Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/1833
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 maart 2024 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats 1] , eiseres
(gemachtigde: P. Verdouw),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: M. Boerlage).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [vestigingsplaats 2] (het object).
1.1.
In de beschikking van 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van het object voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 2.603.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting en rioolheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
In de uitspraak op bezwaar van 7 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Hierbij is de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend.
1.4.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 23 januari 2024. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door dhr. [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
2. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 2.340.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 2.603.000,-. Naast de hoogte van de WOZ-waarde is in geschil of de heffingsambtenaar op het verzoek van eiser alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan hem heeft gestuurd.
Beoordeling van het procedurele geschil
3. De rechtbank bespreekt eerst het formele punt over de op de zaak betrekking hebbende stukken. Daarna gaat zij in op het geschil over de WOZ-waarde.
Beroep op artikel 40 van de Wet WOZ
3.1.
Eiser stelt dat de heffingsambtenaar geen inzicht heeft gegeven over welke methode is gebruikt en op basis van welke gegevens de kapitalisatiefactor is vastgesteld. Hierdoor ontbreekt inzichtelijkheid en controleerbaarheid en dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. De heffingsambtenaar heeft hiermee niet voldaan aan zijn verplichting op grond van artikel 40 van de Wet WOZ.
3.2.
De rechtbank heeft op de zitting aan de gemachtigde van de heffingsambtenaar gevraagd of er in de bezwaarfase stukken en/of gegevens waren die ten grondslag lagen aan het vaststellen van de kapitalisatiefactor die niet zijn verstrekt. De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft hier bevestigend op geantwoord en heeft toegelicht dat aan de voorkant van het proces een analyse wordt gemaakt waar men uit put. Sommige gegevens verkrijgt de taxateur mondeling of telefonisch en worden niet vastgelegd in documenten.
3.3.
De rechtbank is van oordeel dat deze gegevens ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van het object. De heffingsambtenaar was daarom op grond van artikel 40 van de Wet WOZ gehouden te voldoen aan het verzoek van eiser om hem de gegevens te verstrekken die ten grondslag liggen aan de gehanteerde kapitalisatiefactor. Nu de heffingsambtenaar dit heeft nagelaten, zoals op de zitting is erkend, is de rechtbank van oordeel dat er sprake is van een schending van artikel 40 van de Wet WOZ.
3.4.
Schending van artikel 40 van de Wet WOZ leidt op zichzelf niet direct tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. De rechtbank ziet in dit geval geen reden om de bestreden uitspraak te vernietigen, omdat de informatieachterstand in beroep is hersteld. Eiser heeft namelijk in beroep alsnog kennis kunnen nemen van de gegevens op basis waarvan de kapitalisatiefactor is vastgesteld en daarop kunnen reageren. Hij is daarom niet langer benadeeld door het achterwege blijven van de informatieverstrekking in de bezwaarfase. In navolging van de uitspraak van 5 juli 2021 betekent dit dat het geconstateerde gebrek kan worden gepasseerd met toepassing van artikel 6:22 van de Awb.
3.5.
De beroepsgronden tegen de voor het object vastgestelde WOZ-waarde slagen niet. Dat legt de rechtbank hierna uit.
Beoordeling van de hoogte van de WOZ-waarde
Beoordelingskader
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
4.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van het object moet worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank volgt partijen hierin.
De beoordeling van de zaak
5. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 412.035,- per jaar. De heffingsambtenaar heeft de huurwaarde van het object onderbouwd met de gerealiseerde huurtransacties van vijf objecten die in gebruik zijn als bedrijfsruimtes. Uit deze huurtransacties volgen huurwaardes per m² van € 99,-, € 86,-, € 84,-, € 90,- en € 118,-. Voor het object heeft de heffingsambtenaar een huurwaarde per m² van € 102,- per m² gehanteerd. De gehanteerde huurwaarde is daarmee in lijn met de gerealiseerde huurwaardes. De kapitalisatiefactor van 9,1 voor het object heeft de heffingsambtenaar afgeleid uit gerealiseerde transactiecijfers van drie objecten die in gebruik zijn als bedrijfsruimte. De kapitalisatiefactoren van deze referentieobjecten zijn bepaald op 12,7, 18,0 en 10,8 en daarmee hoger dan de kapitalisatiefactor die het object is aangehouden.
5.1.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor aan de hand van de top-down methode in voldoende mate onderbouwd en inzichtelijk gemaakt heeft.
5.2.
Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit.
Eigen aankoopcijfer
Eigen aankoopcijfer
6. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het eigen aankoopcijfer, in combinatie met een correctie vanwege de verhuurde staat. Eiser wijst in dat kader op het feit dat het object is aangekocht op 3 december 2020 voor een bedrag van € 2.600.000,- en dat deze transactie tot stand is gekomen in een verhuurde staat.
6.1.
De heffingsambtenaar stelt dat de eigen aankoopprijs en de verhuurde staat in dit geval niet leidend kan zijn, omdat aankoopprijs niet marktconform tot stand is gekomen. Ook ligt de prijs niet in lijn met vergelijkbare panden. Op de zitting heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar uitgelegd dat de verkopende partij onderdeel is van een selecte groep vastgoedbeleggers die eerst binnen deze groep vastgoed aanbiedt voordat ze op de vrije markt worden aangeboden.
6.2.
De rechtbank volgt de uitleg van de heffingsambtenaar en acht hiermee voldoende aannemelijk gemaakt dat het aankoopcijfer niet representatief is aangezien het object niet is aangeboden in een open markt. De rechtbank ziet daarvoor steun in het pand aan de [adres 2] met de gecorrigeerde transactieprijs van € 5.632.000,-. Ook dit object betreft een bijzonder pand met een vergelijkbare ligging. De beroepsgrond slaagt niet.
Specifiek pand
7. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het onderhavige object omdat het een zeer specifiek pand betreft wat voor een zeer specifieke doelgroep te betrekken is. Dit blijkt volgens eiser ook uit de gehanteerde kapitalisatiefactor van de heffingsambtenaar. Dit object heeft last van een hoger leegstandsrisico en hogere onderhoudskosten.
7.1.
De gemachtigde van de heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat ondanks dat het object een specifiek pand betreft, dit niet betekent dat er geen markt voor is. Het pand beschikt over beveiligde hekken en beperkte toegang en er zijn minder ramen. Maar er zijn degelijk voorzieningen gerealiseerd, volgens de heffingsambtenaar.
7.2.
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het feit dat het een specifiek pand betreft. De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen en vindt daarvoor steun in het vergelijkingspand aan de [adres 2] , wat ook in gebruik is door een geldtransporteur, eenzelfde vergelijkbare ligging en dezelfde specifieke kenmerken heeft, maar een veel hogere prijs per m2. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
8. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Omdat de schending van artikel 40 van de Wet WOZ, kan worden gepasseerd, is het beroep ongegrond.
8.1.
Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt.
Moet de heffingsambtenaar de kosten van eiseres vergoeden?
9. De rechtbank hanteert het uitgangspunt dat het bestuursorgaan in de door een eisende partij voor de beroepsfase gemaakte proceskosten wordt veroordeeld en het betaalde griffierecht moet vergoeden, in gevallen waarin de rechtbank een gebrek in het bestreden besluit vaststelt en waarbij dat gebrek wordt gepasseerd met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht. Aan dit uitgangspunt ligt ten grondslag dat de eisende partij in deze gevallen beroep heeft moeten instellen om het betreffende gebrek in de besluitvorming te laten herstellen en daarvoor kosten heeft moeten maken.
9.1.
De rechtbank heeft kennis genomen van de uitspraken die het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vanaf 16 januari 2024 heeft gedaan in zaken waarin een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ werd gepasseerd met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht. De lijn in deze uitspraken is dat het gerechtshof geen proceskostenveroordeling uitspreekt, als verondersteld moet worden dat de belanghebbende ook beroep had ingesteld wanneer de heffingsambtenaar artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ niet zou hebben geschonden. [1]
9.2.
De rechtbank volgt deze lijn niet en houdt ook bij een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ vast aan het uitgangspunt dat het passeren van dat gebrek leidt tot een proceskostenveroordeling en tot het vergoeden van het griffierecht. De rechtbank heeft daarvoor twee redenen. In de eerste plaats vindt de rechtbank het onwenselijk dat zij op verschillende manieren over proceskosten zou beslissen bij de uiteenlopende categorieën van bestuursrechtelijke zaken die de rechtbank behandelt. De rechtbank wil bij de toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht en de daaruit voortvloeiende beslissingen rechtseenheid betrachten. In de tweede plaats vindt de rechtbank de door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden gebruikte toetsingsmaatstaf bezwaarlijk. Bij die maatstaf zou immers steeds moeten worden beoordeeld of een eisende partij onafhankelijk van de schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ beroep zou hebben ingesteld. Die beoordeling valt niet eenvoudig te maken, onder meer omdat in een beroep in een WOZ-zaak over het algemeen meerdere beroepsgronden worden aangevoerd. Daarbij is niet zomaar vast te stellen of een beroepsgrond ook zou zijn aangevoerd, als een andere beroepsgrond op dat moment niet had gespeeld. Een dergelijk onderzoek zou vergen dat wordt ingegaan op wat een eisende partij bij het instellen van het beroep precies heeft bewogen. De rechtbank vindt dat onwenselijk, ook omdat een nevenbeslissing over proceskosten het geding niet moet gaan bepalen.
9.3.
De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar gelet op wat zij heeft overwogen in de proceskosten die eiseres in beroep heeft gemaakt. Ook ziet de rechtbank aanleiding om te bepalen dat de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht moet vergoeden. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing, omdat de aanslag en de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateren. [2] De rechtbank bepaalt de wegingsfactor voor de proceskosten overeenkomstig haar uitgangspunten. [3] De rechtbank berekent de vergoeding als volgt.
9.4.
Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiseres een vast bedrag per proceshandeling. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875,00 met een wegingsfactor 1. De gemachtigde van eiseres heeft een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De totale vergoeding bedraagt daarom € 1.750,00. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden.
9.5.
De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat op 1 januari 2024 artikel 30a van de Wet WOZ in werking is getreden. De heffingsambtenaar mag op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en griffierecht uitsluitend uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiseres. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 365,- aan eiseres moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.750,- aan proceskosten aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 18 maart 2024.
De rechter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.