Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Almere
zaaknummer: 10876699 MV EXPL 24-7 J/13702
Kort geding vonnis van 2 februari 2024
inzake
de besloten vennootschap
[eiser] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen [eiser] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. M. Soorsma-Bokadida, werkzaam bij DeMoor Legal,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. M.G. Blokziel, advocaat te Almere.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 11 januari 2024 met producties;
- aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 19 januari 2024;
- de pleitaantekeningen van [eiser] ;
- de pleitaantekeningen van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] heeft aan [gedaagde] de woning aan de [adres] te [plaats] verhuurd.
2.2.
De huurovereenkomst is ingegaan op 18 januari 2022.
2.3.
In de huurovereenkomst staat, voor zover hier van belang, het volgende:
(…)
1.5
Duur huurovereenkomst
(…)
b. Einddatum huurovereenkomst 01 januari 2024
(…)
3.1
Duur van de huurovereenkomst
De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur als aangeduid in artikel 1.5. De huur eindigt aldus van rechtswege op de einddatum als vermeld in artikel 1.5b.
3.3
Ontruiming
Huurder is gehouden om het gehuurde aan het einde van de overeengekomen huurperiode met al de daarin vanwege huurder aanwezige personen en zaken te verlaten en ontruimd ter vrije en algehele beschikking te stellen van verhuurder onder inlevering van de sleutels, een en ander op straffe van een boete van € 350 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat huurder hieraan niet of niet geheel voldoet, met een maximum van € 50.000,00, zulks onverminderd de verplichting van huurder de schade van verhuurder te vergoeden. (…)
(…)
2.4.
Bij e-mail van 20 oktober 2023 heeft [gedaagde] , voor zover hier van belang, aan [eiser] geschreven:
(…)
Is er al iets bekend over de contracten? Daar we het einde van het jaar naderen en we in een enorm onzekere situatie zitten, zou enige duidelijkheid op zn plaats zijn.
(…)
2.5.
Bij (aantekende) brief van 24 november 2023 heeft [eiser] , voor zover hier van belang, aan [gedaagde] geschreven:
(…)
Middels dit schrijven geven wij u aan datde huurovereenkomst voor bepaalde tijd komt te eindigen op 1 januari 2024. De huurovereenkomst zal daarom niet worden verlengd, en deze brief geldt als aanzegging – althans opzegging – van het einde van de huur.
(…) Wij willen graag vrijdag 1 december 2023 om 12.00 uur bij u langskomen voor een voorinspectie van de woning.
(…)
Vrijdag 29 december 2023 om 11.00 uur komen wij wederom bij u langs om het gehuurde te inspecteren (eindinspectie). Wij verzoeken u de woning oplever klaar te hebben, dat wil zeggen geheel ontruimd, schoon en in de staat waarin u de woning te huur aangeboden heeft gekregen, vervolgens zal de sleuteloverdracht plaats vinden.
(…)
2.6.
Bij e-mail van 27 december 2023 heeft mr. Blokziel namens [gedaagde] aan [eiser] , voor zover hier van belang, de volgende reactie gegeven:
(…)
(…) Cliënte zal aan deze aanzegging geen gevolg gegeven. Ten eerste vanwege
het feit, dat zij een huurovereenkomst heeft tot en met 1 januari 2024 en er dus geen
grond is om al op 29 december 2023 het gehuurde te verlaten, maar ik stel mij tevens op
het standpunt, dat aan de aanzegging een gebrek kleeft, hetgeen op basis van het door
mij gestelde omtrent artikel 7:271 lid 1 sub b BW impliceert, dat u de
aanzeggingsverplichting niet correct bent nagekomen, waardoor de huurovereenkomst
na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd wordt verlengd.
(…)
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert (samengevat) dat de kantonrechter bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad:
[gedaagde] veroordeelt om de woning aan de [adres] te [plaats] binnen drie dagen na betekening van het vonnis met de daarin vanwege [gedaagde] aanwezige goederen en personen te verlaten, met afgifte aan [eiser] van de sleutels en al hetgeen tot de gehuurde woning behoort ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen, op straffe van een dwangsom van € 350,00 voor elke dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft vanaf 1 januari 2024 met een maximum van € 50.000,00, vermeerderd met de wettelijke rente;
[gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure, daaronder uitdrukkelijk mede begrepen de nakosten, die voor wat betreft het salaris van de gemachtigde forfaitair berekend worden op € 175,00 zonder betekening en verhoogd worden met € 85,00 in geval van betekening.
3.2.
[eiser] legt aan haar vordering tot ontruiming ten grondslag dat de huurovereenkomst met [gedaagde] op 1 januari 2024 is geëindigd. [gedaagde] verblijft momenteel zonder recht of titel in de woning. [eiser] heeft belang bij een spoedige ontruiming omdat een nieuwe huurder de woning wil betrekken.
3.3.
[gedaagde] verzoekt de kantonrechter primair de vorderingen af te wijzen. Subsidiair verzoekt zij bij toewijzing van de vordering tot ontruiming, het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.4.
[gedaagde] voert aan dat zij ervan uit is gegaan dat de huurovereenkomst niet tot een einde zou komen. Zij was in de veronderstelling dat zij geholpen werd aan permanente woonruimte of een doorstroomwoning. Ook voerde [gedaagde] onderhoud uit aan de tuin omdat door [eiser] werd gezegd dat er anders geen verlenging zou volgen. Verder stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat er sprake is geweest van een onjuiste aanzegging ten aanzien van het einde van de huurovereenkomst en dat er om die reden een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. Tot slot betoogt [gedaagde] dat het in de huurovereenkomst aanwezige boetebeding onredelijk is.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
Van een spoedeisend belang met betrekking tot de vordering tot ontruiming is genoegzaam gebleken gelet op het feit dat [eiser] zich op het standpunt stelt dat de huurovereenkomst op 1 januari 2024 is geëindigd en [gedaagde] momenteel zonder geldige titel in de woning verblijft.
Toetsingskader
4.2.
In dit kort geding moet aan de hand van de door partijen gepresenteerde feiten, zonder nader onderzoek, worden beoordeeld of de vordering in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de gevorderde ontruiming reeds nu gerechtvaardigd is.
De aanzegging
4.3.
Vaststaat dat sprake is van een huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW), die zonder opzegging eindigde op 1 januari 2024. Dat [gedaagde] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de huurovereenkomst verlengd zou worden, is voorshands onvoldoende aannemelijk gemaakt.
Vaststaat dat [gedaagde] op 20 oktober 2023 juist zelf om duidelijkheid heeft gevraagd omtrent een eventuele verlenging.
4.4.
In artikel 7:271 lid 1 BW is sinds 1 juli 2016 bepaald voor zover van belang dat een huurovereenkomst bij woonruimte die korter dan vijf jaar duurt niet hoeft te worden opgezegd, maar dat deze eindigt wanneer de termijn waarvoor de overeenkomst is aangegaan, is verstreken. Hiervoor is wel vereist dat de verhuurder voor afloop van de huurovereenkomst de huurder schriftelijk informeert dat de huurovereenkomst op de afgesproken datum eindigt. De schriftelijke kennisgeving moet niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken zijn gedaan. In dat geval eindigt de huurovereenkomst ex artikel 7:228 lid 1 BW van rechtswege. Indien de verhuurder die verplichting niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde duur verlengd. Artikel 7:271 lid 1 BW is van dwingend recht.
4.5.
Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] de in artikel 7:271 lid 1 BW bedoelde schriftelijke aanzegging bij brief van 24 november 2023 op een juiste wijze uitgevoerd. [eiser] heeft immers tijdig en uitdrukkelijk geschreven dat de huurovereenkomst eindigde op 1 januari 2024. Dat [eiser] al op
29 december 2023 een lege en ontruimde woning verlangde en [gedaagde] derhalve niet langer het huurgenot zou hebben, is een kwestie van andere orde en maakt niet dat de aanzegging gebrekkig is geweest. [eiser] heeft overigens uitgelegd dat de opleverdatum van 29 december 2023 een praktisch voorstel is geweest vanwege het daaropvolgende weekend en de naderende feestdagen. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om zelf met een ander voorstel te komen.
Ontruiming
4.6.
Gelet op het voorgaande moet het ervoor gehouden worden dat de bodemrechter zal oordelen dat de huurovereenkomst op 1 januari 2024 is geëindigd. [gedaagde] heeft dan ook geen recht meer op de woning. [gedaagde] heeft (terloops) aangevoerd dat zij op straat komt te staan met haar minderjarige kind. De kantonrechter is van oordeel dat het voor [gedaagde] en haar minderjarige kind ingrijpend is om de woning op korte termijn te moeten verlaten. De enkele betrokkenheid van het genoemde kind is echter geen reden om de ontruimingsvordering af te wijzen. [gedaagde] wist bij het sluiten van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd dat de huurovereenkomst op 1 januari 2024 zou kunnen eindigen en dat zij dan tijdig een andere woning moest vinden. Het behoort tot de verantwoordelijkheid van [gedaagde] om zelf de nadelige effecten van een ontruiming van de woning zoveel mogelijk te voorkomen en te beperken voor haar kind. [gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd dat bij toewijzing van de vordering tot ontruiming een noodsituatie dreigt voor haar kind. Niet aangevoerd is dat zij nergens (tijdelijk) opgevangen kunnen worden.
4.7.
Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter [gedaagde] veroordelen tot ontruiming van de woning. De ontruimingstermijn zal, rekening houdend met de belangen van beide partijen, worden bepaald op 14 dagen na betekening van dit vonnis.
Dwangsom
4.8.
De kantonrechter maakt, anders dan [gedaagde] , uit het petitum op dat [eiser] geen nakoming vordert van het boetebeding, maar dat zij een dwangsom vordert ex artikel 611a Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering voor het geval [gedaagde] niet tot ontruiming overgaat.
4.9.
Gelet op het feit dat [eiser] met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming reeds een titel heeft om zelf, via de weg van de reële executie, tot gedwongen ontruiming over te gaan, dient zij te onderbouwen op grond waarvan een extra prikkel om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een op te leggen dwangsom nodig is. Nu een dergelijke onderbouwing ontbreekt, wordt de vordering tot het opleggen van een dwangsom afgewezen.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.10.
[gedaagde] heeft verzocht de veroordeling tot ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren om te voorkomen dat zij in afwachting van de uitkomst van de op handen staande bodemzaak gedwongen kan worden de woning te verlaten en er dan een onomkeerbare situatie ontstaat.
4.11.
De kantonrechter heeft hiervoor vastgesteld dat [gedaagde] zonder recht of titel gebruik maakt van de woning. Van [eiser] kan niet worden verlangd de woning nog langer aan [gedaagde] ter beschikking te stellen. De gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring zal dan ook toegewezen worden.
Proceskosten
4.12.
Omdat [gedaagde] ongelijk krijgt, wordt zij veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten).
4.13.
De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding € 136,72
- griffierecht € 130,00
- salaris gemachtigde € 814,00
- nakosten
€ 135,00
€ 135,00
Totaal € 1.215,72
5.De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres] te [plaats] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan
[eiser] , en om deze woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiser] te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.215,72, alsmede, indien [gedaagde] niet binnen
14 dagen na aanschrijving door [eiser] volledig aan dit vonnis voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, de kosten van betekening;
5.3.
verklaart voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst af wat er meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Wegen kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 2 februari 2024 in aanwezigheid van de griffier.