ECLI:NL:RBMNE:2024:1482

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 10705045 UC EXPL 23-6284 aw/1370

Vonnis van 10 januari 2024

inzake

[eiseres],

wonende te [woonplaats 1] ,

verder ook te noemen: [eiseres] ,

eisende partij,

gemachtigde: [gemachtigde] , verbonden aan De Huurdokters,

tegen:

[gedaagde],

wonende te [woonplaats 2] ,

verder ook te noemen: [gedaagde] ,

gedaagde partij,

procederend in persoon.

1.De procedure

Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:

de dagvaarding met de producties I t/m IV is op 12 september 2023 bij [gedaagde] bezorgd,
[gedaagde] heeft schriftelijk op de dagvaarding gereageerd (conclusie van antwoord),
daarna heeft [eiseres] schriftelijk gereageerd (conclusie van repliek),
[gedaagde] heeft als laatste schriftelijk gereageerd (conclusie van dupliek),
daarna heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis zal worden gewezen. De vonnisdatum is nader bepaald op vandaag.

2.Waar gaat het om?

2.1.

[eiseres] heeft als huurder twee huurovereenkomsten gesloten met [gedaagde] als verhuurder. De eerste huurovereenkomst betreft kamer [nummer 1] in het pand gelegen op het adres [adres] in [plaats] en heeft als ingangsdatum 1 februari 2021. Die huurovereenkomst, die een looptijd had van (minimaal) 1 jaar, is in onderling overleg geëindigd per 1 oktober 2021. Aansluitend hebben partijen een tweede huurovereenkomst gesloten voor kamer [nummer 2] in hetzelfde pand. Die tweede huurovereenkomst is per 31 maart 2023 geëindigd.

2.2.

Bij het sluiten van elk van beide huurovereenkomsten heeft [eiseres] aan [gedaagde] een bedrag van € 125,00 aan contractkosten betaald. Bij het aangaan van de tweede huurovereenkomst heeft [eiseres] daarnaast een waarborgsom aan [gedaagde] betaald van € 695,00.

2.3.

[eiseres] heeft [gedaagde] na het einde van de tweede huurovereenkomst herhaaldelijk gevraagd de waarborgsom van € 695,00 en de contractkosten van tweemaal € 125,00 aan haar te retourneren. Omdat [gedaagde] dat niet heeft gedaan heeft zij hem in rechte betrokken.

2.4.

[eiseres] vordert dat de kantonrechter [gedaagde] zal veroordelen om aan haar die bedragen te betalen, in totaal € 945,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, de buitengerechtelijke incassokosten, de proceskosten met de wettelijke rente daarover en de nakosten. Zij legt aan die vordering ten grondslag dat [gedaagde] volgens de huurovereenkomst bij het einde van de huur de waarborgsom aan haar moet terugbetalen, zonodig onder aftrek van herstelkosten. [gedaagde] heeft geen aanspraak gemaakt op herstelkosten en moet daarom volgens [eiseres] het hele bedrag van € 695,00 retourneren. De contractkosten van tweemaal € 125,00 stelt zij onverschuldigd te hebben betaald, (primair) op grond van artikel 7:264 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Zij stelt dat [gedaagde] geen specifieke werkzaamheden heeft verricht die in verband staan met de door haar betaalde contractkosten en een onredelijk voordeel heeft genoten. Het beding in de huurovereenkomsten over de verschuldigdheid van contractkosten is daarom nietig. Zij heeft de contractkosten onverschuldigd aan [gedaagde] betaald, zo stelt [eiseres] .

2.5.

[gedaagde] erkent dat hij de waarborgsom en de contractkosten van de tweede huurovereenkomst aan [eiseres] moet betalen. Hij is het niet eens met de gevorderde terugbetaling van de contractkosten van de eerste huurovereenkomst, omdat die huurovereenkomst destijds in goed overleg voortijdig is geëindigd.

3.De beoordeling

3.1.

De vordering van [eiseres] wordt in zijn geheel toegewezen. De motivering van die beslissing luidt als volgt.

3.2.

[gedaagde] erkent dat hij de waarborgsom van € 695,00 nog aan [eiseres] moet terugbetalen. Ook erkent hij dat hij geen recht heeft op de contractkosten van € 125,00 die hij bij het sluiten van tweede huurovereenkomst van [eiseres] heeft ontvangen. Omdat [gedaagde] ondanks die erkenning (nog) niet aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan, wordt hij in dit vonnis veroordeeld om die bedragen aan [eiseres] te betalen.

3.3.

[gedaagde] is het niet eens met de gevorderde terugbetaling van de contractkosten die [eiseres] bij het sluiten van de
eerstehuurovereenkomst aan hem heeft voldaan. Hij wijst erop dat hij [eiseres] tegemoet is gekomen door in te stemmen met haar verzoek om de eerste huurovereenkomst voor kamer [nummer 1] voortijdig te beëindigen en aansluitend een tweede huurovereenkomst te sluiten voor kamer [nummer 2] , dat is een kleinere kamer met een lagere huurprijs. Hij stelt dat hij haar daarmee enorm heeft bevoordeeld. De eerste huurovereenkomst is in goed overleg voortijdig ontbonden. Om die reden kan [eiseres] volgens [gedaagde] niet eenzijdig terugkomen op eventuele (volgens haar) onjuiste onderdelen van de eerste huurovereenkomst. De kantonrechter overweegt daarover als volgt.

3.4.

In zijn e-mail van 30 mei 2023 aan [eiseres] heeft [gedaagde] geschreven dat hij meent dat hij zich bij het bepalen van de contractkosten heeft gehouden aan de richtlijnen die daarvoor bestaan, en dat hij die kosten daarom in rekening mocht brengen. In deze procedure heeft [gedaagde] dat standpunt niet ingenomen, zodat de kantonrechter er van uit gaat dat hij hier zich niet langer op beroept. Dat betekent dat [gedaagde] op zichzelf niet (langer) betwist dat het beding in de eerste huurovereenkomst over de verschuldigdheid van contractkosten nietig is op grond van artikel 7:264 lid 1 van het BW.

3.5.

De kantonrechter begrijpt uit het verweer van [gedaagde] in deze procedure dat hij van mening is dat [eiseres] geen beroep kan doen op de onverschuldigde betaling van de contractkosten die zij heeft betaald bij het sluiten van de eerste huurovereenkomst, omdat die huurovereenkomst op verzoek van [eiseres] voortijdig is geëindigd en hij haar een gunst heeft bewezen door met dat voortijdig einde in te stemmen.

3.6.

Dat verweer van [gedaagde] kan niet slagen. [gedaagde] heeft namelijk geen verklaringen of handelingen van [eiseres] gesteld waaruit hij heeft opgemaakt en ook heeft mogen opmaken dat zij afstand deed van haar recht op terugbetaling van de contractkosten. Dat partijen de eerste huurovereenkomst in goed overleg voortijdig hebben beëindigd, is daarvoor onvoldoende. Niet gesteld of gebleken is namelijk dat de door [eiseres] betaalde contractkosten tijdens dat overleg expliciet zijn besproken en dat [eiseres] bij die gelegenheid te kennen heeft gegeven dat zij afzag van haar recht op terugbetaling daarvan.

3.7.

Wellicht ten overvloede overweegt de kantonrechter dat [gedaagde] ook om een andere reden geen recht heeft op die aanvankelijk van [eiseres] gevorderde contractkosten. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 6 april 2012 over de uitleg en reikwijdte van artikel 7:264 lid 1 van het BW als volgt overwogen (onder r.o. 3.5.):

“Hoewel partijen bij het aangaan van een huurovereenkomst in beginsel vrij zijn om een voordeel voor zichzelf te bedingen zonder dat daar een prestatie tegenover staat, stelt art. 7:264 lid 1 BW grenzen aan die vrijheid om de partijen tegen misstanden bij het aangaan van de huurovereenkomst te beschermen (Kamerstukken II 1976-1977, 14 175, nr. 3, blz. 31). Daarbij moet met name gedacht worden aan de situatie waarin bij het aangaan van de huurovereenkomst de ene partij – veelal de aspirant-huurder – ten opzichte van de andere partij niet in een voldoende gelijkwaardige positie verkeert om te voorkomen dat een dergelijk door die wederpartij voorgesteld beding in de huurovereenkomst wordt opgenomen. Met het oog op de effectiviteit van de bescherming die art. 7:264 lid 1 tegen dergelijke situaties biedt, moet als uitgangspunt worden genomen dat van “een niet redelijk voordeel” sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat.”

Volgens [eiseres] levert het beding over de verschuldigdheid van contractkosten een onredelijk voordeel op voor [gedaagde] en is dat beding daarom nietig. [gedaagde] had daarom moeten stellen en onderbouwen dat hij voor het door hem bedongen voordeel van € 125,00 een (substantiële) tegenprestatie levert waarbij [eiseres] is gebaat. Dat van die situatie sprake is ligt niet voor de hand bij werkzaamheden die zien op het opmaken van een huurcontract. Dat zijn namelijk werkzaamheden die in beginsel voor rekening van de verhuurder komen. Het beroep van [eiseres] op de vernietigbaarheid van het beding slaagt daarom. Dat betekent dat [eiseres] de contractkosten onverschuldigd aan [gedaagde] heeft betaald.

3.8.

De conclusie is dat [gedaagde] de contractkosten van € 125,00 voor de eerste huurovereenkomst aan [eiseres] moet terugbetalen. Ook dit deel van de vordering wordt toegewezen.

3.9.

De gevorderde wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten, waartegen [gedaagde] geen verweer heeft gevoerd, worden eveneens toegewezen. De wettelijke rente over de hoofdsom van € 945,00 wordt toegewezen met ingang van 28 augustus 2023, volgens de termijn genoemd in de ingebrekestelling van 14 augustus 2023, overgelegd als productie III bij dagvaarding. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten van € 171,52 inclusief BTW komt overeen met het tarief volgens het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, welk tarief wordt geacht redelijk te zijn.

Proceskosten

3.10.

[gedaagde] heeft ongelijk gekregen. Hij wordt daarom veroordeeld in de proceskosten. Dat betekent dat hij zijn eigen proceskosten draagt en de proceskosten van [eiseres] moet betalen. De proceskosten van [eiseres] worden tot vandaag begroot op in totaal € 608,48, te weten:

€ 214,00 griffierecht;
€ 130,48 explootkosten inclusief informatiekosten;
€ 264,00 salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 132,00).

De wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten worden toegewezen als hierna in de beslissing te melden.

4.De beslissing

De kantonrechter:

4.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] tegen bewijs van kwijting te betalen € 945,00 te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 28 augustus 2023 tot de voldoening en € 171,52 inclusief BTW aan buitengerechtelijke incassokosten;

4.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 608,48, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

4.3.

veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiseres] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

4.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

4.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 januari 2024.