Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 10559413 UC EXPL 23-3989 VL/58599
Vonnis van 3 januari 2024
inzake
de besloten vennootschap
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen [eiseres] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. A.C. de Kanter,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. T. Hooyman.
1.Procesverloop
1.1.
[eiseres] heeft [gedaagde] op 12 juni 2023 gedagvaard voor de kantonrechter. Op 16 augustus heeft [gedaagde] schriftelijk op de dagvaarding gereageerd. Vervolgens heeft de kantonrechter een mondelinge behandeling bepaald, waaraan voorafgaand beide partijen op 17 november aanvullende producties hebben overgelegd. [eiseres] heeft hierbij ook een wijziging van eis overgelegd, maar zonder concrete wijziging van eis.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 29 november 2023. Aan de zijde van [eiseres] is de heer [A] , eigenaar van [eiseres] B.V., verschenen. [gedaagde] is in persoon verschenen. Beide partijen werden bijgestaan door hun gemachtigde. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen besproken is. Tenslotte heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
2.Waar de zaak over gaat
2.1.
Op 25 mei 2022 verkreeg [eiseres] de eigendom over diverse flatgebouwen in [plaats] , plaatselijk bekend als [naam] . Dit eigendom is belast met een zakelijk recht van opstal voor onbepaalde tijd, wat bij akte van 30 juli 1973 werd gevestigd. Dit recht van opstal is gesplitst in verschillende appartementsrechten.
2.2.
Op 3 oktober 2014, 12 juni 2015 en 29 juli 2016 heeft [gedaagde] in totaal 6 van deze appartementsrechten gekocht, bestaande uit 3 appartementen met ieder 2 eenheden. De rest van de appartementsrechten behoren in eigendom toe aan verschillende personen.
2.3.
In de leveringsaktes van de appartementsrechten van [gedaagde] staat:
‘De opstalretributie zal jaarlijks worden geïndexeerd op basis van het indexcijfer van bouwkosten voor woningwetwoningen zoals gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek.’
Deze retributie was door de rechtsvoorganger van [eiseres] , [stichting] , over de jaren 2017, 2018, 2019, 2020 en 2021 niet geïndexeerd.
2.4.
In haar brief van 12 juli 2022 heeft [eiseres] aan alle bewoners van [naam] laten weten dat zij per 1 augustus 2022 het retributiebedrag met terugwerkende kracht indexeert op basis van de cijfers van het CBS over de afgelopen 5 jaar, wat neerkomt op een verhoging van bijna 35%. Daarnaast geeft [eiseres] aan dat zij, uit coulance, de te weinig betaalde retributie over de afgelopen 5 jaar niet zal vorderen.
2.5.
[gedaagde] heeft per e-mail van 18 juli 2022 aangegeven dat hij, kortgezegd, niet akkoord gaat met de indexering, laat staan met terugwerkende kracht over de afgelopen 5 jaar. Hierop heeft de advocaat van [eiseres] in een brief aan [eiseres] de verweren van [gedaagde] weergegeven en, naar eigen zeggen, weerlegd. [gedaagde] is per 1 augustus 2022 – ook na een sommatie aan de zijde van [eiseres] waarin zij aangeeft dat ze, als [gedaagde] de verhoging van de retributie niet betaalt, wél aanspraak zal maken op de te weinig betaalde contributie over de afgelopen 5 jaar – hetzelfde bedrag blijven betalen aan retributie als hij voorheen deed.
2.6.
In deze procedure vordert [eiseres] , met terugwerkende kracht, de door [gedaagde] te weinig betaalde retributie over de afgelopen 5 jaar. Daarnaast vordert ze de door [gedaagde] te weinig betaalde contributie vanaf augustus 2022 tot aan de dagvaarding en vanaf de dagvaarding tot de vonnisdatum. Tenslotte vordert [eiseres] dat [gedaagde] wordt veroordeeld om vanaf de vonnisdatum ook de verhoging te blijven voldoen. Alles vermeerderd met rente en kosten.
2.7.
De vorderingen van [eiseres] zullen, grotendeels, worden afgewezen. Dit wordt hieronder toegelicht.
3.De beoordeling
Terugwerkende kracht op grond van verjaring? Nee
3.1.
Halverwege de mondelinge behandeling heeft [eiseres] aangegeven dat zij afziet van haar vordering die ziet op de te weinig betaalde contributie over de afgelopen 5 jaar. Deze vordering behoeft daarom geen bespreking.
3.2.
Wel vordert [eiseres] de, volgens haar, te weinig betaalde contributie vanaf augustus 2022 tot het moment van de dagvaarding. Berekend tot en met mei 2023, komt [eiseres] uit op een bedrag van € 3.641,76 aan te weinig betaalde retributie.
3.3.
Als grondslag voor deze vordering noemt [eiseres] artikel 3:308 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW). Dit artikel bepaalt dat rechtsvorderingen tot betaling van o.a. geldsommen, verjaren door verloop van vijf jaren. Deze termijn vangt aan de dag nadat de vordering opeisbaar is geworden. [eiseres] stelt dat de indexering jaarlijks en automatisch plaatsvindt, dat daarom met terugwerkende kracht van 5 jaar geïndexeerd kan worden en dat, nu [eiseres] de nieuwe eigenaar is, zij de bevoegdheid heeft om tot deze indexering over te gaan.
3.4.
[gedaagde] is het hier niet mee eens en stelt dat het niet redelijk en billijk is om indexering bovenop indexering door te voeren. De vorige eigenaar, [stichting] , heeft namelijk niet voor niets afgezien van indexatie.
3.5.
De kantonrechter overweegt als volgt. Artikel 3:308 BW Pro bepaalt dat sprake moet zijn van een opeisbare vordering. Niet is gebleken dat over de afgelopen 5 jaar aanspraak is gemaakt op de indexering. [stichting] heeft zelfs afstand gedaan van haar bevoegdheid jaarlijks te indexeren, met als belangrijkste reden de algehele conditie en leegstand op het complex in combinatie met de overlast tijdens de renovatie, zodat [eiseres] geen opeisbare vordering heeft die terugwerkende kracht heeft.
3.6.
Wel heeft [eiseres] , als nieuwe eigenaar, de bevoegdheid om vanaf het moment dat ze hierop aanspraak maakt, jaarlijks te indexeren. Van deze bevoegdheid heeft zij gebruik gemaakt bij brief van 12 juli 2022, waarin zij per 1 augustus 2022 aanspraak maakt op de indexering van de maandelijkse opstalretributie. Dit percentage bedraagt volgens het CBS sinds het derde kwartaal van 2022: 9,7%. De stelling van [gedaagde] dat [eiseres] niet in augustus kan indexeren, omdat in de splitsingsakte staat dat in de maand december van elk jaar geïndexeerd kan worden, wordt verworpen. In de leveringsaktes op basis waarvan [gedaagde] eigenaar is geworden van de appartementsrechten, is namelijk niet meer vermeld dat alleen in de maand december geïndexeerd mag worden. Het staat [eiseres] daarom vrij om te kiezen in welke maand zij indexeert, dit mocht zij dus doen per 1 augustus 2022. Dit betekent wel dat [eiseres] , als zij in de toekomst wil indexeren, dit voortaan altijd in de maand augustus moet doen. De vordering als verwoord in achter II in het petitum van de dagvaarding wordt dan ook toegewezen zoals verwoord in 4.1. van dit vonnis.
3.7.
[eiseres] vordert rente over de te weinig betaalde retributie vanaf augustus 2022 tot aan de dagvaarding. [eiseres] heeft vanaf augustus 2022 (veel) te hoge facturen gestuurd. Het was niet de verantwoordelijkheid van [gedaagde] om de juiste indexering op te zoeken en uit te rekenen wat dan het daadwerkelijk verschuldigde bedrag aan retributie werd. [gedaagde] heeft netjes elke maand de oude retributie voldaan, in afwachting op een uitspraak van de kantonrechter. Het is [gedaagde] niet aan te rekenen dat hij vanaf augustus 2022 niet het juiste bedrag heeft voldaan. De gevorderde rente zal daarom worden afgewezen.
Vordering III is te onbepaald
3.8.
[eiseres] vordert veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de gefactureerde retributie per maand vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van dit vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat deze vordering te onbepaald is, aangezien [eiseres] hypothetisch gezien elk bedrag zou kunnen factureren wat zij maar wil. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.
Geen belang bij vordering IV
3.9.
Verder vordert [eiseres] veroordeling van [gedaagde] om vanaf de dag van dit vonnis de verhoogde, geïndexeerde retributie te voldoen. [gedaagde] heeft deze verplichting al op basis van de leveringsakte, dus [eiseres] heeft hier geen belang bij. Deze vordering zal daarom worden afgewezen.
[eiseres] moet de proceskosten betalen
3.10.
[eiseres] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde € 792,00 (2 punten x tarief € 396,00)
- nakosten € 132,00
Totaal € 924,00
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
bepaalt dat [eiseres] per 1 augustus 2022 de retributie met 9,7% mocht verhogen;
4.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de te weinig betaalde retributie vanaf augustus 2022 tot aan de dag van de dagvaarding;
4.3.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 924,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiseres] ook de kosten van betekening betalen;
4.4.
wijst al het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Y.M. Vanwersch, kantonrechter, en uitgesproken op 3 januari 2024.