ECLI:NL:RBMNE:2024:16

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 22/5236

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 januari 2024 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: B. Schras).

Procesverloop

In de beschikking van 31 maart 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 1.432.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
10 oktober 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank de zaak niet behandeld op een zitting. De rechtbank sluit nu het onderzoek.

Overwegingen

Inleiding

1. De woning is een in 1890 gebouwde vrijstaande woning met een balkon, kelder, garage en drie schuren. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 425 m2. De woning is gelegen op een perceel van 1200 m2.

2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 1.256.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.432.000,-.

Beoordelingskader

3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

5. Om de waarde van de woning te onderbouwen, heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [woonplaats] , te weten:

- [adres 2] , verkocht op 11 maart 2020 voor € 1.350.000,-.

- [adres 3] , verkocht op 6 augustus 2020 voor € 1.160.000,-.

- [adres 4] , verkocht op 23 september 2020 voor € 1.061.500,-.

- [adres 5] , verkocht op 2 oktober 2020 voor € 1.375.000,-.

Beoordeling van het geschil

De door de heffingsambtenaar gehanteerde gebruiksoppervlakte

6. Eiser stelt dat de door de heffingsambtenaar in bezwaar gehanteerde gebruiksoppervlakte van 513 m2 onjuist is. Volgens eiser is de gebruiksoppervlakte van zijn woning namelijk 383 m2. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft eiser een NEN 2580 rapport ingediend, waarin de oppervlakte is bepaald op 425 m2. Ook verwijst eiser naar een verslag van een inpandige opname tijdens een beroepsprocedure in 2015. In dit verslag is de bruto inhoud vastgesteld op 1653 m3. Volgens eiser is de totale bruto vloeroppervlakte vastgesteld op 445,74 m2. Door het toepassen van een vormfactor is de gebruiksoppervlakte toen vastgesteld op 383 m2. Dit is ook zo geregistreerd in de basisregistratie adressen en gebouwen (BAG).

6.1.

De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat de geregistreerde oppervlakte in de BAG, jaren geleden geautomatiseerd is bepaald door de bruto inhoud met een formule te delen naar de gebruiksoppervlakte. Er is daarbij gebruik gemaakt van een algemene formule, die voor dit type woningen tot onjuiste uitkomsten leidt. Vanaf dit jaar zijn alle gemeenten landelijk gaan waarderen op gebruiksoppervlakte. Omdat de BAG-oppervlakte aantoonbaar onjuist was, zijn alle gebruiksoppervlaktes opnieuw berekend. Hoewel de heffingsambtenaar bij zijn standpunt blijft dat een gebruiksoppervlakte van 513 m2 juist is vastgesteld, gaat de heffingsambtenaar in beroep ten gunste van eiser conform het NEN-rapport uit van een gebruiksoppervlakte van 425 m2.

6.2.

De rechtbank overweegt dat de inhoud van eisers woning in het verslag van de inpandige opname uit 2015 is berekend. Het door eiser ingediende NEN-rapport heeft daarentegen tot doel om de gebruiksoppervlakte van eisers woning te berekenen. De rechtbank is daarom van oordeel dat het NEN-rapport beter bruikbaar is voor het vaststellen van de gebruiksoppervlakte van eisers woning dan het verslag uit 2015. Uit dit rapport volgt dat de woning van eiser een gebruiksoppervlakte heeft van 425 m2. De rechtbank gaat in haar beoordeling hierna uit van deze gebruiksoppervlakte.

Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de schriftelijke toelichting die daarop is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij allemaal in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

De door de heffingsambtenaar gehanteerde correctie voor gebruiksoppervlakte

9. De heffingsambtenaar heeft het verschil in gebruiksoppervlakte tussen de woning van eiser en de referentiewoningen gecorrigeerd. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar de wortelformule hierbij verkeerd heeft gebruikt. Volgens eiser had de heffingsambtenaar de correctiefactor moeten vermenigvuldigen met de m2-prijs.

9.1.

De heffingsambtenaar heeft hierover toegelicht dat de correctiefactor wordt bepaald door de wortelformule. Vervolgens wordt de m2-prijs van de referentiewoning gedeeld door het verschil in percentage. De rechtbank kan dit volgen. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over een WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waardes, een bewijsmiddel te kiezen. De heffingsambtenaar mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. De heffingsambtenaar is er dus niet aan gehouden om op de manier van eiser rekening te houden met verschillen in gebruiksoppervlakte. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de gehanteerde manier van corrigeren aannemelijk heeft gemaakt dat met het afnemend grensnut in voldoende mate rekening is gehouden. De heffingsambtenaar heeft zijn manier van corrigeren immers op een consistente wijze toegepast bij elke referentiewoning. De beroepsgrond slaagt niet.

De staat van onderhoud en voorzieningen van de woning

10. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud en de voorzieningen van de woning. Volgens eiser is in het verslag van de WOZ-taxateur uit 2015 na te lezen dat het onderhoud van de woning matig is en de voorzieningen gedateerd zijn. Ook heeft eiser een Rapport Bouwtechnische keuring van
3 november 2015 ingediend.

10.1.

De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat in voldoende mate rekening is gehouden met de gedateerde staat van de woning van eiser. Volgens de heffingsambtenaar verkeren de referentiewoningen in de taxatiematrix namelijk ook in een gedateerde staat. Ter illustratie heeft de heffingsambtenaar iWOZ-gegevens van de referentiewoningen ingediend. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Daar komt bij dat het bouwkundige rapport en het verslag van de inpandige opname uit 2015 niet aantonen wat de staat van de woning is op 1 januari 2021. Eiser heeft verder niet op andere wijze onderbouwd dat de staat van onderhoud en de voorzieningen te hoog zijn gewaardeerd. De rechtbank is daarom van oordeel dat er geen reden is om aan te nemen dat de staat van onderhoud en de voorzieningen van eisers woning te hoog zijn gewaardeerd. De beroepsgrond slaagt niet.

De waarde van de bijgebouwen

11. Eiser stelt dat de waardes van de bijgebouwen niet worden onderbouwd. Volgens eiser dient de m2-prijs van de kelder lager te worden gewaardeerd. Uit het bouwkundige rapport blijkt namelijk dat de kelder als matig, maar bruikbaar wordt omschreven. Ook constateert eiser dat de gemiddelde m2-prijs van de bijgebouwen van de referentiewoningen verschilt. Tot slot is volgens eiser ten onrechte de overkapping tussen de woning en de garage meegenomen in de waardering.

11.1.

De rechtbank stelt voorop dat de objectonderdelen en de waardering daarvan slechts hulpmiddelen zijn ter vaststelling van de WOZ-waarde van de woning. Dat de waarde van de bijgebouwen niet wordt onderbouwd, betekent op zichzelf nog niet dat de eindwaarde van de woning niet inzichtelijk is onderbouwd.

11.2.

De rechtbank volgt eiser niet dat de m2-prijs van de kelder lager moet worden gewaardeerd. Het bouwkundige rapport dateert namelijk uit 2015 en toont daarom niet aan wat de staat van de kelder is op 1 januari 2021. Eiser onderbouwt verder niet dat de kelder zich in een matige staat bevindt. De rechtbank ziet daarom geen reden om aan te nemen dat de kelder van de woning van eiser te hoog is gewaardeerd.

11.3.

De rechtbank stelt evenwel vast dat de heffingsambtenaar verschillende m2-prijzen hanteert voor dezelfde soort bijgebouwen van de woning van eiser enerzijds en de referentiewoningen anderzijds. Zo is de m2-prijs van de kelder van [adres 3] € 1563,36 en de m2-prijs van de vrijstaande garage van [adres 4] is € 1.166,67. De m2-prijs van de kelder van de woning van eiser is daarentegen € 850,- en de m2-prijs van de vrijstaande garage is € 836,40. De waardes van de bijgebouwen van eisers woning zijn dus in vergelijking met de referentiewoningen lager. Dit is ten gunste van de WOZ-waarde van eiser. Als de waarde van bijgebouwen van de referentiewoningen een hoge waarde hebben, betekent dit dat de m2-prijs van de referentiewoningen en de woning van eiser lager zal zijn. De waardes van de bijgebouwen worden in de waarderingssystematiek van verweerder namelijk uit de verkoopprijzen van de referentiewoningen gehaald om daarmee de gerealiseerde prijs per vierkante meter voor de woning van eiser te taxeren.

11.4.

Ook volgt de rechtbank het standpunt van eiser niet dat de heffingsambtenaar de overkapping tussen de woning en de garage ten onrechte heeft meegenomen in de waardering. Ook voor de maatvoering van de bijgebouwen gaat de rechtbank uit van wat in het door eiser ingediende NEN-rapport is vastgesteld. De rechtbank stelt vast dat de gehanteerde maatvoering van de heffingsambtenaar niet in lijn is met het NEN-rapport. De heffingsambtenaar heeft namelijk het tuinhuis ook bij de externe bergruimte meegerekend en deze ook apart gewaardeerd in de taxatiematrix. Volgens het NEN-rapport zijn schuur 2 en 3 in totaal 9,44 m2. Dit komt overeen met het tuinhuis in de taxatiematrix die is vastgesteld op 9 m2 met een waarde van € 500,-. De garage van de woning van eiser is volgens de heffingsambtenaar 25 m2. Dit is volgens het NEN-rapport echter
22,10 m2. De waarde van de garage dient daarom € 18.484,44 (22,10 * € 836,40) te zijn. Daarnaast blijkt uit het NEN-rapport dat de overige externe bergruimte niet 28 m2, maar
21,10 m2 is. De overige externe bergruimte heeft daarom een waarde van € 10.550,-
(21,10 * € 500,-). De heffingsambtenaar is verder ten gunste van eiser voor de kelder uitgegaan van 20 m2 met een waarde van € 17.000,-. Op basis hiervan stelt de rechtbank de totale waarde van de bijgebouwen vast op € 46.534,44. Dit betekent dat de WOZ-waarde van eiser in de taxatiematrix met € 5.875,56 te veel is gewaardeerd. Dit betekent echter niet dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Er is in de taxatiematrix namelijk voldoende ruimte om deze rekenfout rekening te houden. De heroverwogen WOZ-waarde is immers vastgesteld op € 1.438.524,-. De rechtbank merkt daarbij op dat de heffingsambtenaar ten gunste van eiser het balkon niet heeft getaxeerd.

De waarde van het perceel

12. Eiser stelt dat de waarde van de kavel van zijn woning in een eerdere rechtszaak uit 2017 werd bepaald op € 564.996,-. Volgens eiser dient de waarde van de kavel daarom
€ 655.577,- in plaats van € 760.000,- te zijn. Eiser berekent dit aan de hand van de procentuele stijging ten opzichte van 1 januari 2016. Ook verwijst eiser naar de grondstaffel die is gehanteerd in een arrest met betrekking tot de WOZ-waarde van [adres 6] op
1 januari 2019. Daarnaast stelt eiser dat de heffingsambtenaar ten onrechte dezelfde grondstaffel voor zijn woning en de referentiewoningen heeft gehanteerd. De referentiewoningen liggen namelijk in rustige wijken aan de rand van [woonplaats] en de woning van eiser in het centrum aan een doorgaande weg met een hoge parkeerdruk.

12.1.

De heffingsambtenaar heeft hierover in het verweerschrift toegelicht dat de grondwaarde per jaar wordt bepaald op basis van actuele verkoopprijzen. Alle grondwaarde van alle woningen in de taxatiematrix zijn op dezelfde manier bepaald. De rechtbank kan dit volgen. De rechtbank stelt voorop dat de samenstellende onderdelen toegekende waarde, zoals de grondwaarde, slechts als hulpmiddel dienen om de eindewaarde inzichtelijk te maken. Voor de rechter is de enige toetssteen het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. De rechtbank ziet geen reden om te twijfelen aan de door eiser gehanteerde grondstaffel. Daarnaast acht de rechtbank de berekening van eiser met percentages en een eerder vastgestelde WOZ-waarde van een andere woning onvoldoende nauwkeurig. Bovendien heeft eiser met de enkele stelling dat de referentiewoningen een andere ligging hebben onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de heffingsambtenaar daarom niet dezelfde grondstaffel had kunnen hanteren. De beroepsgrond slaagt niet.

De door eiser gehanteerde berekeningen

13. Alleen als de heffingsambtenaar niet in de bewijslast slaagt om de waarde van de woning aannemelijk te maken, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op 1 januari 2021 niet te hoog is vastgesteld, komt de rechtbank niet toe aan de door eiser aangevoerde berekeningen.

Het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel

14. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar niet heeft gereageerd op zijn verzoek om inzichtelijk te maken dat de gebruiksoppervlakte van de woning van eiser 513 m2 is. Volgens eiser handelt de heffingsambtenaar hiermee in strijd met het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel.

14.1.

In de uitspraak op bezwaar volstaat de heffingsambtenaar met de toelichting dat de afdeling BAG het woonoppervlak opnieuw heeft gecontroleerd en daarbij is gebleken dat de oppervlakte van de woning correct is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft echter niet concreet op eisers bezwaargronden gereageerd. De uitspraak op bezwaar is dus niet goed gemotiveerd. Dat is een gebrek.

14.2.

De heffingsambtenaar is bij de onderbouwing in beroep uitgegaan van het NEN-rapport van eiser. De nieuwe onderbouwing van de heffingsambtenaar leidt echter niet tot een verlaging van de waarde. De rechtbank kan dat volgen, omdat de heffingsambtenaar de waarde van de woning in iedere fase van het geding opnieuw mag onderbouwen en motiveren. Zoals onder 7. overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Eiser heeft verder in beroep alsnog de gewenste uitleg gekregen. De rechtbank passeert daarom het gebrek met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht. De rechtbank is verder van oordeel dat het beroep op het zorgvuldigheidsbeginsel niet slaagt. Dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, maakt niet dat de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig tot stand is gekomen.

Conclusie en gevolgen

15. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Wel moet de heffingsambtenaar het griffierecht dat eiser heeft betaald aan hem vergoeden. Eiser moest immers beroep instellen om alsnog een gemotiveerde toelichting op de vastgestelde waarde te krijgen.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van
mr.D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 3 januari 2024.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.