Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 10635676 \ UC EXPL 23-5209
Vonnis van 31 januari 2024
in de zaak van
[eiseres] BV,
te [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. A.C. de Kanter,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] e.a.,
gemachtigde: mr. F.A. Bijlenga, werkzaam bij DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met 19 producties;
- de conclusie van antwoord met 5 producties;
- de brief van 12 oktober 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord met 5 producties;
- de brief van 12 oktober 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- productie 20 van [eiseres] ;
- productie 6 van [gedaagden] e.a.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 december 2023. Namens [eiseres] was aanwezig [A] , asset-manager/eigenaar van [eiseres] en [B] , verhuurmakelaar voor [eiseres] . Zij werden bijgestaan door mr. De Kanter. Mevrouw [gedaagden] was aanwezig, bijgestaan door mr. Bijlenga.
Als toehoorders waren aanwezig de appartementseigenaren: [C] , [D] en [E] . [F] , dochter van een appartementseigenaar, was eveneens als toehoorder aanwezig.
De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen besproken is.
1.3.
Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.
2.Waar de zaak over gaat
Inleiding
2.1.
[eiseres] is op 25 mei 2022 eigenaar geworden van diverse flatgebouwen in [plaats] , plaatselijk bekend als [locatie] . Dit eigendom is belast met een zakelijk recht van opstal voor onbepaalde tijd. Dit recht is bij akte van 30 juli 1973 gevestigd en is bij akte van 1 augustus 1973 gesplitst in verschillende appartementsrechten.
2.2.
[gedaagden] e.a. zijn op 30 december 2019 eigenaar geworden van twee appartementsrechten, plaatselijk bekend [adres] , nummers [huisnummer 1] en [huisnummer 2] . In de akte van levering van de appartementsrechten staat dat de opstalretributie € 2.313,96 per jaar bedraagt (gebaseerd op het jaar 2017) per appartementsrecht, te voldoen in maandelijkse termijnen (dat is € 192,83 per maand voor één appartementsrecht). Verder staat in die akte dat de opstalretributie jaarlijks zal worden geïndexeerd op basis van het indexcijfer van bouwkosten voor woningwetwoningen zoals gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek.
2.3.
[bedrijf] , de rechtsvoorgangster van [eiseres] , heeft de opstalretributie over de jaren 2017, 2018, 2019, 2020 en 2021 niet geïndexeerd.
2.4.
[eiseres] heeft in een brief van 12 juli 2022 aan [gedaagden] e.a. laten weten dat zij de opstalretributie over de afgelopen vijf jaar met terugwerkende kracht heeft verhoogd. Met ingang van 1 augustus 2022 wordt het nieuwe maandelijkse retributiebedrag voor twee appartementen € 520,54 (dit was € 385,66).
2.5.
[gedaagden] e.a. hebben op 15 juli 2022 bezwaar gemaakt tegen de retributieverhoging. Zij hebben [eiseres] gemeld dat zij maandelijks een retributie van € 385,66 blijven betalen totdat een nieuw bedrag is vastgesteld.
De vordering en het verweer
2.6.
[eiseres] vordert - samengevat - dat [gedaagden] e.a. hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van:
I. Een bedrag van € 1.618,56 aan tekorten die zijn ontstaan na de indexering over de jaren 2017-2022;
II. Een bedrag van € 1.483,68 aan te weinig betaalde retributie, berekend tot en met juni 2023;
III. De gefactureerde retributie per maand vanaf de dag van de dagvaarding tot en met de maand van dit vonnis;
IV. De verhoogde, geïndexeerde retributie tot het moment dat zij geen eigenaar meer zijn van hun appartementsrechten;
V. De kosten van dit geding.
2.7.
[eiseres] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat zij het recht op indexatie van de opstalretributie over de jaren 2017 tot en met 2021 heeft overgenomen van [bedrijf] toen die haar eigendomsrechten overdroeg aan [eiseres] . De omstandigheid dat [bedrijf] de indexering niet heeft geïncasseerd of vergeten is te incasseren betekent niet dat er afstand is gedaan van het recht om te indexeren of dat het recht daardoor is komen te vervallen of dat het recht is verwerkt.
2.8.
[gedaagden] e.a. voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure. [gedaagden] e.a. betogen dat [eiseres] geen recht (meer) heeft om de opstalretributie over de jaren 2017 tot en met 2021 te indexeren omdat haar rechtsvoorgangster, [bedrijf] , daar in die jaren bewust van heeft afgezien. Bij [gedaagden] e.a. is daardoor het gerechtvaardigd vertrouwen ontstaan dat er over die jaren niet geïndexeerd zal worden. Het recht van [eiseres] om dat alsnog te doen, is dus verwerkt, aldus [gedaagden] e.a.
3.De beoordeling
Het recht op indexatie met terugwerkende kracht
3.1.
[eiseres] heeft het recht om opstalretributie te heffen en om dit bedrag op basis van landelijke normen jaarlijks te verhogen. Dat volgt uit de leveringsaktes van de appartementsrechten. [eiseres] heeft in beginsel ook het recht de opstalretributie met terugwerkende kracht te indexeren over de jaren 2017-2021. Bij de overdracht van de eigendom zijn alle rechten en verplichtingen van [bedrijf] van rechtswege overgegaan op [eiseres] en dus ook het recht om jaarlijks te indexeren.
3.2.
Het recht om dat met terugwerkende kracht te doen wordt begrensd door artikel 3:308 BW, waaruit volgt dat een rechtsvordering tot betaling van opstalretributie, die ieder jaar moet worden betaald, verjaart door verloop van vijf jaren. [eiseres] heeft in navolging hiervan haar vordering berekend aan de hand van een indexering van de retributie vanaf 2017. Verder kan een geslaagd beroep op rechtsverwerking in de weg staan aan het recht van [eiseres] om met terugwerkende kracht te indexeren.
Het beroep op rechtsverwerking - beoordelingskader
3.3.
De discussie tussen partijen spitst zich toe op de vraag of [bedrijf] in het verleden afstand heeft gedaan van haar recht om de retributie te verhogen, en zodoende het recht om dat alsnog te doen is verwerkt.
3.4.
Een beroep op rechtsverwerking komt neer op een beroep op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW) en moet daarom met de nodige terughoudendheid worden beoordeeld.
3.5.
Zoals gezegd heeft [bedrijf] , de rechtsvoorgangster van [eiseres] , de opstalretributie in de periode 2017-2021 niet verhoogd. Voor het aannemen van rechtsverwerking is enkel tijdsverloop of stilzitten van de rechthebbende echter onvoldoende. Dat is vaste rechtspraak van de Hoge Raad. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij [gedaagden] e.a. (of hun rechtsvoorgangers) het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende (destijds [bedrijf] ) haar aanspraak niet meer geldend zal maken. De kantonrechter is van oordeel dat dat het geval is en licht dat hieronder toe.
[bedrijf] heeft in de periode 2017 tot en met 2021 bewust afgezien van indexeren
3.6.
Op de vergaderingen van de Vereniging van Eigenaren (VvE) is de (afkoop van) de opstalretributie onderwerp van gesprek geweest. Dat blijkt uit de notulen van de vergaderingen van 19 april 2018 en 15 november 2018 (producties 3 en 4 van [gedaagden] e.a.) en uit de mededelingen van een paar appartementseigenaren die op de zitting aanwezig waren en die als informanten een toelichting hebben gegeven. Van belang is dat op die VvE-vergaderingen [bedrijf] aanwezig was, vertegenwoordigd door mevrouw [G] of de heer [H] . In de notulen van 15 november 2018 (productie 4 van [gedaagden] e.a.) is opgenomen:
“dat het huidige bedrag opstalretributie al jaren niet is verhoogd; op een gepresenteerd kostenoverzicht op de ALV in april is voorts in een voetnoot opgenomen dat [bedrijf] geen plannen heeft het bedrag ad € 192,- per maand aan te passen.”
In genoemd kostenoverzicht van de bewonerslasten (productie 6 van [gedaagden] e.a.) staat inderdaad vermeld dat de opstalretributie zowel op dat moment als voor de toekomst € 192,83 per appartement bedraagt. In voetnoot 3 is dat bovendien expliciet benoemd:
“
[bedrijf] heeft momenteel geen plannen tot wijziging van de opstalretributie”.
[bedrijf] heeft momenteel geen plannen tot wijziging van de opstalretributie”.
3.7.
Daarnaast was er een aanleiding voor het niet verhogen van de opstalretributie. Uit de notulen volgt dat sprake was van een verouderd complex dat aan renovatie toe was. Die renovatie is gefaseerd uitgevoerd maar overlast voor de bewoners is onvermijdelijk gebleken. Op de zitting is van de zijde van [gedaagden] e.a. naar voren gebracht dat het een zware periode was voor de bewoners. Naast de overlast door de renovatie was het dienstencentrum opgeheven en was er geen supermarkt en restaurant meer. Een en ander wordt bevestigd door de heer [I] , directeur-bestuurder van [bedrijf] (hierna: [I] ). In een e-mailbericht van 3 augustus 2022 heeft [I] op een vraag van een appartementseigenaar geantwoord, voor zover hier van belang:
“ [bedrijf] heeft in de periode dat zij eigenaar was er inderdaad voor gekozen geen indexatie door te voeren. De twee belangrijkste redenen waren de algehele conditie en leegstand op het complex in combinatie met de overlast tijdens de renovatie.”
In een e-mailbericht van 27 juli 2023 heeft [I] dit nog een keer bevestigd aan [gedaagden] e.a.:
“ [bedrijf] heeft geruime tijd geleden haar bezittingen op [locatie] verkocht. Ik heb naderhand op verzoek aangegeven wat de overwegingen van [bedrijf] zijn geweest om de opstalretributie niet te verhogen. Daaraan heb ik nu niets toe te voegen.”
3.8.
[bedrijf] heeft dus welbewust afgezien van het verhogen van de opstalretributie. [gedaagden] e.a., althans hun rechtsvoorgangers, hebben uit de mededelingen die namens [bedrijf] op de vergaderingen van de VvE zijn gedaan en uit het kostenoverzicht dat bij de notulen is gevoegd ook redelijkerwijs mogen begrijpen dat [bedrijf] afzag van indexering van de opstalretributie en er op mogen vertrouwen dat [bedrijf] die aanspraak niet meer te gelde zou maken. De kantonrechter volgt [eiseres] niet in haar betoog dat er meer nodig is voor de conclusie dat [bedrijf] afstand heeft gedaan van haar recht om te indexeren, zoals bijvoorbeeld een brief aan de appartementseigenaren waarin dat staat. Naar het oordeel van de kantonrechter vormen de in de notulen van de VvE vastgelegde mededelingen van [bedrijf] over het niet verhogen van de retributie, de omstandigheid dat [bedrijf] daar uitvoering aan heeft gegeven – er is in de jaren 2017 tot en met 2021 niet geïndexeerd – en de toelichting van de heer [I] voldoende onderbouwing voor het oordeel dat [bedrijf] deze toezegging aan de appartementseigenaren heeft gedaan en bewust heeft afgezien van haar recht op verhoging van opstalretributie.
Conclusie
3.9.
[bedrijf] heeft met haar toezegging en de uitvoering van die toezegging haar recht op indexatie van de opstalretributie over de jaren 2017 tot en met 2021 verwerkt. [bedrijf] heeft op het moment van de eigendomsoverdracht op 25 mei 2022 niet meer rechten aan [eiseres] kunnen overdragen dan zij had. Naar de kantonrechter uit de stellingen van [eiseres] heeft begrepen staat dat op zichzelf tussen partijen ook niet ter discussie, maar gaat de discussie tussen partijen over de vraag of [bedrijf] afstand had gedaan van haar recht op indexatie van de opstalretributie over de jaren 2017 tot en met 2021. Het voorgaande betekent dat [eiseres] niet kan terugkomen op de door [bedrijf] gedane toezegging aan de appartementseigenaren en niet het recht heeft om de opstalretributie over de jaren 2017 tot en met 2021 (alsnog) te indexeren. [eiseres] mag wel zelf indexeren vanaf het moment dat zij eigenaar is.
3.10.
De vorderingen van [eiseres] zijn alle berekend aan de hand van het onjuiste uitgangspunt dat het retributiebedrag over de jaren 2017 tot en met 2021 alsnog geïndexeerd mocht worden. De vorderingen worden daarom afgewezen en de nevenvorderingen delen hetzelfde lot.
Proceskosten
3.11.
[eiseres] is de partij die ongelijk krijgt en zij moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagden] e.a. als volgt vastgesteld:
- salaris gemachtigde
€
464,00
(2,00 punten × € 232,00)
- nakosten
€
132,00
Totaal
€
596,00
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
wijst de vorderingen af,
4.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] e.a. tot dit vonnis vastgesteld op € 596,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiseres] ook de kosten van betekening betalen;
4.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2024.
1257