Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: C/16/562203 / HA ZA 23-570
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 23 januari 2024
in de zaak van
1.[eiser] ,2. [eiseres] ,
beiden wonend in [woonplaats 1] ,
eisende partijen,
hierna te noemen: [eiser] en [eiseres] , en samen [eiser] c.s.,
advocaat: mr. A.R. Jaarsma uit Vinkeveen,
tegen
[gedaagde],
wonend in [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. M.J. de Vries uit Rotterdam.
1.Procesverloop
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding, met producties 1 tot en met 16
de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 9
1.2.
Op 23 januari 2024 is de mondelinge behandeling geweest in het gebouw van de rechtbank in Utrecht. Daar waren [eiser] en [eiseres] aanwezig met hun advocaat, mr. Jaarsma. Ook de heer [A] , makelaar van [eiser] c.s., was erbij. Daarnaast is [gedaagde] verschenen met zijn advocaat, mr. De Vries.
1.3.
De zaak is behandeld door J.M. Atema, rechter, en M.L.A. Jongerius als griffier. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken. Na afloop van de mondelinge behandeling heeft de rechtbank met toepassing van artikel 29a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering mondeling uitspraak gedaan. Dit proces-verbaal is de schriftelijke vastlegging van die uitspraak.
2.De beoordeling
Kern van de zaak
2.1.
Deze zaak gaat over de verkoop van een woning in [plaats] . [eiser] c.s. (de verkopers) en [gedaagde] (de beoogde koper) hebben in april 2023 een koopovereenkomst gesloten. Zij zijn een koopprijs van € 480.000,- overeengekomen. In de koopovereenkomst is een zogenoemd financieringsvoorbehoud opgenomen, waarin is bepaald dat [gedaagde] , kortgezegd, de koopovereenkomst kon ontbinden als hij geen hypothecaire financiering voor de volledige koopprijs zou krijgen. Daarbij zou hij één afwijzing van een bank moeten voegen. Dit heeft [gedaagde] gedaan. Hij heeft dus op de voorgeschreven manier ontbonden en hoeft geen boete van 10% van de koopprijs te betalen.
[gedaagde] heeft een geslaagd beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud
2.2.
De koopovereenkomst tussen [eiser] c.s. en [gedaagde] is opgesteld op basis van een modelovereenkomst. Over de bepalingen die in deze zaak aan de orde zijn, is door partijen niet onderhandeld.
2.3
In artikel 15.1 van de koopovereenkomst staat het financieringsvoorbehoud: partijen hebben afgesproken dat [gedaagde] de koopovereenkomst uiterlijk op 23 juni 2023 mag ontbinden als hij dan geen aanbod voor een lening van € 480.000,- van een bank heeft gekregen. In artikel 15.3 staat dat partijen al het redelijke mogelijke moeten doen om een lening te verkrijgen. Er staat ook dat een beroep op het financieringsvoorbehoud ‘goed gedocumenteerd’ moet zijn. ‘Goed gedocumenteerd’ betekent volgens dit artikel: onderbouwd met één afwijzing van een bank. [1]
2.3.
[gedaagde] heeft op 2 juni 2023 een schriftelijk beroep op artikel 15.1 sub a gedaan. Hij heeft daarbij één afwijzingsbrief gevoegd, waaruit blijkt dat [bedrijf 1] – een label van [bedrijf 2] N.V. – niet bereid was om aan hem een hypothecaire financiering te verstrekken.
2.4.
[gedaagde] heeft hiermee aan de voorwaarden in de koopovereenkomst voldaan: hij heeft immers tijdig, schriftelijk en goed gedocumenteerd (namelijk: onderbouwd met één afwijzing) een beroep op het financieringsvoorbehoud gedaan.
2.5.
Omdat [eiser] c.s. zich afvroegen of [gedaagde] wel een financiering voor
€ 480.000,- had gevraagd, heeft [gedaagde] meer informatie gegeven. [bedrijf 1] heeft op zijn verzoek een tweede versie van de afwijzingsbrief gestuurd, waarin het bedrag van € 480.000,- is genoemd. Dit nam de twijfel van [eiser] c.s. echter niet weg, integendeel: zij stelden vervolgens dat de tweede brief niet echt zou zijn. Daarom heeft [bedrijf 1] op verzoek van [gedaagde] op 9 oktober 2023 schriftelijk bevestigd dat beide afwijsbrieven van haar afkomstig zijn. Voor zover dat op 2 juni 2023 nog niet duidelijk was, had voor [eiser] c.s. dus in ieder geval op dat moment duidelijk kunnen zijn dat [gedaagde] op de juiste wijze een beroep op het financieringsvoorbehoud had gedaan.
€ 480.000,- had gevraagd, heeft [gedaagde] meer informatie gegeven. [bedrijf 1] heeft op zijn verzoek een tweede versie van de afwijzingsbrief gestuurd, waarin het bedrag van € 480.000,- is genoemd. Dit nam de twijfel van [eiser] c.s. echter niet weg, integendeel: zij stelden vervolgens dat de tweede brief niet echt zou zijn. Daarom heeft [bedrijf 1] op verzoek van [gedaagde] op 9 oktober 2023 schriftelijk bevestigd dat beide afwijsbrieven van haar afkomstig zijn. Voor zover dat op 2 juni 2023 nog niet duidelijk was, had voor [eiser] c.s. dus in ieder geval op dat moment duidelijk kunnen zijn dat [gedaagde] op de juiste wijze een beroep op het financieringsvoorbehoud had gedaan.
[gedaagde] heeft aan zijn inspanningsverplichting voldaan
2.6.
[eiser] c.s. hebben gesteld dat als [gedaagde] een beroep op het financieringsvoorbehoud zou kunnen doen, hij toch een boete moet betalen. Volgens [eiser] c.s. heeft [gedaagde] zich namelijk onvoldoende ingespannen om de financiering te verkrijgen, en dat is in strijd met zijn inspanningsverplichting (artikel 15.3, eerste zin). Dat is onjuist. Het staat vast dat [gedaagde] een financieringsaanvraag heeft gedaan, zonder aanvraag geen afwijzing. Het staat ook vast dat [bedrijf 1] heeft geweigerd om hem een lening te geven van € 480.000,-; dat staat in de verbeterde brief van 2 juni 2023. [bedrijf 1] heeft bovendien de echtheid van die brief bevestigd. Meer verplichtingen had [gedaagde] op grond van de koopovereenkomst niet. De reden voor de afwijzing van de financieringsaanvraag is niet relevant; daarover is niks afgesproken. Ook hoefde [gedaagde] de financieringsaanvraag niet aan [eiser] c.s. te laten zien – ook dat is niet afgesproken. [gedaagde] had bovendien goede redenen om die aanvraag niet te aan [eiser] c.s. te sturen; in de aanvraag staat informatie over zijn inkomen, vermogen en persoonlijke situatie. Dat is privé.
De vorderingen van [eiser] c.s. worden afgewezen
2.7.
Kortom: met het beroep op het financieringsvoorbehoud heeft [gedaagde] de koopovereenkomst op 2 juni 2023 ontbonden. Door de ontbinding zijn er geen verdere verplichtingen meer uit de overeenkomst. [gedaagde] hoeft aan [eiser] c.s. daarom geen boete van 10% van de koopsom te betalen. De vordering tot betaling van (in hoofdsom) € 48.000 wordt dan ook afgewezen. Dat geldt ook voor de gevorderde verklaring voor recht dat de koopovereenkomst is ontbonden. Bij toewijzing van die vordering hebben [eiser] c.s. geen zelfstandig belang.
[eiser] c.s. moeten de proceskosten van [gedaagde] vergoeden
2.8.
Omdat [eiser] c.s. ongelijk krijgen, moeten zij de proceskosten van [gedaagde] betalen. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten als volgt vastgesteld:
griffierecht
€
1.301,00
salaris advocaat
€
2.366,00
(2 punten × € 1.183,00)
Totaal
€
3.667,00
2.9.
Als [eiser] c.s. de proceskosten niet binnen veertien dagen na deze uitspraak betalen, moet vanaf de vijftiende dag na deze uitspraak ook wettelijke rente (in de zin van artikel 6:119 BW) over de proceskosten betaald worden.
3.De beslissing
De rechtbank
3.1.
wijst de vorderingen van [eiser] c.s. af,
3.2.
veroordeelt [eiser] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot dit vonnis vastgesteld op € 3.667,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling.
Deze mondelinge uitspraak is gewezen door J.M. Atema en op 23 januari 2024 in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.