Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 10752697 \ UC EXPL 23-7075
Vonnis van 28 februari 2024
in de zaak van
[eiseres],
wonend in [woonplaats 1] ,
oorspronkelijk eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. G.J.A. Wiekart
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
wonend in [woonplaats 2] ,
gemachtigde: mr. L.M. van Rooij,
2.
[gedaagde sub 2],
2.
[gedaagde sub 2],
wonend in [woonplaats 2] ,
procederend in persoon,
3.
[gedaagde sub 3],
3.
[gedaagde sub 3],
wonend in [woonplaats 2] ,
procederend in persoon,
oorspronkelijk gedaagde partijen,
hierna te noemen: [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] . en [gedaagde sub 3]
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de oorspronkelijke dagvaarding
het verstekvonnis van 6 september 2023, gewezen onder zaak- en rolnummer 10661008 UC EXPL 23-5512
de verzetdagvaarding
de brief van 7 november 2023, waarin een mondelinge behandeling is bepaald
de brief van mr. Van Rooij van 18 januari 2024, waarin zij meldt dat zij alleen nog voor [gedaagde sub 1] optreedt als gemachtigde, en niet langer voor [gedaagde sub 2] . en [gedaagde sub 3]
de aanvullende productie van [eiseres] , die is ingediend op 18 januari 2024
de aanvullende productie van [gedaagde sub 1] , die is ingediend op 24 januari 2024
de mondelinge behandeling van 26 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Aan het einde van de zitting heeft de kantonrechter bepaald dat het vonnis vandaag zal worden uitgesproken.
2.De beoordeling
Kern van de zaak
2.1.
[gedaagde sub 1] huurt een woning van [eiseres] . Een tijd lang hebben [gedaagde sub 2] . en zijn zoon [gedaagde sub 3] bij [gedaagde sub 1] gewoond. [eiseres] vindt dat dat niet had gemogen. Zij wil de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] daarom ontbinden en wil dat [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] . en [gedaagde sub 3] de woning ontruimen. De kantonrechter wijst deze vorderingen af. [gedaagde sub 1] mag samenwonen in de woning. Ook de vordering van [eiseres] tot herstel van een balk in de woning wordt afgewezen.
Korte schets van de situatie
2.2.
Sinds 2013 huurt [gedaagde sub 1] een woning in [woonplaats 2] van [eiseres] . [eiseres] woont zelf ergens anders, maar is wel één of twee keer per maand in de buurt van de verhuurde woning. Zij heeft daar vlakbij ook nog een kantoorpand en verhuurt er nog meer woningen.
2.3.
In 2013 huurde [gedaagde sub 1] de woning met zijn toenmalige vriendin. Die relatie is geëindigd. Later heeft [gedaagde sub 1] nog een tijdje met een andere vriendin samengewoond in de woning. Vanaf het najaar van 2021 woonde [gedaagde sub 1] in de woning samen met [gedaagde sub 2] . en zijn meerderjarige zoon [gedaagde sub 3] Kort voor de mondelinge behandeling in januari 2024 zijn [gedaagde sub 2] . en [gedaagde sub 3] vertrokken, omdat de procedure voor teveel spanningen zorgde.
2.4.
In artikel 11.6 van de huurovereenkomst tussen [gedaagde sub 1] en [eiseres] staat dat “
onderhuur, wederverhuur of het afstaan van een gedeelte van het gehuurde” niet is toegestaan zonder toestemming van de verhuurder. Ook in de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst staat dat onderhuur en het in gebruik afstaan van de woning niet zijn toegestaan.
onderhuur, wederverhuur of het afstaan van een gedeelte van het gehuurde” niet is toegestaan zonder toestemming van de verhuurder. Ook in de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst staat dat onderhuur en het in gebruik afstaan van de woning niet zijn toegestaan.
Geen ontbinding van de huurovereenkomst, want [gedaagde sub 1] is niet tekortgeschoten
2.5.
[eiseres] wil dat de huurovereenkomst met [gedaagde sub 1] wordt ontbonden. Volgens haar is [gedaagde sub 1] zijn verplichtingen op grond van die huurovereenkomst niet nagekomen door [gedaagde sub 2] . en [gedaagde sub 3] in de woning te laten wonen. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet in strijd is met de huurovereenkomst. Dat betekent dat [gedaagde sub 1] niet is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Voor ontbinding is wel vereist dat er een tekortkoming in de nakoming is. Omdat die er niet is, is er dus geen grond voor ontbinding. Dat wordt hierna toegelicht.
[gedaagde sub 1] heeft de woning niet onderverhuurd
2.6.
Het is niet gebleken dat [gedaagde sub 1] zijn woning heeft onderverhuurd. Onderverhuur is het huren van de oorspronkelijke huurder. Dat betekent dat, net als bij ‘gewone’ huur, een tegenprestatie als vergoeding voor het gebruik van het gehuurde vereist is. [eiseres] heeft niet gesteld dat [gedaagde sub 2] . en/of [gedaagde sub 3] een tegenprestatie aan [gedaagde sub 1] leverden voor het gebruik van het gehuurde. [gedaagde sub 1] heeft bovendien betwist dat er sprake was van onderhuur. Dit levert dus geen tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op.
[gedaagde sub 1] heeft niet een gedeelte van de woning afgestaan
2.7.
Van het in gebruik afstaan van de woning door [gedaagde sub 1] is ook geen sprake. ‘In gebruik afstaan’ houdt in dat de huurder zelf niet of nauwelijks in het gehuurde aanwezig is en dus geen toezicht op de gehuurde woning houdt. [gedaagde sub 1] heeft de woning niet in gebruik afgestaan aan [gedaagde sub 2] . en zijn zoon, maar woonde met [gedaagde sub 2] . samen en [gedaagde sub 3] woonde bij hen in.
2.8.
Vaststaat dat [gedaagde sub 1] in 2021 en 2022 regelmatig afwezig was voor zijn werk. [gedaagde sub 1] werkt in de horeca en kon in die periode werk doen op [eiland] . Dat [gedaagde sub 1] zelf toen feitelijk helemaal niet meer in de woning woonde, is echter niet gebleken. [eiseres] heeft betoogd dat zij [gedaagde sub 1] nooit zag als zij in [woonplaats 2] was, maar [eiseres] was daar maar één of twee keer per maand. Dat is te weinig om iets te kunnen zeggen over de vraag of [gedaagde sub 1] niet meer in de woning woonde, nog los van het feit dat van buitenaf ook niet altijd met zekerheid vastgesteld kan worden of iemand thuis is.
2.9.
[eiseres] heeft het vermoeden dat [gedaagde sub 1] naar [eiland] wil verhuizen, en vervolgens [gedaagde sub 2] . en [gedaagde sub 3] in de woning wil laten wonen. Dit vermoeden heeft [eiseres] omdat [gedaagde sub 1] weleens gezegd zou hebben dat hij graag op [eiland] zou willen wonen. Dat is onvoldoende om de conclusie te trekken dat [gedaagde sub 1] de woning in gebruik heeft afgestaan aan [gedaagde sub 2] . en [gedaagde sub 3] [gedaagde sub 1] heeft verklaard dat hij niet van plan is naar [eiland] te verhuizen; hij werkt daar niet meer, heeft nu een baan in de omgeving van [woonplaats 2] , heeft een hulpbehoevende moeder in Nederland en heeft ook verder zijn netwerk in [woonplaats 2] .
Samenwonen levert geen tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op
2.10.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . woonden samen in de woning. [gedaagde sub 3] woonde bij hen in. [gedaagde sub 1] heeft dit toegelicht en bovendien een notariële samenlevingsovereenkomst laten zien. [eiseres] betwijfelt of die notariële akte wel echt is, en ook of wat er in die akte staat waar is, maar [eiseres] heeft geen bewijs geleverd waaruit blijkt dat de akte niet echt zou zijn. Dat is op grond van de wet wel nodig als iemand de echtheid van een notariële akte in twijfel trekt. [1] Ook heeft [eiseres] niet onderbouwd en bewezen waarom wat er in de akte staat niet zou kloppen, terwijl ook dat nodig zou zijn. [2] Meer dan vraagtekens plaatsen bij de samenleving tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ., heeft [eiseres] niet gedaan. Dat is onvoldoende.
2.11.
[eiseres] heeft in dit verband allerlei dingen naar voren gebracht over de relatie tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . Zo wijst ze erop dat er geen gemeenschappelijke bankrekeningafschriften of foto’s van hen samen zijn overgelegd in deze procedure. Ook zouden [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . aparte slaapkamers hebben gehad en zouden zij niet samen bezoek ontvangen. [eiseres] betwijfelt daarom of wel echt sprake was van een ‘affectieve relatie’, zoals in de samenlevingsovereenkomst staat.
2.12.
Anders dan [eiseres] kennelijk meent, gaat de precieze aard van de relatie tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] . haar als verhuurder niet aan. Er bestaan allerlei verschillende relatievormen. Het is niet aan een verhuurder om daarover een oordeel te vellen.
2.13.
[gedaagde sub 1] heeft in dit verband een beroep gedaan op artikel 8 van het Europese verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (het EVRM). Dat artikel waarborgt het recht op eerbiediging van het familie- en gezinsleven. Het staat er in beginsel aan in de weg dat voor samenwonen toestemming van een verhuurder nodig is.
2.14.
De kantonrechter neemt daarnaast in aanmerking dat [gedaagde sub 1] ook bij het aangaan van de huurovereenkomst al samenwoonde, en vervolgens ook met een andere vriendin heeft samengewoond. Dit is voor [eiseres] , zo heeft zij ook bevestigd, nooit een probleem geweest. [eiseres] heeft niet duidelijk gemaakt waarom dit voor het samenwonen met [gedaagde sub 2] . anders zou zijn.
2.15.
Hier komt bij dat in de huurovereenkomst staat dat de woning geschikt is voor bewoning door maximaal vier personen. Ook dit staat aan samenwonen in de woning dus niet in de weg.
2.16.
Kortom: naar het oordeel van de kantonrechter komt vast te staan dat [gedaagde sub 1] met [gedaagde sub 2] . (en zijn zoon [gedaagde sub 3] ) in de woning samenwoonde. Dat betekent dat van verboden onderhuur of afstand van gebruik geen sprake is (geweest), en dat [gedaagde sub 1] dus niet is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.
Geen ontbinding, dus ook geen ontruiming
2.17.
Omdat [gedaagde sub 1] niet is tekortgeschoten, wordt de huurovereenkomst niet ontbonden. Dat betekent ook dat [gedaagde sub 1] de woning niet hoeft te ontruimen; hij verblijft daar immers op basis van de huurovereenkomst.
2.18.
Voor zover [gedaagde sub 2] . en [gedaagde sub 3] nog in de woning verblijven, hoeven ook zij de woning niet te ontruimen, omdat er wordt samengewoond met [gedaagde sub 1] .
[gedaagde sub 1] hoeft geen boete te betalen
2.19.
[eiseres] heeft ook gevorderd dat [gedaagde sub 1] een boete van € 25.155 betaalt, [3] die op grond van de huurovereenkomst verschuldigd zou zijn. De boete is echter alleen verschuldigd bij overtreding van het verbod op onderhuur en afstaan in gebruik; dat staat in de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst. Omdat [gedaagde sub 1] dat verbod niet heeft overtreden, hoeft hij ook geen boete te betalen.
[gedaagde sub 1] hoeft de doorboorde balk niet te herstellen
2.20.
Tot slot heeft [eiseres] gevorderd dat [gedaagde sub 1] een balk in de woning herstelt. Die balk is in de zomer van 2017 doorboord om elektriciteitskabels te kunnen doortrekken. Dit had [gedaagde sub 1] niet zonder toestemming van [eiseres] mogen doen, vindt [eiseres] .
2.21.
Op grond van artikel 11.15 van de huurovereenkomst is het niet toegestaan om zonder toestemming van de verhuurder gaten te boren. [gedaagde sub 1] heeft dit wel gedaan. Dat betekent dat hij op dit punt is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Toch vindt de kantonrechter dat onvoldoende om de vordering van [eiseres] tot herstel van de balk toe te wijzen. Dat komt omdat de kosten en inspanningen van het herstel naar verwachting te groot zijn, als zij worden afgezet tegen de aard van de tekortkoming. Hierbij neemt de kantonrechter het volgende in aanmerking:
Gedurende een periode van vijf jaar leek de doorboorde balk voor [eiseres] geen probleem. De balk is namelijk al in de zomer van 2017 doorboord. [eiseres] was daar toen al van op de hoogte. In een e-mail van 11 juli 2017 spreekt [eiseres] in dit verband over “
een miscommunicatie”. Zij zegt daarbij dat ze hoopt dat dit soort situaties in de toekomst niet meer voor zullen komen. [eiseres] vraagt [gedaagde sub 1] dan echter niet om de balk te herstellen, en verbindt ook geen andere gevolgen aan het zonder toestemming doorboren van de balk. Pas in een brief van 10 juni 2022, toen de discussie over [gedaagde sub 2] . en [gedaagde sub 3] inmiddels speelde, is [eiseres] weer over de balk begonnen en heeft zij gezegd dat [gedaagde sub 1] die moest herstellen. Dat [eiseres] “
onafgebroken zorgen”heeft gehad over de doorboorde balk, zoals zij tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard, blijkt dus nergens uit;
een miscommunicatie”. Zij zegt daarbij dat ze hoopt dat dit soort situaties in de toekomst niet meer voor zullen komen. [eiseres] vraagt [gedaagde sub 1] dan echter niet om de balk te herstellen, en verbindt ook geen andere gevolgen aan het zonder toestemming doorboren van de balk. Pas in een brief van 10 juni 2022, toen de discussie over [gedaagde sub 2] . en [gedaagde sub 3] inmiddels speelde, is [eiseres] weer over de balk begonnen en heeft zij gezegd dat [gedaagde sub 1] die moest herstellen. Dat [eiseres] “
onafgebroken zorgen”heeft gehad over de doorboorde balk, zoals zij tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard, blijkt dus nergens uit;
Het is niet gebleken dat de doorboorde balk een acuut veiligheidsrisico oplevert. [eiseres] heeft dit wel gesteld. Ook de heer [A] , die op verzoek van [eiseres] naar foto’s van de situatie heeft gekeken, zegt dat de doorboorde balk veel minder draagkracht heeft. Dit veiligheidsrisico was voor [eiseres] tussen 2017 en 2022 echter geen reden om tot actie over te gaan. Ook heeft de heer [B] , restaurateur, op verzoek van [gedaagde sub 1] de balk ter plekke bekeken. Hij heeft aangegeven dat er geen verzakkingen of scheuren zijn opgetreden en nuanceert de conclusie van de heer [A] . Omdat de heer [A] niet ter plaatse is geweest, en de heer [B] dat wel is geweest, hecht de kantonrechter meer waarde aan de verklaring van de heer [B] .
2.22.
Tot slot: [eiseres] heeft er ook nog op gewezen dat in artikel 11.14 van de huurovereenkomst is bepaald dat [gedaagde sub 1] aansprakelijk is voor schade die door zijn schuld of nalatigheid is ontstaan. Daarvan is hier echter geen sprake. De balk is doorboord in verband met werkzaamheden, en dus niet door schuld of nalatigheid van [gedaagde sub 1] .
[eiseres] moet de proceskosten van [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] . en [gedaagde sub 3] betalen
2.23.
Omdat [eiseres] ongelijk krijgt, moet zij de proceskosten van [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] . en [gedaagde sub 3] betalen. Hiervoor geldt het volgende:
Kosten verzetdagvaarding:
Kosten verzetdagvaarding:
[gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] . en [gedaagde sub 3] zijn in eerste instantie niet verschenen in de procedure, waardoor er een verstekvonnis is gewezen. Doordat zij niet zijn verschenen, zijn kosten veroorzaakt en deze kosten zullen voor rekening blijven van [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] . en [gedaagde sub 3] [4] De kosten van de verzetdagvaarding hoeft [eiseres] dus niet te vergoeden.
Salaris gemachtigde:
Salaris gemachtigde:
[eiseres] wordt veroordeeld tot vergoeding van het hierna vast te stellen salaris van de gemachtigde. Deze gemachtigde heeft in eerste instantie namens [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] . en [gedaagde sub 3] de verzetdagvaarding ingediend. Hiervoor wordt 1 punt van € 543,- toegekend. Per brief van 18 januari 2024 heeft de gemachtigde gemeld dat zij alleen nog voor [gedaagde sub 1] optreedt als gemachtigde, en niet langer voor [gedaagde sub 2] . en [gedaagde sub 3] Voor het bijwonen van de mondelinge behandeling wordt voor de gemachtigde van [gedaagde sub 1] ook 1 punt van € 543,- toegekend, die daarom alleen aan [gedaagde sub 1] betaald hoeft te worden. [gedaagde sub 2] . en [gedaagde sub 3] zijn immers niet verschenen op de mondelinge behandeling en ontvangen daarom geen onkostenvergoeding hiervoor. [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] . en [gedaagde sub 3] hebben geprocedeerd op basis van een toevoeging. De vergoedingen voor het salaris moeten daarom door de gemachtigde worden verrekend met de op grond van de Wet op de rechtsbijstand aan de gemachtigde toegekende vergoeding.
Nakosten:
Nakosten:
[eiseres] zal daarnaast de gevorderde nakosten moeten vergoeden voor [gedaagde sub 1] , deze worden begroot op € 135,-. Dit deel geldt alleen voor [gedaagde sub 1] , omdat alleen hij (nog) een gemachtigde heeft.
2.24
Dit betekent dat [eiseres] aan [gedaagde sub 1] € 543,- plus € 135,- = € 678,- moet betalen. [eiseres] moet daarnaast nog eens € 543,-betalen aan [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] . en [gedaagde sub 3]
Uitvoerbaarheid bij voorraad
2.25.
De kantonrechter zal dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als een van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de rechtbank geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
3.De beslissing
De kantonrechter vernietigt het verstekvonnis dat is gewezen door de rechtbank Midden-
Nederland op 6 september 2023, onder zaak- en rolnummer 10661008 UC EXPL 23-5512,
en, opnieuw rechtdoende,
3.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] af,
3.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van de verstek- en verzetprocedure (met uitzondering van de kosten van de verzetdagvaarding) van [gedaagde sub 1] van € 678,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
3.3.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van de verstek- en verzetprocedure (met uitzondering van de kosten van de verzetdagvaarding) van [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] . en [gedaagde sub 3] van € 543,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
3.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 3.2 en 3.3 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Atema en in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2024.