ECLI:NL:RBMNE:2023:869

• Datum uitspraak: 8 februari 2023
• Publicatiedatum: 1 maart 2023
• Zaaknummer: 9956109 AC EXPL 22-1551
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M. Ramsaroep
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Buitengerechtelijke ontbinding van huurovereenkomst na sluiting door burgemeester wegens drugsgerelateerde activiteiten

In deze zaak heeft de Rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, op 8 februari 2023 uitspraak gedaan in een civiele procedure tussen de Stichting De Alliantie en een gedaagde huurder. De Alliantie had de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek, nadat de burgemeester van Amersfoort op 3 maart 2022 had besloten het gehuurde te sluiten wegens drugsgerelateerde activiteiten. De gedaagde was niet verschenen tijdens de mondelinge behandeling, waar de gemachtigde van De Alliantie aanwezig was. De kantonrechter oordeelde dat de ontbinding rechtmatig was, omdat de huurder verantwoordelijk is voor wat er in het gehuurde gebeurt, en dat er geen bijzondere omstandigheden waren die de ontbinding onaanvaardbaar maakten. De kantonrechter heeft de gedaagde veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis en tot betaling van achterstallige huurpenningen en gebruiksvergoeding. De Alliantie had ook een machtiging gevorderd om zelf de ontruiming uit te voeren, maar deze vordering werd afgewezen, omdat de wet voorschrijft dat een deurwaarder de ontruiming moet uitvoeren. De gedaagde werd verder veroordeeld in de proceskosten van De Alliantie.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 9956109 AC EXPL 22-1551 RvdH/1037

Vonnis van 8 februari 2023

inzake

de stichting

Stichting De Alliantie ,

gevestigd in Hilversum ,

verder ook te noemen: De Alliantie ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. M.W. Kox,

tegen:

[gedaagde] ,

wonende in [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. M.S. Rozenbeek.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de op 21 juli 2022 bij [gedaagde] bezorgde dagvaarding met producties 1 tot en met 7,

- het proces-verbaal van de civiele rolzitting van 24 augustus 2022 aan te merken als de conclusie van antwoord,

- de akte overlegging productie 8 van De Alliantie van 2 januari 2023.

1.2.

Op 26 januari 2023 vond via Teams de mondelinge behandeling plaats. Beide gemachtigden waren aanwezig. Namens De Alliantie was mevrouw [naam] aanwezig. [gedaagde] is niet verschenen. Vóór het sluiten van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter aan partijen medegedeeld dat het door haar te wijzen vonnis op 8 maart 2023 of zoveel als mogelijk eerder zal worden uitgesproken.

1.3.

Bij e-mailbericht van 1 februari 2023 heeft de griffier aan de gemachtigden van partijen bericht dat de kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak op 8 februari 2023 wordt uitgesproken.

2. Waar gaat deze zaak over?

2.1.

De Alliantie verhuurt met ingang van 1 december 2017 het appartement aan de [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde) aan [gedaagde] . [gedaagde] woont alleen in het gehuurde.

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van 1 november 2017 van De Alliantie van toepassing. In artikel 5.7 van die voorwaarden is overeengekomen dat [gedaagde] ervoor moet zorgen dat hij aan omwonenden geen overlast of hinder veroorzaakt. In artikel 5.8 van de voorwaarden is bepaald dat [gedaagde] geen hennep mag kweken in de woning, dan wel andere activiteiten in de woning mag verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.

2.3.

De politie heeft tijdens een huiszoeking op 7 december 2021 in het gehuurde een handelshoeveelheid heroïne (2,57 gram) aangetroffen in een boodschappentas waarin ook zakjes lidocaïne, paracetamol en natriumcarbonaat zaten. De politie heeft daarnaast in een vitrinekast diverse plastic zakken met verpakte dan wel gesealde kleinere hoeveelheden hennep en hasj aangetroffen, samen in totaal 6.995,6 gram.

2.4.

De burgermeester van de gemeente Amersfoort heeft op 3 maart 2022 besloten dat het gehuurde op grond van artikel 13b van de Opiumwet wordt gesloten voor de duur van drie maanden. Het gehuurde is van 7 maart 2022 tot en met 6 juni 2022 feitelijk gesloten geweest.

2.5.

De Alliantie heeft in een brief van 16 mei 2022 aan [gedaagde] bericht dat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbindt op grond van artikel 7:231 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). [gedaagde] is het daarmee niet eens.

2.6.

De Alliantie vordert in deze procedure – kort gezegd en na schriftelijke wijziging van eis – primair dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomst tussen De Alliantie en [gedaagde] buitengerechtelijk is ontbonden en dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. De Alliantie vordert – zo begrijpt de kantonrechter – daarnaast veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de tot en met 2 januari 2023 berekende achterstallige huurpenningen/gebruiksvergoeding ter hoogte van € 3.147,13 en van maandelijkse gebruiksvergoeding met ingang van 1 februari 2023 tot de ontruiming. De Alliantie vordert ook dat [gedaagde] haar proces- en nakosten betaalt.

3. De beoordeling

3.1.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Buitengerechtelijke ontbinding

3.2.

De Alliantie heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 van het BW. In dat artikel staat dat een verhuurder de huurovereenkomst kan ontbinden als in het gehuurde in strijd met de Opiumwet is gehandeld en het gebouw op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten. Nu vaststaat dat de woning met het besluit van de burgemeester van de gemeente Amersfoort van 3 maart 2022 feitelijk is gesloten in de periode van 7 maart 2022 tot en met 6 juni 2022 op grond van artikel 13b van de Opiumwet, was De Alliantie op 16 mei 2022 bevoegd om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Voor die feitelijke sluiting is geen onherroepelijk besluit vereist. Een (verwijtbare) tekortkoming van de huurder is evenmin vereist om van vorenbedoelde ontbindingsbevoegdheid gebruik te maken. Het is ook niet nodig dat de huurder op de hoogte was van de aanwezigheid van de verdovende middelen.

3.3.

De gemachtigde van [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij op zijn werk was toen de politie het gehuurde heeft doorzocht. [gedaagde] niets weet van de door de politie aangetroffen verdovende middelen en drugs in het gehuurde. Daarom heeft hij bezwaar gemaakt tegen het besluit van de burgermeester en onderhoudt zijn gemachtigde contact met het Openbaar Ministerie over de eventuele strafrechtelijke vervolging. [gedaagde] ontvangt hulp van het Leger des Heils en Stadring51 , onder meer vanwege zijn financiële situatie. [gedaagde] wil zijn woning graag behouden.

3.4.

Gelet op het verweer van [gedaagde] ligt dan de vraag voor of er sprake is van bijzondere omstandigheden die maken dat voldoende aannemelijk is dat De Alliantie de huurovereenkomst niet mocht ontbinden of dat de ontbinding in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat is naar het oordeel van de kantonrechter niet zo.

3.5.

Er is geen aanleiding om aan te nemen dat De Alliantie misbruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden. Met de buitenrechtelijke ontbinding geeft De Alliantie namelijk uitvoering aan haar taken als verhuurder van sociale huurwoningen en het is algemeen bekend dat deze verhuurders een strikt beleid hanteren als het gaat om drugsgerelateerde activiteiten in door hen verhuurde woningen. Dat wist [gedaagde] of dat had hij kunnen weten en daarmee had hij rekening moeten houden. Of [gedaagde] overlast heeft veroorzaakt of daadwerkelijk zelf in drugs handelde kan daarbij in het midden blijven.

De kantonrechter gaat er namelijk op basis van het besluit van de burgermeester, gebaseerd op van de politie ontvangen informatie, van uit dat er een forse hoeveelheid hard- en softdrugs is aangetroffen in het gehuurde. [gedaagde] is als huurder verantwoordelijk voor wat er in het gehuurde gebeurt, en dus ook voor de aanwezigheid in het gehuurde van de aangetroffen hoeveelheid hard- en softdrugs. [gedaagde] heeft kennelijk niet kunnen verhinderen dat in het gehuurde op 7 december 2021 een handelshoeveelheid soft- en harddrugs aanwezig was. De gevolgen van de ontbinding zijn voor [gedaagde] heel groot, dat is duidelijk. De door hem aangevoerde omstandigheden zijn echter niet zo uitzonderlijk dat moet worden aangenomen dat De Alliantie in dit geval niet van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden gebruik mocht maken omdat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Ontruiming van het gehuurde

3.6.

De kantonrechter verklaart voor recht dat De Alliantie de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden. Als gevolg van de buitengerechtelijke ontbinding heeft [gedaagde] er geen recht meer op om in het gehuurde te verblijven. Daarom wordt [gedaagde] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis.

3.7.

De Alliantie heeft een machtiging gevorderd om zelf de ontruiming uit te voeren. Die vordering wordt afgewezen. De wet schrijft namelijk voor dat de gedwongen ontruiming gebeurt door een deurwaarder. Een machtiging aan De Alliantie om zelf te zorgen voor de ontruiming zou met deze regel in strijd zijn. Als [gedaagde] het gehuurde niet zelf verlaat, dan zal De Alliantie na betekening van dit vonnis op grond van de wet (artikelen 555 en verder, in samenhang met artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering) de deurwaarder in moeten schakelen om [gedaagde] te dwingen het gehuurde te verlaten.

3.8.

De Alliantie heeft aanvankelijk ook de veroordeling van [gedaagde] tot een vergoeding gevorderd voor de kosten van de ontruiming van het gehuurde. Dit deel van haar vordering heeft De Alliantie tijdens de mondelinge behandeling ingetrokken.

Huurprijs en gebruiksvergoeding ^[1]

3.9.

Tot de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst is [gedaagde] de contractuele huurprijs aan De Alliantie verschuldigd. Met ingang van de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst tot de ontruiming plaatsvindt, is [gedaagde] een gebruiksvergoeding die gelijk is aan de geïndexeerde huurprijs voor het gehuurde aan
De Alliantie verschuldigd.

Achterstallige huurachterstand/gebruiksvergoeding en wettelijke rente

3.10.

De tot en met 2 januari 2023 berekende achterstand in de betaling van de huurpenningen/gebruiksvergoeding is volgens De Alliantie € 3.147,13. Hierbij heeft de kantonrechter in aanmerking genomen dat De Alliantie bij de berekening van deze achterstand de voor de gehele maand januari 2023 verschuldigde gebruiksvergoeding van € 635,20 heeft betrokken. [gedaagde] heeft de juistheid van deze berekening niet betwist. De kantonrechter veroordeelt [gedaagde] daarom tot betaling van € 3.147,13, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de verschillende vervaldata tot de dag van de voldoening.

Gebruiksvergoeding met ingang van 1 februari 2023

3.11.

De Alliantie vordert ook veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de met ingang van 1 februari 2023 tot en met het einde van de maand waarin de ontruiming van het gehuurde plaatsvindt verschuldigde gebruiksvergoeding. Omdat [gedaagde] op grond van artikel 7:225 van het BW daartoe verplicht is bepaalt de kantonrechter dat [gedaagde] met ingang van 1 februari 2023 maandelijks een vergoeding die gelijk is aan de geïndexeerde huurprijs aan De Alliantie moet betalen die hij ook vóór de ontbinding maandelijks aan De Alliantie verschuldigd was. De kantonrechter bepaalt dat de gebruiksvergoeding ook bij voorruitbetaling verschuldigd is, zoals de huurprijs dat was.

Proces- en nakosten

3.12.

[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en wordt daarom in de kosten veroordeeld. Dat betekent dat hij zijn eigen (proces)kosten moet dragen en de proceskosten van De Alliantie aan haar moet betalen. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van
De Alliantie vastgesteld op:

- dagvaarding € 129,74

- griffierecht € 487,00

- salaris gemachtigde €
528,00 (2 punten x tarief € 264,00)

Totaal € 1.144,74

3.13.

De gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna in de beslissing vermeld.

Uitvoerbaar bij voorraad

3.14.

Tegen de door De Alliantie gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring van de veroordelingen van [gedaagde] , is [gedaagde] niet opgekomen. Evenmin zijn feiten en/of omstandigheden gebleken die deze vordering in de weg staan. De veroordelingen worden daarom uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

4. De beslissing

De kantonrechter:

4.1.

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen De Alliantie en [gedaagde] met betrekking tot het gehuurde aan de [adres] ( [postcode] ) in [plaats] buitengerechtelijk is ontbonden;

4.2.

veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde aan de [adres] ( [postcode] ) in [plaats] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan hem toebehoren en niet aan
De Alliantie , en om deze woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van De Alliantie te stellen;

4.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan De Alliantie van:

• de tot en met 2 januari 2023 berekende achterstand in de betaling van de huurpenningen/gebruiksvergoeding van € 3.147,13, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de verschillende vervaldata tot de dag waarop alles is betaald, waarbij rekening wordt gehouden met tussentijdse betalingen;
• een maandelijkse vergoeding die gelijk is aan de maandelijkse geïndexeerde huurprijs, met ingang van 1 februari 2023 tot en met het einde van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde heeft plaatsgevonden;

4.4.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten; hij moet de proceskosten van De Alliantie aan haar betalen, tot dit vonnis vastgesteld op € 1.144,74;

4.5.

veroordeelt [gedaagde] , als hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door De Alliantie volledig aan dit vonnis voldoet, om de na dit vonnis ontstane kosten te betalen, begroot op:
- € 132,00 aan salaris voor de gemachtigde,
- te vermeerderen, als het vonnis door de deurwaarder is betekend, met de explootkosten die hiervoor in rekening zijn gebracht;

4.6.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

4.7.

wijst af wat er meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 8 februari 2023, in aanwezigheid van de griffier.

Voetnoten

1. Zie in dit verband artikel 7:225 van het BW.