Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 9917499 \ UC EXPL 22-3900 RvdH/1037
Vonnis van 1 februari 2023
in de zaak van
STICHTING HEUVELRUG WONEN,
gevestigd in Doorn,
eisende partij,
hierna te noemen: Heuvelrug Wonen,
gemachtigde: mr. G.S. Geurts,
en
[eiseres 2]
wonende in [woonplaats] ,
hierna te noemen: [eiseres 2] ,
gemachtigde: M. Waal, werkzaam bij Arag,
tegen
[gedaagde] , in deze vertegenwoordigd door [A] , handelend in de hoedanigheid van bewindvoerder van [onderbewindgestelde],
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. L.M. van Rooij-Houweling.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 5,
- de incidentele akte tot voeging van [eiseres 2] ,
- de conclusie van antwoord in incident van Heuvelrug Wonen van 24 augustus 2022,
- het vonnis in incident van 28 september 2022,
- de conclusie van antwoord van [gedaagde] met producties 1 en 2,
- de conclusie van eis van [eiseres 2] met producties 1 tot en met 14,
- de conclusie van antwoord van [gedaagde] ,
- het e-mailbericht van de gemachtigde van [onderbewindgestelde] van 16 januari 2023, met producties 3 en 4,
- het e-mailbericht van de gemachtigde van [eiseres 2] van omstreeks 16 januari 2023 met productie 15.
1.2.
Op 19 januari 2023 vond de mondelinge behandeling plaats. Verschenen zijn:
- mr. G.S. Geurts, de advocaat van Heuvelrug Wonen,
- mevrouw [B] , [functie 1] bij Heuvelrug Wonen,
- mevrouw [C] , [functie 2] bij Heuvelrug Wonen,
- mevrouw [eiseres 2] , voornoemd,
- de heer M. Waal, de gemachtigde van [eiseres 2] ,
- mr. L.M. van Rooij-Houweling, de advocaat van [gedaagde] ,
- mevrouw [D] , ambulant hulpverlener van [onderbewindgestelde] .
1.3.
De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is.
2.Waar gaat het over?
2.1.
Het vermogen van [onderbewindgestelde] is onder bewind gesteld. [gedaagde] is benoemd tot bewindvoerder. Tijdens het bewind vertegenwoordigt de bewindvoerder bij de vervulling van zijn taak de rechthebbende in en buiten rechte (artikel 1:441 Burgerlijk Wetboek (BW)).
2.2.
[onderbewindgestelde] huurt sinds 21 januari 2015 een woning van Heuvelrug Wonen aan de [adres] in [plaats] . Heuvelrug Wonen ontvangt sinds een aantal jaren klachten over [onderbewindgestelde] van [eiseres 2] , de bovenbuurvrouw van [onderbewindgestelde] . [onderbewindgestelde] zou (geluids)overlast veroorzaken. Ondanks diverse gesprekken zijn Heuvelrug Wonen, [eiseres 2] en [onderbewindgestelde] gezamenlijk niet tot een oplossing voor de klachten van [eiseres 2] gekomen. Op 4 februari 2019 en op 3 juni 2020 hebben Heuvelrug Wonen en [onderbewindgestelde] een aantal afspraken gemaakt over beperking van de geluidsoverlast.
Op 29 oktober 2021 schrijft Heuvelrug Wonen aan [onderbewindgestelde] onder meer:
"Op maandag 18 oktober hebben wij een melding ontvangen van overlast vanuit uw woning. In deze brief lichtten wij dit toe.
Wat voor een overlast wordt er gemeld?
De overlast die gemeld wordt bestaat uit: schreeuwen, krijsen, huilen, hard bellen, hard braken, spullen die vallen en kletteren, smijten met deuren, hard heen en weer banjeren, herhaaldelijk roepen naar uw poezen (buiten), hard in uzelf praten, harde muziek en de tv die hard staat. Wij begrijpen dat dit regelmatig in de avond en nachtelijke uren gebeurd. Ook horen wij dat u wel eens etensresten in uw tuin gooit.
Wat verwacht Heuvelrug Wonen van u?
Wij verwachten van u dat u zich als een goed huurder gedraagt, zoals ook in de algemene huurvoorwaarden staat".
2.3.
[eiseres 2] heeft daarom tegen Heuvelrug Wonen een procedure (zaaknummer 9322793 UC EXPL 21-4886) aanhangig gemaakt. In deze procedure is op 9 februari 2022 een vonnis gewezen. De kantonrechter heeft Heuvelrug Wonen veroordeeld tot het starten van een procedure om de huurovereenkomst tussen haar en [onderbewindgestelde] te ontbinden.
2.4.
Heuvelrug Wonen vordert in deze procedure dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [onderbewindgestelde] wordt veroordeeld tot ontruiming van haar woning. Heuvelrug Wonen heeft ook gevorderd dat [onderbewindgestelde] haar proceskosten betaalt. [eiseres 2] ondersteunt de vordering van Heuvelrug Wonen en vordert dat [onderbewindgestelde] haar proceskosten betaalt.
2.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
3.De beoordeling
3.1.
De kantonrechter overweegt dat [onderbewindgestelde] op grond van de wet (artikel 7:213 BW) en de huurovereenkomst zich als een goed huurder moet gedragen. Dat betekent niet alleen dat zij goed moet zorgen voor de woning, maar ook dat zij zich zo gedraagt dat zij geen overlast veroorzaakt voor de mensen die in de buurt van haar woning wonen of verblijven. Als hieraan niet wordt voldaan, is er sprake van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dat is wanprestatie en wanprestatie kan, afhankelijk van alle omstandigheden van het geval, een grond opleveren voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
3.2.
Een ontruiming is een zware maatregel, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van [onderbewindgestelde] . In deze zaak gaat het om de vraag of vaststaat dat [onderbewindgestelde] zodanige overlast veroorzaakt, dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning rechtvaardigt. De overlast moet in duur en ernst zodanig zijn, dat van Heuvelrug Wonen niet meer kan worden verwacht dat zij de woning aan [onderbewindgestelde] blijft verhuren.
De overlast
3.3.
De klachten van [eiseres 2] komen neer op het volgende. Er wordt gedurende de laatste jaren zowel overdag als ’s nachts veel geschreeuwd door [onderbewindgestelde] en er zijn (daarbij) emotionele uitbarstingen van [onderbewindgestelde] hoorbaar. Er wordt regelmatig luid getelefoneerd op niet gangbare tijdstippen. De televisie staat erg hard, ook in de nacht. Er worden ’s nachts bonkgeluiden gemaakt en [onderbewindgestelde] lokt ’s nachts poezen door met brokjes onder het slaapkamerraam van [eiseres 2] naar de poezen te roepen. Daarnaast legt [onderbewindgestelde] etensresten in de tuin, waaronder vis, garnalen, vleesbeleg, chips en oliebollen. Ook plaatst [onderbewindgestelde] openstaande vuilniszakken in de tuin. Er zijn dagelijks overdag en ’s nachts vaak braakgeluiden van [onderbewindgestelde] hoorbaar.
3.4.
[eiseres 2] heeft veelvuldig klachten ingediend bij Heuvelrug Wonen. Heuvelrug Wonen heeft naar aanleiding van de klachten diverse maatregelen genomen om de klachten van [eiseres 2] op te lossen. Zij heeft huisbezoeken afgelegd, afspraken vastgelegd, schriftelijke sommaties aan [onderbewindgestelde] verstuurd en zowel aan [onderbewindgestelde] als aan [eiseres 2] een vervangende woning aangeboden. Bij het maken van de afspraken was ook steeds een hulpverlener van [instelling] aanwezig, die op dat moment betrokken was bij [onderbewindgestelde] . [onderbewindgestelde] ontvangt nu nog steeds hulpverlening van [instelling] .
3.5.
[onderbewindgestelde] stelt dat andere omwonenden geen overlast van haar ervaren. Zij heeft daarbij verklaringen overgelegd van de bewoners van nummer [nummeraanduiding 1] en nummer [nummeraanduiding 2] . [onderbewindgestelde] stelt ook dat de woningen erg gehorig zijn. [onderbewindgestelde] hoort zelf (ook) alles van haar bovenbuur. Volgens [onderbewindgestelde] heeft iedere bewoner van het complex ‘last’ van dezelfde geluiden als die : waarover [eiseres 2] klaagt. [onderbewindgestelde] bestrijdt dus dat er sprake is van overlast. Als er sprake zou zijn van een tekortkoming, dan is die volgens [onderbewindgestelde] niet ernstig genoeg om een ontbinding van de huurovereenkomst met al haar gevolgen te rechtvaardigen.
3.6.
De kantonrechter overweegt als volgt. [onderbewindgestelde] heeft de door Heuvelrug Wonen en [eiseres 2] gestelde gedragingen slechts in algemene bewoordingen betwist. Het is daarom voldoende aannemelijk dat [onderbewindgestelde] zich (in grote lijnen) gedraagt zoals [eiseres 2] heeft omschreven. De kantonrechter heeft daarbij gelet op de tussen Heuvelrug Wonen en [onderbewindgestelde] gemaakte afspraken, het zeer gedetailleerde logboek dat [eiseres 2] gedurende een lange periode heeft bijgehouden en in deze procedure heeft overgelegd, en ook op de herhaaldelijke excuses die [onderbewindgestelde] en haar vriend vanwege het gedrag van [onderbewindgestelde] aan [eiseres 2] hebben gemaakt.
Een passage uit een van de vele e-mailberichten van [eiseres 2] aan Heuvelrug Wonen van 4 januari 2023:
"Hierbij meld ik u dat ook op 27/12 het braken tot na middernacht aanhield, waardoor het slapen in mijn slaapkamer onmogelijk is geworden en ik nergens in mijn huis rust kan vinden.
Het overlastgevende gedrag van onderbuurvrouw en de overlastgevende geluiden die hiermee gepaard gaan zijn overal bij mij in huis hoorbaar, alsof het zich in mijn huis afspeelt.
Op 28/12 was er ook in de nacht om 00.30 uur een harde braaksessie, hard spreken met 'rare' stemmetjes, om 01.00 uur wederom een heel harde braaksessie. En zo gaat dit maar door dag in dag uit nacht in nacht uit leef ik hier met de onrust van onderbuurvrouw, het geschreeuw en de continu harde braakgeluiden van mijn onderbuurvrouw bij mij in huis, onmenselijk en niet vol te houden dit.
Wanneer ik in de vroege ochtend op 29/12 mijn gordijnen opendoe zie ik dat de achtertuin van onderbuurvrouw onder mijn slaapkamerraam bezaaid ligt met grote garnalen.
Om 09.45 uur veegt vriend onderbuurvrouw deze bijeen waarna er nog een grote garnaal achterblijft die ligt te rotten.
Ook staan er diverse vuilniszakken open en slingeren er andere spullen rond, een zooitje.
In haar voortuin gooit onderbuurvrouw ook dagelijks allerlei etensresten. Heb al eens twee muizen bij haar naar binnen zien gaan.
Wanneer ik op 30/12 mijn gordijnen opendoe liggen er diverse plakjes vleesbeleg en chips in de achtertuin van onderbuurvrouw onder mijn slaapkamerraam.
En bij mijn thuiskomst in de avond wordt er onveranderd hard gebraakt door onderbuurvrouw tot middenin de nacht.
Op 31/12 start het harde braken om 12.30 uur.
Op 01/01 liggen er oliebollen in de achtertuin van onderbuurvrouw.
Op 02/01 toenemend extreme onrust en wordt er de hele middag en avond aanhoudend hard gebeld, geschreeuwd, gekrijst en gebraakt door onderbuurvrouw.
Later op de avond wordt ook nog eens de tv heel hard gezet. Mijn tv-programma heb ik niet kunnen volgen door de emotionele uitbarstingen en overlastgevende geluiden van onderbuurvrouw.
En krijg ik op 03/01 om 03.47 uur een bericht van onderbuurvrouw op mijn mobiel, zij stuurt mij dan een vriendschapsverzoek op facebook".
3.7.
Mogelijk hebben de braakgeluiden een medische oorzaak (hoewel de door [onderbewindgestelde] overgelegde medische stukken daar geen uitsluitsel over geven), maar de andere geluiden waarover [eiseres 2] klaagt zijn in ieder geval geen normale leefgeluiden. Schreeuwen, poezen roepen, luid telefoneren en harde televisiegeluiden in de late avond en de nacht zijn te voorkomen. En in een gehorig gebouw mag bovendien verlangd worden dat een bewoner naar redelijkheid zijn of haar gedrag aanpast. De gedragingen waarover [eiseres 2] klaagt zijn in de frequentie waarmee en de tijdstippen waarop die voorkomen niet acceptabel in een gehorig gebouw. Het is ook onacceptabel om etensresten in de tuin te laten liggen. Op foto’s is zichtbaar dat het niet (zoals [onderbewindgestelde] stelt) alleen vogelzaad en groente betreft. De etensresten in de tuin kunnen leiden tot stankoverlast en ongedierte waar ook omwonenden last van hebben. De kantonrechter is daarom van oordeel dat het gedrag van [onderbewindgestelde] ernstige overlast veroorzaakt en dat [onderbewindgestelde] hiermee tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst.
3.8.
De verklaringen die [onderbewindgestelde] heeft overgelegd van de bewoners van nummer [nummeraanduiding 1] en nummer [nummeraanduiding 2] doen aan het voorgaande niet af. [eiseres 2] heeft onbetwist gesteld dat de ernstige gehorigheid in het gebouw wordt veroorzaakt door de constructie van het plafond, zodat met name boven- en onderburen elkaar horen. Daar komt bij dat de bewoners van nummer [nummeraanduiding 1] en [nummeraanduiding 2] aan geen enkele zijde directe buren van [onderbewindgestelde] zijn.
De tekortkoming rechtvaardigt ontbinding
3.9.
De kantonrechter is ook van oordeel dat de tekortkoming zo ernstig is, dat die de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen daarvan rechtvaardigt. Hierna wordt uitgelegd waarom.
3.10.
[onderbewindgestelde] heeft aangevoerd dat zij begeleiding van [instelling] ontvangt vanwege haar slechte gezondheid. Zij kampt met ernstige lichamelijke klachten. Deze klachten verklaren volgens haar dat zij veelvuldig moet braken. Zij zal mogelijk binnenkort een levertransplantatie moeten ondergaan. Er is vermoedelijk ook sprake van psychische problematiek. Het hebben van een woning is daarom voor haar van essentieel belang. Er is op dit moment geen andere woonplek beschikbaar voor haar.
3.11.
In dit geval kan echter niet alleen rekening worden gehouden met de belangen van [onderbewindgestelde] , omdat Heuvelrug Wonen er ook is voor de belangen van andere huurders en de omwonenden. Heuvelrug Wonen moet zorgdragen voor een veilige en prettige woonomgeving.
3.12.
Heuvelrug Wonen en [eiseres 2] hebben in dat kader gesteld dat de overlast al geruime tijd duurt en dat de overlast structureel en frequent is. Het woongenot van [eiseres 2] is volgens hen ernstig aangetast. De nachtrust van [eiseres 2] wordt aangetast en de geluiden zijn soms te hard om overdag thuis te kunnen werken. [eiseres 2] ervaart weinig rust meer in haar woning. De pogingen van Heuvelrug Wonen om de overlast te stoppen, zijn niet geslaagd.
3.13.
Niet in geschil is dat zeker iedereen die kampt met fysieke en psychische gezondheidsproblematiek, zoals die door de [onderbewindgestelde] is geschetst, belang heeft bij een veilige en vaste woonomgeving. Deze problematiek, hoe betreurenswaardig ook, weegt naar het oordeel van de kantonrechter in dit geval echter niet op tegen de belangen van Heuvelrug Wonen en [eiseres 2] bij de gevorderde ontbinding en ontruiming. De kantonrechter weegt het daarbij zwaar dat de overlast al geruime tijd heeft geduurd en zeer frequent is. Het is vrijwel dagelijks aan de orde. Ook de overlast die [onderbewindgestelde] in het verleden heeft veroorzaakt, wordt in deze procedure meegewogen. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat het tekortschieten van [onderbewindgestelde] van voldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De kantonrechter zal de overeenkomst daarom ontbinden.
3.14.
[onderbewindgestelde] moet ook haar woning verlaten. Zij wordt veroordeeld tot ontruiming van de woning. [onderbewindgestelde] heeft gevraagd om een langere ontruimingstermijn dan de door Heuvelrug Wonen gevorderde 3 dagen na de betekening van het vonnis, zodat zij met de betrokken hulpverlening een nieuw onderkomen kan vinden. Gelet op de door [onderbewindgestelde] aangevoerde omstandigheden zal de kantonrechter bepalen dat [onderbewindgestelde] binnen zes weken na betekening van het vonnis de woning moet ontruimen.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
3.15.
[onderbewindgestelde] stelt dat zij zwaarwegende belangen heeft bij het achterwege laten van het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van dit vonnis. [onderbewindgestelde] heeft slechts in algemene bewoordingen gesteld dat niet is gebleken dat het belang van Heuvelrug Wonen bij onmiddellijke ontruiming opweegt tegen het zwaarwegende belang van [onderbewindgestelde] bij voortzetting van de bewoning zolang er nog rechtsmiddelen tot haar beschikking staan.
3.16.
Alleen in uitzonderlijke gevallen wordt de uitvoerbaarheid bij voorraad achterwege gelaten. Gelet op de voorgaande overwegingen die hebben geleid tot de beslissing dat [onderbewindgestelde] haar woning moet verlaten en de omstandigheid dat [onderbewindgestelde] een langere termijn wordt gegeven, zal de kantonrechter het vonnis wel uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
Proceskosten
3.17.
[gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten van Heuvelrug Wonen en [eiseres 2] worden veroordeeld.
3.18.
Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Heuvelrug Wonen als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
125,03
- griffierecht
€
128,00
- salaris gemachtigde
€
78,00
(2 punten × € 39,00)
Totaal
€
331,03
3.19.
De proceskosten aan de zijde van [eiseres 2] worden vastgesteld op € 78,00 (2 punten × € 39,00).
3.20.
De gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna onder de beslissing vermeld.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
ontbindt de tussen [onderbewindgestelde] / [gedaagde] Heuvelrug Wonen bestaande huurovereenkomst voor de woning aan het adres [adres] ( [postcode] ) in [plaats] per vandaag;
4.2.
veroordeelt [gedaagde] om de woning aan het adres [adres] ( [postcode] ) in [plaats] binnen zes weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar of [onderbewindgestelde] toebehoren en niet aan Heuvelrug Wonen, en om deze woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Heuvelrug Wonen te stellen;
4.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten van Heuvelrug Wonen, ter grootte van € 331,03;
4.4.
veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door Heuvelrug Wonen volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 18,50 aan salaris gemachtigde;
4.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten van [eiseres 2] , ter grootte van € 78,00,
4.6.
veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiseres 2] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 18,50 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening;
4.7.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.8.
wijst af wat er meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Krepel en in het openbaar uitgesproken door
mr. F.H. Charbon op 1 februari 2023.