ECLI:NL:RBMNE:2024:1079

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Lelystad

zaaknummer / rolnummer: C/16/559991 / HL ZA 23-211

Vonnis van 28 februari 2024

in de zaak van

de vereniging

[eiseres],

gevestigd te [woonplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. R. Ruiter te Hilversum,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. J. de Koning te Amsterdam.

Partijen zullen hierna de VvE en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 19 juli 2023 met producties 1 t/m 18;
de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 10;
de akte overlegging producties 19 t/m 28 van de VvE.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 16 januari 2024. Namens de VvE zijn verschenen de heer [A] en mevrouw [B] , bijgestaan door mr. Ruiter. [gedaagde] is verschenen met zijn partner mevrouw [C] , bijgestaan door mr. De Koning. De spreekaantekeningen die mr. Ruiter heeft voorgelezen zijn aan het dossier toegevoegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de mondelinge behandeling met partijen besproken is.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

De VvE is een vereniging van eigenaars van [pand] aan de [adres] te [woonplaats] .

2.2.

[gedaagde] is eigenaar van een perceel grond en woning aan de [adres] te [woonplaats] . Het perceel van [gedaagde] grenst aan het perceel van de VvE. [gedaagde] heeft het perceel met woning op 15 september 2022 in eigendom verkregen van mevrouw [D] (hierna te noemen: [E] ) en haar kinderen (hierna gezamenlijk met [E] te noemen: [E c.s.] ).

2.3.

De VvE had de wens om twee stukken grond op het toenmalige perceel van [E c.s.] te kopen. Namens de VvE is door de heer [A] (hierna te noemen: [A] ) daarover met [E c.s.] gecorrespondeerd.

2.4.

Begin januari 2022 heeft [E] een handgeschreven brief aan de VvE gestuurd waarin onder meer staat:

“Naar aanleiding van jullie vraag aangaande de koop van een stuk grond het volgende

Jullie zullen dan het kadaster moeten benaderen. Een landmeter zal dan uitmeten hoeveel jullie willen kopen

Daarna zullen we de prijs bepalen”

2.5.

Op 10 februari 2022 heeft er op verzoek van [A] door het Kadaster een grensconstructie plaatsgevonden tussen het perceel van de VvE en het toenmalige perceel van [E c.s.]

2.6.

[A] stuurt op 22 februari 2022 een e-mailbericht aan [E] met een voorstel voor het aankopen van twee stukken grond dat hij aan de VvE gaat voorleggen.

“
Dank voor je tijd gisteren. Bij deze een kopie van mijn voorstel aan de andere leden van VVE ‘ [VvE] ’. Zoals je ziet zijn de nieuwe afmetingen aangegeven zoals gisteren door ons vastgesteld. Dit voorstel wordt op de vergadering van 10 maart besproken en – hopelijk – goedgekeurd. Aansluitend meld ik me weer.”

[E] beantwoordt het e-mailbericht dezelfde dag waarin onder meer het volgende staat:

“Gisteren heb immer de kinderen overlegd. Ze vinden toch een logischer plek aan de straatkant bij het einde van ons perk.

Ze hebben er een grote bamboestok neergezet. Jullie stuk wordt iets kleiner daardoor.

Bovendien hebben zij heel andere m2 prijzen opgekregen.

Ik heb hen gezegd dat ik niet te ver wil gaan.

Maar de prijs wordt wel 45 euro

per vierkante meter.

Er werd door de makelaar zelfs voorgesteld om het pas met de nieuwe bewoners te laten regelen.

Dat zal ik jullie niet aandoen.

Dus dit wordt het.

Helaas nog een keer meten”

2.7.

Op enig moment na 4 mei 2022 is er door notariskantoor [notaris] een concept koopovereenkomst opgesteld waarin staat opgenomen dat [E c.s.] twee ‘taartpuntjes’ van respectievelijk 60 m² en 82,5 m² grond (hierna ook te noemen: de stukken grond) verkoopt aan de VvE tegen een verkoopprijs van € 6.412,50. De koopovereenkomst is ongedateerd en niet door enige partij ondertekend. In de concept koopovereenkomst staat dat het Kadaster nog voorlopige kadastrale grenzen en oppervlakten zal toekennen. Verder staat in de koopovereenkomst geschreven dat de twee ‘taartpuntjes’ zijn weergegeven in een aan de koopovereenkomst gehechte schetsmatige tekening*:

*
De tekening is i.v.m. mogelijke herleidbaarheid naar personen verwijderd.

2.8.

Op enig moment tussen 7 mei 2022 en 16 juni 2022 stuurt [E] een handgeschreven brief aan [A] waarin onder meer staat:

“Dan het volgende:

Volgens mij is er nog niet betaald voor de m²s tuin (met aftrek van afvoer vuilnisbelt)

Ook zou ik graag nog eens het precieze aantal vierkante meters willen weten dat jullie kochten. Zeer binnenkort komt mijn huis in de verkoop en moet ik dat dus weten”

2.9.

Mevrouw [F] (hierna te noemen: [F] ), één van de kinderen van [E] , stuurt op 24 mei 2022 een e-mailbericht aan [A] waarin onder meer staat:

“Kunnen wij afspreken dat de verkoop voor 15 september is afgerond? Op die manier belasten wij de kopers er niet mee.”

2.10.

Op 25 mei 2022 stuurt [F] per Whatsapp een bericht aan [A] :

“Dag [A] , zou je me even willen bellen? Ik ben nu bij mijn moeder met de koper en er is wat onduidelijkheid over de stukken grond”

2.11.

Op 25 mei 2022 hebben [gedaagde] en [E c.s.] een koopovereenkomst gesloten voor het perceel grond met woning aan de [adres] te [woonplaats] . In artikel 1.1 van de koopovereenkomst staat:

“1.1. Wijziging grootte kadastraal perceel

Het is koper bekend dat verkoper twee stukjes tuin met een totale oppervlakte van niet meer dan 145m2 heeft verkocht aan het appartementen gebouw op de [straat] , kadastraal bekend [gemeente] , sectie [sectie] no. [kadastraal nummer] . Het kadaster moet dit nog verwerken. Het perceel zal derhalve ca 3996m2 groot zijn, zie aangehechte schetstekening. Zodra hier officiële stukken van zijn, zal verkoper deze aan koper geven.”

Met de hand staat achter deze bepaling geschreven
“zie voorblad *”. Bij de koopovereenkomst is een handgeschreven voorblad gevoegd waarop het volgende staat:

“* aanvulling op artikel 1.1

De twee stukken grond komen circa ieder 6 meter richting het huis van verkoper.

Verkoper zal zodra het kadaster is langs geweest, koper de tekeningen ter hand

stellen voordat de stukjes grond worden overgedragen.

Stuk A:loopt van links van de conifeer naar de [straat] ca 6 meter richting [adres] , parallel aan de weg, naar het paaltje van het kadaster in de border en weer naar de conifeer aan de [straat] .

Stuk B:loopt van iets voorbij (rechts) van de sequoia ca 16 meter naar het kadaster paaltje onder de conifeer, van dit paaltje naar de stok ca 1 meter links van het bankje en weer terug naar het punt bij de sequoia”

2.12.

Op 27 mei 2022 stuurt [F] de onder rechtsoverweging 2.11. geciteerde tekst uit de koopovereenkomst per Whatsapp door aan [A] . [A] beantwoordt het Whatsapp-bericht:

“(…)

Mooi dat het zo voor ieder duidelijk is. Eea na te meten in het veld zoals steeds gesteld waardoor er een (kleine) afwijking mogelijk kan zijn tov de exacte meters zoals hier is omschreven. Maar volgens mij biedt de tekst die (niet nagestreefde) ruimte.(…)”

2.13.

[E] stuurt op 6 juli 2022 een e-mailbericht aan [A] met onder meer de volgende tekst:

“Al een idee wanneer jullie terug zijn ivm afhandeling grond verkoop?”

2.14.

Op verzoek van [A] , die daartoe was gemachtigd door [E] , heeft het Kadaster op 16 augustus 2022 het toenmalige perceel van [E c.s.] gesplitst in drie nieuwe percelen van respectievelijk 68 m², 162 m² en 3909 m². De brief waarin het Kadaster de splitsing bevestigt heeft [A] op 16 augustus 2022 aan [E c.s.] doorgestuurd. In het e-mailbericht schrijft [A] verder onder meer:

“Bij deze het zojuist ontvangen bericht van het Kadaster over de

de twee nieuwe kavels nummers, zijnde de stukjes tuin die wij kopen. Zoals aangegeven in het rapport gaat het definitief om een stukje van 68 m2 en een stukje van 162m2 met elk een nieuw kavelnummer.

Dit stuk wil ik graag einde deze week (of eerder op jullie aangeven) sturen aan de notaris voor verwerking, hopelijk halen we dan 15 september, daar is alles op gericht.”

2.15.

[F] stuurt op 17 augustus 2022 een Whatsappbericht aan [A] met zover relevant de volgende tekst:

“Dag [A] , omdat het totaal aantal m2 zoveel groter is dan in de koopakte, willen de kopers graag nog een keer met jou en ons in de tuin de afmetingen nalopen om te zien of dit akkoord is. Wanneer zou dit kunnen wat jou betreft? Bij voorkeur op korte termijn”

2.16.

Op 29 augustus 2022 stuurt [E c.s.] een e-mailbericht aan [A] dat zij tot hun grote spijt
“moeten afzien van de verkoop van de stukjes grond, nu de kopers van [adres] daar geen medewerking aan willen verlenen.”

2.17.

Op 29 augustus 2022 sluiten [gedaagde] en [E c.s.] een overeenkomst ter aanvulling op de koopovereenkomst van 25 mei 2022. In de overeenkomst van 29 augustus 2022 staat zover relevant:

“Koper en verkoper komen overeen dat artikel 1.1 van de koopakte alsmede de

handgeschreven aanvulling hierop van [adres] te [woonplaats] , getekend op 25 mei 2022, vervalt. Aangezien het perceel is gesplitst zal verkoper aan koper verkopen, en koper koopt van verkoper de gehele eigendom van de percelen grond met woning en verdere aanhorigheden plaatselijk bekend [adres] , [woonplaats] kadastraal bekend gemeente [gemeente] :

sectie [sectie] nummer [kadastraal nummer] groot 68 m2

sectie [sectie] nummer [kadastraal nummer] groot 162m2

sectie [sectie] nummer [kadastraal nummer] groot 3909m2

(…)

Koper heeft geen enkele verplichting 145m2 grond (of welke hoeveelheid dan ook) over te dragen aan de heer [A] , buurman van het appartementen gebouw op [adres] of enige andere bewoner/eigenaar van dit appartementengebouw, grenzend aan de gezamenlijke tuin.”

2.18.

Op 15 september 2022 heeft de eigendomsoverdracht plaatsgevonden van het perceel aan de [adres] en heeft [E c.s.] het perceel aan [gedaagde] geleverd.

2.19.

Op 5 juni 2023 heeft de advocaat van de VvE een brief gestuurd aan [gedaagde] en hem verzocht mee te werken aan de levering van de twee stukken grond aan de VvE. [gedaagde] heeft niet aan de vorderingen van de VvE voldaan.

3.Het geschil

3.1.

De VvE vordert, na vermindering van eis ter zitting, dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

Primair

I. te verklaren voor recht dat [gedaagde] jegens de VvE onrechtmatig heeft gehandeld door te profiteren van de wanprestatie van [E c.s.] en dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade die de VvE heeft geleden;

II. [gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen aan het passeren van een notariële akte tot levering, op te maken door Notariskantoor [notaris] , gevestigd aan de [adres] , [woonplaats] , ter zake de twee percelen grond, waarbij uitvoering wordt gegeven aan de koopovereenkomst die als productie 4 bij dagvaarding is overgelegd en daarbij alle rechtshandelingen te verrichten die noodzakelijk zijn voor levering van de twee percelen aan de VvE, en bij gebreke van medewerking van [gedaagde] te bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van een deel van de akte, meer in het bijzonder voor de levering van de twee percelen grond (waarbij uitvoering wordt gegeven aan de koopovereenkomst die als productie 4 bij dagvaarding is overgelegd) vereiste handtekening van [gedaagde] onder alle daarvoor benodigde stukken, waaronder in elk geval de voor levering van de twee percelen grond noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekeningen waarbij de daaraan verbonden kosten voor rekening komen van [gedaagde] ;

Subsidiair:

III. tot het treffen van in goede justitie wenselijk geachte maatregelen;

Primair en subsidiair:

IV. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure te vermeerderen met de nakosten, en met de bepaling dat deze kosten binnen 14 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis moeten zijn voldaan, en deze kosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag van algehele voldoening.

3.2.

De VvE legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door te profiteren van de wanprestatie van [E c.s.] en aansprakelijk is voor de door haar geleden schade.

3.3.

[gedaagde] heeft de vorderingen gemotiveerd bestreden en geconcludeerd tot afwijzing.

4.De beoordeling

4.1.

Dit geschil gaat om de vraag of [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld door van de gestelde tekortkoming van [E c.s.] jegens de VvE te profiteren. De rechtbank concludeert dat een tekortkoming door [E c.s.] niet is vast komen te staan. De vorderingen van de VvE worden afgewezen. Deze beslissing zal hierna worden toegelicht.

4.2.

De VvE heeft de door haar gestelde onrechtmatige daad van [gedaagde] gebaseerd op verschillende feitelijke grondslagen. Alle door de VvE gestelde grondslagen komen neer op de veronderstelling dat [E c.s.] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit een koopovereenkomst met de VvE. [gedaagde] betwist dat er op enig moment een koopovereenkomst tot stand is gekomen. De rechtbank zal daarom eerst beoordelen of er sprake is van een tot stand gekomen koopovereenkomst tussen de VvE en [E c.s.]

4.3.

Volgens vaste rechtspraak is voor het tot stand komen van een overeenkomst vereist dat er tussen partijen wilsovereenstemming is ontstaan over op zijn minst de essentialia van een overeenkomst (HR 26 september 2003, ECLI:NL:HR:2003:AF9414 (Regiopolitie/Hovax)). Bij de beoordeling wat de essentialia van de overeenkomst zijn, komt het aan op hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars gedragingen redelijkerwijs hebben begrepen. In ieder geval behoren het object en de koopprijs tot de essentialia van de koopovereenkomst (artikel 7:1 BW). De rechtbank zal daarom beoordelen of in voldoende mate vast is komen te staan dat er tussen de VvE en [E c.s.] overeenstemming is ontstaan over het object en de koopprijs. Bij de bepaling van het ‘object’ is niet alleen de omvang van het object van belang, maar ook de locatie op het perceel.

4.4.

Volgens de VvE is er op 22 februari 2022 met de e-mailwisseling tussen de VvE en [E] overeenstemming bereikt over de koop van één stuk grond van circa 60 m² en één stuk grond van 82,5 m² voor de prijs van € 45,- per m². De rechtbank volgt deze stelling niet zoals hierna zal worden uitgelegd.

4.5.

[E] geeft in haar e-mail van 22 februari 2022 aan dat de te verkopen puntjes grond toch op een andere locatie komen en ‘
iets kleiner worden’ dan eerder met [A] is besproken en met hem is opgemeten (zie r.o. 2.6). Ook schrijft [E] dat er opnieuw gemeten moet worden in de tuin (zie eveneens r.o. 2.6.). Anders dan de VvE stelt, was het dus op 22 februari 2022 nog niet duidelijk wat [E c.s.] wilde verkopen aan de VvE. [E c.s.] wilde immers iets anders verkopen dan eerder was opgemeten samen met [A] . Voordat duidelijk was wat dit nieuwe aanbod zou behelzen, moest er eerst weer worden gemeten. De VvE kon dus op die dag nog niet instemmen met een aanbod van [E c.s.] , want het was überhaupt nog niet duidelijk wat [E c.s.] wilde verkopen aan de VvE. Anders dan de VvE betoogt, hebben de VvE en [E c.s.] dus op die dag geen overeenstemming bereikt over de omvang en de locatie van de grond.

4.6.

De VvE heeft onvoldoende gesteld en onderbouwd in het licht van de betwisting van [gedaagde] dat er ná 22 februari 2022 wel overeenstemming is bereikt over de verkoop van de stukken grond van circa 60 m² en 82,5 m². Uit de overgelegde correspondentie waar [gedaagde] een beroep op heeft gedaan, blijkt dat de VvE en [E c.s.] nog met elkaar in gesprek waren over de omvang en de locatie van de stukken grond. In bijvoorbeeld het Whatsapp-bericht van 25 mei 2022 schrijft [F] aan [A] dat er wat onduidelijkheid is over de stukken grond en dat zij daarom contact wil met [A] (zie r.o. 2.10). In de koopovereenkomst van 25 mei 2022 tussen [gedaagde] en [E c.s.] is vervolgens opgenomen dat [E c.s.] twee stukjes tuin met een totale oppervlakte van niet meer dan 145 m² heeft verkocht aan de VvE (zie r.o. 2.11). [A] antwoordt op 27 mei 2022 na ontvangst van de koopovereenkomst dat ‘
eea na te meten in het veld zoals steeds gesteld waardoor er een (kleine) afwijking mogelijk kan zijn tov de exacte meters zoals hier is omschreven. Maar volgens mij biedt de tekst die (niet nagestreefde) ruimte’(zie r.o. 2.12). Uit dit bericht volgt dat ook op 27 mei 2022 nog steeds de omvang (en locatie) van de grond niet vast stond, en nog moest worden nagemeten. In het e-mailbericht van 16 augustus 2022 aan [E c.s.] schrijft [A] ten slotte nadat de grond door het Kadaster was gesplitst dat het ‘
definitief’ gaat om twee stukken grond van 68 m² en 162 m² (zie r.o. 2.14). Volgens [A] heeft het Kadaster een fout gemaakt bij het inmeten waardoor het abusievelijk ging bij het tweede stuk grond om veel meer grond dan de bedoeling was. Dat neemt niet weg dat ook uit deze correspondentie niet volgt dat partijen wél definitieve overeenstemming hadden over de verkoop van minder grond van – zoals de VvE stelt – twee stukken van circa 60 m² en 82,5 m². Ook uit de reactie van [F] op 17 augustus 2022 blijkt immers niet dat de VvE en [E c.s.] al andere afspraken voor minder vierkante meters hadden gemaakt. [F] stelt namelijk dat de kopers nog een keer de afmetingen willen nalopen om te zien of deze afmetingen akkoord zijn (zie r.o. 2.15). Van enige eerder gemaakte definitieve afspraken tussen de VvE en [E c.s.] blijkt niets.

4.7.

Uit alle in het geding gebrachte correspondentie blijkt dat er tot 29 augustus 2022, het moment dat [E c.s.] een e-mailbericht aan de VvE stuurde dat zij af zag van het verkopen van de twee stukken grond aan de VvE en een aanvullende overeenkomst met [gedaagde] sloot, geen duidelijkheid tussen de VvE en [E c.s.] bestond over de omvang en locatie van de twee stukken grond. Of er overeenstemming was over de prijs kan in het midden blijven. Naar het oordeel van de rechtbank hebben de VvE en [E c.s.] geen overeenstemming bereikt over de essentialia van de koopovereenkomst van de twee stukken grond. Daarmee is komen vast te staan dat er geen koopovereenkomst tussen de VvE en [E c.s.] tot stand is gekomen en kan er ook geen sprake zijn van een tekortkoming van [E c.s.] in de nakoming van die koopovereenkomst. Omdat de primaire vorderingen gebaseerd zijn op de veronderstelling dat er een koopovereenkomst tussen de VvE en [E c.s.] is gesloten, zullen al deze vorderingen worden afgewezen.

Subsidiaire vordering

4.8.

De VvE vordert subsidiair dat de rechtbank de door haar in goede justitie wenselijk geachte maatregelen treft. De grondslag voor deze vordering ontbreekt. Daarom zal de subsidiaire vordering van de VvE eveneens worden afgewezen.

Proceskosten

4.9.

De VvE is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht 314,00

- salaris advocaat 1.228,00 (2 punten × tarief II € 614,00)

- nakosten
178,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 1.720,00

4.10.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt de VvE in de proceskosten van € 1.720,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als de VvE niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet de VvE € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,

5.3.

veroordeelt de VvE in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.R. van der Vos en in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2024.