd betaalde huurtermijn van augustus 2021 gevorderd vanaf 13 maart 2023, terwijl zij eerst bij de op 19 april 2023 betekende brief (gedateerd 21 april 2023)^[2][gedaagde] in de gelegenheid heeft gesteld om de waarborgsom en de onverschuldigd betaalde huurtermijn binnen een termijn van een week
na ontvangst van deze briefterug te betalen. Gelet op deze termijn is [gedaagde] met ingang van 27 april 2023 in verzuim met de terugbetaling van de waarborgsom.
Daarom wordt de wettelijke rente over de waarborgsom met ingang van 27 april 2023 toegewezen. Omdat [gedaagde] de onverschuldigd betaalde huurtermijn van augustus 2021 op 21 april 2023 terug heeft betaald, dus binnen de door [eiser] gestelde termijn, is hij over dit bedrag geen wettelijke rente verschuldigd. De over deze huurtermijn gevorderde wettelijke rente wordt dan ook afgewezen.

Conclusie

3.26.

Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:

- te veel betaalde servicekosten

- waarborgsom

€

1.674,79

450,00

- buitengerechtelijke incassokosten

€

303,97

- wettelijk rente

€

p.m.

Totaal

€

2.428,76

+ p.m.

Proceskosten

3.27.

Volgens [gedaagde] heeft [eiser] niet voldaan aan haar substantiëringsplicht, omdat zij heeft vermeld niet bekend te zijn met enig verweer van [gedaagde] , terwijl [gedaagde] zich heeft beroepen op verrekening. Daarom moet [eiser] worden veroordeeld in de proceskosten. De kantonrechter gaat niet in het standpunt van [gedaagde] mee. De wet verbindt aan het niet voldoen aan dit vereiste geen andere consequentie dan dat de rechter daaraan de gevolgen kan verbinden die hij geraden acht. De kantonrechter ziet geen aanleiding om [eiser] in de proceskosten te veroordelen, maar is wel van oordeel dat [eiser] het verweer van [gedaagde] met betrekking tot de verrekening had moeten vermelden in de dagvaarding zoals dat vóór het uitbrengen van de dagvaarding bij haar bekend was. Immers, uit de gedingstukken blijkt dat [gedaagde] reeds bekend was met zijn beroep op verrekening althans zijn standpunten over nog openstaande, door [eiser] te betalen bedragen Daarom wordt een half punt toegekend voor het salaris gemachtigde voor het opstellen van de dagvaarding, in plaats van een heel punt.

3.28.

Ook stelt [gedaagde] dat [eiser] onnodig een procedure is gestart, omdat [gedaagde] nog met haar in gesprek wilde over de verrekening. De kantonrechter verwerpt deze stelling van [gedaagde] . Het beroep op verrekening wordt namelijk afgewezen. Bovendien heeft [eiser] meerdere sommaties naar [gedaagde] gestuurd en komt het niet doorgeven van zijn nieuwe adres voor zijn eigen rekening en risico. [gedaagde] is in voldoende mate in de gelegenheid gesteld een gerechtelijke procedure te voorkomen en de procedure is dus niet onnodig gestart.

3.29.

Omdat [gedaagde] grotendeels ongelijk heeft gekregen, wordt hij veroordeeld in de kosten van de procedure. Dit betekent dat hij zijn eigen proceskosten moet dragen en de proceskosten van [eiser] aan haar moet betalen. Omdat [eiser] procedeert op basis van een toevoeging blijven de verschotten beperkt tot het verschuldigde griffierecht en komen de explootkosten voor de betekening van het vonnis alsook de kosten voor de bijstand bij de tenuitvoerlegging van dit vonnis niet voor vergoeding in aanmerking. Immers, op grond van de Wet op de rechtsbijstand is [eiser] als rechtzoekende geen kosten hiervoor verschuldigd. De proceskosten van [eiser] worden vastgesteld op € 86,00 aan griffierecht, € 357,00 (= 1,5 punten x € 238,00) aan salaris voor de gemachtigde van [eiser] en € 119,00 aan nasalaris. Dit komt in totaal neer op een bedrag van € 562,00.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

3.30.

[eiser] vordert dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Uitvoerbaar bij voorraad verklaring van de veroordelingen betekent dat partijen het vonnis direct kunnen (laten) uitvoeren, als hun wederpartij niet aan het vonnis voldoet. Of het vonnis wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, moet worden beoordeeld door een afweging van de belangen van partijen. [eiser] wordt als degene die een veroordeling tot betaling van een geldsom verkrijgt, vermoed het vereiste belang te hebben bij de uitvoerbaarverklaring bij voorraad.^[3]Gesteld noch gebleken is van een belang van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten. Daarom kan niet worden gezegd dat het belang van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder weegt dan het belang van [eiser] om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. Daarom wordt het vonnis wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaard. [gedaagde] kan dus niet wachten met het voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als hij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist.

4.De beslissing

De kantonrechter:

4.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 2.428,76, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over:

het bedrag van € 819,64 (aan onverschuldigd betaalde servicekosten 2018 en 2019) met ingang van 13 mei 2022,
het bedrag van € 855,15 (aan onverschuldigd betaalde servicekosten 2020) met ingang van 29 september 2022,
het bedrag van € 450,00 (aan waarborgsom) met ingang van 27 april 2023,

telkens tot de dag van volledige betaling;

4.2.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten; hij moet binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe aan [eiser] haar proceskosten betalen, tot dit vonnis vastgesteld op € 562,00;

4.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

4.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep en in het openbaar uitgesproken op 27 maart 2024.