ECLI:NL:RBMNE:2024:1637

• Datum uitspraak: 12 maart 2024
• Publicatiedatum: 18 maart 2024
• Zaaknummer: UTR 23/2063
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: K. de Meulder
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling beroep tegen WOZ-waarde winkel met vergelijkingsmethode

Eiseres, eigenaar en gebruiker van een winkelpand uit 1990, betwist de vastgestelde WOZ-waarde van €290.000,- voor het belastingjaar 2022, vastgesteld op peildatum 1 januari 2021. Na bezwaar en handhaving van de waarde door de heffingsambtenaar, is beroep ingesteld bij de rechtbank.

De heffingsambtenaar onderbouwde de waarde met een taxatiematrix gebaseerd op vergelijkingsmethode met drie referentie-objecten, waarbij verschillen in kwaliteit, onderhoud en prijs per m² zijn meegenomen. De rechtbank oordeelt dat de taxateur aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is, ondanks een gering verschil in oppervlaktegegevens.

Eiseres voerde diverse beroepsgronden aan, waaronder het niet maken van onderscheid tussen primaire en secundaire ruimte en het betwisten van de bruikbaarheid van referentie-objecten. Deze gronden zijn ingetrokken of door de rechtbank verworpen, mede omdat de taxateur aannemelijk maakte dat onderscheid in ruimtegebruik niet noodzakelijk is voor de waardebepaling.

De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld en verklaart het beroep ongegrond. Eiseres krijgt geen proceskostenvergoeding en het griffierecht wordt niet teruggegeven.

Uitkomst: De rechtbank verklaart het beroep ongegrond en bevestigt de WOZ-waarde van €290.000,-.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/2063

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 maart 2024 in de zaak tussen

[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres

(gemachtigde: C. van Abbe)

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [plaats] , verweerder

(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).

Inleiding

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats] (het object).

In de beschikking van 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 290.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als gebruiker en als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 27 maart 2023 heeft de heffingsambtenaar de waarde van het object en de aanslag gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

Het beroep is behandeld op de online zitting van 8 februari 2024. Verschenen zijn: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar samen met [taxateur] , taxateur.
Feiten

Eiseres is eigenaar en gebruiker van het object. Het object is een winkel die in 1990 is gebouwd.
Het geschil

Volgens eiseres is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 183.000,-. De heffingsambtenaar heeft de waarde van het object in beroep gehandhaafd en onderbouwd met een bij het verweerschrift overgelegde taxatiematrix van taxateur [taxateur] . In deze matrix is de waarde van het object bepaald op € 290.000,-.
Beoordeling door de rechtbank Het beoordelingskader

De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is betrekt de rechtbank wat eiseres heeft aangevoerd.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van het object bepaald door middel van een vergelijkingsmethode. Bij deze methode vergelijkt de heffingsambtenaar het object met twee andere winkels en een woning met restaurant in [woonplaats] , waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft als onderbouwing van de waarde een taxatiematrix overgelegd. De heffingsambtenaar geeft in de taxatiematrix de onderlinge verschillen in kwaliteit, staat van onderhoud en de transactieprijs per m² van het object en de referentie-objecten als volgt weer:

Waarde per m²

Kwaliteit

Onderhoud

Object

€ 1.758,-

Voldoende

Voldoende

Referentie-object 2: [object 1]

€ 3.000,-

Voldoende

Voldoende

Referentie-object 4: [object 2]

€ 2.269,-

Voldoende

Voldoende

Referentie-object 5: [object 3]

€ 4.025,-

Goed

Goed

10. Volgens de heffingsambtenaar onderbouwen de verkoopprijzen van deze referentie-objecten op de waardepeildatum een waarde in het economisch verkeer voor het object van € 290.000,-. Daarom is volgens de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld.
De beoordeling van de zaak Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?

10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.

10. De rechtbank stelt voorop dat de taxateur in de taxatiematrix onder de opbouw van de huurwaarde aangeeft dat de oppervlakte van het object 165 m² is terwijl onder de gegevens van het object staat dat de totale oppervlakte 198 m² is. Tijdens de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de totale oppervlakte 165 m² moet zijn. Eiseres heeft op de zitting verwezen naar het taxatieverslag waarop staat dat de kadastrale oppervlakte 158 m² (139 m² en 19 m²) is. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat het verschil tussen 158 m² en 165 m² het gevolg is van een andere manier van registreren. De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de toelichting van de heffingsambtenaar op de zitting. Hierbij neemt de rechtbank in overweging mee dat het verschil tussen 165 m² en 158 m² gering is. De rechtbank gaat daarom bij de beoordeling uit van een totale oppervlakte van 165 m².

10. De rechtbank vindt dat het referentie-object [object 1] als goede basis kan dienen voor een vergelijking. Het referentie-object is namelijk leeg verkocht en rondom de waardepeildatum. Het referentie-object is goed vergelijkbaar qua ligging, omdat hij tegenover het object van eiseres is gelegen en ook qua grootte benadert hij het object van eiseres (137 m²). De rechtbank stelt vast dat het verschil tussen de WOZ-waarde per m² enerzijds en de gecorrigeerde transactieprijs per m² van dit referentie-object aanzienlijk is. Gelet op dit verschil concludeert de rechtbank dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank ziet verder steun voor haar oordeel in de referentie-objecten [object 2] en [object 3] als extra onderbouwing. Wat eiseres in beroep aanvoert brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Beoordeling van de beroepsgronden van eiseres Ingetrokken beroepsgronden

10. Eiseres voerde in haar beroepschrift aan dat de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40 Wet WOZ niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de kapitalisatiefactor tot stand is gekomen. Daarnaast voert eiseres aan dat twee in bezwaar gebruikte referentie-objecten juist een lagere waarde van het object onderbouwen. Op de zitting heeft eiseres deze beroepsgronden ingetrokken. De rechtbank zal deze beroepsgrond daarom niet meer bespreken in haar uitspraak.

Is referentie-object [object 3] bruikbaar?

15. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat het referentie-object [object 3] onderhands verkocht is aan de zittende huurder. De rechtbank overweegt dat zonder inzicht in de aard van de huurovereenkomst niet op voorhand duidelijk is of de verkoop aan de zittende huurder meebrengt dat het referentie-object boven, onder of conform de marktprijs verkocht is. De rechtbank oordeelt daarom dat met voorzichtigheid naar dit referentie-object moet worden gekeken.
Is referentie-object [object 2] bruikbaar?

15. Volgens eiseres is referentie-object [object 2] (inclusief 5a) niet bruikbaar voor een vergelijking, omdat daartoe niet alleen een restaurant, maar ook een woning behoort.

15. De rechtbank concludeert dat met voorzichtigheid gekeken moet worden naar het verkoopcijfer van referentie-object [object 2] (inclusief 5a), omdat dit referentie-object is verkocht inclusief bovenwoning. De taxateur heeft in de taxatiematrix niet inzichtelijk gemaakt wat de waarde van de woning is en dus ook niet wat de waarde van het restaurant is. Daarom kan niet zonder meer worden gezegd dat het verkoopcijfer van het referentie-object direct de waarde representeert van het object van eiseres dat geeft bovenwoning heeft.
Is referentie-object [object 1] bruikbaar?

15. Volgens eiseres is het referentie-object aan de [object 1] eveneens niet goed bruikbaar voor een vergelijking, omdat in de leveringsakte is opgenomen dat het gehele object een woning is.

15. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat het referentie-object [object 1] zowel als woning als winkel gebruikt mag worden. De rechtbank overweegt dat het object momenteel als winkel in gebruik is en dat de benaming in de leveringsakte niet bepalend is. De rechtbank gaat er daarom van uit dat het verkoopcijfer representatief is voor de waarde van het object van eiseres, dat in gebruik is als winkel en concludeert daarom dat het referentie-object [object 1] als basis kan dienen voor een vergelijking. De beroepsgrond slaagt niet.
Had onderscheid gemaakt moeten worden tussen primaire en secundaire ruimte?

15. Volgens eiseres heeft de heffingsambtenaar onterecht geen onderscheid gemaakt tussen de winkelruimte waar de omzet wordt gedraaid (primaire ruimte) en de secundaire ruimte zoals het magazijn. Volgens eiseres heeft een secundaire ruimte een lagere waarde per m².

15. De rechtbank stelt vast dat de taxateur van de heffingsambtenaar bij het object geen rekenkundig onderscheid heeft gemaakt tussen primaire en secundaire ruimte. De taxateur heeft dit ook niet gedaan bij de referentie-objecten. Op de zitting heeft de taxateur toegelicht dat het afhankelijk is van de aard van de onderneming of men juist een grote winkel wenst of juist een groot magazijn. In de praktijk blijkt dat dan wordt geschoven met tussenwanden. Om die reden wordt in de taxatie geen onderscheid gemaakt tussen een primaire en secundaire ruimte. De rechtbank kan deze toelichting volgen. De rechtbank gaat er, ook omdat eiseres haar stelling niet verder heeft gemotiveerd, van uit dat niet kan worden gezegd dat winkels met grotere secundaire ruimtes zonder meer minder waard zijn dan winkels met kleinere primaire ruimtes. De rechtbank oordeelt daarom dat de heffingsambtenaar bij het object en de referentie-objecten geen onderscheid hoefde te maken tussen primaire en secundaire ruimte. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen

15. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld, is het beroep ongegrond. Eiseres krijgt geen gelijk en krijgt daarom het griffierecht niet terug. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van mr. R. van Manen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 12 maart 2024.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.