ECLI:NL:RBMNE:2023:792

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 10010605 UC EXPL 22-4953 MB/40202

Vonnis van 8 februari 2023

inzake

de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting

Stichting Mitros,

gevestigd in Utrecht,

verder ook te noemen: Mitros,

eisende partij,

gemachtigde: mr. D. Pranjic,

tegen:

[gedaagde],

wonende in [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde] ,

gedaagde partij,

procederend in persoon.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties 1 tot en met 9 die op 18 juli 2022 aan [gedaagde] is betekend;
het proces-verbaal van de mondeling genomen conclusie van antwoord;
de aanvullende schriftelijke conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 7;
de akte houdende overlegging nadere productie 9 van de zijde van Mitros.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 13 december 2022. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen de kantonrechter met partijen heeft besproken.

1.3.

Tot slot is vonnis bepaald. De twee door [gedaagde] op 11 januari 2023 naar de kantonrechter gestuurde e-mails zijn niet in de beoordeling betrokken, omdat de inhoudelijke behandeling van de zaak aan het einde van de mondelinge behandeling op 13 december 2022 reeds was gesloten.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt met ingang van 26 november 2020 van Mitros de zelfstandige woning gelegen aan de [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde) voor een kale huurprijs van € 619,01 per maand. Het gehuurde maakt onderdeel uit van een woningcomplex genaamd ‘ [woningcomplex] ’ waarin alle woningen zijn uitgevoerd met een zogenaamde WTW(warmte terugwin)-installatie en met elektrische radiatoren.

2.2.

Op 8 januari 2021 heeft [gedaagde] Mitros in gebreke gesteld, betreffende de hoge energiekosten en het niet warm kunnen krijgen van het gehuurde. Op 11 januari 2021 heeft [gedaagde] hierover ook met twintig andere bewoners van [woningcomplex] een collectieve brief gestuurd aan Mitros.

2.3.

Mitros heeft door adviesbureau [onderneming 1] door middel van een quickscan laten onderzoeken of het energieverbruik in het woningcomplex hoger is dan normaal of juist is als te verwachten. [onderneming 1] heeft hiertoe vijf woningen geïnspecteerd (niet het gehuurde) en heeft in haar rapport van 20 september 2021 onder meer geconcludeerd dat
‘de klachten van bewoners over hoge stookkosten en hoge elektraverbruiken niet verklaard kunnen worden uit bouwkundige of installatietechnische oorzaken.’

2.4.

Op 11 december 2021 heeft [gedaagde] een verzoek tot huurprijsverlaging op grond van onderhoudsgebreken ingediend bij de huurcommissie. Zij schrijft in haar verzoek dat de radiatoren het gehuurde niet verwarmen en dat de energiekosten buiten proportie zijn.

2.5.

De huurcommissie heeft op 22 februari 2022 onderzoek gedaan in het gehuurde naar de door [gedaagde] gestelde gebreken. In het onderzoeksrapport staat onder meer:

“(…) Aangegeven is dat, ondanks dat de radiatoren over het algemeen op 20°C ingesteld worden, het nooit behaaglijk in de woonkamer wordt. Het betreft hier een woonkamer met open keuken met een radiator in het keukengedeelte en één in het woongedeelte.

De huurder beschikt echter niet over een rapport of transmissieberekening van een erkend installateur, waaruit blijkt dat het opgesteld vermogen van de radiator ontoereikend is. Hierdoor heeft de onderzoeker de klacht niet kunnen relateren aan het gebrek, zoals omschreven is in het gebrekenboek.

Tijdens het onderzoek is geconstateerd dat beide convectorkachels op 20°C waren ingesteld terwijl de temperatuurmeter van de onderzoeker een ruimte temperatuur registreerde van 18,3°C. De radiatoren waren wel warm. De woningen zouden oorspronkelijk met vloerverwarming worden opgeleverd, hetgeen uiteindelijk niet is gebeurd.(…)”.

2.6.

In de voorzittersuitspraak van de huurcommissie die op 9 maart 2022 is verzonden aan partijen (hierna: de voorzittersuitspraak), is op basis van het onderzoeksrapport geoordeeld dat het verzoek van [gedaagde] tot huurprijsvermindering wegens onderhoudsgebreken niet redelijk is omdat de woonruimte geen gebreken heeft die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen.

2.7.

Op 11 maart 2022 heeft de firma [onderneming 2] in opdracht van Mitros het gehuurde onderzocht en een warmteverliesberekening gemaakt. Op 22 maart 2022 heeft [onderneming 2] een e-mail aan Mitros gestuurd waarin staat dat in elke ruimte van het gehuurde de radiatoren een tekort aan vermogen hebben.

2.8.

[gedaagde] is in verzet gegaan tegen de voorzittersuitspraak en heeft in het verzet de e-mail van [onderneming 2] overgelegd. De huurcommissie heeft in haar uitspraak met zaaknummer 440384 die op 24 mei 2022 aan partijen is verzonden het verzet gegrond verklaard en heeft geoordeeld dat er volgens het gebrekenboek sprake is van een gebrek categorie C. Zij heeft dit als volgt gemotiveerd:
“Gelet op de beschikbare informatie over de zaak en hetgeen partijen tijdens de zitting hebben verklaard, ziet de commissie voldoende aanleiding om van de voorzittersuitspraak af te wijken. Door de huurder is een rapport overgelegd van een extern bureau. Uit dit rapport blijkt voldoende dat de aanwezige radiatoren in de woonruimte niet voldoende capaciteit hebben om de woonruimte te verwarmen, hetgeen conform het gebrekenboek een gebrek oplevert.”Op grond hiervan heeft de huurcommissie geoordeeld dat een huurverlaging tot 40% van de geldende huurprijs redelijk is. Dit betekent dat de huurprijs met ingang van 1 september 2021 is verlaagd tot een bedrag van € 247,60 per maand.

2.9.

Mitros heeft vervolgens [onderneming 3] (hierna: [onderneming 3] ) in juni 2022 gevraagd om onder meer onderzoek te doen naar de capaciteit van de verwarmingsinstallaties in de woningen van [woningcomplex] . [onderneming 3] heeft in de uitvoering van haar onderzoek transmissieberekeningen gemaakt, vijf woningen geïnspecteerd (waaronder het gehuurde) en in twee woningen (niet in het gehuurde) dataloggers geplaatst. In het concept onderzoeksrapport van 18 november 2022 heeft [onderneming 3] voor zover relevant geconcludeerd dat [woningcomplex] energetisch voldoet aan de voorgenomen BENG-indicatoren 2017 en aan het Bouwbesluit 2012 (versie 1 juli 2018) en dat het
‘zeer waarschijnlijk is dat de ontwerp vertrektemperaturen van de ruimtes behaald worden en gehandhaafd kunnen blijven in een woning.’Verder blijkt uit de gemaakte berekeningen dat onder meer het gehuurde
‘teveel verwarmingscapaciteit heeft waardoor de temperatuur moeilijk regelbaar is.’[onderneming 3] heeft tot slot nog vermeld: ‘
Wanneer bewoners ervoor kiezen hun woning niet (of gedeeltelijk) te verwarmen, zal er sprake zijn van meer energieverlies voor de aangrenzende woning(en) over de betreffende woningscheidende constructies. In de opgestelde transmissieberekening is hier maar beperkt en gedeeltelijk rekening mee gehouden.’

3.Het geschil

3.1.

Mitros vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

een verklaring voor recht dat Mitros zich tijdig tot de kantonrechter heeft gewend als bedoeld in artikel 7:262 BW lid 1 BW en dat als gevolg daarvan partijen niet gebonden zijn aan wat is opgenomen in de uitspraak van de Huurcommissie van 24 mei 2022;

een verklaring voor recht dat er geen sprake is van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek op grond waarvan [gedaagde] aanspraak heeft op een huurprijsvermindering en te bepalen dat [gedaagde] de overeengekomen huurprijs van (laatstelijk) € 633,24 per maand verschuldigd is;

subsidiair:

3. een verklaring voor recht dat de huurprijs vanaf 1 september 2021 wegens het in de uitspraak van de Huurcommissie genoemde gebrek tijdelijk, totdat het gebrek deugdelijk is verholpen, wordt verlaagd met een maximaal percentage van 5% dan wel een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag;

meer subsidiair:

4. althans een zodanige beslissing te nemen als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren;

voorwaardelijk:

5. indien en voor zover de kantonrechter van oordeel zou zijn dat op dit punt enige bewijslast of verzwaarde stelplicht bij Mitros rust en de kantonrechter niet reeds op grond van het voorgaande aan toewijzing van de vorderingen van Mitros toekomt: een deskundigenonderzoek te bevelen en daartoe een deskundige te benoemen en deze op te dragen door partijen, althans door de kantonrechter te formuleren, vragen te beantwoorden, waarbij partijen gelegenheid zullen krijgen om zich hier bij akte nader over uit te laten, en om voorts de deskundige te vragen de te maken kosten te begroten;

primair, subsidiair en meer subsidiair:

6. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, de nakosten daaronder begrepen.

3.2.

Mitros kan zich met de uitspraak van de huurcommissie van 24 mei 2022 niet verenigen en heeft zich daarom tot de kantonrechter gewend. Volgens Mitros is [gedaagde] niet geslaagd in het leveren van bewijs van haar stelling dat er sprake is van vermindering van haar huurgenot als gevolg van een gebrek op grond waarvan zij recht heeft op huurprijsvermindering. Nergens is uit gebleken dat het gehuurde onvoldoende verwarmd zou kunnen worden. De summiere e-mail van [onderneming 2] (zie 2.7) is in dit verband ontoereikend. Gekeken moet worden naar het rapport van [onderneming 3] (zie 2.9) waaruit blijkt dat in het gehuurde te veel verwarmingsvermogen is opgesteld. Ook blijkt uit dit rapport en het rapport van [onderneming 1] dat er geen bouwkundige of installatietechnische afwijkingen zijn. [onderneming 1] heeft wel geconstateerd dat bewoners bepaald gedrag vertonen ten aanzien van het gebruik van de verwarming hetgeen volgens Mitros mogelijk verklaart waarom sommige andere bewoners klagen dat hun woningen onvoldoende op temperatuur zijn te krijgen. Net als vloerverwarming moet een woning met volledige elektrische verwarming namelijk langzaam en constant verwarmd worden. Dit is anders bij op een gas gestookte woning of een woning op stadsverwarming met traditionele radiatoren, die beter in staat zijn om in korte tijd een piekvermogen aan warmte te leveren. Dit op zichzelf levert geen gebrek op, maar is inherent aan de bouwkeuzes die voor [woningcomplex] als Bijna Energie Neutraal Gebouw (BENG) zijn gemaakt. Wanneer veel bewoners van [woningcomplex] hun radiatoren niet, slechts een deel van de dag of op een lage temperatuur aanzetten, dan heeft dit gevolgen voor alle bewoners omdat daardoor het complex en de woningen niet op een constante temperatuur warm worden gehouden. Volgens Mitros heeft zij voldoende gedaan om bewoners te informeren over hoe zij hun woningen en de verwarmingsinstallaties moeten gebruiken. In het geval de kantonrechter tot het oordeel zou komen dat er wel sprake is van een gebrek aan het gehuurde als gevolg waarvan het huurgenot van [gedaagde] wordt verminderd, dan betwist Mitros dat een huurverlaging tot 40% passend zou zijn. Een huurprijsvermindering van maximaal 5% ligt dan meer in de rede, aldus Mitros.

3.3.

[gedaagde] heeft verweer gevoerd en heeft geconcludeerd dat de vorderingen van Mitros moeten worden afgewezen, met veroordeling van Mitros in de proceskosten. [gedaagde] stelt dat het gehuurde wel degelijk een gebrek heeft, omdat het gehuurde niet warm te krijgen is. Zo is het gehuurde als het vriest niet boven de 16 à 17°C te verwarmen. De kou beperkt haar in haar woongenot. Mitros is meerdere keren bij haar thuis geweest om te controleren of zij goed stookt en dat is steeds bevestigd. [gedaagde] betwist dat het feit dat zij het gehuurde niet warm krijgt het gevolg is van de omstandigheid dat haar buren niet volgens de instructies zouden stoken. [gedaagde] stelt dat zij al vanaf januari 2021 over dit gebrek klaagt bij Mitros, maar dat Mitros, ondanks alle onderzoeken die zij laat uitvoeren, nog nooit de temperatuur in het gehuurde heeft gemeten.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover relevant, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Binding partijen aan uitspraak huurcommissie vervalt

4.1.

Volgens artikel 7:262 BW kan de verhuurder of huurder binnen acht weken na de verzenddatum van een uitspraak van de huurcommissie een beslissing van de kantonrechter vorderen over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. De kantonrechter constateert dat de huurcommissie haar uitspraak op 24 mei 2022 aan partijen heeft verzonden en dat Mitros op 18 juli 2022 de dagvaarding heeft laten betekenen aan [gedaagde] . Dit betekent dat Mitros zich tijdig, namelijk binnen acht weken, tot de kantonrechter heeft gewend. Met het tijdig instellen van de vordering bij de kantonrechter is de binding van partijen aan de uitspraak van de huurcommissie komen te vervallen en ligt de vraag of er sprake is van een gebrek in het gehuurde dat wegens vermindering van het huurgenot al dan niet zou moeten leiden tot huurprijsvermindering nu ter beoordeling voor aan de kantonrechter. De aldus door Mitros gevorderde verklaring voor recht onder 1. ligt daarmee voor toewijzing gereed.

Toetsingskader huurprijsvermindering

4.2.

Volgens artikel 7:207 BW kan een huurder in geval van vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij/zij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder, of waarop de verhuurder reeds in voldoende mate bekend was met het gebrek om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen.

4.3.

In artikel 7:204 BW is bepaald dat een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij/zij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.

4.4.

Op grond van de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering rust op de huurder de stelplicht en de bewijslast van i) het gebrek,

ii) het verminderde huurgenot als gevolg van dit gebrek, en iii) de behoorlijke kennisgeving of de bekendheid met het gebrek door de verhuurder. De stelplicht en de bewijslast dat een gebrek aan huurder is toe te rekenen, rust op de verhuurder.

Heeft [gedaagde] recht op huurprijsvermindering? Ja.

4.5.

De kantonrechter is van oordeel dat een huurder bij het aangaan van een huurovereenkomst met betrekking tot een woonruimte mag verwachten dat in ieder geval de woonkamer en keuken moeten kunnen worden verwarmd tot en met 20°C. Dit sluit aan bij hetgeen hierover in het gebrekenboek van de huurcommissie is bepaald en door Mitros ook tijdens de mondelinge behandeling is aangehaald.

4.6.

[gedaagde] stelt dat het gehuurde niet goed te verwarmen is. De juistheid van deze stelling vindt steun in de enige temperatuurmeting die in februari 2022 is verricht in het gehuurde door de onderzoeker van de huurcommissie. Tijdens dit onderzoek is namelijk een ruimtetemperatuur in de woonkamer geregistreerd van 18,3°C terwijl de radiatoren in de open keuken en in de woonkamer op 20°C waren ingesteld en warm waren. Zonder de e-mail van [onderneming 2] mee te nemen (vanwege de door Mitros daartegen al dan niet terecht aangevoerde bezwaren), vindt de juistheid van de stelling ook steun in het rapport van [onderneming 3] , waarin ten aanzien van het gehuurde is geconstateerd dat de radiatoren te veel verwarmingscapaciteit hebben waardoor de temperatuur moeilijk regelbaar is. Daar komt nog bij dat er volgens dat rapport ook invloed op de te behalen temperatuur kan zijn van het verwarmingsgedrag van buren.

4.7.

Ter afwering van de klacht van [gedaagde] en onder verwijzing naar verschillende onderzoeken, stelt Mitros zich nu al ruim twee jaar op het standpunt dat [gedaagde] het theoretisch gezien niet koud zou moeten hebben in het gehuurde omdat het gehuurde voldoet aan alle eisen van het Bouwbesluit en aan alle BENG criteria en omdat de radiatoren volgens de berekeningen meer dan voldoende warmteafgifte zouden moeten leveren. Het is op zijn minst gezegd opmerkelijk dat Mitros al die tijd niet één temperatuurmeting heeft verricht in het gehuurde, om te controleren of haar theorie ook klopt met de praktijk; namelijk of bijvoorbeeld de woonkamer in het gehuurde ook echt kan worden verwarmd tot en met 20°C. Door dit niet te doen, is de kantonrechter van oordeel dat Mitros de stelling van [gedaagde] dat het gehuurde niet goed is te verwarmen onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken.

4.8.

Het verweer van Mitros dat de klacht van [gedaagde] mogelijk het gevolg is van haar eigen stookgedrag, is door [gedaagde] gemotiveerd weersproken. Door Mitros zijn vervolgens onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die, indien bewezen, kunnen leiden tot het oordeel dat het niet goed kunnen verwarmen van het gehuurde is toe te rekenen aan [gedaagde] . Indien en voor zover juist is dat onjuist stookgedrag door medebewoners van [woningcomplex] (mede) oorzaak is van het gebrek, komt dat niet voor rekening van [gedaagde] . Dit kan niet worden aangemerkt als een feitelijke stoornis door derden in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Het is immers aan Mitros om te zorgen dat haar huurders, voor zover nodig, voldoende geïnstrueerd zijn en die instructies opvolgen, nu zij verantwoordelijk is voor de installatie van een systeem waar dit kennelijk speelt. Dit zou mogelijk anders kunnen zijn als er huurders zijn de willens en wetens de werking van het verwarmingssysteem frustreren maar daarvan is niets gebleken.

4.9.

Bij deze stand van zaken vindt de kantonrechter het aannemelijk dat het gehuurde niet goed kan worden verwarmd. Dit levert een gebrek op van het gehuurde dat het huurgenot van [gedaagde] vermindert. Omdat tussen partijen niet ter discussie staat dat [gedaagde] van dit gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan Mitros, heeft zij volgens artikel 7:207 BW recht op huurprijsvermindering. Dit brengt met zich dat de primair door Mitros gevorderde verklaring voor recht dat er geen sprake is van vermindering van huurgenot als gevolg van een gebrek op grond waarvan [gedaagde] aanspraak heeft op een huurprijsvermindering en dat [gedaagde] de overeengekomen huurprijs van € 633,24 per maand verschuldigd is, wordt afgewezen.

4.10.

De huurcommissie heeft een huurprijsvermindering tot 40% van de geldende huurprijs toegewezen. De kantonrechter ziet in hetgeen door Mitros tegen dit percentage is aangevoerd geen aanleiding om te oordelen dat de huurprijs met niet meer dan 5% moet worden verlaagd zoals door Mitros subsidiair is gevorderd. Dat volgens Mitros de impact van het niet goed kunnen verwarmen van het gehuurde op het huurgenot minimaal en verwaarloosbaar is, volgt de kantonrechter niet. Het gebrek tast immers de gehele functionaliteit van het gehuurde aan. [gedaagde] heeft in dit kader tijdens de mondelinge behandeling ook onweersproken gesteld dat dat zij zich regelmatig in het gehuurde moet warmhouden met (elektrische) dekens en dat zij vanwege de kou in het gehuurde terughoudend is geworden met het uitnodigen van visite bij haar thuis.

Mitros heeft subsidiair verzocht om, indien op haar enige bewijslast of verzwaarde stelplicht rust, een deskundigenonderzoek te bevelen. De kantonrechter stelt vast dat de bewijslast rust op [gedaagde] en dat zij in het leveren van bewijs is geslaagd. Alleen de bewijslast van de stelling dat het gebrek aan [gedaagde] is toe te rekenen, rust op Mitros. Zij is daarin zoals reeds overwogen niet geslaagd. De kantonrechter ziet geen aanleiding om in dit verband een deskundige te benoemen. Mitros heeft immers reeds meerdere onderzoeken laten doen en ruimschoots de gelegenheid gehad om deze stelling te onderbouwen.

De kantonrechter zal daarom voor recht verklaren dat de huurprijs vanaf 1 september 2021 wegens het gebrek tijdelijk, totdat het gebrek is verholpen, wordt verlaagd tot 40 %.

De proceskosten

4.11.

Mitros heeft grotendeels ongelijk gekregen en moet daarom de proceskosten van [gedaagde] betalen. In zaken waarin een partij in persoon procedeert wordt op grond van artikel 238 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering door de kantonrechter een vergoeding toegekend voor de noodzakelijke reis- en verblijfkosten en kan de kantonrechter een door haar te bepalen bedrag voor noodzakelijke verletkosten toekennen. Omdat door [gedaagde] geen reis-, verblijf- of noodzakelijke verletkosten zijn opgevoerd, zullen haar kosten op nihil worden gesteld.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

verklaart voor recht dat Mitros zich tijdig tot de kantonrechter heeft gewend als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW en dat als gevolg daarvan partijen niet gebonden zijn aan wat is opgenomen in de uitspraak van de huurcommissie die op 24 mei 2022 aan partijen is verzonden;

5.2.

verklaart voor recht dat de huurprijs vanaf 1 september 2021 wegens het niet goed kunnen verwarmen van het gehuurde tijdelijk, totdat dit gebrek is verholpen, wordt verlaagd tot 40%;

5.3.

veroordeelt Mitros in de kosten; zij moet de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot op heden begroot op nihil;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 8 februari 2023.