Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/2414
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 maart 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: S.A. Sital-Lachchi).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van 31 mei 2023 (de bestreden uitspraak).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 januari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [straat] [nummeraanduiding 1] in [plaats] vastgesteld op € 680.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de bestreden uitspraak de WOZ-waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.
1.4.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
1.5.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 15 februari 2024. Daarbij waren eiser, de gemachtigde van verweerder en de taxateur van de heffingsambtenaar, [A] aanwezig.
Beoordeling door de rechtbank
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning met een ligplaats en tuinhuis. De woning is in 2000 gebouwd en ligt op een perceel van 630 m². Het hoofdgebouw heeft een oppervlakte van 180 m².
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde. Volgens hem kan de waarde hoogstens € 490.000,- zijn. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 680.000,-.
Het beoordelingskader
3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar daarin niet slaagt, komt de rechtbank toe aan een beoordeling van de waarde die eiser bepleit.
4. De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar voor of na) de waardepeildatum is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde mee te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van andere woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatierapport overgelegd met een taxatiematrix. Daarin vergelijkt de heffingsambtenaar de woning van eiser met drie andere aan de [straat] gelegen woningen, waarvan recente verkoopcijfers beschikbaar zijn (de referentiewoningen):
- [straat] [nummeraanduiding 2] , verkocht op 20 november 2020 voor € 690.000,-;
- [straat] [nummeraanduiding 3] , verkocht op 23 maart 2021 voor € 562.500,-;
- [straat] [nummeraanduiding 4] , verkocht op 6 mei 2021, voor € 635.000,-.
Op basis van de verkoopcijfers heeft de heffingsambtenaar de waarde van eisers woning getaxeerd op € 695.000,-, naar de waardepeildatum 1 januari 2021.
Beoordeling van het geschil
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de verkoopcijfers van de referentiewoningen geschikte uitgangspunten zijn om de waarde van de woning van eiser mee te onderbouwen. De verkoopcijfers zijn rondom de waardepeildatum gerealiseerd en de rechtbank vindt dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. De referentiewoningen zijn namelijk in dezelfde straat gelegen, hebben hetzelfde of een vergelijkbaar bouwjaar en wijken ook qua woon- en gebruiksoppervlakte niet te veel af. Volgens eiser zijn [straat] [nummeraanduiding 3] en [straat] [nummeraanduiding 4] niet vergelijkbaar, omdat zij geen vrij uitzicht over open water hebben. De rechtbank is het niet met eiser eens, omdat het verschil in uitzicht nog niet betekent dat er in zijn geheel geen vergelijking mogelijk. Er zijn voldoende overeenkomstige kenmerken met zijn woning. Wel moet er voldoende rekening worden gehouden met de verschillen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, waaronder met minder vrije uitzicht van [straat] [nummeraanduiding 3] en [straat] [nummeraanduiding 4] . Daarvoor is namelijk een correctie van 20% gehanteerd op de grondwaarde van de referentiewoningen.
7. Wat eiser in beroep verder aanvoert brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiser stelt onder verwijzing naar de WOZ-waardes en het verkoopcijfer van de referentiewoning [straat] [nummeraanduiding 2] dat de taxatiemethodiek niet kan kloppen en dat zijn WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. De WOZ-waarde van de referentiewoning was namelijk op de waardepeildatum 1 januari 2023 maar liefst € 180.000,- lager vastgesteld dan op de waardepeildatum 1 januari 2022. Op de laatstgenoemde waardepeildatum was de WOZ-waarde € 809.000,-. Dit rijmt ook niet met het verkoopcijfer van € 690.000,- dat rondom de waardepeildatum is gerealiseerd. Eiser betoogt verder dat voor zijn woning naar schatting een € 180.000,- lagere WOZ-waarde moet gelden dan [straat] [nummeraanduiding 5] en [nummeraanduiding 6] , die anders dan zijn woning na aankoop zijn verbeterd en meer voorzieningen hebben.
9. De rechtbank begrijpt dat het voor eiser onverklaarbaar kan zijn dat de WOZ-waardes van [straat] [nummeraanduiding 5] en van [straat] [nummeraanduiding 6] lager zijn vastgesteld en dat de WOZ-waarde van [straat] [nummeraanduiding 2] ruim lager is vastgesteld, maar deze beroepsgronden kunnen niet slagen. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk jaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van verkoopcijfers van rondom de waardepeildatum verkochte woningen. Het kan in deze zaak daarom alleen gaan om de vraag of de WOZ-waarde van de onroerende zaak van de woning niet te hoog is vastgesteld aan de hand van andere verkoopcijfers, en niet aan de hand van andere WOZ-waardes. WOZ-waardes van andere objecten of andere belastingjaren zijn te indirect en kunnen onnauwkeurig zijn. Het zou bijvoorbeeld kunnen dat andere woningen, om wat voor reden dan ook, te laag zijn gewaardeerd, maar dat is niet ter beoordeling door de rechtbank.
10. Eiser voert op de zitting aan dat het verkoopcijfer van [straat] [nummeraanduiding 2] met een te hoog indexeringspercentage is gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling. Daarin volgt de rechtbank eiser niet. Eiser heeft zijn stelling niet onderbouwd, waardoor de rechtbank geen aanleiding ziet om te twijfelen aan de indexeringspercentages die door de heffingsambtenaar zijn gebruikt.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 maart 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.