Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 10696897 UC EXPL 23-6072 VL/58599
Vonnis van 17 januari 2024
inzake
de stichting
[eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen: [eiseres] ,
eisende partij,
gemachtigde: J.S. Belgers, als gerechtsdeurwaarder werkzaam bij DigiDeur Incasso & Gerechtsdeurwaardersdiensten,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
[eiseres] heeft [gedaagde] op 7 september 2023 gedagvaard voor de kantonrechter. Op 16 oktober 2023 heeft [gedaagde] schriftelijk op de dagvaarding gereageerd. Vervolgens heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling bepaald. Daaraan voorafgaand heeft [eiseres] bij brief van 7 december 2023 als aanvullende productie een specificatie van de huurachterstand overgelegd, waarmee zij haar eis heeft vermeerderd.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 21 december 2023. Aan de zijde van [eiseres] was de heer [A] , woonconsulent bij [eiseres] , aanwezig, bijgestaan door de heer J.S. Belgers, gemachtigde van [eiseres] . [gedaagde] was in persoon aanwezig. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen besproken is. Tenslotte heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
2.Waar de zaak over gaat
Geschiedenis tussen partijen2.1. [eiseres] verhuurt sinds 20 september 2017 de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) aan [gedaagde] .
2.2.
Op 1 september 2021 heeft de kantonrechter van deze rechtbank een verstekvonnis gewezen waarin hij de huurovereenkomst met betrekking tot de woning tussen partijen heeft ontbonden en [gedaagde] heeft veroordeeld tot ontruiming van de woning en tot betaling van de huurachterstand, inclusief rente en kosten.
2.3.
[eiseres] heeft in het kader van een laatste kans destijds besloten niet tot executie van het verstekvonnis over te gaan, maar [gedaagde] de mogelijkheid te bieden om onder strikte voorwaarden het gebruik van de woning voort te zetten. Partijen hebben in dat kader door middel van een vaststellingsovereenkomst onder andere afgesproken dat [gedaagde] het gebruik van de woning voortzet waarvoor betalingsafspraken zijn gemaakt.
2.4.
Uiteindelijk heeft [gedaagde] opnieuw een huurachterstand laten ontstaan. Daarom is [eiseres] deze procedure gestart.
Wat vordert [eiseres] ?2.5. [eiseres] vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Daarnaast vordert zij, na vermeerdering van eis, veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 4.573,71 aan tot en met 21 december 2023 onbetaalde huurpenningen, de maandelijkse huurprijs van € 779,10 tot de ontbinding van de huurovereenkomst en een gebruikersvergoeding van € 779,10 per maand vanaf de dag dat de huurovereenkomst wordt ontbonden tot aan de dag van de feitelijke ontruiming door [gedaagde] . Tot slot vordert [eiseres] wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten en veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
Wat vindt [gedaagde] daarvan?2.6. [gedaagde] onderkent dat sprake is van een huurachterstand. [gedaagde] stelt dat [eiseres] de betalingen die [gedaagde] overmaakt, niet afboekt op de langst openstaande huurtermijn, maar steeds, in strijd met artikel 6:43 en artikel 6:44 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), op de nieuwste maand. [gedaagde] heeft daardoor geen goed overzicht meer van wat er nog betaald moet worden. Daarnaast geeft [gedaagde] aan dat hij het een tijdje zwaar heeft gehad als zelfstandig ondernemer, maar dat hij nu weer een grote opdracht heeft aangenomen. Met de daaruit te gegeneren inkomsten kan hij vanaf januari 2024 de huur(achterstand) weer betalen.
3.De beoordeling
3.1.
De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiseres] toe. Dit wordt hieronder toegelicht.
Hoogte van de huurachterstand
3.2.
[eiseres] stelt dat de huurachterstand op 21 december 2023 € 4.573,71 bedraagt. [gedaagde] brengt hier tegen in dat [eiseres] in strijd met artikel 6:43 en artikel 6:44 BW de door [gedaagde] verrichte betalingen afschrijft van de nieuwst openstaande huurtermijnen, in plaats van de oudste. Hierdoor weet [gedaagde] niet of het bedrag aan huurachterstand van € 4.573,71 wel klopt.
3.3.
De kantonrechter overweegt dat, ingevolge artikel 6:43 en 6:44 BW [eiseres] de betalingen van [gedaagde] inderdaad af moet boeken op de oudst openstaande huurtermijnen. [eiseres] heeft als aanvullende productie een specificatie van de huurachterstand overgelegd. Tijdens de zitting heeft [eiseres] aan de hand van die specificatie uitgelegd dat zij de betalingen van [gedaagde] wel degelijk afboekt op de oudst openstaande huurtermijn, tenzij [gedaagde] in de omschrijving van de girale betaling aangeeft dat op een andere huurtermijn moet worden afgeboekt, en dat tot op heden een bedrag van € 4.573,71 aan achterstallige huurpenningen openstaat. Hier heeft [gedaagde] verder niets meer tegenin gebracht. Hierdoor is komen vast te staan dat op 21 december 2023 de huurachterstand € 4.573,71 bedraagt. [gedaagde] wordt veroordeeld om dit bedrag aan [eiseres] te betalen.
Ontbinding en ontruiming
3.4.
Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
3.5.
[gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn betalingsverplichtingen aan [eiseres] . Op het moment van dagvaarden bestond er een huurachterstand van ruim drie maanden en tijdens de procedure is deze achterstand opgelopen. Van een tekortkoming van geringe betekenis is daarom geen sprake. Daarnaast komen de door [gedaagde] aangevoerde financiële omstandigheden, hoe vervelend ook, voor zijn rekening en risico en weegt dit niet op tegen het belang van [eiseres] bij ontbinding en ontruiming van de woning opdat zij deze kan verhuren aan een huurder die wel tijdig en volledig de huurpenningen voldoet. Het beroep van [gedaagde] op de zogenaamde tenzij-bepaling als neergelegd in artikel 6:265 BW faalt dan ook.
3.6.
Gezien het bovenstaande rechtvaardigt de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst. Daarom wordt de huurovereenkomst ontbonden. Als gevolg daarvan wordt de vordering tot ontruiming ook toegewezen. Dit betekent dat [gedaagde] de woning moet verlaten en leeg en netjes moet achterlaten. [gedaagde] krijgt hiervoor 14 dagen de tijd. Deze termijn gaat in vanaf het moment dat dit vonnis aan hem door de deurwaarder is bezorgd.
Maandelijkse huur tot ontbinding en gebruikersvergoeding
3.7.
De huurtermijn over de maand januari 2024 is inmiddels opeisbaar geworden. Dat betekent dat de vordering van [eiseres] om [gedaagde] tot betaling daarvan te veroordelen wordt toegewezen. Voor januari 2024 geldt dat het bedrag naar rato berekend moet worden over de periode van 1 januari 2024 tot 17 januari 2024 (de datum van dit vonnis en daarmee de datum van de ontbinding van de huurovereenkomst).
3.8.
Daarbij wordt de vordering tot betaling van een bedrag van € 779,10 per maand aan gebruikersvergoeding vanaf de datum van ontbinding van de huurovereenkomst tot het moment van de daadwerkelijke ontruiming, toegewezen. [1] Hierbij geldt dat een ingegane maand als volle maand mag worden gerekend en dit bedrag mag eventueel vermeerderd worden met de na 2023 wettelijk toegestane huurverhoging.
Rente
3.9.
[eiseres] vordert een bedrag van € 35,69 aan wettelijke rente over de nietbetaalde huurtermijnen, vervallen vanaf de vervaldata tot 5 september 2023. Aangezien vast is komen te staan dat de huurpenningen niet tijdig zijn voldaan en [gedaagde] niets heeft ingebracht tegen deze gevorderde rente, wordt deze vordering toegewezen.
3.10.
Daarnaast vordert [eiseres] wettelijke rente over de nietbetaalde huurtermijnen vanaf 5 september 2023 tot de dag dat deze huurtermijnen volledig zijn betaald. Deze vordering wordt toegewezen, omdat [gedaagde] ook tegen deze vordering niets heeft ingebracht.
Buitengerechtelijke incassokosten
3.11.
[eiseres] vordert een bedrag van € 275,60 inclusief btw aan buitengerechtelijke incassokosten. In de algemene voorwaarden van [eiseres] staat dat de hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten worden berekend conform artikel 2 van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en de verschuldigdheid daarvan conform artikel 6:96 lid 2 tot en met 6 BW wordt bepaald. De gevorderde vergoeding komt voor toewijzing in aanmerking, omdat de verzonden aanmaning [2] voldoet aan de in artikel 6:96 lid 6 BW gestelde eisen.
Proceskosten
3.12.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld. Hij wordt daarom in de kosten veroordeeld. Dit betekent dat hij zijn eigen proceskosten moet dragen en de proceskosten (inclusief nakosten) van [eiseres] aan haar moet betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding € 131,58
- griffierecht € 487,00
- salaris gemachtigde € 528,00 (2 punten x tarief € 264,00)
- nakosten
€ 132,00
€ 132,00
Totaal € 1.278,58
Uitvoerbaar bij voorraad
3.13.
[eiseres] vordert dat de ontbinding en de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Uitvoerbaar bij voorraad betekent dat [eiseres] het vonnis direct kan (laten) uitvoeren, als [gedaagde] niet aan het vonnis (waaronder de veroordeling tot ontruiming) voldoet. Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als de belangen van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van [eiseres] om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. De belangen die hierbij worden meegewogen, zijn genoemd onder 3.5. De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval de belangen van [eiseres] zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde] . Daarom wordt het vonnis volgens het uitgangspunt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. [gedaagde] kan dus niet wachten met voldoen aan het vonnis in de periode dat tegen het vonnis nog hoger beroep mogelijk is of als hij hoger beroep heeft ingesteld en nog niet op dat hoger beroep is beslist.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor de woning aan het adres [adres] te [plaats] per vandaag;
4.2.
veroordeelt [gedaagde] om de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan hem toebehoren en niet aan [eiseres] , en om deze woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen;
4.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van:
- € 4.573,71 aan huurachterstand tot en met 21 december 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 5 september 2023 tot de dag waarop alles is betaald;
- € 35,69 aan verschenen rente tot 5 september 2023;
- € 275,60 aan buitengerechtelijke incassokosten;
- de opeisbaar geworden huur over de maand januari 2024, waarbij de huurprijs over januari 2024 naar rato wordt berekend over de periode van 1 januari 2024 tot de datum van dit vonnis;
- € 779,10 aan gebruikersvergoeding, voor elke maand of gedeelte van een maand, gelegen tussen de ontbinding van de huurovereenkomst en de daadwerkelijke ontruiming, eventueel te vermeerderen met de na december 2023 wettelijk toegestane huurverhoging;
4.4.
veroordeelt [gedaagde] in de kosten; hij moet aan [eiseres] haar proceskosten van € 1.278,58 betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen;
4.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.6.
wijst al het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 17 januari 2024, in aanwezigheid van de griffier.