ECLI:NL:RBMNE:2024:1249

Uitspraak

RECHTBANK Midden-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: C/16/558898 / HA ZA 23-429

Vonnis van 13 maart 2024

in de zaak van

[eiseres],

te [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiseres] ,

advocaat: mr. M.J.S. Spanjersberg te Zoetermeer,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,2. [gedaagde sub 2] ,3. [gedaagde sub 3] ,

allen wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagde] c.s. (in mannelijk enkelvoud),

advocaat: mr. M.G. Blokziel te Almere.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties 1 t/m 9;

de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 6;

het proces-verbaal van de descente en de mondelinge behandeling van 27 november 2024;

het B-formulier van 6 december 2023 aan de zijde van [eiseres] , met eiswijziging en uitlatingen over haar vorderingen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De zaak in het kort

2.1.

De huizen van partijen grenzen aan elkaar. Tijdens de bouw van het huis van [gedaagde] c.s. zijn tussen partijen geschillen ontstaan. Partijen hebben geprobeerd de geschillen op te lossen door afspraken te maken. Deze afspraken zijn vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst. In deze procedure twisten partijen over de vraag of [gedaagde] c.s. de afspraken uit de vaststellingsovereenkomst correct en volledig is nagekomen. De rechtbank oordeelt dat dat voor het merendeel van de afspraken het geval is, maar voor een paar afspraken niet. Op die punten zal de rechtbank de (subsidiaire) vorderingen toewijzen op een wijze zoals in het dictum is vermeld.

2.2.

In hoofdstuk 3 worden de relevante feiten in deze procedure benoemd. In hoofdstuk 4 worden de vorderingen van [eiseres] en het verweer van [gedaagde] c.s. weergegeven. In hoofdstuk 5 beoordeelt de rechtbank per vordering de stellingen en weren van partijen. In hoofdstuk 6 wordt de beslissing vermeld.

3.De feiten

3.1.

[eiseres] heeft in 2017 haar huidige woning aan de [adres 1] gekocht van de vader en grootvader van [gedaagde] c.s. Het naastgelegen perceel was ook eigendom van de vader en grootvader van [gedaagde] c.s. De familie [gedaagde] was voornemens op dat perceel een woning te laten bouwen. Tussen de vader en grootvader van [gedaagde] c.s. en [eiseres] zijn afspraken gemaakt over de te bouwen woning en deze afspraken maken onderdeel uit van de koopovereenkomst van de woning van [eiseres] . De bouwtekening van de te bouwen woning zijn voor akkoord door [eiseres] getekend.

3.2.

De drie broers [gedaagde] c.s. hebben nadien het perceel van hun vader en grootvader [gedaagde] verkregen en hebben de beoogde woning gebouwd. Zoals destijds afgesproken, is de woning tegen de woning van [eiseres] aangebouwd, met een poort als doorgang naar de tuinen van de woningen (hierna: de steeg). De woning van [gedaagde] c.s. heeft het adres [adres 2] gekregen. Een van de broers [gedaagde] is woonachtig in de woning aan de [adres 2] .

3.3.

De steeg tussen de woningen [adres 1] en [adres 2] is gemeenschappelijk eigendom van [eiseres] en [gedaagde] c.s. De steeg is de doorgang naar de tuin van [eiseres] en de tuin van [gedaagde] c.s. (door een recht van overpad ten behoeve van [gedaagde] c.s. over een stukje van de tuin van [eiseres] .). De voordeur van de woning van [gedaagde] c.s. bevindt zich halverwege de steeg. Partijen spreken over een mandelige steeg.

3.4.

De tuin van [eiseres] had voor de verbouwing een oppervlakte van 130 bij 420 centimeter. Tussen de tuinen van [eiseres] en [gedaagde] c.s. bestaat een hoogteverschil, waarbij de tuin van [eiseres] 60 centimeter hoger ligt dan de tuin van [gedaagde] c.s.

3.5.

Tijdens de bouw van de woning van [gedaagde] c.s. zijn er tussen partijen geschillen ontstaan, met name over de kadastrale erfgrens en de maatvoering van de woning van [gedaagde] c.s. Vervolgens hebben partijen afspraken gemaakt over de geschilpunten en deze vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst, getekend op 3 januari 2022. Voor zover relevant voor deze procedure zijn partijen het volgende overeengekomen:

“Artikel 2. Omschrijving van het geschil.

Partijen hebben een geschil over de bebouwing van het perceel aan de [adres 2] . Hierbij wordt door [gedaagde] c.s. afgeweken van de door [gedaagde] c.s. geaccordeerde bouwtekeningen.

Artikel 3. Resultaat gesprekken onderhandelingen

(..)


[gedaagde] c.s. draagt zorg voor de afwerking van de gehele steeg. Dit is inclusief de afwerking van het raam van [eiseres] welke wordt dichtgezet. Hierbij zal er ook zorggedragen worden voor het plaatsen van isolatie met een minimale dikte van 5 cm. Partijen hebben afgesproken dat de steeg wordt afwerkt met waterdichte stuc. De afwerking van de steeg zal uiterlijk 1 april 2022 zijn afgerond.

 (..)


De tuin van [eiseres] wordt hersteld naar een grootte van 130x420. Dit zoals het haar eigendom is. De betonnen keringswand zal worden afgeslepen voor wat betreft het verticale gedeelte. De hoogte gemeten vanaf de grond zal 30 cm bedragen. Daarnaast zal er een stenen muur worden gemetseld op de grens met een hoogte van 60 cm en zal niet meer dan 5 centimeter uitsteken in de tuin van [eiseres] . Een volledige beschrijving van de manier waarop de tuin hersteld wordt zal door [gedaagde] c.s. worden overgelegd. Dit zal uiterlijk 1 april 2022 zijn afgerond;


De achtergevel van [gedaagde] c.s. wordt met 4 centimeter naar achteren verplaatst;


Ten aanzien van de afvoerpijp die onder het mandelige pad loopt is als volgt afgesproken; De steeg krijgt een hoogte van 2 meter, dit is in afwijking van de bouwtekeningen. De steeg wordt bestraat met oude klinkers;


Ten aanzien van de tuinafscheiding zijn partijen als volgt overeengekomen; Voor de tuinafscheiding zal een lichtdoorlatende afscheiding worden gebruikt;


(..)


[eiseres] accepteert dat de breedte van de steeg minder dan 130 cm bedraagt op de pek waar het penant komt;


[eiseres] zal ter compensatie van het verlies van haar raam in de zijgevel een hoekraam laten plaatsen. Tevens zal zij een uitsparing in de muur tussen keuken en woonkamer laten maken. Dit ook ter compensatie van lichtinval in de woning. Partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] c.s. een bedrag ter hoogte van € 9.000 aan [eiseres] overmaken op (..). [eiseres] zal dit bedrag aanwenden om bovengenoemde compensatiepunten te bekostigen. De overige eerder besproken herstelwerkzaamheden aan de binnenzijde van de woning komen te vervallen en zal [eiseres] voor haar rekening nemen. (..)


De genoemde beschrijvingen van tuin, penant, voorzetwand 1e en 2e verdieping en aansluiting op het dak worden als bijlage toegevoegd en maken integraal onderdeel uit van deze overeenkomst.

Artikel 4. Finale Kwijting

Partijen hebben hierna over en weer niets meer van elkaar te vorderen en verlenen elkaar finale kwijting, met betrekking tot bovengenoemde punten. Dat staat er niet aan in de weg dat partijen elkaar nog kunnen aanspreken indien zich andere geschillen met betrekking tot de bebouwing van de [adres 2] voordoen.

(..)”

3.6.

Tijdens de bouwwerkzaamheden heeft [gedaagde] c.s. twee keerwanden geplaatst als afscheiding tussen de tuinen van partijen. De keerwanden hadden een hoogte van 100 centimeter. De keerwanden zijn 40 centimeter onder het maaiveld van de tuin van [gedaagde] c.s. ingegraven en kwamen met 60 centimeter boven het maaiveld van de tuin van [gedaagde] c.s. uit. [gedaagde] c.s. had de keerwanden scheef ten opzichte van de kadastrale erfgrens geplaatst. Hierdoor was een deel van tuin van [eiseres] ruimer en een deel smaller dan 130 bij 420 centimeter. Na ondertekening van de vaststellingsovereenkomst heeft [gedaagde] c.s. de keerwanden met 30 centimeter afgeslepen. De keerwanden hebben daarmee een hoogte van 70 centimeter en komen met 30 centimeter boven het maaiveld van de tuin van [gedaagde] c.s. uit.

3.7.

Verder heeft [gedaagde] c.s. na ondertekening van de vaststellingsovereenkomst een stenen muur van 60 centimeter geplaatst als scheidingsmuur tussen de tuinen van partijen. Op 30 centimeter diepte onder de grond - gemeten vanaf het maaiveld van de tuin van [eiseres] - bevindt zich in de tuin plaatselijk een stukje keerwand en plaatselijk een stukje funderingsmuur tegen de stenen scheidingsmuur aan.

3.8.

Volgens [eiseres] is [gedaagde] c.s. niet alle afspraken uit de vaststellingsovereenkomst (tijdig en/of correct) nagekomen. Na afloop van de termijn voor de uitvoering van de werkzaamheden zoals overeengekomen in de vaststellingsovereenkomst is [eiseres] een kortgedingprocedure gestart tegen [gedaagde] c.s. Op 28 juni 2022 heeft de voorzieningenrechter uitspraak gedaan. Hij heeft twee vorderingen van [eiseres] toegewezen en de overige vorderingen afgewezen.

3.9.

Op 8 augustus 2022 heeft [bedrijf] in opdracht van [eiseres] ter plaatse een onderzoek verricht. Bij dit onderzoek zijn [gedaagde] c.s. en zijn advocaat aanwezig geweest. Hiervan is op 21 november 2022 een rapport uitgebracht. Volgens het rapport is het onderzoek met name gericht geweest op de wijze waarop de onderdoorgang van het mandelige terrein (de steeg) is geconstrueerd, op het aanbrengen van de betonnen keerwand en de gestelde schade als gevolg van de werkzaamheden. In het rapport is onder andere opgenomen:

“
(..)

Als laatste hebben wij aan de hand van metingen vastgesteld dat de afstand tussen de achtergevel van de nieuwbouwwoning en de achtergevel van het belendend aan de achterzijde van beide woningen 4163 mm bedraagt. Volgens mevrouw [eiseres] zou dit een afstand moeten zijn van 4200 mm.

Mevrouw [eiseres] is van mening dat hierdoor het deel van haar perceel waar een recht van overpad voor [gedaagde] geldt, 37 mm smaller is geworden. Volgens de informatie zou de overschrijding van de maten in de bouwtekening 90 mm bedragen. Dit betekent dan dat het perceel behorend tot de woning van mevrouw [eiseres] , in totaal 127 mm smaller zou zijn geworden.

(..)

De vrije doorloophoogte, gemeten over een lengte van 4,43 meter vanaf de voorgevel gezien, bedraagt 2,62 meter. Vanwege het niveauverschil van de etagevloer bedraagt de vrije doorloophoogte over de overige 4,19 van de steeg, 1,84 meter.

Om een vrije doorloophoogte te creëren van 2 meter, overeenkomstig de afspraken in het VSO, zijn er meerdere opties. Het straatwerk kan worden verlaagd met 17 cm, echter zal de opstap tussen het mandelig terrein en de achtertuin van de woning van mevrouw [eiseres] geen 10 cm maar 27 cm worden.

Wij zijn van mening dat de isolatie aan de onderzijde van de vloer qua dikte nogal omvangrijk is. De isolatie worden verwijderd en vervangen door een isolatie van een die minder dik is. Mogelijk voldoet de isolatiewaarde van de vloer dan niet aan normering van 3,7 m2K/W uit het Bouwbesluit. [gedaagde] zou hiervoor aan de binnenzijde van de woning extra isolatie kunnen aanbrengen.

(..)

3.10.

Namens [eiseres] is het rapport aan [gedaagde] c.s. gezonden.

3.11.

Op 28 november 2022 heeft [gedaagde] c.s. per e-mail gereageerd. Hij heeft een overzicht gegeven van de afspraken uit de vaststellingsovereenkomst die hij, volgens hem, heeft uitgevoerd en welke nog niet. [gedaagde] c.s. concludeert dat hij de vaststellingsovereenkomst voor het overgrote deel is nagekomen, met uitzondering van de afwerking van de steeg ter hoogte van het raam van [eiseres] in de steeg en de plaatsing van de licht-doorlatende erfafscheiding. Hij schrijft dat hij deze werkzaamheden zal uitvoeren, nadat [eiseres] haar acties hiervoor heeft uitgevoerd.

3.12.

Op 15 februari 2023 heeft mr. Spanjersberg namens [eiseres] per brief aan [gedaagde] c.s. laten weten dat [eiseres] het niet met [gedaagde] c.s. eens is. In herhaling deelt zij mee welke afspraken uit de vaststellingsovereenkomst volgens haar nog niet zijn uitgevoerd. Zij verzoekt c.q. sommeert [gedaagde] c.s. die afspraken na te komen. Hieraan heeft [gedaagde] c.s. geen gehoor gegeven. In juni 2023 is [eiseres] de onderhavige procedure tegen [gedaagde] c.s. gestart.

4.Het geschil

4.1.

[eiseres] vordert na eiswijzing dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,:

1. [gedaagde] c.s. veroordeelt tot nakoming van de vaststellingsovereenkomst c.q. tot:

a. overlegging van een “volledige beschrijving van de manier waarop de tuin hersteld wordt”;

b.
primair, herstel van de afmetingen van de tuin van [eiseres] naar 130 bij 420 centimeter en daarbij herstel/verplaatsing van de achtergevel en herstel/verplaatsing van de mandelige steeg,
subsidiair, betaling van een schadevergoeding aan [eiseres] van € 3.684,10;

c. afslijping/bewerking van de keerwand en fundering tot deze op 30 centimeter van de grond komen;

d. bewerking van de fundering van de stenen muur opdat deze niet 14 of 15 centimeter uitsteekt;

e. herstel van de hoogte van de steeg naar primair 2,3 meter, subsidiair naar 2 meter;

f. plaatsing van een licht-doorlatende erfafscheiding;

g. een deugdelijke afwerking van de steeg met waterdichte stuc en sierpleister;

binnen twee weken na vonnisdatum, op straffe van een dwangsom;

2. [gedaagde] c.s. verbiedt het overpad aan te passen, op straffe van een dwangsom van € 15.000 ineens;

3. [gedaagde] c.s. veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding aan [eiseres] van € 2.500 voor gederfd woongenot;

4. [gedaagde] c.s. veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van € 1.808,95 aan onderzoekskosten;

5. [gedaagde] c.s. veroordeelt in de proceskosten met de wettelijke rente daarover.

4.2.

Volgens [eiseres] is [gedaagde] c.s. een aantal afspraken uit de vaststellingsovereenkomst niet (deugdelijk) nagekomen, terwijl hij hiertoe wel gehouden is.

4.3.

[gedaagde] c.s. voert het verweer dat de rechtbank niet bevoegd is kennis te nemen van het geschil en dat zij de zaak moet verwijzen naar de kanontrechter. Verder voert [gedaagde] c.s. inhoudelijk verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure en de wettelijke rente daarover.

5.De beoordeling

Beoordeling van het onbevoegdheidsverweer

5.1.

[gedaagde] c.s. voert voorafgaand aan de inhoudelijke weren het verweer dat de rechtbank onbevoegd is inhoudelijk kennis te nemen van de zaak en de zaak moet verwijzen naar de kantonrechter. Als onderbouwing hiervan voert [gedaagde] c.s. aan dat de vorderingen van [eiseres] niet een bedrag van € 25.000 te boven gaan, waardoor niet de rechtbank, maar de kantonrechter bevoegd is de zaak te behandelen.

5.2.

Dit verweer slaagt niet. Vorderingen van onbepaalde waarde worden behandeld en beslist door de rechtbank, tenzij er duidelijke aanwijzingen bestaan dat de vordering geen hogere waarde vertegenwoordigt dan € 25.000. Dat volgt uit artikel 93 sub b van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). In deze zaak zijn meerdere vorderingen van onbepaalde waarde en bepaalde waarde ingesteld. Artikel 94 lid 1 Rv bepaalt dat in een dergelijk geval het totale beloop of de totale waarde van de vorderingen beslissend is voor de beantwoording van de vraag of de zaak binnen de competentiegrens van de kantonrechter valt. De rechtbank overweegt dat zij de vorderingen van onbepaalde waarde in deze zaak niet (allemaal) op geld kan waarderen. Omdat [gedaagde] c.s. verwijzing van de zaak naar de kantonrechter vordert, rust op [gedaagde] c.s. de plicht te stellen en te onderbouwen dat er duidelijke aanwijzingen zijn dat de vorderingen van [eiseres] tezamen geen hogere waarde vertegenwoordigen dan € 25.000. Dat heeft [gedaagde] c.s. niet gedaan. Om die reden is de rechtbank van oordeel dat zij bevoegd is om van de zaak inhoudelijk kennis te nemen en gaat zij over tot de beoordeling van de zaak.

De vordering onder 1b: de afmetingen van de tuin en steeg

5.3.

[eiseres] vordert dat [gedaagde] c.s. wordt veroordeeld tot – primair – herstel van de afmetingen van de tuin van [eiseres] naar 130 bij 420 centimeter en daarbij de achtergevel herstelt c.q. verplaatst. Subsidiair vordert zij een vergoeding van [gedaagde] c.s. als schadeloosstelling van de inname van haar tuinperceel.

5.4.

[eiseres] stelt dat de achtergevel van de woning van [gedaagde] c.s. met een overschrijding van 3,7 centimeter ten opzichte van de geaccordeerde bouwtekening haar tuin insteekt, over een breedte van 19 centimeter. Het penant - dat tegen de muur van de woning van [eiseres] is gebouwd om de steeg te dragen - steekt volgens [eiseres] eveneens met een overschrijding van 3,7 centimeter haar tuin in, over een breedte van 15 centimeter. Verder stelt [eiseres] dat de muur van de woning van [gedaagde] c.s. over een lengte van 862 centimeter toeloopt tot een afwijking van 19 centimeter aan het einde van de steeg ten opzichte van de geaccordeerde bouwtekening.

5.5.

In de vaststellingsovereenkomst is vastgelegd dat de tuin van [eiseres] conform haar eigendomssituatie moet worden hersteld naar 130 bij 420 centimeter. De door [eiseres] ingeschakelde deskundige heeft de tuin opgemeten en gerapporteerd dat de lengte-afmetingen van de tuin 4163 millimeter bedragen. [gedaagde] c.s. heeft bloot betwist dat de tuin niet aan de afmetingen van 130 bij 420 centimeter voldoet, maar hij heeft niet de meetresultaten van de deskundige weersproken. Ook heeft hij geen alternatieve meetresultaten hier tegenover gesteld. De betwisting is om die reden onvoldoende gemotiveerd. Verder voert [gedaagde] c.s. als verweer dat voor dit geschilpunt al finale kwijting is verleend, omdat hij de achtergevel en het penant conform de vaststellingsovereenkomst met 4 centimeter heeft verschoven. Dit verweer slaagt niet. Omdat [gedaagde] c.s. niet heeft aangevoerd dat hij de achtergevel en het penant met 4 centimeter heeft verschoven, nadat de deskundige de metingen heeft verricht, gaat de rechtbank hier niet vanuit. Hiermee staat voor de rechtbank vast dat de tuin aan weerzijde een lengte-afmeting heeft van 416,3 centimeter. Gelet op de afspraak dat de lengte van de tuin 420 centimeter moet zijn, is het niet relevant of de achtergevel en het penant al 4 centimeter verschoven zouden zijn. De lengte van de tuin is alsnog 3,7 centimeter korter dan is overeengekomen in de vaststellingsovereenkomst.

5.6.

Vervolgens heeft [gedaagde] c.s. niet betwist dat het einde van de steeg 19 centimeter smaller is dan op de geaccordeerde bouwtekening is weergegeven. Ook heeft [gedaagde] c.s. niet betwist dat de breedte van het penant 15 centimeter is. Hieruit volgt de conclusie dat de tuin van [eiseres] door de bebouwing van [gedaagde] c.s. aan beide lengtezijden een hoekje is ingenomen. Aan de ene zijde heeft dit hoekje een oppervlakte van (19 x 3,7 = ) 70,3 vierkante centimeter. Aan de andere zijde heeft dit hoekje een oppervlakte van (15 x 3,7 =) 55,5 vierkante centimeter. Dit betekent dat tuin van [eiseres] niet de overeengekomen afmetingen van 130 bij 420 centimeter heeft, omdat de tuin door de achtergevel en het penant met 125,8 vierkante centimeter is ingeperkt.

5.7.

De rechtbank zal de primaire vordering tot verplaatsing/herstel van de achtergevel en het penant niet toewijzen, omdat dat een ingrijpende maatregel is, met eventuele gevolgen voor de constructie van de woning(en). Met deze maatregel zou [gedaagde] c.s. onevenredig veel zwaarder worden benadeeld dan [eiseres] wordt benadeeld door handhaving van de bebouwing, gelet op de omvang daarvan. De rechtbank zal de subsidiaire vordering tot schadeloosstelling op dit punt toewijzen. [gedaagde] c.s. heeft als verweer aangevoerd dat [eiseres] bij de gestelde hoogte van de grondprijs per vierkante meter geen rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat het mandelige grond betreft. Dit verweer slaagt niet. De tuin van [eiseres] is geen mandelige grond. Om die reden zal de rechtbank uitgaan van de juistheid van de rekensom van [eiseres] en een bedrag van € 48,74 aan schadevergoeding voor de inperking van de tuin van [eiseres] toewijzen. Het verweer van [gedaagde] c.s. dat [eiseres] geen belang heeft bij haar vordering volgt de rechtbank niet. Een stukje van de tuin van [eiseres] , dat haar eigendom is, is zonder rechtsgrond ingenomen door [gedaagde] c.s., waardoor zij over dat stukje eigendom niet meer kan beschikken. Dat geeft [eiseres] voldoende belang voor haar vordering tot een schadeloosstelling hiervoor.

5.8.

Verder stelt [eiseres] dat [gedaagde] c.s. door de plaatsing van de keerwanden een stuk van 199.500 vierkante millimeter van haar tuin heeft opgeëist. Het deel van de vordering tot herstel van de afmetingen van de tuin dan wel schadevergoeding dat hierop betrekking heeft, zal de rechtbank afwijzen. Het staat in deze procedure niet ter discussie dat [gedaagde] c.s. de keerwanden bij plaatsing scheef ten opzichte van de kadastrale erfgrens had geplaatst. Als oplossing hiervoor zijn partijen overeengekomen dat [gedaagde] c.s. de keerwanden in de hoogte een stuk afslijpt, zodat de keerwanden onder het maaiveld van de tuin van [eiseres] komen te liggen. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] c.s. de keerwanden in de hoogte heeft afgeslepen. De rechtbank is van oordeel dat hiermee de afmetingen van de tuin in de breedte zijn hersteld volgens de door partijen overeengekomen oplossing.

5.9.

Ten aanzien van de steeg vordert [eiseres] dat [gedaagde] c.s. wordt veroordeeld de steeg over een lengte van 862 centimeter met 19 centimeter te verbreden. Subsidiair vordert zij een vergoeding van [gedaagde] c.s. als schadeloosstelling van de inname van dat stukje van de mandelige steeg.

5.10.

[gedaagde] c.s. heeft niet weersproken dat de steeg over een lengte van 862 centimeter de geaccordeerde bouwtekening overschrijdt en toeloopt tot een afwijking van 19 centimeter aan het einde van de steeg. [gedaagde] c.s. voert als verweer aan dat herstel van de muur in de steeg onmogelijk is. De rechtbank overweegt dat herstel aan de muur vermoedelijk niet onmogelijk is, maar wel een dusdanig ingrijpende maatregel, met eventuele gevolgen voor de constructie van de woning(en) dat zij de primaire vordering tot herstel van de steeg niet zal toewijzen. Met deze maatregel zou [gedaagde] c.s. onevenredig veel zwaarder worden benadeeld dan [eiseres] wordt benadeeld door handhaving van de bebouwing, gelet om de omvang daarvan.

5.11.

Voor wat betreft de subsidiaire vordering tot schadeloosstelling overweegt de rechtbank als volgt. De mandelige steeg is gemeenschappelijk eigendom van partijen. [gedaagde] c.s. heeft zonder instemming van [eiseres] een stukje van het gemeenschappelijke eigendom voor zichzelf in gebruik genomen en bebouwd, waardoor [eiseres] niet meer gebruik kan maken van dat stukje steeg. Deze handelwijze van [gedaagde] c.s. is onrechtmatig tegenover [eiseres] . Dit maakt dat [eiseres] gerechtigd is tot een schadeloosstelling voor het niet meer in gebruik kunnen hebben van het betreffende stukje mandelige steeg.

5.12.

Dan volgt de vraag, wat is concreet de schade van [eiseres] in dit verband? [gedaagde] c.s. heeft aangevoerd dat de steeg feitelijk niet is vernauwd, maar zelfs is verbreed, waardoor [eiseres] feitelijk geen schade lijdt. Volgens de geaccordeerde bouwtekening zou er een voorzetwand van 25 centimeter in de steeg worden geplaatst, maar daar heeft [gedaagde] c.s. bij de bouw vanaf gezien. De rechtbank is het met [gedaagde] c.s. eens dat het nadeel van [eiseres] hiermee al is opgeheven. Immers, over bijna de hele lengte van de steeg is 25 centimeter in de breedte erbij gekomen. Dit betekent dat de aard en het nut van de mandeligheid van de steeg niet wezenlijk zijn aangetast met de verschuiving van de muur tot 19 centimeter. De verschuiving aan de ene zijde van de steeg ten nadele van [eiseres] wordt namelijk volledig gecompenseerd door een verschuiving aan de andere zijde ten voordele van [eiseres] . Door deze compensatie is [eiseres] reeds schadeloos gesteld. Om die reden zal de rechtbank ook de subsidiaire vordering voor dit onderdeel afwijzen.

De vordering onder 1c: de hoogte van de keerwanden en de fundering

5.13.

[eiseres] vordert dat [gedaagde] c.s. wordt veroordeeld de keerwanden en de fundering af te slijpen tot deze op 30 centimeter van de grond komen. [eiseres] verwijst ter onderbouwing van de vordering naar de afspraak in de vaststellingsovereenkomst dat de keerwanden tot 30 centimeter vanaf de grond worden afgeslepen. Volgens haar zijn partijen daarmee overeengekomen de keerwand tot 30 centimeter vanaf de onderkant van de keerwand gemeten zou worden afgeslepen. Dit betekent volgens [eiseres] dat [gedaagde] c.s. de afspraak nog niet is nagekomen, omdat hij de keerwanden tot 70 centimeter vanaf de onderkant van de keerwand gemeten heeft afgeslepen. [gedaagde] c.s. betwist de uitleg van [eiseres] bij de afspraak over de keerwanden.

5.14.

Voor de uitleg van een overeenkomst zijn alle omstandigheden van het geval van belang. Het gaat om de taalkundige uitleg van de overeenkomst, maar ook om de betekenis die partijen daaraan gelet op de omstandigheden over en weer redelijkerwijs mochten toekennen en wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan ook van belang zijn of partijen zijn bijgestaan door een adviseur, hoeveel (rechts)kennis van hen mocht worden verwacht, of over de overeenkomst is onderhandeld en hoe zij hebben gehandeld ten tijde van de uitvoering van de overeenkomst.

5.15.

De rechtbank is van oordeel dat de uitleg die [eiseres] geeft aan de afspraak in de vaststellingsovereenkomst niet kan worden gevolgd. De uitleg van [eiseres] vindt taalkundig geen steun in de vaststellingsovereenkomst. In de vaststellingsovereenkomst is opgenomen: “
De hoogte gemeten vanaf de grond zal 30 centimeter bedragen.” Er staat niet vermeld dat de hoogte vanaf de onderkant van de keerwand wordt gemeten. Als de uitleg van [eiseres] zou worden gevolgd, zou de keerwand van 100 centimeter tot 30 centimeter zijn afgeslepen. [gedaagde] c.s. legt uit dat bij een hoogte van 30 centimeter de keerwand zijn functie zou verliezen en dat dit van tevoren ook is uitgelegd aan [eiseres] . [eiseres] heeft de stelling dat de keerwand zijn functie verliest bij een hoogte van 30 centimeter niet weersproken. Voor de rechtbank is het betoog van [gedaagde] c.s. over het verlies van de functie van de keerwand bij een hoogte van 30 centimeter overtuigend. Dit maakt dat de interpretatie die [eiseres] geeft aan de afspraak niet voor de hand ligt. [eiseres] heeft geen omstandigheden aangevoerd waaruit volgt dat partijen wel bedoeld hebben dat de keerwanden tot 30 centimeter gemeten vanaf de onderkant zouden worden afgeslepen, of waarom [eiseres] rederlijkwijs mocht verwachten dat dat de afspraak was. Daarom is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] c.s. er terecht vanuit is gegaan dat de afspraak is dat de keerwanden tot 30 centimeter boven het maaiveld van zijn tuin moesten worden afgeslepen. Deze afspraak is hij nagekomen. Om deze reden zal de rechtbank dit deel van de vordering afwijzen.

5.16.

Ten aanzien van de vordering tot afslijpen van de fundering stelt de rechtbank vast dat partijen hierover geen afspraak hebben opgenomen in de vaststellingsovereenkomst. Dit deel van de vordering kan dus niet gebaseerd zijn op nakoming van de vaststellingsovereenkomst. [eiseres] heeft verder geen andere feitelijke grondslag aangevoerd ter onderbouwing van dit deel van haar vordering. Om die reden zal de rechtbank ook dit deel van de vordering afwijzen.

De vordering onder 1d: de fundering van de stenen muur

5.17.

[eiseres] vordert dat [gedaagde] c.s. wordt veroordeeld de fundering van de stenen scheidingsmuur dusdanig te bewerken, opdat deze niet 14 of 15 centimeter uitsteekt in de tuin van [eiseres] . [eiseres] verwijst hiervoor naar de vaststellingsovereenkomst, waarin hierover een afspraak zou zijn vastgelegd.

5.18.

De rechtbank is het met [gedaagde] c.s. eens dat een dergelijke afspraak niet volgt uit de vaststellingsovereenkomst. In de vaststellingsovereenkomst is afgesproken dat er een stenen scheidingsmuur wordt gemetseld op de kadastrale erfgrens met een hoogte van 60 centimeter en dat deze niet meer dan 5 centimeter zal uitsteken in de tuin van [eiseres] . Dat aan deze afspraak is voldaan, staat niet ter discussie tussen partijen. In de vaststellingsovereenkomst is geen afspraak opgenomen hoever de onder de grond gelegen fundering en keerwand mogen uitsteken in de tuin van [eiseres] . Het is een gegeven dat de keerwand en fundering plaatselijk meer dan 5 centimeter vanaf de kadastrale erfgrens de tuin van [eiseres] in komen, omdat deze zijn geplaatst tegen de stenen scheidingsmuur die tot 5 centimeter in de tuin van [eiseres] komt. Dat dit het geval zou zijn, was bekend bij partijen, of had [eiseres] in elk geval bekend kunnen zijn, gelet op de situatie destijds.

De vordering onder 1a: overlegging beschrijving tuin toewijzen

5.19.

Onder verwijzing naar de vaststellingsovereenkomst vordert [eiseres] dat [gedaagde] c.s. wordt veroordeeld tot overlegging van een “volledige beschrijving van de manier waarop de tuin wordt hersteld”. De rechtbank zal deze vordering afwijzen, omdat [eiseres] geen belang (meer) heeft bij deze vordering. Aangezien [gedaagde] c.s. in deze procedure niet wordt veroordeeld tot herstel van de tuin van [eiseres] op enige wijze, is er ook geen beschrijving nodig van de wijze waarop dat herstel zou moeten plaatsvinden.

De vordering onder 1 e: de hoogte van de steeg

5.20.

Onder verwijzing naar artikel 2.107 lid 6 van het Bouwbesluit 2012 respectievelijk naar de vaststellingsovereenkomst vordert [eiseres] dat [gedaagde] c.s. wordt veroordeeld tot herstel van de hoogte van de steeg naar 2,3 meter, dan wel naar 2 meter.

5.21.

De rechtbank is het met [gedaagde] c.s. eens dat de vordering tot herstel van de hoogte van de steeg naar 2,3 meter niet toewijsbaar is. [eiseres] kan in deze procedure geen rechtstreeks beroep doen op artikel 2.107 lid 6 Bouwbesluit 2012. Daarnaast hebben partijen niet afgesproken dat de hoogte van de steeg 2,3 meter moet zijn.

5.22.

Voor wat betreft de subsidiaire vordering tot herstel van de steeg tot 2 meter overweegt de rechtbank als volgt. Tijdens de descente is de hoogte van de steeg gemeten. In het proces-verbaal is genoteerd dat de steeg één meter vanuit de tuinzijde 2,05 meter hoog is en de steeg aan het einde aan de tuinzijde 2,04 meter hoog is. Voor de rechtbank staat daarmee vast dat de steeg op het laagste punt een hoogte heeft van 2,04 meter.

5.23.

Nu vaststaat dat de hoogte van de steeg op zijn laagste punt 2,04 meter is, zal de rechtbank ook de subsidiaire vordering afwijzen bij gebrek aan belang van [eiseres] . De steeg voldoet namelijk al aan de minimale hoogte zoals is gevorderd. Deze beslissing sluit aan bij de beslissing van de voorzieningenrechter in de kortgedingprocedure. Ook in die procedure is de vordering tot herstel van de steeg tot 2 meter afgewezen, met als beoordeling dat de steeg deze hoogte al heeft bereikt.

5.24.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres] uitgelegd dat zij het niet eens is met de wijze waarop [gedaagde] c.s. heeft bewerkstelligd dat de hoogte van de steeg 2 meter is. Hij heeft de steeg waar de afstand tussen het pad en de overkapping (vanwege de aangebrachte isolatie) op minder dan twee meter uitkwam, afgegraven. Ook dit punt is reeds besproken in de kortgedingprocedure. Hierover heeft de voorzieningenrechter overwogen dat in de vaststellingsovereenkomst niet staat dat dat niet mag en dat er ook niet staat dat het pad (horizontaal) recht moet zijn. De rechtbank sluit zich bij deze overweging aan. In deze procedure heeft [eiseres] verder niet gesteld en onderbouwd dat de gekozen oplossing van [gedaagde] c.s., te weten het afgraven van de steeg, om de hoogte van 2 meter te waarborgen in strijd zou zijn met de afspraken in de vaststellingsovereenkomst. Een beoordeling over de afgraving komt daarmee niet aan de orde in deze procedure.

Vordering onder 1f: de licht-doorlatende erfafscheiding

5.25.

Ten aanzien van de vordering tot plaatsing van een licht-doorlatende erfafscheiding overweegt de rechtbank het volgende. [gedaagde] c.s. heeft aan [eiseres] toegezegd dat hij ervoor zal zorgdragen dat binnen drie weken na vonnisdatum een (permanente) afscheiding wordt geplaatst op de kadastrale erfgrens tussen de tuinen van partijen. Partijen zullen in overleg een licht-doorlatende erfafscheiding uitkiezen. De rechtbank gaat ervan uit dat [gedaagde] c.s. de toezegging nakomt. Hierdoor behoeft deze vordering geen verdere beoordeling en beslissing meer.

Vordering onder 1g: afwerking van de steeg

5.26.

[eiseres] vordert dat [gedaagde] c.s. wordt veroordeeld tot het deugdelijk afwerken van de steeg met waterdichte stuc en sierpleister. [eiseres] verwijst hiervoor naar een afspraak in de vaststellingsovereenkomst, waarin is bepaald dat [gedaagde] c.s. zorgdraagt voor de afwerking van de gehele steeg, waarbij de steeg wordt afgewerkt met waterdichte stuc. [eiseres] heeft toegelicht dat deze afspraak niet alleen de afwerking van de muur in de steeg omvat, maar ook de afwerking van de steeg aan de kopse kant. [eiseres] stelt dat [gedaagde] c.s. deze afspraak niet volledig is nagekomen, aangezien het isolatiemateriaal en een afgezaagd penant nog zichtbaar zijn aan de kopse kant van de steeg.

5.27.

De rechtbank is het met [eiseres] eens dat onder de afspraak ‘de gehele steeg’ af te werken ook de afwerking van de kopse kant van de steeg valt. De kopse kant van de steeg is onderdeel van de steeg. De isolatielaag, zichtbaar aan de kopse kant, is aangebracht door [gedaagde] c.s. en maakt deel uit van de constructie van de steeg. Om die reden moet onder de afspraak de gehele steeg af te werken ook worden verstaan de afwerking van de isolatielaag aan de kopse kant en de kopse kant zelf.

5.28.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] c.s. als verweer aangevoerd dat hij de isolatielaag op de kopse kant niet kan afwerken, omdat hij dan aan het eigendom van [eiseres] komt. Dit verweer volgt de rechtbank niet. De afspraak omvat de afwerking van de kopse kant van de steeg
tot aande woning van [eiseres] . Verder heeft [gedaagde] c.s. als verweer aangevoerd dat de afwerking van het nieuw te plaatsen raam en de kopse kant van de muur voor rekening van [eiseres] is. Volgens [gedaagde] c.s. heeft hij hiervoor € 9.000 betaald conform de vaststellingsovereenkomst. Ook dit verweer volgt de rechtbank niet. In de vaststellingsovereenkomst is bepaald dat [gedaagde] c.s. aan [eiseres] € 9.000 betaalt en zij dit bedrag aanwendt om een hoekraam in haar woning te laten plaatsen en een uitsparing in de muur tussen de keuken en de woonkamer te laten maken. Uit de tekst van deze bepaling volgt niet dat [eiseres] dit bedrag ook moet aanwenden voor de afwerking van de kopse kant van de steeg. [gedaagde] c.s. heeft verder ook niet gesteld dat partijen dat wel bedoeld hadden en feitelijk onderbouwd waaruit dat zou blijken.

5.29.

Dit leidt tot de conclusie dat de rechtbank de vordering onder 1g zal toewijzen. Ook zal de rechtbank de dwangsom die aan deze vordering is gekoppeld als prikkel tot nakoming toewijzen. De rechtbank zal de gevorderde dwangsom wel matigen en maximeren op de wijze zoals in het dictum is vermeld.

De vordering onder 2: het recht van overpad

5.30.

[eiseres] vordert dat het [gedaagde] c.s. wordt verboden het recht van overpad aan te passen, op straffe van een dwangsom. [eiseres] vreest dat [gedaagde] c.s. door de overschrijding van de achtergevel met 3,7 centimeter het recht van overpad ook met 3,7 centimeter zal opschuiven de tuin van [eiseres] in.

5.31.

De rechtbank zal deze vordering afwijzen. Het recht van overpad, zoals dat is vastgelegd, houdt een afstand in gemeten vanaf de achtergevel zoals deze was ingetekend op de geaccordeerde bouwtekening. [gedaagde] c.s. heeft meegedeeld die afstand te respecteren. De vrees die [eiseres] heeft geuit, is dus niet gerechtvaardigd gebleken. Om die reden is het niet nodig een verbod op een (eenzijdige) aanpassing van het recht van overpad aan [gedaagde] c.s. op te leggen.

De vordering onder 3: het woongenot

5.32.

[eiseres] vordert dat [gedaagde] c.s. wordt veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding van € 2.500 voor de derving van haar woninggenot. De derving van het woongenot wordt volgens [eiseres] veroorzaakt door de situatie dat [gedaagde] c.s. de vaststellingsovereenkomst weigert na te komen, en dat deze situatie zich al geruime tijd - sinds 1 april 2022 - voordoet.

5.33.

De rechtbank zal deze vordering afwijzen. De situatie waarin partijen verkeren wordt in stand gehouden door de discussie tussen partijen over de geschilpunten die zijn voorgelegd in deze procedure. Beide partijen houden deze discussie in stand. [eiseres] krijgt in deze procedure voor het merendeel van haar verwijten geen gelijk. Dit betekent dat de weigering van [gedaagde] c.s. om de vaststellingsovereenkomst na te komen zoals [eiseres] dat voor ogen heeft, niet ertoe kan leiden dat [gedaagde] c.s. daardoor schadevergoedingsplichtig is tegenover [eiseres] .

De vordering onder 4: de kosten van onderzoek

5.34.

[eiseres] vordert dat [gedaagde] c.s. wordt veroordeeld tot betaling aan haar van € 1.808,95. Dit zijn de kosten die zij heeft betaald aan partij [bedrijf] voor het verrichten van onderzoek en het opstellen van het rapport, zoals genoemd in 3.9.

5.35.

Op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b van het Burgerlijk Wetboek (BW) komen de redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid als vermogensschade voor vergoeding in aanmerking. In dit geval gaat het merendeel van het onderzoek van de deskundige over onderwerpen die naar oordeel van de rechtbank niet leiden tot toewijzing van een vordering. Om die reden begroot de rechtbank de redelijke kosten die voor vergoeding in aanmerking komen op 1/5 deel van de door [eiseres] betaalde onderzoekskosten, te weten op € 361,79.

Proceskosten

5.36.

Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Hoofdelijke veroordeling

5.37.

De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) aan de zijde van [gedaagde] c.s. betaalt aan [eiseres] , hoeft de ander van de zijde van [gedaagde] c.s. dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

6.De beslissing

De rechtbank

6.1.

veroordeelt [gedaagde] c.s. hoofdelijk een bedrag van € 48,74, aan [eiseres] te betalen,

6.2.

veroordeelt [gedaagde] c.s. hoofdelijk de steeg, daaronder begrepen de kopse kant van de steeg, met waterdichte stuc en sierpleister deugdelijk af te werken binnen vier weken na vonnisdatum, op straffe van een dwangsom van € 100 per dag of dagdeel dat [gedaagde] c.s. hieraan niet voldoet, met een maximum van € 20.000,

6.3.

veroordeelt [gedaagde] c.s. hoofdelijk tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 361,79 aan onderzoekskosten,

6.4.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt,

6.5.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.1 t/m 6.3 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,

6.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.M.M. Steenberghe en in het openbaar uitgesproken op 13 maart 2024.

5340

Burenruzie over de uitleg van afspraken in een vaststellingsovereenkomst met betrekking tot de bouw en gebruik van een mandelige steeg

Uitspraak

RECHTBANK Midden-Nederland

1.[gedaagde sub 1] ,2. [gedaagde sub 2] ,3. [gedaagde sub 3] ,

1.De procedure

2.De zaak in het kort

3.De feiten

4.Het geschil

5.De beoordeling

6.De beslissing