Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/554278 / HA ZA 23-246
Vonnis van 24 januari 2024
in de zaak van
de naamloze vennootschap naar Luxemburgs recht
[eiseres] S.A.,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
eiseres,
advocaat mr. J.P.C. Interfurth te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
gedaagde,
advocaat mr. W. Vos te Amsterdam.
Partijen worden hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 13 maart 2023 met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- de akte met aanvullende producties van [eiseres] .
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 10 januari 2024 plaatsgevonden. De advocaten van partijen hebben spreekaantekeningen voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er verder is besproken.
1.3.
Daarna is er vonnis bepaald. Deze is bij vervroeging vandaag uitgesproken.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[gedaagde] had financiering nodig voor de aankoop van vastgoed. Zij vroeg [eiseres] om haar geld te lenen. [eiseres] heeft [gedaagde] , als een reactie op het verzoek om financiering, een indicatieve termsheet toegezonden met de uitgangspunten voor de geldlening. Vervolgens hebben partijen overlegd over het financieringsaanbod en de voorwaarden die daaraan verbonden waren. [eiseres] heeft de voorwaarden voor de financiering opgenomen in een engagement letter. Partijen hebben dit ondertekend.
2.2.
In de engagement letter staan onder andere verschillende opschortende voorwaarden waaraan [gedaagde] eerst moest voldoen voordat partijen daadwerkelijk de geldleningsovereenkomst zouden sluiten. Niet alle opschortende voorwaarden zijn binnen de afgesproken tijd vervuld. Daardoor is er geen geldleningsovereenkomst tot stand gekomen en heeft [eiseres] geen financiering aan [gedaagde] verstrekt.
2.3.
Volgens [eiseres] moet [gedaagde] op grond van de engagement letter een ‘commitment fee’, een ‘withdrawal fee’ en een ‘legal fee’ betalen. [eiseres] vordert in totaal € 45.020,55 als fee, met wettelijke handelsrente vanaf 25 november 2022. Daarnaast wil [eiseres] dat [gedaagde] € 1.225,21 aan buitengerechtelijke incassokosten betaalt, proceskosten en de wettelijke rente daarover.
2.4.
[gedaagde] betwist dat zij fees verschuldigd is aan [eiseres] .
3.De beoordeling van de vorderingen3.1. De vorderingen van [eiseres] zullen, op een klein bedrag na, worden toegewezen. Hierna wordt uitgelegd hoe de rechtbank tot deze beslissing is gekomen.
[eiseres] heeft geen zorgplicht
3.2.
[gedaagde] ontkent dat zij de in de engagement letter opgenomen fees verschuldigd is, omdat [eiseres] de zorgplicht tegenover haar heeft geschonden. De bepalingen over de fees in de engagement letter wijken af van die in de indicatieve termsheet. In de indicatieve termsheet staat volgens [gedaagde] niet dat zij ook een vergoeding is verschuldigd als er geen geldleningsovereenkomst tot stand zou komen. Dat is volgens de engagement letter wel het geval. [gedaagde] verwijt [eiseres] dat zij bij de toezending van de engagement letter niet heeft gewezen op de wijzingen in de bepalingen over de verschuldigde fees, terwijl zij [gedaagde] wel attent heeft gemaakt op andere wijzigingen in de engagement letter ten opzichte van de indicatieve termsheet.
3.3.
Naar het oordeel van de rechtbank rust op [eiseres] in dit geval geen bijzondere zorgplicht. [gedaagde] is een professioneel vastgoedbelegger. Zij heeft daardoor ervaring met het aanvragen en krijgen van financiering. Bovendien werd zij bijgestaan door een adviseur die gespecialiseerd is in de vastgoedmarkt. Als [gedaagde] bepalingen uit de engagement letter niet heeft begrepen of niet heeft gelezen, dan komt het voor haar rekening en risico dat zij daarmee toch akkoord is gegaan. Zij kan achteraf geen beroep doen op een vermeende schending van de zorgplicht of de redelijkheid en billijkheid. [gedaagde] heeft voldoende gelegenheid gehad om de engagement letter te lezen, daarover overleg te voeren met haar adviseur en vragen te stellen aan [eiseres] . [gedaagde] heeft van deze gelegenheid ook gebruik gemaakt. De adviseur heeft namelijk vragen over de engagement letter gesteld aan [eiseres] . [eiseres] heeft die vragen beantwoord en ook zijn er wijzigingen doorgevoerd in de engagement letter na overleg met de adviseur van [gedaagde] . [gedaagde] heeft evenwel geen vragen gesteld over de bepalingen van de verschillende fees.
3.4.
Als [gedaagde] de engagement letter onvoldoende grondig heeft gelezen, omdat zij dacht dat de bepalingen (omtrent de fees) overeen zouden komen met de indicatieve termsheet, dan komt dat voor haar rekening en risico. De status van deze beide documenten is verschillend. [gedaagde] erkent dit ook. Zij stelt in haar conclusie van antwoord zelf dat de indicatieve termsheet is bedoeld om de algemene uitgangspunten voor het verstrekken van financiering te schetsen. Vervolgens zijn partijen in overleg getreden over die financiering. [eiseres] heeft de aanvraag van [gedaagde] voorgelegd aan haar comité. De uitkomst daarvan, met de definitieve voorwaarden, is vastgelegd in de engagement letter. De engagement letter heeft de indicatieve termsheet dus vervangen. Voor de beantwoording van de vraag of [gedaagde] de gevorderde fees aan [eiseres] moet betalen, moet de engagement letter worden uitgelegd.
De bepalingen in de engagement letter over de fees zijn duidelijk
3.5.
[gedaagde] legt de bepalingen over de verschillende fees in de engagement letter zo uit dat er geen vergoeding is verschuldigd als er geen leningsovereenkomst tot stand is gekomen en [eiseres] dus geen financiering heeft verstrekt. Deze uitleg van de bepalingen in de engagement letter over de fees houdt naar het oordeel van de rechtbank geen stand. De uitleg van [gedaagde] strookt niet met de letterlijke tekst van de engagement letter. [gedaagde] kan haar uitleg van de engagement letter, dat er geen vergoeding is verschuldigd als er geen geld wordt geleend, ook niet baseren op de indicatieve termsheet. In de indicatieve termsheet staat namelijk geen bepaling over de verschuldigdheid van fee als er geen geldleningsovereenkomst tot stand komt. In de engagement letter is voor het eerst een bepaling over deze situatie opgenomen. In een e-mail van 27 december 2022 schrijft [gedaagde] nog dat zij de fees niet hoeft te betalen, omdat het aan [eiseres] is te wijten dat de onderhandelingen over het verstrekken van financiering zijn gestopt. Uit de e-mailcorrespondentie blijkt dus ook niet dat [gedaagde] de engagement letter destijds zo uitlegde dat zij geen vergoeding is verschuldigd, omdat er geen geldleningsovereenkomst tot stand is gekomen.
3.6.
De bepalingen over de verschillende fees in de engagement letter zijn duidelijk. Deze kunnen letterlijk worden uitgelegd en er is niet over onderhandeld. Uit die bepalingen volgt de conclusie dat [eiseres] aanspraak kan maken op deze fees.
[gedaagde] moet een withdrawal fee van € 38.000,- betalen
3.7.
In de bepaling over de withdrawal fee staat dat [gedaagde] € 38.000,- aan [eiseres] moet betalen als er geen geldleningsovereenkomst tot stand is gekomen binnen de ‘availability period’ en dat te wijten is aan [gedaagde] . In dat geval mag [eiseres] de onderhandelingen als beëindigd beschouwen en de fee in rekening brengen.
3.8.
Er is voldaan aan de vereisten van deze bepaling waardoor [gedaagde] de withdrawal fee aan [eiseres] is verschuldigd. De availability period liep in eerste instantie tot 30 september 2022. Toen duidelijk werd dat [gedaagde] niet aan alle opschortende voorwaarden binnen die periode kon voldoen, is de availability period meerdere keren verlengd tot uiteindelijk 15 oktober 2022. Ook binnen deze verlengde periode is er geen geldleningsovereenkomst tot stand gekomen.
3.9.
Dat is aan [gedaagde] te wijten. Eén van de opschortende voorwaarden was dat [gedaagde] een huurovereenkomst zou sluiten met de gemeente [.] voor het vastgoed. Na enige tijd heeft de gemeente laten weten geen huurovereenkomst meer te willen sluiten. Daardoor kon deze opschortende voorwaarde niet in vervulling gaan en wilde [eiseres] de financiering niet meer verstrekken. Dit kan niet aan [eiseres] worden verweten. [gedaagde] was verplicht om te voldoen aan de opschortende voorwaarden. Toen duidelijk werd dat dat niet lukte, mocht [eiseres] besluiten geen financiering meer te verstrekken. Dat het sluiten van de huurovereenkomst met de gemeente in de ogen van [gedaagde] geen belangrijke voorwaarde is voor het krijgen van financiering, maakt dat niet anders.
3.10.
De withdrawal fee is een boetebeding. De fee moet namelijk worden betaald als [gedaagde] er niet in is geslaagd om aan haar verplichtingen uit de engagement letter te voldoen; het vervullen van de opschortende voorwaarden waardoor de geldleningsovereenkomst tot stand kan komen. [gedaagde] wil dat de fee wordt gematigd. De omstandigheden die zij daarvoor aanvoert zijn naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende om tot matiging over te gaan. Dat licht de rechtbank hierna toe.
3.11.
[gedaagde] stelt dat partijen niet hebben onderhandeld over de withdrawal fee en de hoogte daarvan. De rechtbank stelt vast dat [gedaagde] met de fee akkoord is gegaan door de engagement letter te ondertekenen zonder opmerkingen te maken over deze bepaling of daarover (te pogen) te onderhandelen. [eiseres] heeft [gedaagde] in algemene zin wel de mogelijkheid gegeven om vragen te stellen en opmerkingen te maken over de engagement letter.
3.12.
Daarnaast voert [gedaagde] aan dat de withdrawal fee moet worden gematigd omdat dit bedrag is verdubbeld ten opzichte van de exit fee in de indicatieve termsheet. Volgens [eiseres] ziet de exitfee op een andere situatie. Deze fee hoeft pas te worden betaald bij de gehele aflossing van de lening. De withdrawal fee is alleen verschuldigd als er geen lening wordt verstrekt. [gedaagde] heeft deze uitleg van de exitfee niet betwist, waardoor dit ook geen reden kan zijn om de withdrawal fee te matigen.
3.13.
Tot slot maakt het feit dat [eiseres] tijdens eerdere schikkingsonderhandelingen nog genoegen heeft willen nemen met € 19.000,- niet dat haar schade gelijk zou staan aan dit bedrag. Ook daardoor kan de withdrawal fee niet met de helft worden gematigd. [eiseres] heeft dit schikkingsvoorstel gedaan in combinatie met een nieuw aanbod voor het alsnog verstrekken van de financiering. Bovendien zegt het doen van een schikkingsvoorstel nog niet dat dat gelijk staat aan de daadwerkelijke schade.
[gedaagde] moet € 6.747,95 aan commitment fee betalen
3.14.
In de engagement letter staat dat de commitment fee 3% is vanaf 1 september 2022. Deze fee is in algemene zin verschuldigd. In de engagement letter wordt voor deze fee geen onderscheid gemaakt tussen de situatie dat het krediet wel is verstrekt of de situatie dat er geen geldleningsovereenkomst tot stand is gekomen. Het is een vergoeding voor de kosten die [eiseres] moet maken om geld aan te trekken en te reserveren in de periode na het aangaan van de engagement letter en tot het sluiten van de geldleningsovereenkomst.
3.15.
Ook als er uiteindelijk geen geldleningsovereenkomst tot stand komt tijdens de availability period, is deze fee dus verschuldigd. [eiseres] moet namelijk tijdens die hele periode het geld beschikbaar hebben voor [gedaagde] . [gedaagde] voert aan dat [eiseres] ten onrechte niet heeft onderbouwd dat zij daadwerkelijk kosten heeft moeten maken voor het aantrekken van financiering. [eiseres] hoeft dit niet aan te tonen. De commitment fee is bewust op voorhand vastgesteld in een percentage om discussies over de daadwerkelijke kosten te voorkomen. Het is geen boetebeding. Deze fee is namelijk altijd verschuldigd en dus niet alleen als [gedaagde] haar verplichtingen niet nakomt. Bovendien is er geen aanleiding om de hoogte van het percentage en de startdatum van de commitment fee te wijzigen met het oog op de redelijkheid en billijkheid.
3.16.
[eiseres] heeft de hoogte van de verschuldigde commitment fee berekend volgens de zogenaamde Duitse methode, de ‘actual/360-methode’. Deze methode gaat uit van 360 dagen per jaar. Volgens [eiseres] is deze berekeningswijze gebruikelijk en hanteren veel banken dit. Uit de engagement letter volgt echter niet dat deze methode is overeengekomen. De rechtbank berekent de commitment fee daarom op basis van 365 dagen. [gedaagde] heeft de berekeningswijze van [eiseres] voor het overige niet betwist waardoor de commitment fee over het eerste deel van de geldlening (€ 1.800.000,-) voor 44 dagen is verschuldigd en voor het tweede deel van de geldlening (€ 100.000,-) voor 29 dagen. Dat betekent dat [gedaagde] in totaal € 6.747,95 aan commitment fee aan [eiseres] moet betalen.
[gedaagde] hoeft geen legal fee te betalen
3.17.
[eiseres] wil daarnaast dat [gedaagde] haar € 241,67 betaalt als vergoeding voor notariskosten die [eiseres] heeft gemaakt. In de engagement letter staat dat alle kosten en lasten, inclusief juridische kosten (fees), door [gedaagde] moeten worden vergoed, ook als er geen geldleningsovereenkomst tot stand is gekomen. [eiseres] heeft echter onvoldoende gesteld dat zij het gevorderde bedrag aan de notaris heeft betaald. Daarom zal dit deel van de vordering worden afgewezen. [eiseres] heeft alleen e-mailcorrespondentie overgelegd met [notariskantoor] . Het had op haar weg gelegen om een factuur en/of een betaalbewijs in het geding te brengen. Ze heeft daarvoor voldoende gelegenheid gehad. Zij was ook al bekend met het verweer van [gedaagde] dat zij alle kosten voor de voorbereiding van de financiering al zelf aan [notariskantoor] had betaald.
[gedaagde] is vanaf 9 december 2022 wettelijke handelsrente verschuldigd
3.18.
De engagement letter kwalificeert als een handelsovereenkomst. Daaruit vloeien de verschuldigde fees voort. Het is geen schadevergoeding. Daarom moet [gedaagde] de wettelijke handelsrente betalen over de withdrawal fee en de commitment fee vanaf het moment dat zij in verzuim is. Volgens [eiseres] is [gedaagde] vanaf 30 september 2022 in verzuim, omdat toen de availability period is verstreken. Maar dit is geen fatale datum. Bovendien heeft [eiseres] de availability period verlengd. Daarna heeft [eiseres] bewust gewacht met het sturen van de factuur voor de verschuldigde vergoedingen vanwege de onderhandelingen met [gedaagde] om alsnog tot een oplossing te komen. [eiseres] heeft uiteindelijk op 25 november 2022 de vergoedingen aan [gedaagde] gefactureerd. Op de facturen staat geen betalingstermijn. [gedaagde] moet daarom, op grond van artikel 6:119a lid 2 sub a BW wettelijke handelsrente betalen vanaf 30 dagen na de ontvangst van de facturen. [gedaagde] is vanaf 25 december 2022 wettelijke handelsrente verschuldigd.
[gedaagde] moet € 1.222,48 aan buitengerechtelijke incassokosten betalen
3.19.
[eiseres] maakt ook aanspraak op de buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank stelt vast dat er buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht door de advocaat van [eiseres] . Het sturen van de sommatiebrief is al voldoende om aanspraak te kunnen maken op buitengerechtelijke incassokosten (zie Hoge Raad 13 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1405). Bovendien is het in dit geval niet nodig om de buitengerechtelijke incassokosten aan te zeggen op grond van artikel 6:96 lid 6 BW Pro. [gedaagde] is namelijk geen consument.
3.20.
De buitengerechtelijke kosten worden begroot aan de hand van de staffel uit het Besluit normering buitengerechtelijke incassokosten. Dat is een bedrag van € 1.222,48. [gedaagde] moet daarover wettelijke rente (als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro) betalen vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis.
[gedaagde] moet de proceskosten van [eiseres] betalen
3.21.
[gedaagde] krijgt in deze procedure overwegend ongelijk. Daarom moet zij de kosten van [eiseres] voor deze procedure (inclusief nakosten) betalen.
3.22.
De kosten aan de kant van [eiseres] worden tot op heden begroot op:
-
dagvaarding € 129,14
dagvaarding € 129,14
-griffierecht € 2.837,00
- salaris advocaat € 2.366,00 (2 punten x tarief IV)
- nakosten
€ 173,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
totaal € 5.505,14
- nakosten
€ 173,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
totaal € 5.505,14
3.23.
[eiseres] heeft ook wettelijke rente over de proceskosten gevorderd. Dit wordt toegewezen op de wijze zoals in de beslissing wordt vermeld.
4.De beslissing
De rechtbank
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 44.747,95 aan fees, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente (als bedoeld in artikel 6:119a BW) over dit bedrag vanaf 25 december 2022 tot aan de dag van betaling,
4.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 1.222,48 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente (als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro) over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot aan de dag van betaling,
4.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, aan de kant van [eiseres] tot op vandaag begroot op € 5.505,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet zij € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,
en te vermeerderen met de wettelijke rente (als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro) over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot aan de dag van betaling,
en te vermeerderen met de wettelijke rente (als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro) over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot aan de dag van betaling,
4.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.G.F. van der Kraats en in het openbaar uitgesproken door mr. N.A.J. Purcell op 24 januari 2024.